Плюсы и минусы аренды и покупки квартиры в ипотеку

Плюсы и минусы аренды и покупки квартиры в ипотеку

Молодые люди, связывая себя узами брака, всегда сталкиваются с вопросом, брать ипотеку или снимать квартиру. На начальном этапе семейной жизни хочется обеспечить себя всем возможным, сэкономив деньги.

Что выгоднее и лучше – взять ипотеку или снимать жилье? Решать такие вопросы надо всей семьей, взвесив плюсы и минусы оформления ипотечного кредита и аренды жилой площади.

Снять квартиру

Некоторые, не имея в собственности своего жилья, предпочитают снять помещение и какое-то время в нем жить, а параллельно с этим – копить на свою квартиру.

Накопить денежные средства можно:

• полностью на приобретение объекта недвижимости (на это понадобится много времени, если учесть, что за аренду необходимо платить определенную сумму каждый месяц);
• на первоначальный взнос (если банк предъявляет требование внесения начального взноса, а у гражданина его нет, и именно это мешает ему оформить ипотечный кредит).

Снимать квартиру всю жизнь нельзя: любому, даже тому, кто пока не имеет семьи, хочется проживать в своем доме.

Ограничения, которые могут быть установлены гражданином, решившим сдавать свою квартиру:

• на заведение домашних животных;
• проведение косметического ремонта (например, если наклеенные владельцем обои не нравятся временным жильцам);
• временное проживание иных лиц.

Последнее ограничение можно понять: арендодатель не хочет слушать жалобы соседей о том, что в его квартире устраивают проходной двор, шумят и т. д. Но что делать, если к молодой семье приехали родители погостить из другого города? Куда их поселить, если арендодатель ясно дал понять, что посторонние не должны ночевать в его жилом помещении? А если бы квартира принадлежала им, даже в случае еще не оплаченной ипотеки, такой проблемы можно было бы избежать.

Возможность заключить договор с хорошим арендодателем – редкость. Многие граждане также пытаются найти более дешевый вариант квартиры, чтобы быстрее накопить на свое жилье. Но чем дешевле вариант, тем хуже условия в помещении.

Запрет на заведение домашнего животного вполне понятен, но что если у вас уже есть любимое животное? Вы будете искать арендодателя, который разрешит его привести в квартиру, что сразу срезает много вариантов для аренды.

Важно! Если вы решились снимать квартиру, нужен оптимальный вариант по цене и качеству. Договориться напрямую с хозяином квартиры, особенно в больших городах, непросто. Поэтому распространены услуги риелторов по недвижимости, которым необходимо оплачивать работу, а в случае долгих поисков это может дорого обойтись.

Некоторые владельцы квартир выступают против вселения молодых, так как считают их неблагонадежными, разрешая въезд только семейным парам с детьми.

Арендная плата может вырасти в любой момент, если в договоре установлены рамки окончания. То есть арендный договор закончился, вы заключаете новый и замечаете, что цена повысилась, но никто об этом не предупредил.

Квартира в ипотеку

Беря жилье в кредит, гражданин выбирает покупать жилую площадь в новостройке или на вторичном рынке. Никаких ограничений в выборе нет, кроме цены. Если при аренде семья попадает в помещение, где уже сделан ремонт, даже если дом был только построен, то при покупке в новостройке собственной квартиры они могут выбрать именно тот стиль обоев и интерьера, который придется им по душе.

Нередко в случае экономии денег лицам приходится снимать квартиру в старых домах. Придется терпеть растрепавшуюся мебель и ремонт, особенно если хозяева выступают за сохранение своего интерьера и запрещают что-то менять. При оформлении ипотечного займа лица вправе изменить в квартире все, что им угодно, так как заочно она уже находится в их собственности. И самое главное – вовремя оплачивать взятый кредит.

Взяв кредит, нужно заботиться о том, чтобы платежи были регулярными и производились в полном объеме. Если будут нарушения со стороны заемщиков, последуют штрафы и пени. В запущенных случаях банк, у которого квартира находится в залоге, продаст ее и выгонит людей на улицу. Вырученные средства будут возвращены, банк и его клиенты не останутся в минусе, но люди окажутся без квартиры и места проживания.

Когда у граждан, которые арендуют квартиру, наступает финансовый кризис, они могут найти жилье дешевле и переехать туда. С ипотекой так сделать не получится, поэтому при ее оформлении необходимо рассчитывать свои силы и предусматривать все нюансы.

Плюсы и минусы аренды и покупки квартиры в ипотеку

Брать жилье в ипотеку или снимать квартиру – выбор гражданина, но перед тем как принимать решение, нужно оценить плюсы и минусы каждого из них.

Достоинства снятия жилья в аренду:

• можно в любое время переехать на новое место жительства – например, если под окном откроют ночной клуб;
• ежемесячная арендная плата за квартиру меньше платежей по ипотеке, поэтому появляется шанс накопить денежные средства.

• платежи по съемному жилью нельзя зафиксировать на долгое время – они могут быть подняты в связи с ростом цен на недвижимость;
• могут возникнуть проблемы по коммунальным платежам в случае недоговоренности с хозяином арендуемой недвижимости;
• с возрастом людям хочется иметь свое жилье, а не скитаться по разным квартирам (если откладывать покупку на потом, этого может и не произойти).

Плюсы ипотечного кредитования:

• после полной оплаты долга квартира перейдет в собственность;
• можно получить «кредитные каникулы» (когда платежи регулярно оплачивались более 10 лет);
• есть возможность сдать квартиру в аренду и с полученной прибыли оплачивать ипотечные платежи (заемщикам на время можно пожить у родственников).

• начальный взнос больше, чем плата за несколько месяцев аренды;
• платежи по займу выше, чем арендные;
• в новостройку придется закупать мебель, проводить ремонт;
• если приобрести жилье на этапе строительства, придется платить и за ипотеку, и за аренду, чтобы временно где-то жить.

Что лучше – снимать квартиру или взять ипотеку, семья решает самостоятельно. Если вы возьмете ипотечный займ, то квартира в будущем станет вашей собственностью. Если арендовать ее, то деньги будут идти хозяину жилья.

Ипотека или аренда: что выгоднее?

Журнал ПрофиКоммент приветствует вас! В этой статье мы поговорим о том, что выгоднее, снимать жилье, копить на квартиру, или же взять ипотеку, то есть кредит на 10-20 лет?

Давайте рассмотрим плюсы и минусы двух вариантов, чтобы иметь полное объективное представление на итоговый результат в одном и другом случае. Ведь жизнь каждого человека, каждой семьи – индивидуальны, поэтому одним может быть выгодна ипотека, а другим – аренда. Что подходит вам?

Плюсы аренды

Один и самый главный плюс аренды – это свобода. Когда люди снимают квартиру, они не привязываются ни к конкретному дому, ни к конкретному городу. Если что-то не понравится, например район, соседи, то всегда можно съехать и найти новый вариант. Переехать в другой город. В общем, полная свобода выбора и действий.

Следующее — человек (семья) никогда и ничем не рискует, если теряет работу. Да, могут быть трудности, некоторое неустройство, но опять же – есть свобода. Можно поискать работу в другом городе, может быть договориться об аренде подешевле. Если совсем с денег нет, так как работы нет и нужно как-то выкрутиться – можно зависнуть у родственников, напроситься к друзьям, знакомым, но это мелочи. Ведь нет необходимости ежемесячно выплачивать кредит (ипотечный кредит), который никуда не деть.

Еще одним немаловажным плюсом является свобода в личной жизни. Как бы это не звучало грустно, но семейные люди, порой, не выдерживают бытовых проблем и расходятся. Когда их ничто не связывает, они всего лишь снимали жилье, то им и расстаться проще. Нет необходимости терпеть друг друга, жертвовать целой жизнью, чтобы отдать кредит, ведь договора уже подписаны. Полная свобода! Кстати, чтобы аренда жилья не била по карману, можно снимать маленькую площадь. Смотрите, как разместиться в маленькой комнате.

Минусы аренды

Когда у человека нет своего жилья, он постоянно живет на чемоданах. Такая ситуация не позволяет ему обзавестись своими личными предметами быта, лишними вещами, которые он ожжет использовать во время досуга. Все время нужно подстраиваться под требования арендодателей. А у каждого из них, как известно, свои заморочки, что можно делать в квартире, что нельзя. Нельзя завести собаку, кошку, даже аквариумную рыбку, так как квартиросдатели это совсем не приветствуют.

К людям, которые снимают жилье, соседи относятся плохо. Уж так повелось у нас, если человек снимет жилье, а не владеет им, то к нему со стороны окружающие есть некоторая неприязнь. Как к чужаку, чужакам. Сколько случаев, что соседи без повода жалуются собственнику на квартирантов, мол те мешают жить и в итоге. Собственники вынуждены выселять таких жильцов. Хотя в реальности, те, кто владеет жильем рядом с этими же соседями и живет гораздо шумнее – его не трогают. На квартирантов могут жаловаться, даже если те много ходят и громко топают. Поэтому в этом есть минус аренды.

Здоровье – еще один недостаток аренды. Так как люди, снимающие жилье, все время на чемоданах, они не могут позволить себе ходить по поликлиникам, собирать справки, становиться в очередь на лечение, так как аренда жилья непредсказуема. Она забирает много времени, приходится постоянно подстраиваться под ситуацию, а вдруг и правда придется менять не то что, работу, а ехать в другой город.

Кстати, не обязательно покупать или снимать жилье. Смотрите:

Как получить квартиру по ренте

Что еще? Еще, снимая жилье, довольно-таки проблематично накопить деньги на квартиру. Аренда, как правило, съедает почти все накопления. Хотя, зачастую, размер ежемесячных платежей по аренде равен той же сумме, которую нужно отдать за ипотечный кредит.

Ну и еще один негативный момент – арендодатели не любят семьи с маленькими (особенно грудными) детьми.

Как показывает практика, достаточно пройтись по сайту объявлений Авито, чтобы понять — предпочтение всегда отдают таким людям:

• Славяне
• Семья без маленьких детей
• Семья с взрослыми детьми
• Некурящие и непьющие
• Имеющие стабильную работу
• С городской пропиской
• Без животных
• Чистоплотные
• Студентки

И это только поверхностные требования, и каждый раз все индивидуально. Поэтому, если вы – семья, например, муж и жена, то арендуя жилье, вам ситуация не позволит завести детей. Либо же вам будет очень тяжело. Ведь маленькие дети часто болеют, требуют ухода, кричат, а это создает комплекс проблем, с которыми окружающие не любят иметь дело.

Теперь давайте перейдем к следующей теме и поговорим про ипотеку. Тогда вы сможете сделать выводы, что лучше именно для вас – копить или взять кредит.

Плюсы ипотечного кредита

Самое веское преимущество кредита – это одновременное проживание уже в своей квартире и оплата почти тех же денег, как за аренду, только в свою квартиру. Это очень удобно, ведь ипотека от банка – это не личное общение с каким-то квартиросдателем, который может в любой момент выселить. Люди платят за такое жилье и чувствуют себя свободно.

Нет никаких проблем с соседями. Квартира в кредит является собственностью и никто не сможет выселить и даже возмущаться, если что-то кому-то не нравится, например, крик грудных детей за стенкой. Кстати, это может быть вам интересно: ТОП-6 самых маленьких квартир в мире

Квартира в кредит позволяет обставиться своими вещами, завести животных, да что животных – детей! И никто не будет иметь никаких претензий. Когда люди снимают жилье, они не могут себе этого позволить.

Минусы ипотечного кредита

Главный недостаток ипотеки, нужно быть уверенным, что на протяжении 10-20 лет у вас есть стабильная работа.

Иначе, в случае проблем с трудоустройством, вы можете лишиться не только самой квартиры, но еще и остаться должными банку. Кредит требует от людей строгого соблюдения сроков выплаты. Если они нарушаются, все сбивается. Появляются сверхдолги за просрочку, что может привести к непреодолимой цифре, которую и за всю жизнь не выплатить

Также, ипотека увеличивает стоимость квартиры для заемщика в 2-3 раза, в зависимости от срока, на который будет взять кредит. Ориентировочно, люди всегда берут кредиты где-то на 15 лет. За это время они, чаще всего, переплачивают от 50 до 100% стоимости. Поэтому, прежде, чем взять ипотеку, нужно все хорошенько взвесить – потянете ли вы?

Можно ли прописаться в ипотечной квартире

Да, в ипотечной квартире прописаться можно. Так как при покупке квартиры в кредит банк дает вместо вас деньги продавцу, вы становитесь собственником, но банк эту квартиру берет в залог. То есть вы скреплены с банком условиями договора. То есть, если у людей есть своя квартира и они нуждаются в деньгах, они отдают в залог квартиру, но не лишаются права собственности. У них всего лишь, появляются обязательства по выплате кредита. Поэтому вы смело можете брать ипотеку, хотя, конечно же, вы должны следить за законодательством и эти вопросы уточнять в банке, где будете брать ипотеку.

Пожалуй, прописка – это немаловажное преимущество, которое дает ипотека на квартиру, по сравнению с арендой. В ипотечной квартире можно спокойно жить, не оглядываясь на окружающих.

Что подходит вам: снимать, копить или взять кредит?

Если вы семейный человек, у вас есть постоянная работа, то ипотека – это лучший способ наладить жизнь. Вы сможете нарожать детишек, завести домашних питомцев, обзавестись своим уютным уголком для отдыха, разбрасывать по дому одежду, не мыть вовремя посуду, и никто не явится к вам внезапно с претензиями, что вы что-то тут беспорядок развели. Арендодатели, то есть.

Если вы – человек свободного духа. Получаете зарплату, которой вам хватает на аренду и откладывать, тогда в вашем случае лучше копить на квартиру. Ипотека потребует от вас прикрепления к одному месту, что вас может не устроить. Если вы по профессии, например, вынуждены разъезжать по разным городам, если ваша работа зависит от экономики страны, то ипотека – не ваш вариант.

Если вы женщина и у вас есть дети, стабильная работа. Вы можете погасить часть кредита за счет материнского капитала. Это отличная возможность для женщин, которые планируют завести несколько детей. Например, в таком случае отличный вариант – это небольшая квартира в небольшом городе, которую можно купить по цене мат капитала. Да, вы можете купить квартиру. Конечно же, она будет не в Москве, а подальше. Но, тем не менее, стены – это самое главное!

Аренда или ипотека: что выгоднее в 2021 году?

Выясняем, стоит ли покупать квартиру сейчас или продолжать копить

На примере среднестатистической однушки редакция www.irn.ru рассчитала разницу между ипотечными и арендными платежами и выяснила у экспертов по инвестициям, как лучше распорядиться этими деньгами.

Рынок меняется

Долгое время – примерно с 2015 года – аренда жилья была выгоднее покупки. Цены на недвижимость в основном топтались на месте или корректировались вниз, а ставки по депозитам покрывали арендные платежи. При этом ипотека была дорогой. Из-за девальвации рубля в 2014 году Центробанк несколько раз повышал ключевую ставку, и к началу 2015 года она достигла 17%, а ставки по ипотеке в основном превышали 20%, то есть стали заградительными. Даже с учетом введенной позже льготной ипотеки на новостройки (под 12%), а также последующего снижения ключевой и ипотечной ставки на вторичном рынке, ипотека все равно была куда менее доступной, чем сейчас.

По данным «Дом.РФ», в феврале 2021 года средняя ставка выдачи ипотеки на покупку вторичных квартир составляла 8,06%. При этом цены на недвижимость окончательно развернулись в рост. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в 2020 году цены на квартиры в Москве выросли в среднем на 16,2%. При этом бюджетные варианты активно раскупались, что привело к снижению объема предложения. Это означает, что сильной коррекции после такого роста ждать не стоит, и, скорее всего, в ближайшие годы цены на жилье продолжат расти – пусть не такими темпами, как в ажиотажном 2020 году, но примерно на уровне инфляции (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU»).

Считаем арендные ставки и ипотечные платежи

Тем, кто стоит перед выбором, покупать ли сейчас квартиру в ипотеку или снимать и продолжать копить, важно понимать, как вести себя в изменившихся условиях. Для начала нужно сравнить затраты на аренду и платежи по ипотеке.

Если на рынке купли-продажи жилья цены значительно выросли из-за искусственной стимуляции спроса, рынок аренды отреагировал на «коронакризис» и снизившиеся доходы населения куда более адекватно: спрос снизился, арендные ставки – тоже. Точнее, они заметно просели во время локдауна – процентов на 20, а потом почти восстановились до прошлогоднего уровня: в начале 2021 года они были примерно на 5% ниже, чем год назад (см. «Аренда жилья в Москве: арендаторы уехали, ставки остались»).

Стоимость аренды и ипотеки можно просчитать с помощью онлайн-калькуляторов IRN.RU. Возьмем одну и ту же квартиру. Допустим, это будет однокомнатная квартира в 17-этажном панельном доме площадью 38 кв. м в шаговой доступности от метро «Бибирево». Калькулятор стоимости квартир оценивает ее в 8,2 млн рублей.

Ипотеку на вторичном рынке сейчас можно взять примерно под 8% годовых, а минимальный первоначальный взнос, с которым банки готовы выдать кредит, в основном составляет около 10%. Итак, с помощью ипотечного калькулятора считаем, во сколько обойдется ежемесячный платеж за эту квартиру. Если брать ипотеку с минимальным первоначальным взносом и на 20 лет, ежемесячный платеж составит 61 700 рублей в месяц. Если ради снижения ежемесячного платежа увеличить срок кредита до 25 лет, а первоначальный взнос — до 20%, в месяц за кредит придется отдавать 50 600 рублей.

А теперь возьмем калькулятор аренды и забьем туда те же исходные данные квартиры: 10 минут пешком от метро «Бибирево», 5-й этаж 17-этажного панельного дома, 38 кв. м с 8-метровой кухней, ремонт не требуется. Расчетная стоимость аренды такой квартиры составляет 40 500 рублей.

Сколько можно накопить

Но сами по себе эти цифры не говорят о том, что аренда более выгодна. При более высоких затратах после выплаты ипотеки человек все же остается с квартирой в собственности. Поэтому необходимо понять, как можно распорядиться сэкономленными на аренде деньгами и получится ли на эти накопления в будущем приобрести жилье.

Ставки по депозитам в государственных банках сейчас находятся на уровне 3-4,5%. Даже коммерческие банки предлагают вкладчикам максимум 5-6%, в основном меньше. Это вряд ли убережет деньги даже от инфляции, не говоря уже о том, чтобы что-то заработать. Однако на рынке существуют и другие консервативные инструменты, которые дают чуть большую прибыль при сопоставимой надежности. Мы попросили экспертов из финансовых компаний и частных консультантов по инвестициям рассчитать, сколько можно заработать на сэкономленных деньгах.

Первый случай – аренда вместо ипотеки на квартиру стоимостью 8,2 млн рублей с первоначальным взносом 10% и сроком кредита 20 лет. У человека останется 820 000 рублей первоначального взноса, и за счет разницы между стоимостью аренды и ипотеки он сможет дополнительно откладывать почти 22 000 рублей в месяц.

«Для консервативной стратегии подойдет портфель из государственных облигаций ОФЗ (облигации федерального займа). Средняя доходность такого портфеля 6,42%, это доходность индекса Мосбиржи государственных облигаций RGBI», — говорит Евгения Поповская, финансовый консультант и блогер (@evgenya_finance в Instagram). Аналитики SberCIB Investment Research рассчитали, что при такой доходности за 5 лет можно заработать 2,36 млн рублей, за 10 лет – 4,81 млн, за 20 лет – 12,74 млн.

Во втором случае (20-процентный первоначальный взнос и 25-летний срок) человек экономит 1,6 млн рублей на первоначальном взносе и 10 000 рублей в месяц на ежемесячных платежах. При расчетной доходности 6,42% годовых за 5 лет получится накопить 2,75 млн рублей, за 10 лет – 4,47 млн, за 20 лет – 10,05 млн.

Из расчетов видно, что чем длиннее срок инвестирования, тем быстрее растет накопленная сумма, поскольку работает правило сложного процента (то есть процент на изначальную сумму инвестиций и на проценты с нее) и идут ежемесячные пополнения портфеля.

Если хочется больше

Чтобы получить большую доходность, придется идти на риски. По словам аналитика ГК «Финам» Юлии Афанасьевой, степень риска, на который готов пойти инвестор, измеряется в процентах – сколько от общего капитала человек готов потерять. «Для меня небольшой риск – это 30%, кто-то согласен на риск не более 2%, а кому-то и 60% по плечу, — говорит эксперт. — Если человек готов рискнуть процентов на 30, то можно сделать индексную стратегию, которая в прошлом давала средний темп прироста 20% годовых без учёта дивидендов. Если у человека риск в пределах 5%, то его участь – надежные облигации».

Руководитель департамента инвестиционного анализа и обучения ИК «Универ Капитал» Андрей Верников считает, что сейчас сложный рынок для непрофессионального инвестора: «Может произойти как инфляционный кризис, так и кризис перепроизводства. И ни один экономист не может точно сказать, по какому пути пойдут активы. Поэтому приходится уменьшать доходность и не рисковать, пока не появится больше определенности на рынке, а уже после этого подбирать более интересные активы. Поэтому сейчас как никогда актуально правило не складывать все яйца в одну корзину. Человеку придется покупать и золото, и облигации, которые не дадут большого дохода, и акции. Из акций я бы рекомендовал покупать американские – чтобы снять валютный и политический риски. Американский индекс Standart 500 последние 15-20 лет дает с учетом дивидендов около 8% годовых, без дивидендов – 5,5%. Это достаточно надежный вариант».

Эксперт по инвестициям и блогер Антон Баринов (@index_invest в Instagram) полагает, что при долгосрочных стратегиях лучше всего инвестировать в акции зарубежных компаний: «Безусловно, акции могут не только расти, но и падать, но если срок инвестирования составляет 5+ лет, то риск не такой высокий, потому что за это время акции, вероятнее всего, успеют восстановиться и вырасти. Дополнительно риск можно уменьшить за счет покупки большого количества акций в портфель: желательно нескольких тысяч, чтобы рост одних компенсировал падение других. Удобнее всего это сделать через покупку так называемых ETF – биржевых фондов, каждый из которых держит в портфеле сотни, а иногда и тысячи разных акций. Покупаешь одну акцию ETF – и сразу становишься совладельцем всех акций из его портфеля. Чтобы собрать сбалансированный портфель, лучше купить 5-6 разных ETF. Например, ETF на акции компаний из США, ETF на акции компаний из Китая, из Европы, из Японии. Можно отдельно купить ETF на акции крупных технологических компаний или ETF на зарубежную недвижимость».

Данный портфель, по словам эксперта, в среднем будет приносить 8-10% в долларах. Это больше, чем при покупке облигаций, и менее рискованно, чем российские акции. При такой доходности вложенные 820 000 рублей при ежемесячном пополнении на 22 000 рублей через 10 лет превратятся в 5,8-6,7 млн рублей, а через 20 лет – в 17-22,7 млн рублей. Во втором случае – при наличии 1,6 млн рублей и пополнении на 10 000 рублей в месяц – за 10 лет можно накопить 5,4-6,4 млн рублей, а за 20 лет – 13,8-19,3 млн.

Антон Баринов уточняет, что в реальности при инвестировании в американские акции, вероятно, удастся накопить заметно больше, поскольку курс рубля, скорее всего, будет и дальше падать относительно доллара. Однако Андрей Верников предупреждает, что все же не стоит ограничиваться только одним типом активов: «Американский рынок хороший, но и на нем случается коррекция 40%. Поэтому, если человек все «запузырит» в американские акции, я боюсь, что потом он будет плакать».

Аналитики SberCIB Investment Research считают, что при инвестициях на короткий период можно ограничиться только облигациями, чтобы максимально обезопасить себя и не попасть на период спада на других рынках: «На горизонте 10, а особенно 20 лет было бы интересно рассматривать и другие классы активов помимо облигаций. В краткосрочной перспективе акции – более волатильный инструмент, однако на достаточно длительном горизонте они приносят больший доход, чем облигации. К примеру, за прошедшие 20 лет с 2001 по 2020 год индекс МосБиржи рос в среднем на 16,9% в год».

Евгения Поповская рекомендует портфель умеренного риска, в составе которого 30% – облигации РФ, 70% акции, входящие в индекс Московской биржи: среднегодовая доходность такого портфеля за последние 15 лет составила 15,3% годовых. Важно при этом помнить, что доходность на фондовом рынке не гарантируется.

Что победит: ипотечные ставки, доходность или рост цен на жилье?

При покупке квартиры в ипотеку нужно учитывать, что даже с нынешними невысокими ставками в конечном итоге переплата окажется очень существенной. В случае с квартирой за 8,2 млн рублей, которую мы брали в качестве примера, переплата составит 7,4 млн рублей (91%) при сроке 20 лет и первоначальном взносе 10%. При взносе 20% и 25-летнем сроке заемщик, согласно ипотечному калькулятору IRN.RU, переплатит 8,6 млн рублей (105% от стоимости квартиры). Такие переплаты представляются еще одним аргументом в пользу аренды.

Однако, по мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, ключевой момент – это динамика цен на жилье: «Когда цены снижались или почти не росли, выгоднее было арендовать квартиру. В ближайшие годы недвижимость, скорее всего, будет дорожать процентов на 5, а то и 10 в год. А ставки по ипотеке сейчас находятся на рекордно низком для России уровне, и в отдельные годы рост цен даже может «перекрыть» стоимость ипотеки».

Даже при росте цен на недвижимость на 5% в год та же квартира через 20 лет будет стоить 21,8 млн рублей. То есть ценовой прирост составит 13,6 млн рублей – это больше, чем переплата за ипотеку. Более того, при таком росте цен накопленного за 20 лет инвестирования в облигации не хватит на покупку такой же квартиры.

Конечно, ценовая динамика вряд ли будет линейной. В какие-то годы квартиры могут вырасти в цене сильнее, в другие – напротив, подешеветь. Другие переменные в расчетах – доходность облигаций и прочих активов, стоимость аренды квартиры – тоже будут меняться за эти 20 лет. Но в любом случае, если исходить из текущего положения дел и примерных прогнозов и расчетов, становится очевидно, что ипотека выигрывает у аренды, если человек готов вкладывать сэкономленное только в надежные инструменты.

«Если человек не готов рисковать частью капитала (от 30%), то ему лучше брать ипотеку. Если готов, то, с учётом прошлых приростов стоимости инвестиций и самой недвижимости, через 17 лет он накопит на квартиру, и ещё за 3 года, сколько он не платит ипотеку, заработает около 2 млн руб. На диком и нерегулируемом рынке ставок и аренды – сомнительная выгода, — считает Юлия Афанасьева. — Чтобы быстро заработать на квартиру, нужно спекулировать на фондовом рынке и выводить доходность хотя бы к 50% годовых. Для этого нужно работать над финансовым планом и расширять горизонты риска за счёт эффективного управления личным бюджетом и активами».

Но обычному непрофессиональному инвестору не стоит ввязываться в игры на фондовом рынке. «Люди приходят на рынок и думают, что задача рынка их обогатить. Но задача рынка – отобрать у них деньги, — подчеркивает Андрей Верников. — Есть статистика, что спекулянты на длинных периодах показывают худший результат по сравнению с условными американскими домохозяйками, которые просто купили акции и ждут. Переиграть рынок часто не получается даже профессионалам, что уж говорить о новичках».

Еще один важный момент: ипотечные платежи одинаковы на протяжении всего срока кредита. А ставки по аренде могут вырасти. То есть ипотека при более высокой стоимости позволяет зафиксировать размер платежа – с учетом общей инфляции через 10-15-20 лет те же 50 000 рублей за ипотеку в месяц будут куда меньшей нагрузкой на семейный бюджет.

Таким образом, покупка квартиры в ипотеку сейчас представляется более выгодной, чем аренда. «Особенно это актуально для людей со стабильным и прогнозируемым доходом и не готовых агрессивно инвестировать. Это могут быть, например, госслужащие и менеджеры крупных корпораций со спокойной и понятной карьерой. Бизнесменам, предпринимателям, творческим людям, молодежи, которая еще не определилась с жизненными целями, аренда подойдет больше, поскольку она дает больше мобильности. Речь идет как о физической мобильности, так и – даже в большей степени – о мобильности финансовой. Если человек видит, на чем он может заработать, и понимает, куда и для чего ему нужно вложить деньги (речь как о финансовых инструментах, так и о бизнесе), ему невыгодно «замораживать» свои накопления в первоначальном ипотечном взносе и привязываться к высоким ежемесячным платежам», — резюмирует Олег Репченко.

Что выгоднее: снимать квартиру или взять ипотеку?

Реально ли купить квартиру, откладывая на неё деньги, живя при этом в арендованной квартире? Или ипотека – это вариант приобрести жильё без забот и хлопот? Сегодня посчитаем, какой из вариантов будет выгоднее.

• Квартира в аренду
• Квартира в ипотеку

Рассчитывать суммы мы будем на однокомнатную квартиру в кирпичном доме. Именно такое жильё, по данным экспертов, вызывает больше интереса у россиян в условиях невысокой покупательской способности.

По данным «Авито», в среднем метраж «однушки» составляет 33 квадратных метра. Расчёты будем производить на срок 15 лет. В нашем материале мы не берём во внимание коммунальные платежи, а также ремонт.

Квартира в аренду

Сегодня в базе «Авито» числится более 500 предложений о сдаче однокомнатных квартир в аренду. В частности, снять «однушку» в Кирове можно в пределах от 6 до 15 тысяч рублей в месяц. То есть средняя стоимость аренды составляет 10 тысяч рублей, её мы и будем использовать в наших расчётах. В такой квартире, как правило, есть мебель и некоторая бытовая техника.

Если снимать однокомнатную квартиру за 10 тысяч рублей и, к примеру, 9 тысяч откладывать на будущее жильё, то через 15 лет можно накопить 1,62 млн рублей. Этих денег хватит на покупку квартиры-студии в новостройке в Кирове (их стоимость начинается от 1,2 млн рублей), «однушки» с ремонтом (от 1,6 млн рублей) или «двушки» без ремонта на вторичном рынке (от 1,6 млн рублей).

ежемесячная трата на квартирный вопрос (съёмное жильё+ накопление): 19 тысяч рублей;

траты на квартирный вопрос за 15 лет: 3,42 млн рублей.

Квартира в ипотеку

Цены на «однушку» в Кирове начинаются от 900 тысяч рублей. Стоимость во многом зависит от года постройки дома, материала, из которого он сделан, метража квартиры, наличия ремонта и месторасположения.

Ориентируясь на ранее заданные параметры (квартира в кирпичном доме площадью 33 кв. м) и данные «Авито», получилось, что средняя стоимость «однушки» на вторичном рынке Кирова составляет примерно 1,6 млн рублей.

Такая квартира, как правило, расположена в доме 70-80-х годов постройки. В ней в ней сделан ремонт, пригодный для жилья, также хозяева могут оставить некоторую мебель.

Говор о финансовой стороне вопроса стоит отметить, то за последние месяцы банки снизили ставки по ипотечным кредитам. Этому во многом способствовало падение ключевой ставки ЦБ, которая опустилась до исторического минимума. Также свою роль сыграли действующие госпрограммы. Так, молодые семьи могут получить ипотеку под 4,1% годовых.

В настоящее время минимальная ставка по ипотеке на готовое жильё составляет от 7,3%. Однако в ходе оформления ипотека может вырасти ещё на 2-3%. Такое возможно в случае отказа страхования жизни, а также если вы не попадаете в категорию «молодой семьи». Поэтому в расчётах будем брать среднюю ставку по ипотеке – 9%.

ежемесячная плата по кредиту: 16,2 тысячи рублей;

переплата за 15 лет: 1,32 млн рублей;

траты на квартирный вопрос за 15 лет: 2,92 млн рублей

Исходя из расчётов можно прийти к выводу, что ипотека может быть более выгодным решением, нежели долгосрочная аренда и накопления.

Также стоит учитывать, что если по ипотеке ставка фиксированная на весь срок кредитования, то арендная плата может со временем измениться. А значит, итоговая сумма трат на квартирный вопрос может ещё вырасти на десятки тысяч рублей.

Аренда против ипотеки

Что выбрать: снимать жильё или купить в ипотеку? – вопрос, не теряющий актуальности. На эту тему не рассуждал только ленивый. Но всё меняется, и информация быстро устаревает. Поэтому мы решили посчитать, что же выгоднее для россиян в 2018 году: аренда или ипотека.

Бытовой аспект

Уже взяли в руки калькуляторы и приготовились считать? Не торопитесь. Да, расчётов будет много, но давайте начнём с того, о чём обычно не говорят: об эмоциональной стороне медали. Проще говоря, о том, как вы будете себя чувствовать, оплачивая арендную плату или ежемесячный взнос по ипотеке.

Наверное, любой согласится, что жить в своей квартире гораздо лучше, чем в съёмной. Ведь можно без оглядки делать ремонт, перепланировку, менять мебель и т. д. Даже на подсознательном уровне своё жильё добавляет человеку уверенности в завтрашнем дне. Важно это и для создания прочной семьи, воспитания детей, заботы о пожилых родственниках.

С другой стороны, квартира в ипотеке привязывает к одному месту жительства и трудоустройства. Что не вяжется с образом жизни современной молодёжи, которая привыкла часто менять работу, путешествовать, зарабатывать на фрилансе. С таким полукочевым образом жизни аренда – простой и доступный способ получить крышу над головой.

И это ещё не всё, что нужно учесть. К примеру, для кого-то получение кредита просто неприемлемо. Человек не может спокойно жить, когда на него давят долговые обязательства. Или сложно спланировать личный бюджет, чтобы добросовестно выполнять условия договора с банком.

Золотое время ипотеки?

Важный момент – это ситуация на рынке недвижимости. Здесь в последние 3-4 года изменений нет. В экономически развитых регионах страны наблюдается устойчивая тенденция: стоимость квадратного метра медленно, но уверенно растёт в цене. Аналогичная ситуация с арендой квартир.

В сегменте ипотечного кредитования перемены куда заметнее.

По статистике Центробанка, средняя % ставка по ипотеке в российских банках за последние 4 года снизилась практически на 4 пункта.

Учитывая стоимость жилья и срок кредитования, это экономит заёмщикам миллионы рублей.

Выходит, что в 2018 году самое время для получения ипотеки? Сказать однозначно сложно. Возможно, проценты в банках и дальше будут снижаться. Всё зависит от позиции ЦБ РФ, который устанавливает ключевую ставку. На это, в свою очередь, влияет экономическая ситуация в стране. Тем не менее, по прогнозам некоторых экспертов ставка по ипотеке продолжит снижаться и достигнет отметки в 8% годовых.

С другой стороны, условия кредитования не являются незыблемыми. В большинстве российских банков предлагают рефинансировать займы других организаций на рыночных условиях.

Как видите, эта тема очень многогранна. Поэтому давайте перейдём к расчётам. Мы будем использовать усреднённые показатели. Если читатель хочет получить актуальные данные конкретно для своей ситуации, советуем считать вместе с нами. Так что вооружайтесь калькуляторами (обычным и ипотечным) и открывайте статистику на сайте Центробанка.

Финансовая сторона медали

Сразу оговоримся, что приведённые расчёты носят абстрактный характер. Так как стандартный срок выплаты ипотеки составляет 20 лет, а строить экономические прогнозы на такой длительный период сложно.

Ситуация на рынке аренды жилья и ипотечного кредитования зависит от множества факторов: спрос на недвижимость, уровень инфляции, ключевая ставка ЦБ РФ и других.

Исходные данные

Сравним расходы на аренду и ипотеку в Санкт-Петербурге, в качестве примера возьмём однокомнатную квартиру. Наряду со столицей Питер – один из самых экономически развитых городов России, куда чаще приезжают люди из других регионов.

• Средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке: 3 820 000 руб.
• Ставка ипотечного кредитования: 9,56% годовых. и прочие затраты на покупку квартиры и оформление ипотеки: 150 000 руб.
• Размер первоначального взноса (15% от стоимости жилья): 573 000 руб.
• Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры: 22 153 руб.

Ипотека

Берём ипотечный калькулятор и вводим наши данные. Получаем:

• Ежемесячный платёж: 30 394 руб.
• Переплата по кредиту: 4 047 472 руб.

Общие затраты = стоимость жилья + переплата + дополнительные расходы = 8 017 472 руб.

8 017 472 руб. – окончательная сумма, которую заплатит за квартиру ипотечник.

Аренда

Считаем затраты квартиросъёмщика.

Затраты на аренду = арендная плата в месяц * 12 месяцев * 20 лет = 5 316 720 руб.

5 316 720 руб. – столько нужно заплатить, чтобы арендовать эту же квартиру на 20 лет.

Разница между затратами на ипотеку и аренду = 8 017 472 — 5 316 720 = 2 700 752 руб.

Выходит, что снимать жильё в Санкт-Петербурге выгоднее, чем брать ипотеку. Тем более что плата за аренду меньше ежемесячного платежа по кредиту. Значит, сэкономленные деньги можно положить на банковский счёт и получать дивиденды. Но не всё так однозначно.

Что ещё учесть

1. После выплаты ипотеки квартира остаётся в собственности заёмщика. Её можно продать, обменять, подарить или оставить в наследство. Арендатору сэкономленных 2 700 752 руб. не хватит на покупку такой же квартиры.
2. Изменение стоимости недвижимости. За 20 лет цена квадратного метра жилья может вырасти в несколько раз. Вслед за этим поднимется и арендная плата. Тогда получится, что брать ипотеку было выгоднее. Но цена точно так же может и упасть.

Подводя итоги, хотелось бы ещё раз порекомендовать читателям, чтобы они сами повторили расчёты для своего города. Возможно, вы придёте к диаметрально противоположным выводам. Также советуем учитывать не только финансовую, но и психологическую сторону вопроса. Не всегда выгоду можно измерить в цифрах. Для кого-то гарантированная стабильность в будущем будет ценнее переплаты по процентам.