Management-study.ru

Студия менеджмента
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Особенности смены управляющей компании в многоквартирном доме в 2020 году

Особенности смены управляющей компании в многоквартирном доме в 2020 году

От жильцов часто слышны жалобы на несвоевременное предоставление квитанций, некачественное осуществление ремонта, грязь в подъездах и прочие признаки недобросовестного выполнения прямых обязанностей. Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме? Организовать собрание, провести голосование, подготовить документы и найти достойную альтернативу.

Законодательная база

смена УК

Переходу в другую управляющую компанию должно предшествовать изучение норм Жилищного кодекса – основного закона, регламентирующего подобные взаимоотношения. Ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ закрепила за владельцами возможность расторжения договора с недобросовестной обслуживающей организацией в одностороннем порядке. Приняв решение большинством голосов, собственники квартир могут перейти в другую организацию или сформировать товарищество.

Обязанности управляющей компании

Чем занимается управляющая компания? Следит за состоянием здания, проводит необходимые косметические и восстановительные работы, организует уборку придомового пространства и мест общего назначения. Если на прилегающем земельном участке высажены деревья, то обслуживающая организация обязана проводить их обрезку и снос (по необходимости). Игнорирование условий может привести к жалобам или даже судебным разбирательствам.

К функциям управляющих компаний также относится очищение фасада, ремонт оконных рам, восстановление целостности стекол в подъездах, покраска, межсезонная подготовка, своевременное удаление снега и наледи с крыш, заключение договоров на обслуживание со сторонними компаниями и т.д. Организации также должны осуществлять сбор средств за блага цивилизации, а в случае необходимости вести претензионную работу с ресурсоснабжающими обществами.

Основания

Смена управляющей компании в многоквартирном доме невозможна без проведения собрания владельцев недвижимости и фиксации результатов голосования. Жилищный кодекс гласит, что основная цель фирмы – обеспечить комфорт и высокий уровень обслуживания. Если управляющая компания не выполняет свои обязанности или не располагает разрешением на подобную деятельность, то жильцы должны незамедлительно расторгнуть взаимоотношения и найти более надежного исполнителя.

Алгоритм действий

Процедура смены УК

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме? Для начала нужно найти достойную альтернативу и организовать инициативную группу.

Собрание собственников

Уведомление жильцов

Собрание жильцов проводится после внимательного ознакомления с договором. Наболевшие вопросы включаются в повестку протокола о смене управляющей компании (образец можно найти в открытом доступе). Для соблюдения официальной части и достижения эффективности собрания (высокой явки), собственников квартир следует заблаговременно предупредить о мероприятии.

Уведомление УК

Читайте также:

Жилищное законодательство позволяет вступить в договорные отношения с новой управляющей компанией по завершении договора, ввиду выявления серьезных нарушений, отзыва лицензии или достижения взаимного согласия с текущим исполнителем. О планируемом собрании владельцев жилья (с целью разорвать договорные отношения) нужно уведомить управляющую компанию в письменном виде за 5 рабочих дней до мероприятия.

Выбор новой организации

Как поменять управляющую компанию на другую? Провести голосование жильцов и попросить основную согласную часть (более 50% собственников) поставить свою подпись в договоре. Должным образом оформленные протокол и соглашение являются основанием для обращения новой управляющей компании в государственный жилищный надзор с целью внести корректировку в разрешение.

Составление договора

Договор

При оформлении договора с новой компанией следует придерживаться норм, установленных Постановлением Правительства № 491 в 2006 году. Главное преимущество соглашения -собственники квартир могут самостоятельно принять решение, какие условия являются для них существенными.

Необходимая документация

Начало управления многоквартирным домом сопряжено со сбором некоторых бумаг. Получение разрешения от жилищной инспекции невозможно без предоставления протокола и подписанного договора. Остальную документацию обязан передать предыдущий исполнитель.

Читайте так же:
Реновация в юзао москве последние новости коньково

Финансовые вопросы

Самой болезненной для граждан является материальная сторона. Многим кажется, что изменения неизбежно повлекут за собой рост затрат – увеличение плат, повышение заработка и т.д. Практика показывает, что новая управляющая компания полноценно начинает функционировать спустя 1-2 месяца с момента передачи дел.

Техническая и бухгалтерская документация, а также бумаги, подтверждающие взаимодействие с ресурсоснабжающими и подрядными компаниями, передается от старого исполнителя новому в рамках акта приема-передачи. Осуществить процедуру необходимо за 30 дней до окончания действия договора.

Если управляющая компания не хочет отдавать дом

Отказ управляющей компании расторгать взаимоотношения с жильцами влечет за собой нарушение действующего законодательства. Ч. 7 ст. 162 ЖК РФ гласит, что новая управляющая компания, решение о выборе которой утверждено в протоколе общего собрания жильцов, должна приступить к исполнению своих обязанностей максимум через 30 дней. На намеренные бездействия предшествующей обслуживающей компании следует жаловаться в прокуратуру или подавать иск в суд.

Можно ли поменять на ТСЖ

Что лучше: ТСЖ или управляющая компания? Для каждого из вариантов присущи положительные и отрицательные стороны. ТСЖ свободно распоряжается материальной базой и если собственники решили произвести ремонт, им не нужно будет ждать очередь. УК может похвастаться надежными взаимоотношениями с проверенными подрядчиками. Первые свободны в выборе эксплуатационных организаций, а вторые много лет занимаются оказанием профессиональных услуг. Товарищество (в соответствии с желанием владельцев) беспрепятственно устанавливает камеры видеонаблюдения или шлагбаумы, а штат управляющей компании располагает юристом, который следит за изменениями законодательства и может обеспечить защиту интересов граждан.

Заключение

Владельцы жилья в многоэтажке должны внимательно относиться к проблемам своего дома. Организация общего собрания и проведение голосования позволяют рассмотреть многие вопросы – сменить недобросовестную управляющую компанию, избрать иную форму правления, принять решение в отношении планируемых ремонтных работ или благоустройства и т.д. Порядок действий регламентирован основным нормативным актом – жилищным законодательством. Главное помнить о правиле, что «под лежачий камень вода не течет».

Сервисные организации с муниципальным участием придут на смену недобросовестным УК в Подмосковье

В ближайшем будущем многоквартирные дома в Подмосковье планируют передавать из обслуживания недобросовестных управляющих компаний новым сервисным организациям с долей участия муниципального образования. Об этом заявил вице-губернатор Евгений Хромушин.

Создание сервисных организаций чиновник назвал приоритетным направлением работы регионального правительства. По его словам, они нужны для улучшения качества обслуживания местных жителей и обеспечения бесперебойного предоставления качественных услуг в сфере ЖКХ.

Хромушин заявил, что почти половина многоквартирных домов в Подмосковье старше 50 лет, из-за чего управляющим компаниям нужно тратить существенные средства на «поддержание жизнеспособности и ремонт» — коммунальщики далеко не всегда справляются с этой задачей, «а часто не хотят браться за обслуживание такого фонда».

Вице-губернатор отметил, что ранее глава региона Андрей Воробьёв поручил внедрить систему управления домами, при которой жители будут получать одинаковые качественные услуги вне зависимости от их года постройки и состояния.

По словам Хромушина, в некоторых городских округах жители уже могут сделать выбор: либо другая частная компания, либо сервисная компания с муниципальным участием.

«Сегодня в 12 пилотных муниципалитетах мы инициировали организацию сервисных УК на базе водоканалов и теплосетей. Такие организации не только будут предоставлять новое качество обслуживания собственников квартир, но они также укомплектованы собственной специализированной техникой, имеют соответствующую инфраструктуру, в т. ч. собственные аварийно-восстановительные службы, а в штате работают мотивированные, опытные специалисты», — заявил вице-губернатор. По его словам, обслуживание многоквартирных домов будет выходить дешевле, при этом вырастет качество.

Читайте так же:
Реформы силовых ведомств 2022

Сейчас многоквартирными домами в Подмосковье управляют 12 ресурсоснабжающих организаций. Вскоре их состав пополнят ещё 62.

В Подмосковье управлять многоквартирными домами будут сервисные организации

В Одинцовском округе уже есть сервисная организация

Одинцовский городской округ — один из тех, где реализована такая практика. Сервисной организацией выступает «Одинцовская теплосеть». Под управлением «Теплосети» сейчас находится 1093 дома, но основным видом деятельности компании остаётся производство пара и горячей воды (тепловой энергии) котельными.

Акционерное общество «Одинцовская теплосеть» было создано 26 декабря 2008 года на базе МУЭП «Одинцовская теплосеть» в результате приватизации муниципального имущества. Основанием для приватизации стало решение № 13/26 от 31.10.2008 муниципального Совета депутатов под председательством Александра Гладышева.

На момент приватизации 100% акций общества принадлежали муниципалитету, а совет директоров состоял из заместителей руководителей главы и руководителя предприятия.

Сейчас информация об акционерах, в том числе о доле муниципалитета, членах совета директоров и других аффилированных лицах, скрыта. Представители компании, профильные чиновники и хорошо информированные депутаты не хотят отвечать на эти вопросы. Тема табуирована на высоком уровне.

Прибыль АО «Одинцовская теплосеть» всегда была около нуля или отрицательной, но с 2018 года убытки начали стремительно расти.

АО «Одинцовская теплосеть» — убыточное предприятие, Егор Скворцов — новый руководитель «Одинцовской теплосети» без аттестата

АО «Одинцовская теплосеть» — убыточное предприятие

Ещё более убыточно и неэффективно предприятие по своему основному виду деятельности. За 2020 год убыток более 340 млн руб. На фоне роста убытков среднесписочная доля административно-управленческого персонала в части производства тепловой энергии постоянно увеличивается.

В октябре исполняющим обязанности гендиректора «Одинцовской теплосети» был назначен Егор Скворцов, ранее занимавший должность заместителя по экономике и финансам. Предыдущий руководитель компании, Станислав Гончар, проработал ровно год.

В «Теплосеть» Гончар перешёл с должности руководителя АО «Одинцовский Водоканал» после передачи в «Теплосеть» всей инженерной инфраструктуры «Водоканала» для избежания выплаты взятых обязательств по кредиту ООО «Обинко» на строительство водовода. Сумма претензий АО «БМ банк» составила почти 6 млрд руб. «Водоканал» был объявлен банкротом 9 ноября 2020 года.

Сервисные организации «выдавят» другие УК?

Пока власти Подмосковья говорят о замене недобросовестных УК, которые не справляются с обслуживанием домов. Однако что на самом деле ждёт региональный рынок ЖКХ?

Перспективой может стать полный перевод многоквартирных домов под управление сервисных организаций, подконтрольных местным властям (которые в свою очередь зависимы от властей региона). Это вполне укладывается в проходящую при губернаторе Воробьёве централизацию в разных сферах — передача на областной уровень местных полномочий в здравоохранении, ликвидация местного самоуправления посредством создания городских округов.

Сервисные организации при поддержке чиновников могут вытеснить остающиеся на рынке частные УК, в первую очередь небольшие.

По данным телеграм-канала «Подмосква», заявления подмосковных властей с большой долей вероятности означают выход на финишную прямую многолетней борьбы с многочисленными управляющими компаниями: «Постепенно с рынка уберут любые неподконтрольные компании, а лояльных заведут на подряд к муниципальным сервисным организациям. По сути, мы возвращаемся к всё тем же советским ЖЭКам, но в новой обёртке. Главный вопрос лишь в том, какой будет начинка».

Читайте так же:
Список документов для налогового вычета за обучение

«Урны под охраной». Жильцы новостройки в Барнауле с боем меняют УК

Алексей Кучерявых

Так и не добившись нормального взаимодействия с управляющей компанией «Маяк», жители дома на ул. Чернышевского, 186, проголосовали за смену УК. Собственники говорят, что сделать это было крайне сложно. Дошло до того, что кто-то якобы воровал из почтовых ящиков бюллетени. Люди не отчаялись и провели повторное голосование, установив урну рядом с охраной под камерой видеонаблюдения.

Дом с сюрпризами

Новостройку на Чернышевского строительная компания «Алгоритм» сдала в 2018 году. Уже на следующий год жильцы этого дома массово начали жаловаться на проблемы с отоплением.

Тогда при запуске тепла во втором подъезде залило водой квартиры с девятого по третий этажи. Как оказалось позже, еще летом по каким-то причинам в некоторых квартирах сняли радиаторы, при этом заглушки на трубы не поставили.

Позднее жильцы этого дома жаловались на то, что в сезон дождей водой заливает парковку, которая находится под зданием. Заселившись в дом, новоселы не обнаружили обещанный застройщиком закрытый двор с лавочками и велопарковками – за это собственникам пришлось бороться в дальнейшем.

Жильцы новостроек в Барнауле возмутились из-за «непролазной грязи» вокруг домов

Очередные новоселы недавно сданных многоквартирных домов в ЖК «Питер» в Барнауле пожаловались на отсутствие дорог. Им приходится пробираться к подъездам через лужи и грязь

«Пустые обещания»

Старшая по дому Наталья Скиданова рассказала «Толку», что пока их новостройка обслуживается управляющей компанией «Маяк», которая, как она считает, связана со строительной компанией «Алгоритм».

«Дом относительно новый, многое можно сделать по гарантийным обязательствам, но ничего не делается», – говорит собеседница.

По словам Скидановой, на личных встречах с членами совета дома руководство УК постоянно дает «какие-то обещания, но на деле ничего не меняется».

Наталья утверждает, что управляющая компания не предоставляет отчетность о финансовой работе собственникам. Жильцы регулярно платят за текущее содержание жилья, в общей сложности ежемесячно выходит 150 тысяч рублей, но «никакой работы при этом они не видят».

Дошло до суда

Наталья Скиданова рассказала, что сейчас на въезде во двор устанавливаются ворота. Наконец привезли обещанные велопарковки и лавочки, но прежде чем это произошло, жильцы проводили собрание собственников по рекомендации застройщика.

«Мы провели собрание, приняли решение. А когда настал момент осваивать деньги, которые выделил застройщик, управляющая компания обратилась в суд, чтобы этот протокол оспорить», – продолжила старшая по дому.

Скиданова добавила, что летом 2020 года жильцам выставили непонятные счета за отопление. В зависимости от площади квартиры они доходили до 10 тысяч рублей. В управляющей компании это объяснили тем, что якобы жильцы недоплатили, при этом, со слов Натальи, собственники напрямую рассчитываются за отопление с Сибирской генерирующей компанией.

Терпение лопнуло

Уже осенью этого года собственники приняли решение сменить управляющую компанию. Для этого они провели заочное голосование. Жильцы оставляли бюллетени в нескольких почтовых ящиках, принадлежащих членам счетной комиссии. В совете дома не сразу поняли, что бюллетени куда-то исчезают.

Дольщики «Демидов парка» третью зиму мерзнут в своих квартирах

Жильцы «Демидов Парка» уже который год с наступлением первых холодов люди замерзают в собственных квартирах. Если бы не обогреватели – температура не дотягивала бы и до +15

Читайте так же:
Правила перехода пешеходного перехода для пешехода в 2022 году: инструкция, штрафы

По словам Скидановой, однажды утром к ней пришла какая-то женщина. В этот момент в квартире, кроме ребенка, никого не было. Незнакомка кричала.

«Вместе с охранником мы посмотрели по камерам видеонаблюдения и увидели женщину с охапкой бюллетеней. Она несла их свою машину. Так она ходила не один день. У нее оказались ключи как от подъездов, так и от почтовых ящиков», – говорит старшая по дому.

После этого инцидента жильцы обратились в полицию. Также они установили дополнительный ящик для голосования у охраны под камерой видеонаблюдения. Люди переголосовали заново.

По словам Скидановой, всего проголосовали 70% жильцов, из них 90% высказались за смену управляющей компании. Сейчас документы передали в Инспекцию строительного и жилищного надзора Алтайского края. Договор управления домом УК «Маяк» истекает 18 декабря. Жильцы намерены перейти в управляющую компанию «Орион».

В «Маяке» молчат

Замдиректора УК «Маяк» Константин Волошин заявил «Толку», что официальных обращений от собственников с какими-то претензиями в адрес управляющей компании не поступало. От более подробных комментариев собеседник воздержался.

Топ худших и лучших управляющих организаций Барнаула и Рубцовска стабилен

Сибирская генерирующая компания составила рейтинг и антирейтинг управляющих организаций в Барнауле и Рубцовске по итогам 10 месяцев 2021 года. Суммарный долг 37 участников списка — 211,4 млн рублей

До и после заселения. Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме?

Кто отвечает за дом до и после ввода в эксплуатацию? Вопрос об управлении домом возникает обычно, когда в него въезжают новоселы. Но на самом деле жизненный цикл дома начинается гораздо раньше, ведь коммуникации подключают задолго до ввода в эксплуатацию. «Такого понятия, как «заселение», в системе действующего права не существует, – объясняет Артем Румянцев, руководитель юридической службы УК «Юнисервис» (сотрудничает с ГК «ИНТЕКО», AB Development, Apsis Globe). – Жизненный цикл новостройки можно условно разделить на два этапа. Первый – это непосредственно строительство здания, и второй – его эксплуатация после завершения строительства, когда жители получают ключи и выходят на отделочные работы своих квартир. Границей между этими этапами является ввод дома в эксплуатацию, который оформляется «Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию» (ст. 55 ГК РФ)». А пока дом не сдан, за его техническое состояние отвечает застройщик. Он также контролирует подачу ресурсов: света, воды, газа, тепла и т. д. Застройщик, в принципе, может и сам управлять домом. Что же мешает? Как объясняет Артем Румянцев, для этого требуется получить лицензию, содержать штат службы эксплуатации и т. д. Всё это довольно ресурсоёмкие процессы, которые не интересны девелоперу (ст. 161 ЖК РФ). Поэтому застройщик стремится передать функции управления домом профессиональному управляющему, т. е. управляющей компании (УК), которая имеет и лицензию, и опыт.

Пока дом не сдан, за его техническое состояние отвечает застройщик. Он также контролирует подачу ресурсов: света, воды, газа, тепла и т. д. Застройщик, в принципе, может и сам управлять домом. Что же мешает?

Итак, накануне заселения застройщик обязан привлечь управляющую компанию, причем законом 214-ФЗ на это отведен срок – не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Как говорит Дмитрий Мацкевич, генеральный директор управляющей компании «Техстрой» девелоперской группы «Сити-XXI век», первоначальный выбор компании – это дело девелопера-застройщика, который заключает договор с УК. Но у компании есть право только на «временное правление», а дальше решают собственники. Что может не устроить собственников? На рынке управляющих компаний довольно высокая конкуренция, и поэтому любая УК заинтересована в том, чтобы работать с домом как можно дольше. По словам Павла Брызгалова, директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер», в обязанности УК входит управление объектом недвижимости, его техническое обслуживание, ремонт и модернизация, экстренное устранение аварийных ситуаций, санитарное обслуживание и благоустройство. Справка Минимальный перечень работ по технической эксплуатации дома, его санитарному содержанию и качеству коммунальных услуг можно посмотреть в постановлениях Правительства РФ № 290, 354 и 491 и других нормативно-правовых актах. В обязанности УК входит ежедневная уборка мест общего пользования (первые этажи подъездов), замена перегоревших ламп, отошедшей плитки, вывоз мусора и др. Управляющая организация отвечает только за общее имущество дома. Если у собственника квартиры есть необходимость поменять кран, заменить входную дверь и т. п., управляющая организация может это сделать за отдельную плату. Как напоминает Марина Великорецкая, генеральный директор управляющей компании SVN, перечень услуг обязательно должен быть перечислен в договоре на эксплуатацию и еще раньше – в договоре на покупку жилья. Жители дома должны четко представлять, что входит в пакет услуг УК и за что они платят деньги. Фото: shutterstock.com. Когда начинается начисление коммунальных платежей? К слову, до сих пор не все знают, с какого момента собственники обязаны оплачивать ЖКУ. Кто-то считает – платежи за коммунальные услуги надо начинать вносить сразу после заключения договора купли-продажи квартиры, кто-то – с момента заселения и т. д. Артем Румянцев объясняет: порядок оплаты зависит от того, в каком состоянии приобретается жилье. Если квартира находится в доме на стадии строительства, то обязанность по оплате ЖКУ возникает с даты подписания между покупателем и застройщиком акта приёма-передачи квартиры (иногда ключей), но не ранее ввода дома в эксплуатацию (пп. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Если купили жильё в готовом доме или на вторичном рынке (то есть не от застройщика), то платить надо с даты государственной регистрации права собственности на квартиру (пп. 5 ч. 2 ст. 163 ЖК РФ). Фото: depositphotos.com. Как сменить УК от застройщика? Если собственники квартир в новом доме недовольны работой той УК, что досталась им от застройщика, они могут от нее отказаться. Как говорит Марина Великорецкая, основная причина для смены компании – это некачественное исполнение обязательств по договору. Например, слабая работа инженерной службы, долгое реагирование на проблемы, плохая работа служб уборки, охраны и т. д.

Читайте так же:
Документы, необходимые для прописки в частный дом: перечень, права, порядок, условия

Смена УК возможна, как только дом заселяется настолько, чтобы можно было организовать собрание собственников и набрать больше 50% голосов в пользу той или другой компании. Собственники могут оставить УК, назначенную застройщиком, поменять ее, либо создать ТСЖ.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector