Management-study.ru

Студия менеджмента
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Изучаем правила рынка: аванс или задаток

Изучаем правила рынка: аванс или задаток

При сделках с недвижимостью принято, что покупатель вносит продавцу некую сумму в подтверждение серьезности своих намерений. Явление это абсолютно здравое: слова, как известно, летучи. Любой опытный риэлтор расскажет десятки историй о том, как клиенты на просмотрах клянутся, что покупают квартиру завтра, но через пару часов перезванивают и говорят, что передумали. Так что единственным доказательством готовности приобрести товар являются только переданные деньги. Что же передают покупатели продавцу – аванс, задаток, предоплату, и к чему обязывают тех и других внесенные деньги?

Сделки с недвижимостью – это «епархия» Гражданского кодекса РФ. Соответственно, в ГК РФ и поищем, какие формы предварительных платежей подойдут для наших целей. Таковых обнаруживается две: задаток и предварительная оплата. Между этими понятиями существуют различия, понять которые «не юристу» совершенно невозможно. Например, задаток – это «денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения» (ст. 380 ГК). Определение предоплаты дают экономические словари – «предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги», причем называют ее «авансом». В Гражданском Кодексе самого термина «аванс» просто нет, а статье, посвященной предварительной оплате присвоен номер 487.Для простого смертного, это «китайская грамота», совершенно неприменимая в практической жизни. Поэтому обратимся сразу к аспекту простому и очевидному. И задаток, и предоплата не возвращаются покупателю, если он откажется от покупки. А вот если сделка срывается по вине продавца, последствия будут разные. Задаток подлежит возврату в двойном размере, да еще и «сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки» (п. 2 ст. 381). Предоплата подлежит просто возврату, однако здесь несостоявшийся покупатель вправе потребовать проценты за то, что продавец некоторое время использовал его деньги (п. 4 ст. 487).

Заключайте соглашения письменно

Передача любых денег, как бы они ни назывались, должна сопровождаться заключением между сторонами соответствующего соглашения. На этой стадии лучше не пожалеть бумаги, прописав все – это если избавит в будущем от различных «разборок», то по крайней мере снизит вероятность их появления.

Что должно фигурировать в соглашении:

Первое – сумма, которую вы передаете продавцу.

Второе — подробное описание продаваемого объекта – с адресом, основными характеристиками (количество комнат, площадь). Т.е. так, чтобы исключить в будущем любые разговоры о том, что подразумевался какой-то другой объект.

Третье – цена квартиры. Здесь все очевидно: недобросовестный продавец может сказать, что продавать он не отказывается, но только цена квартиры превратилась из $400 тысяч в миллион. Не согласны? Значит, это ваши, покупатель, капризы.

Четвертое — сроки, в которые стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.

Пятое — различные дополнительные условия – по порядку оплаты, передачи квартиры после сделки и т.п.

Одним словом – повторимся – не жалеть слов и бумаги, здесь ничего не будет лишним.

Почему в Москве используют авансы

Теперь зададим простой вопрос: а что используют в своей работе практические риэлторы? Они берут и дают авансы. Напомним, что в нашем основополагающем ГК РФ этого термина в просто нет! «Аванс, по большому счету, продавца ни к чему не обязывает, если дополнительно не проговорены пени или неустойки (штрафы) в договоре», — говорит Андрей Полищук, директор локального офиса «Хамовники» Агентства недвижимости DOKI.

Сергей Лупашко, президент Группы компаний «Рескор», считает, что аванс и был изначально выбран по этой причине – его не надо будет в случае чего возвращать в двойном размере. Обвинять риэлторов тут вряд ли разумно: работающие на вторичном рынке агентства оперируют не своими квартирами, а договоры подписывают как раз от своего имени. Получается, что если продавец раздумает продавать, агентству придется отвечать своими деньгами.«Договоры о задатке используются на практике, но очень редко, — отмечает Игорь Капустин, эксперт по недвижимости агентства «Кутузовский проспект». – В основном в случаях, когда продавцом выступает физическое лицо (например, сам собственник или его доверенное лицо). Агентства, как правило, работают по договору аванса, поскольку обязать собственника продать квартиру не может ни одно агентство, ни один суд».

Ту же мысль высказывает и Вероника Панкова, председатель Комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг МАР, генеральный директор компании «Пенаты»: «Если я начну рекомендовать своим клиентам брать именно задатки – то через месяц-другой мне придется закрыть свое агентство недвижимости. И дело, боюсь, этим не ограничится – будет еще шлейф судебных исков от клиентов, которые посчитают, что я давала им рекомендации, которые привели к финансовым потерям».Андрей Полищук, однако, считает, что риэлторы пользуются как авансом, так и задатком – это во многом зависит от конкретной ситуации. «Еще лет десять назад преобладали задатки, лет пять назад – 50 на 50, на сегодня преобладают авансы со штрафными санкциями в случае отказа покупателя от покупки (от 50 до 100% от суммы авансового платежа)», — отмечает эксперт. Он также соглашается с тем, что агентство недвижимости не может принимать задаток. «Это может делать только сам собственник, — говорит он. – И такой шаг обяжет этого собственника относиться более ответственно к процессу сделки».

Читайте так же:
Каким документом подтверждается факт принятия искового заявления

Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ», отмечает, что всестороннее распространение авансов – исключительно московское явление. В остальных регионах России риэлторы работают с задатками – и это идет только на благо, поскольку дисциплинирует все стороны сделки.

Бедненький покупатель…

Итак, аванс в нынешнем виде защищает интересы только продавца – если покупатель раздумает, деньги остаются у владельца квартиры. А вот покупатель абсолютно незащищен: продавец может подержать аванс месяц-другой, а потом вернуть его. И по закону окажется абсолютно прав. То, что покупатель понес вполне ощутимые потери (во-первых, перестал на это время искать квартиру, а цены существенно уехали вверх, во-вторых, сама подготовка к сделке тоже стоит денег), вроде как никого не интересует.Минувшим летом автор этих строк сам находился в процессе покупки квартиры. Разговоры с продающей стороной все время развивались по одной схеме:- У вас альтернатива? За сколько сможете подобрать вариант?- За две недели! Железобетонно!- А давайте я дам вам не две недели, а месяц, но бумагу, которую мы подпишем, назовем не «соглашением об авансе», а о «задатке»?- Ни в коем случае!Одним словом, как, извините, «ртом хлопать», обещая все что угодно – это пожалуйста. А как отвечать за свои слова рублем (или долларом) – это мы пас…

… и несчастненький риэлтор

Страдают и риэлторы – по крайней мере, они сами так говорят. По оценке Михаила Гороховского, первого вице-президента корпорации «БЕСТ-Недвижимость», в период активного роста цен из трех уже согласованных (даны авансы, начался сбор документов) сделок разваливаются две. Другие эксперты, правда, приводят другие цифры – по данным Елены Голубевой, распадаются «только» 40%. Но и это все равно очень много.

При этом лежащий на поверхности вариант – договориться и начать работать с задатками либо придумать еще какие-то варианты, дисциплинирующие продающую сторону – отвергаются как заведомо неразумные. Аргументы тут такие: мы не можем давить на клиентов (их и так мало), переходя на такую форму, агентство ставит себя в невыгодные условия по сравнению с конкурентами…

Насчет того, что нельзя давить – тут можно поспорить. Люди, наблюдающие за московским рынком лет 10-15, прекрасно помнят, что в первой половине 90-х тут практиковались «свободные договоры» — владелец квартиры обращался в десяток компаний, предлагал им продать, и в итоге все десять начинали работать. Комиссионные, понятно, получал только кто-то один (да и то не факт: случалось, что продавец передумывал), остальные же бегали даром. Агентства с этой ситуацией активно боролись, и в итоге привили рынку работу по «эксклюзивам» — теперь продавец заключает с агентством договор, в котором, помимо прочего, обязуется не иметь дело с другими посредниками и не пытаться продать квартиру самостоятельно. Понятно, что введение эксклюзивов не все клиенты воспринимали радостно, некоторые хотели прежних вольностей, однако агентства проявили твердость – или так, или никак! Что мешает сегодня, если действительно надо?

Есть такое понятие – «хозяин рынка». На рынке московской недвижимости, которая практически постоянно дорожает (кризисы если и случаются, то не очень долгие и последующий рост всегда в разы перекрывает снижения), в роли «хозяина» всегда выступает продавец. Именно он может сколь угодно много капризничать, и любые попытки давить на него заканчиваются, что он найдет другого покупателя и другого риэлтора. И это, вероятно, самая горькая правда для покупающих.

Как вносят аванс (задаток) при покупке недвижимости

Подписывая с риэлтором договор на покупку объекта недвижимости, обычный покупатель редко обращает внимание на слова "аванс" и "задаток". Однако, они заслуживают самого пристального внимания и рассмотрения. Дело в том, что аванс и задаток, хотя часто используют в роли синонима слов "обеспечительный платеж", это разные термины, разные понятия. На практике при сделках, в частности, с недвижимостью аванс и задаток используются в разных целях.

Кроме чистых задатка и аванса применяются также суррогатные схемы, включающие в себя элементы обоих подходов предварительной частичной оплаты сделки. Суррогаты также разрабатываются для достижения определенных потребительских целей одного из участников сделки.

Что такое задаток при покупке недвижимости

Задаток – это определенный предварительный платеж покупателя продавцу. Обычно это относительно небольшая сумма (1 000 – 10 000 долларов в зависимости от стоимости объекта). Вносится данный предварительный платеж с целью материального подкрепления покупателем намерения купить объект недвижимости. Продавец, получая задаток, обязуется в течение определенного периода времени не продавать объект другим заинтересованным лицам. Также задаток регистрируется в письменной форме, при этом сторонами фиксируются условия предстоящей сделки и, в частности, стоимость продаваемого-покупаемого объекта недвижимости.

Если покупатель решит не проводить сделку, то задаток остается у продавца. Если продавец отказывается продать объект недвижимости покупателю, то он возвращает задаток в двойном размере. Таким образом, если кто-то из сторон не соблюдает своих обязательств про проведению сделки, он штрафуется. И это происходит в полном соответствии ст. 329 ГК РФ, определяющей, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком.

Очевидно, что задаток является справедливым финансовым и моральным обеспечением сделки.

Читайте так же:
Жалоба на бездействие полиции в прокуратуру образец

Что такое аванс при покупке недвижимости

Аванс является лишь предварительным платежом по договору купли-продажи, который на момент вручения аванса не заключен. Выплачивая аванс, покупатель не обязуется купить объект недвижимости. Получая аванс, продавец не обязуется продать этот объект.

Таким образом, если сделка не состоялась, то аванс просто возвращается покупателю без каких-либо потребительских штрафных санкций ни в его адрес, ни в адрес продавца. Не важно кто является виновником срыва сделки в данном случае, он все равно не несет никакой ответственности за ее срыв.

Что лучше – задаток или аванс?

Недвижимость

Конечно, для покупателя более выгоден договор задатка, а не аванса. Однако, не всегда удается отбиться именно от аванса, обычно навязываемого риэлторами. В таком случае нужно быть очень внимательным при заключении договора и постараться всячески защитить свои интересы.

Суррогат задатка и аванса

Кроме задатка и аванса в чистом виде существует и их суррогат – изобретение посредников-риэлторов, которые, с одной стороны, желают обезопасить в сделке себя при срыве сделке какой-либо из сторон, а, с другой, не нести никакой ответственности при срыве сделки по собственной вине. Так, риэлторы часто составляют договоры, согласно которым, если сделка по покупке-продаже недвижимости сорвана по вине продавца, интересы которого представляет риэлтор, то покупателю возвращается просто аванс. Но если сделка сорвана покупателем, то уже задаток остается у риэлтора.

Также риэлторы нередко навязывают покупателю договор об оказании фиктивной услуги по покупке квартиры. Следует обратить на это особое внимание: услуги именно "по покупке", а не "по поиску и покупке". Размер платы за эту услугу соответствует авансу и включается в стоимость приобретаемого объекта. Если покупатель срывает сделку и не заключает основной договор, то выплачивает штраф в размере аванса.

Так как покупатели и продавцы нередко подают в суд на хитрых риэлторов и выигрывают его, то ушлые посредники стали включать в предварительный договор пункт о том, что этот, по сути, предварительный договор предварительным договором не является.

Всегда стоит заключать предварительный договор, в котором прописывают авансовые соглашения, соответствующие данному в ст. 429 ГК РФ определению предварительного договора.

Недвижимость

"– стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором;

– предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора;

– предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора;

– в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор".

Очень важно иметь в виду, что согласно п. 5 данной статьи, если одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Кодекса. Согласно этому пункту другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении уклоняющейся стороны заключить основной договор.

Ложкой дегтя к данной статье закона будет то обстоятельство, что суды, при рассмотрении потребительских исков о заключении договора купли-продажи, обычно принимают сторону собственников и, соответственно, отказываются квалифицировать авансовые договоры как предварительные.

В связи с этим заключая договор с риэлтором нужно быть очень внимательным в отношении пунктов предварительной передачи денег, вчитываться в формулировке и, по возможности, использовать именно задаток, а не аванс и не, тем более, какую-либо суррогатную схему.

Внесение задатка или аванса

Недвижимость

Внесение задатка или аванса тоже не самая простая часть сделки. Лучше все передавать его не посреднику-риэлтору, а напрямую продавцу, который в дальнейшем сам может определиться как ему распорядиться этими деньгами. Однако, если покупатель вынужден передавать авансовую часть все-таки посреднику-риэлтору, то следует это делать через кассу юридического лица (индивидуального предпринимателя), получая при этом квитанцию приходного кассового ордера и кассовый чек. Нужно избегать ситуации, когда аванс передается посреднику посредника – некому агенту на основании доверенности, договора поручения и еще какого-либо посреднического документа.

Нужно быть внимательным при документальном оформлении задатка или аванса. Обязательно должны быть расписки на передаваемые продавцу средства, вне зависимости фигурируют они в основном договоре или нет. Только в таком случае их можно будет вернуть в полном объеме, если, не дай бог, договор покупки-продажи недвижимости будет расторгнут.

В предварительных документах не должно быть слов вроде следующих: "сумму … рублей, которую покупатель полностью выплатил продавцу до подписания договора". Ведь в таком случае покупатель подтверждает, что расчеты между сторонами уже произведены, и после заключения договора он может просто ничего не заплатить продавцу. Такие случаи, к сожалению, в юридической потребительской практике бывали.

Внесение задатка при покупке квартиры

В рамках цикла статей профессионального частного риэлтора о купле-продаже недвижимости, сегодня я расскажу вам о том как правильно оформить задаток за квартиру при покупке, на какие пункты соглашения о задатке покупателю стоит обратить внимание, какие условия при подписании предварительного договора можно считать приемлемыми, а на какие условия продавца при внесении предоплаты в качестве подтверждения намерения о покупке не стоит соглашаться не при каких обстоятельствах.

Внесение задатка при покупке квартиры

Предмет обсуждения предлагаю рассматривать на конкретных примерах из практики по обращению потенциальных клиентов по данному вопросу:

«Добрый день, Татьяна Васильевна. Нам с мужем необходима ваша профессиональная консультация по внесению задатка или залога, сама ещё до конца не разобралась что правильнее, что вернее. Дело вот в чем. Мы планируем самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и уже подобрали подходящий, устраивающий нас во всех отношениях, вариант. Продавец жилья в качестве подтверждения нашего намерения о покупке предлагает подписать с ним договор задатка и передать ему в качестве предоплаты сумму в размере 500 тысяч рублей — примерно 10 % от стоимости недвижимости, ссылаясь, как он выразился, на печальный или горький опыт в этом отношении. Мы считаем предложение встречной стороны по размеру задатка мягко говоря неприемлемым и опасаемся возможных негативных последствий. Однако продавец под давлением рекомендаций своего агента продолжает настаивать на своём. По его словам это уже третья попытка продать квартиру, когда процесс зашёл так далеко, и дело дошло непосредственно до сделки — не трудно догадаться, что две другие не увенчались успехом. В каждом из предыдущих случаев с потенциальными клиентами был подписан договор аванса и сделки разваливались в самый ответственный момент — покупатели резко меняли своё решение в диаметрально противоположную сторону: отказывались от проведения сделки и подписания основного договора купли-продажи. При этом собственнику приходилось возвращать деньги и нести существенные потери и издержки, потому как на тот момент у него возникли обязательства перед третьими лицами: он планировал приобрести на вырученные с продажи квартиры деньги земельный участок с домом и пареллельно вёл переговоры на рынке загородной недвижимости — упущенная выгода на лицо, в тоже время для покупателей вообще не было никаких последствий и они выходили из этой ситуации сухими из воды. Его мнение сводится к тому, что такой вид предварительного соглашения как задаток намного лучше защищает его интересы как продавца и дисциплинирует покупателей от необдуманных не до конца взвешенных решений, нежели ни к чему не обязывающий договор аванса, который носит чисто символический характер, потому как в договоре в обязательном порядке прописываются штрафные санкции в размере суммы предоплаты, в случае отказа одной из сторон, от взятых на себя обязательств по приобретению/отчуждению недвижимости. Мы если честно в замешательстве и недоумении. Что вы как риэлтор посоветуете в подобной аналогичной ситуации: какую сумму в качестве задатка обычно вносят клиенты приобретая вторичку, стоит ли принять условия продавца и подписывать соглашение о задатке на таких условиях — какие есть риски и чем конкретно нам это может грозить, или всё же отказаться от покупки и рассмотреть альтернативный вариант жилья с более сговорчивым адекватным собственником?

Читайте так же:
Образец журнала учета огнетушителей 2022, Скачать форму, бланк

Что такое задаток при покупке квартиры и для чего он нужен?

Нормативно-правовая база, а точнее, п.1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, недвусмысленно говорит нам о том, что такое задаток, даёт чёткое определение этому понятию: «Задатком признаётся некоторая денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне договора, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».

Как показывает практика клиенты вообще не видят различия между двумя, а то и тремя такими разными понятиями: аванс, задаток, залог — часто их путают, легко и непринуждённо сливают в разговорах воедино. На миру от обывателей часто можно услышать о внесении залога при покупке квартиры — смысл при этом остаётся неизменным: материальное подтверждение своих намерений в дальнейшем заключить основной договор по приобретению недвижимого имущества, но всё же юридически грамотно, правильно называть эту денежную сумму именно задатком, в крайнем случае авансом.

Порядок оформления задатка при покупке квартиры

п.2 статьи 380 ГК РФ определяет обязательный порядок оформления данного вида гражданско-правового договора: «Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в простой письменной форме».

Рекомендую придерживаться установленного законом порядка оформления договора о задатке, в противном случае соглашение может быть переквалифицировано в договор аванса — п.3 ст. 380 ГК РФ: « В случае сомнения одной из сторон в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного п.2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.»

По своему опыту риэлтора могу сказать, что клиенты на рынке в рамках предварительных договорённостей, не смотря ни на какие советы и рекомендации экспертов и специалистов, совершенно забывают об элементарных мерах предосторожности и совершают одни и те же грубые ошибки: встретились на квартире, ударили по рукам, предполагаемый покупатель передал наличные деньги или совершил денежный перевод с банковской карты на счёт продавцу, с чувством выполненного долга без «задних» мыслей разошлись. А потом начинают спорить: кто кому сколько денег передавал и передавал ли вовсе!

Какими бы убедительными не казались доводы сторон, советую всем заинтересованным участникам процесса купли-продажи в рамках предварительных деловых переговоров встречаться лично «на берегу» для подписания соглашения о задатке и обсуждения деталей предстоящей сделки: место проведения (банк), порядок полных финансовых взаиморасчётов и условия доступа к денежным средствам, перечисленным в счёт оплаты по договору купли-продажи (аккредитив, ячейка), предполагаемые сроки физического освобождения и передачи квартиры новому собственнику Передача в качестве задатка наличных денег из рук в руки или электронные банковские транзакции без письменного подтверждения адресата/получателя не допустимы ни при каких обстоятельствах. Скажу больше в некоторых случаях, я бы рекомендовала не полениться и при составлении договора переписать серии и номера денежных купюр передаваемых продавцу в качества задатка — так оформить соглашение в этой части будет правильнее всего.

Читайте так же:
Закон о ювенальной юстиции в россии

К каком размере вносить задаток при покупке квартиры?

Традиционно, по общепринятым правилам делового оборота в сфере купли-продажи недвижимости размер предоплаты согласовывается сторонами сделки до подписания соглашения, но суммы задатка больше чем 100-200 тысяч рублей на вторичном рынке встречаются крайне редко. Лишь в случаях exclusive или высоколиквидных объектов продавец может себе позволить выдвинуть такие условия по задатку как 5-15% от рыночной стоимости жилья, а покупатель на них согласиться.

На какой срок подписывать соглашение о задатке?

Сроки внесения задатка за квартиру будут зависеть от готовности сторон к выходу на сделку. В случае свободной продажи (когда собственник продаёт жильё и одновременно взамен ничего покупать не собирается) можно придерживаться стандартной практики в таких делах и при подписании соглашения указать сроки внесения задатка за квартиру полмесяца-месяц или 14-30 календарных дней — этого с лихвой должно хватить даже при нерасторопности владельцев, агентов и вспомогательных служб.

При альтернативной продаже (продавец одновременно с продажей своей квартиры планирует приобрести взамен другую недвижимость) сроки внесения задатка за квартиру во многом будут зависеть от возможностей последнего участника в цепочке, но одно можно утверждать с уверенностью, что они, конечно же, будут значительно больше, по сравнению со свободной продажей. При «альтернативе» можно смело подписывать задаток на срок в 1-2 месяца или 30-60 календарных дней — при необходимости договор задатка всегда можно продлить дополнительным соглашением.

В чём разница внесения задатка при покупке квартиры от аванса?

Принципиальное отличие между двумя рассматриваемыми видами гражданско-правых договоров как для покупателя, так и для продавца заключается в наличии штрафных санкций в соглашении о задатке как материальная ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств. Для покупателя жилья, в частности, это означает, что в том случае если он в дальнейшем по тем или иным причинам отказывается от приобретения недвижимости, то сумма задатка не возвращается, а удерживается и остаётся у продавца.

Возврат задатка в двойном размере

В том случае, если продавец жилья под разными предлогами отказывается от выхода на сделку и заключения основного договора купли-продажи квартиры: например, передумал вовсе продавать или понимает, что продешевил — такое часто встречается, то в рамках предварительного соглашения он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Иными словами для каждой из сторон договора задатка в случае неисполнения взятых на себя обязательств наступает ответственность в размере суммы внесённого задатка — каждый лишится, потеряет сумму равной внесённому задатку.

Советы и рекондации риэлтора по правильному внесению задатка при покупке квартиры

Всем выгодных сделок после грамотного внесения задатка!

Всегда ваша Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

Ниже прилагаю обкатанный образец соглашения о внесении задатка, который я использую в своей ежедневной практике риэлтора

Бланк образец договора задатка при покупке квартиры

Правильный образец соглашения о внесении задатка при покупке квартиры

частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Чем могу быть полезна?

Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.

Задаток и аванс: в чем разница при покупке квартиры

При оформлении сделки покупки/продажи недвижимости с целью защиты интересов каждой из сторон принято уплачивать некую сумму, которую многие называют «залогом». В чем разница между авансом и задатком, если рассматривать их с юридической точки зрения? И как оформляются подобные сделки? Что лучше непосредственно для покупателя: аванс или задаток при покупке квартиры?

Отличия

Аванс – это часть или полная сумма от сделки, передаваемая до получения самого товара или услуги. С юридической стороны – никакого правового регулирования данная сумма не несет, укладывается по нормам гражданского права.

Соответственно, если сделка по каким-то причинам не происходит (по инициативе любой из сторон), то сумму аванса риелтор (или иной представитель владельца квадратных метров) возвращает покупателю, никаких встречных претензий не составляется (суд признает их незаконными).

Задаток – это часть или полная сумма от сделки, передаваемая до получения товара или услуги в качестве гарантии и серьезного намерения произвести покупку. Задаток является невозвращаемой суммой денег. То есть, если покупатель не захочет завершать сделку, передумает покупать квартиру или же попросту не сможет найти своевременно денежные средства, то задаток ему уже не вернут.

Но если продавец откажется от продолжения сделки, то он вынужден будет не только вернуть деньги, но ещё и заплатить компенсацию. Требовать её – законное право, данное покупателю действующими нормативами. Единственный нюанс – размер той самой компенсации не может превышать сумма задатка.

Для продавца, соответственно, выгодней может оказаться задаток. Но только в том случае, если он точно определился с желанием провести сделку. В противном случае – предпочтительным будет именно аванс.

Четкое распределение что является авансом, а что задатком, можно изучить в 380 и 487 статьях ГК РФ.

Ипотека

ипотека с задатком и авансом

Если производится покупка квартиры в ипотеку, то, по соглашению представителей сделки, в документ допускается вносить требование о предоставлении частичного платежа: аванса или залога. Опять же – для покупателя (не всегда) более предпочтительным будет именно аванс, так как в этом случае он однозначно ничего не потеряет, задаток – лишь если он полностью уверен в желании закончить сделку. Для продавца – аналогично.

Если покупка совершается в ипотеку кому отдавать залог или платеж? В большинстве случаев – риелтору, который представляет права собственника. Но обязательно нужно проверить перед тем, как оформить договор, чтобы в документах о доверенности было указано, что лицо, имеющее документ «на руках», имеет право получать денежные средства.

Оформление документов

При оформлении задатка или аванса следует соблюдать следующие правила:

  1. В договоре указывается сумма, которая передается получателю (будь то владелец или его представитель с доверенностью). Для упрощения расчетов её рекомендуется рассчитывать как процентную меру от полной стоимости квартиры.
  2. Передача средств осуществлять рекомендуется через банк. Если же стороны сошлись на том, что деньги будут уплачены наличными, то с получателя следует обязательно получить правильно оформленную расписку. Ест естественно, следует заручиться поддержкой юриста или нотариуса.
  3. Адрес квартиры. Указывается полностью. Если же адрес ещё не установлен (покупка производится в новостройке), то рекомендуется с авансом или задатком подождать.
  4. В договор о передаче денег обязательно указывают условия неустойки. То есть, ответственность каждой из сторон на тот случай, если сделка не состоится.
  5. В документ вносится ФИО и данные паспорта сторон.
  6. Сроки исполнения условий каждой из сторон (имеется ввиду, полное завершение процесса купли/продажи и передачи недвижимости в распоряжение покупателю).
Читайте так же:
Уведомление РВП в 2022 году: документы, образец и бланк

Образец можно получить либо у риэлтора, либо у нотариуса, который будет сопровождать сделку. Четкой установленной формы договора получения задатка/аванса не существует, сам документ обязательно прикрепляется к договору купли-продажи.

Договор составляется в 2-х экземплярах, соответственно, по одному для каждой из сторон сделки.

Так что все-таки лучше?

Это уже зависит от ситуации. Что выбрать покупателю? Если он точно уверен, что желает приобрести квартиру и никаких форс-мажоров не произойдет, то однозначно задаток. Для продавца – аналогично, но он рискует больше. Но, по статистике, агентства недвижимости чаще предлагают именно аванс. А основная тому причина – резкие скачки в ценах на недвижимость, которая по большей части ориентирована на курс доллара. И порой для продавца выгодней отказать в продаже квартиры, после чего – повысить цену.

Аванс и задаток – это разные вещи, хоть и подразумевают передачу части от цены квартиры до получения «товара» в форме недвижимости. Лучше давать задаток – это своего рода гарантия сделки. Аванс же никаких правовых гарантий не несет.

Аванс или задаток. Как покупать недвижимость правильно

автор Максим Черепанов on 25.10.2019

Аванс или задаток. Как покупать недвижимость правильно

Аванс или задаток? Часто эти вопросы возникают на стадии подписания предварительного оговора купли-продажи. Во время подписания предварительного договора покупатель передает определенную сумму продавцу, как подтверждение своих серьезных намерений. Продавец после подписания предварительного договора и получения денег, снимает с продажи свою недвижимость и начинает собирать документы для продажи и подготавливать жилплощадь.

Что такое задаток

Задаток передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток обеспечивает условия договора.

Обычно с задатком возникают следующие ситуации, если что-то пошло не так:

  • 1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают
  • 2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают
  • 3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере

Что такое аванс

Аванс — это предоплата. Он не имеет юридической силы. Если сделка не состоялась, то сумму аванса просто возвращают покупателю.

Советую использовать задаток в договоре купли-продажи. После получения денег в руки обычно пишут расписку.

Расписку лучше всего писать от руки, а не подписывать распечатанную расписку. Да, это займет лишние пять минут, и будет выглядеть не так красиво и солидно. Но если вдруг будут судебные разбирательства, доказать свою правоту будет легче: подпись подделать легко, а почерк сложно.

Как определяется сумма задатка или аванса

Здесь нет никаких правил. Всё по взаимной договоренности. В Краснодаре стандартная сумма задатка — 50000 рублей. Естественно, она может быть и меньше, и больше. Я всегда советую покупателям подписывать предварительный договор и давать задаток. Устная договоренность ничего не значит. Сегодня продавец согласился продать вам квартиру за 3 миллиона, а завтра он решил, что продаст за 3200000. Ну вот потому что. В предварительном же договоре четко указана сумма сделки. Там же прописывается, что стоимость не может быть изменена. Если продавец захочет изменить сумму, вы вправе расторгнуть договор. А продавец согласно договору обязан будет вернуть вам ваш задаток и возместить сверху сумму равную задатку.

Продавцу тоже выгодно подписывать предварительный договор и брать задаток. Сегодня покупатели клянутся купить вашу квартиру и уверяют, что деньги у них есть. А завтра им не дали ипотеку, и они исчезли с радаров. А вы уже отказали двум другим потенциальным покупателям и сняли свою квартиру со всех досок объявления. В таком случае вы имеете полное право не возвращать задаток.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector