Когда можно продать квартиру ниже кадастровой стоимости и возможно ли не платить налог в 2021 году

Когда можно продать квартиру ниже кадастровой стоимости и возможно ли не платить налог в 2021 году

Поправки российского законодательства могут ввести в заблуждение даже опытного юриста. С 2015 года идет постепенный переход на исчисление налогов за жилплощадь от инвентаризационной цены к кадастровой. Возникает логичный вопрос о том, является ли этот показатель официальным ориентиром. Сегодня рассмотрим подробнее, можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости и как избежать негативных последствий.

Законодательство по вопросу

Ключевые изменения полностью сосредоточены в Налоговом кодексе. С 2014 года до последних лет произошли следующие важные нововведения:

• с 2015 года налог на недвижимость в ряде регионов исчисляется от кадастровой стоимости (КС);
• с 2016 года кадастровая стоимость жилья напрямую влияет на договорную цену продажи квартиры. Если продать слишком дешево, налоговая доначислит НДФЛ, опираясь именно на КС.

Причины изменений связаны с приведением в порядок учетной базы. Ранее это был ГКН, теперь – объединенный ЕГРН. Кадастровая стоимость постепенно становится одним из ключевых параметров, характеризующих недвижимость. После ее массового определения по всей стране законодатель начал решать вопрос по пополнению бюджета налогами с продажи квартир.

В России действует полностью свободный рынок недвижимости. В таких условиях государству трудно контролировать ценообразование напрямую – установить определенный обязательный тариф за 1 квадратный метр теперь нельзя. А новые правила о продаже квартиры по кадастровой стоимости как раз косвенно решают эту задачу.

Выводы из перечисленных изменений закона следующие:

• продать квартиру по цене ниже КС возможно – прямого запрета на это не существует, за это никто не оштрафует и не выпишет протокол;
• продавец может продать жилье по любой цене, которую сочтет приемлемой – это может быть кадастровая, инвентаризационная или рыночная стоимость;
• с учетом изменений налогового закона продавать жилье по цене ниже КС может быть попросту невыгодно за счет доначисления налога.

Важно! По новым требованиям цена договора сравнивается с КС, умноженной на 0,7. Если договорная сумма ниже, за основу расчета налога берется кадастровая. Граждане, зарегистрировавшие свое право до 31 декабря 2015 года включительно могут продавать жилье и не опасаться никаких доначислений. Для них НДФЛ исчисляется строго из договорной цены – какой бы низкой она не была.

Виды стоимостей в России

Оценка квартиры может быть определена разными способами – соответственно и показатель по итогу расчета будет разным. Сегодня используются три основных вида стоимости недвижимости:

• кадастровая;
• инвентаризационная;
• рыночная.

Каждая отвечает определенным целям. Какую из них положить в основу договора – решает продавец самостоятельно. Никакой государственный орган не может обязать собственника продать квартиру за строго определенную цену.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость – это рыночная оценка квартиры государством. Иными словами, это мнение государственных органов о том, сколько составляет продажная сумма квартиры. Однако это не возможность сразу же продать свою квартиру государству по кадастровой стоимости – это скорее операционная информация.

Порядок определения следующий:

1. Местная администрация принимает решение о том, что нужно установить кадастровую стоимость определенной недвижимости.
2. Росреестр нанимает специалистов по оценке, которые выявляют показатели по установленной формуле с учетом рыночной обстановки на территории. Используют метод массовой оценки, когда ключевым является сравнение цен с аналогичной недвижимостью. Составляют подробный письменный отчет.
3. Далее стоимость окончательно утверждается администрацией. После утверждения она заносится в ЕГРН.

Стоимость обязательно пересматривается не реже, чем раз в 5 лет. Для определения цены сделки нужно брать последнее значение, установленное на 1 января года, в котором подписывается договор. Узнайте подробнее о том, где посмотреть КС, из этой статьи.

Инвентаризационная оценка

Инвентаризационная оценка квартиры – самая низкая из всех вариантов. Ее определяют сотрудники БТИ исходя из года постройки дома, количества коммунальных услуг и метража жилья. Здесь не учитывается стоимость аналогичного жилья в городе – этот недостаток и заставил законодателя начать постепенный переход к кадастровой оценке.

Для целей отчуждения помещений инвентаризационную стоимость используют крайне редко. Она может пригодиться при составлении договора дарения, чтобы установить в тексте соглашения примерный ориентир. Подробнее об инвентаризационной стоимости мы писали по этой ссылке.

Рыночная стоимость

Это наиболее адекватная оценка недвижимости. Определяется только по соглашению сторон. Это та сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель – купить жилье. Они могут определить стоимость квартиры самостоятельно или обратиться за помощью к независимому оценщику.

Рыночная величина прописывается в ДКП. Если продавец получил жилье до 31 декабря 2015 года включительно, выкупная сумма и будет для него ориентиром для расчета налога с продажи. Если же запись о собственности в ЕГРН появилась 1 января 2016 года и позже – договорную придется сравнивать с кадастровой.

Налоговые последствия для продавца

Информация ниже предназначается для тех продавцов, которые в свое время зарегистрировали право собственности после 1.01.2016. Посмотреть дату регистрации можно в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Нужная фраза звучит так: «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №___». Ориентироваться следует именно на эту дату.

Порядок действий следующий:

1. Взять КС по состоянию на 1 января года, в котором совершается сделка. Умножить значение на 0,7. Полученный результат будет минимально возможной суммой, по которой можно продать квартиру, чтобы избежать налоговых последствий.
2. Сравнить сумму продажи по договору с полученным результатом. Та цифра, что окажется выше, и будет считаться доходом с продажи квартиры. От нее нужно будет рассчитывать НДФЛ.

Рассмотрим подробнее на примерах.

Пример 1. Иванов С.А. продал квартиру в 2017 году за 1 500 000 рублей. КС жилья на 1 января 2017 года по справке составила 2 000 000 рублей. Умножив 2 миллиона на коэффициент 0,7, получаем 1 400 000 рублей. Поскольку Иванов продал квартиру дороже, налог он будет рассчитывать с фактической договорной суммы.

Пример 2. Петров В.Г. продал в 2017 году квартиру за 900 000 рублей. КС на начало года составляла 1 700 000 рублей. Минимальная продажная сумма квартиры – 1 190 000 рублей (1 700 000 * 0,7). Из-за того, что договорная цена квартиры ниже кадастровой стоимости с учетом коэффициента, Петрову придется взять за основу именно кадастровую стоимость, а не договорную. Налог получится выше, даже несмотря на то, что фактически он получил меньше. Нужно либо снизить КС, либо продать дороже.

Продавцы самостоятельно заполняют налоговую декларацию по итогам года. Если проигнорировать требования закона и отразить в 3 НДФЛ договорную сумму, налоговая при проверке доначислит налог – и платить все равно придется больше.

Как не платить НДФЛ

Продавец может либо полностью избежать, либо значительно снизить налог с продажи жилья следующим образом:

• следует проверить срок владения недвижимостью – если он превышает минимальный, то не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию;
• если квартира продается до истечения 3 (5) лет, можно применить налоговый вычет – фиксированный или расходный;
• следует заранее сравнить кадастровую стоимость с планируемой ценой продажи. Если кадастровая значительно завышена, ее нужно предварительно оспорить.

Внимание! Если квартира находится в аварийном состоянии, обветшала или требует значительных вложений – налоговая все равно будет ориентироваться на кадастровую стоимость. Никаких заявлений об обоснованности договорной цены в данном случае не предусмотрено. Единственный выход – сначала оспорить КС, а только затем продать жилье.

Подробнее о расчете налога при продаже квартиры смотрите наш предыдущий материал.

Последствия для покупателя

Лицо, которое покупает квартиру ниже КС, может не опасаться налоговых последствий. Однако если сумма сделки занижена по сравнению с реальной, здесь следует насторожиться.

• покупатель может получить налоговый вычет на покупку только в сумме, обозначенной в договоре;
• если в будущем продать жилье, расходный вычет будет ниже за счет сниженной официальной суммы;
• если сделка будет аннулирована, вернуть удастся только сумму, обозначенную в договоре.

Если стороны все же решили отразить заниженную стоимость в тексте ДКП, то покупателю недостаточно получить у продавца две расписки на разные суммы – одну «формальную», а другую «реальную». Безопаснее оформить на оставшуюся сумму договор займа.

Как оспорить кадастровую стоимость

Снизить кадастровую стоимость реально в следующих случаях:

• если при проведении кадастровой оценки были допущены ошибки;
• если кадастровая не соответствует рыночной.

Первое основание встречается редко, для него нужно анализировать отчет государственных оценщиков. Гораздо проще получить заключение независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры. На основании этого заключения кадастровую стоимость снизят. Затем можно продать квартиру.

Документы для оспаривания подаются в комиссию при Росреестре или в суд. Граждане могут выбрать любой порядок, но административный – быстрее и пошлину платить не нужно.

На нашем портале вы можете скачать заявление о пересмотре для граждан, юридических лиц, а также исковое заявление в суд. Подробнее о процедуре оспаривания читайте специальную статью.

Продавец на рынке недвижимости вправе продать квартиру по любой цене, которую он сочтет приемлемой, в том числе и ниже кадастровой. Штрафов за занижение не существует. С другой стороны, возможно другое неприятное последствие – доначисление НДФЛ. Избежать этого можно, обозначив в договоре более высокую цену или снизив саму кадастровую стоимость.

Если у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нашему дежурному юристу через окно чата.

В Ленобласти пересчитали кадастровую стоимость: как на нее повлиял рынок недвижимости и повысится ли налог на имущество

С 1 января 2022 года в Ленинградской области изменится кадастровая стоимость объектов недвижимости. «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» («ЛенКадОценка») провело новую оценку – первую в регионе с 2013 года, из-за чего в отношении некоторых объектов кадастровая стоимость выросла в разы. Но на жителях это почти не скажется – все это нужно, в первую очередь, для приведения кадастровой стоимости в соответствие с реальным положением дел. Online47 разобрался подробнее и узнал, во сколько оценили недвижимость в разных районах области.

Что и как оценивали

В этом году государственная кадастровая оценка была проведена в отношении 2 024 665 объектов недвижимости, расположенных в Ленинградской области. Речь о зданиях (879 116 единиц), помещениях (1 050 116), объектах незавершенного строительства (34 433), сооружениях (60 700) и машино-местах (300). Таким образом, посчитали и проанализировали данные по:

· многоквартирным домам, квартирам;

· домам малоэтажной жилой застройки, в том числе ИЖС;

· местам для хранения транспорта;

· магазинам, торгово-сервисным, торгово-развлекательным комплексам, рынкам, торговым киоскам, павильонам, ларькам, АЗС, автомойкам, автосалонам, ресторанам, кафе и ломбардам;

· гостиницам, апарт-отелям, мотелям, общежитиям, пансионатам, базам отдыха, пионерским лагерям, санаториям, кемпингам;

· административным и бытовым объектам;

· учебным, спортивным, культурным, лечебно-оздоровительным, общественным объектам;

· торговым, офисным, производственно-складским помещениям.

При этом, как уточняется в отчете «ЛенКадОценки», при проведении оценки учитывались основные и дополнительные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов. Эти факторы отличаются для разных видов зданий.

Почему жильё в Ленобласти привлекает людей, и как за год изменились цены

Петербуржцы стали чаще покупать и снимать жильё в Ленобласти

Например, в перечень ценообразующих показателей для квартир вошли: год постройки и тип дома (кирпичный, панельный, клубный и др.), площадь жилья, этаж, коммуникации. Также учитывалось расстояние до Санкт-Петербурга или административного центра района, обеспеченность объектами социальной инфраструктуры и состояние квартиры.

Для загородной недвижимости определяющими оказались конструктивные характеристики и класс качества, материал конструктивных элементов, год постройки, функциональное назначение (коттеджи, таунхаусы и др.), площадь. Во вторую очередь принималось во внимание наличие электро-, водо-, газоснабжения, канализации и отопления.

Как обстоят дела на рынке недвижимости Ленобласти

При проведении кадастровой оценки специалисты ориентируются и на имеющиеся рыночные цены объектов недвижимости, ведь кадастровая стоимость по закону не может быть выше рыночной.

В этот раз учет реальных цен был особенно важен, ведь только за 2020 год, по данным Аналитического центра Циан, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Ленинградской области увеличилась на 12,6%. По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», с января по декабрь 2020 года в Ленинградской области индекс средних цен на квартиры вторичного рынка вырос на 23,4%.

Данные отчета «ЛенКадОценки». Динамика изменения средних удельных цен предложения к продаже квартир на вторичном рынке Ленинградской области, руб. /кв. м

Эти изменения влияют и на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Эксперты подчеркивают, что о таких высоких кадастровых суммах речь, конечно, не идет, но кадастровая стоимость, безусловно, должна учитывать реальное положение дел.

Поэтому оно тоже отражено в отчете «ЛенКадОценки», где представлены удельные показатели средних рыночных цен в разных городах региона. Данные актуальны на начало 2021 года, но все же представляют интерес для тех, кто хочет узнать об обстановке на рынке недвижимости области.

Очевидно, что одним из определяющих факторов стоимости жилья на рынке Ленобласти является территориальное расположение. Ценник напрямую зависит, во-первых, от удаленности от центра города (административного центра), а во-вторых, от Санкт-Петербурга.

Самым дорогим в регионе является жилье в Кудрово. В кварталах южной части города показатели средних рыночных цен варьируются от 129 до 138 тысяч рублей. Чуть ниже стоимость в центральной и северо-западной части города – от 120 до 129 тысяч рублей. В северо-восточных кварталах жилье оценивается в 108–120 тысяч за «квадрат».

Не отступает и Мурино. Молодой город разделили на три зоны. Самые высокие средние рыночные цены – в кварталах западнее и северо-западнее метро «Девяткино», здесь ценник стартует с 123 тысяч и доходит до 142 тысяч рублей за квадратный метр. Восточнее и севернее метро, а также в южной части вдоль реки Охты жилье чуть доступнее – квадратный метр обойдется в сумму от 96 до 123 тысяч рублей. Самые дешевые муринские «квадраты» – от 69 до 96 тысяч – в юго-восточной части города.

В административном центре Всеволожского района – во Всеволожске – удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади варьируются от 90 до 108 тысяч рублей в северной части города, от 72 до 90 тысяч в основной части (за исключением Щеглово), в Щеглово – от 54 до 72 тысяч.

В столице Ленинградской области – городе Гатчина – рыночные цены оказались куда приятнее. Так, в центре, а также в северной и южной части города один «квадрат» оценивается в сумму от 81 до 112 тысяч рублей. В кварталах близких к центру цифры варьируются от 63 до 81 тысячи, а в восточной и западной частях города – от 24 до 63 тысяч.

Схожие со столичными цены в средневековом Выборге, где средняя рыночная стоимость жилья в центре составляет от 72 до 170 тысяч за квадратный метр, вблизи центра – от 63 до 72 тысяч и в остальных кварталах – от 38 до 60 тысяч рублей.

В других городах Ленинградской области показатели таковы:

Самым экономным же – вполне, пожалуй, предсказуемо – стало жилье в удаленных от мегаполиса городах. Так, в Лодейном Поле средний ценник составил от 36 до 39 тысяч за метр в центре и от 33 до 36 тысяч – на востоке и западе города.

Похожие цифры в Подпорожье – от 27 до 36 тысяч в центре, от 9 до 27 тысяч – в остальной части города. Еще дешевле квадратные жилые метры в Пикалево – в центре единица площади обойдется в сумму от 18 до 27 тысяч, в остальных кварталах – от 9 до 18 тысяч.

Стало известно, сколько «квадратов» жилья ввели в Ленобласти с начала года

«Сможем строить еще больше»: Александр Дрозденко анонсировал новую программу строительства социального жилья

Ожидать ли повышения налогов

Вообще, согласно законодательству, кадастровая оценка должна проводиться каждые четыре года (и каждые два – в городах федерального значения). Однако в Ленинградской области в связи с объективными обстоятельствами последняя оценка проводилась восемь лет назад – в 2013 году.

Новая оценка подтвердила: на самом деле цифры совсем другие. Местами – в тех же районах новостроек – кадастровая стоимость повысилась в разы. Однако по факту она просто стала соответствовать реальности – в том числе, ценовой обстановке на рынке.

Впрочем, опасаться многократного увеличения налога на имущество, дарение и на доход при продаже квартиры – а кадастровая стоимость как раз и используется в качестве налоговой базы при расчете этих показателей – не нужно.

Сильнее разницу ощутят юридические лица, особенно организации, расположенные в тех же Мурино и Кудрово. Все эти годы они платили невысокие налоги, теперь же предстоит согласиться с объективной стоимостью их объектов. К слову, для муниципалитетов это большой плюс, ведь налоги платятся в местную казну – и из этих денег затем ремонтируются дороги, строятся школы и детские сады, благоустраиваются территории.

При этом Ленинградская область, известная многочисленными мерами поддержки бизнеса, в этом вопросе также идет навстречу компаниям. Так, многие юридические лица имеют право на льготу в 50, а то и в 100% на оплату налога на имущество. Кроме того, бизнес имеет право провести индивидуальную оценку недвижимости и предоставить данные в «ЛенКадОценку».

В учреждении уже провели первую «работу над ошибками» в части нового отчета – до 21 октября принимались замечания и жалобы несогласных с представленными данными. Однако, по словам главы ведомства, обращения в основном носили неконструктивный характер.

Гаражная амнистия: кто сможет узаконить право на «дом для машины» и землю под ним

Всё о налоговой норме: как не нарваться на суды и пени

Отметим, что в следующем году «Ленинградскому областному учреждению кадастровой оценки» предстоит не меньшая работа. В 2022 году все субъекты РФ будут единовременно проводить кадастровую оценку земельных участков, сведения о которых будут содержаться в Едином государственном реестре недвижимости. Этот процесс очень важен для социально-экономического развития региона, а также является одной из важнейших задач национального проекта «Малое и среднее предпринимательство и поддержка предпринимательской инициативы».

Фото: Валентин Илюшин/Online47

Всегда в курсе событий в Твиттер. Подписаться

Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл № ФС77-50579 от 9 июля 2012 г., выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор).

Учредитель акционерное общество «Ленинградская областная телекомпания».
И.о. главного редактора Разинькова Кристина Александровна
email: info@online47.ru
Размещение рекламы sbudkov@lentv24.ru

Кадастровая оценка недвижимости Москвы вышла на финишную прямую

Росреестр разместил на своем сайте проект отчета о государственной кадастровой оценке (ГКО) всех видов недвижимости и земельных участков на территории Москвы. Провести такую оценку Департамент городского имущества столицы поручил еще в начале 2020 года, но из-за пандемии ее отложили.

От кадастровой стоимости зависит размер налогов, арендной платы на участки в собственности государства и муниципальных властей и ряда других платежей. В прошлый раз ГКО проводили в столице в 2018 году. Новую оценку проводят в городах федерального значения не менее чем через два и не более чем через пять лет после предыдущей. С 2022 года этот срок составит четыре года для большинства территорий России и два — для городов федерального значения.

При этом в 2022 году ГКО земельных участков проведут по всей России, независимо от сроков предыдущей оценки. В 2023 году аналогичная оценка ожидает все объекты недвижимости в стране. Таким образом, в Москве ГКО будет проходить несколько лет подряд.

Ранее столичный мэр Сергей Собянин отметил, что решение о проведении новой ГКО приняли до начала пандемии COVID-19. Когда коронавирус начал распространяться, оценку решили отложить, поскольку было невозможно предсказать, как пандемия повлияет на стоимость недвижимости.

Как отмечает старший юрист, руководитель практики Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × Ксения Ульянова, промежуточные результаты ГКО говорят, что далеко не для всех объектов коммерческой недвижимости, рыночная стоимость и доходы от использования которых объективно «просели» в период пандемии, кадастровую стоимость снизили. В некоторых случаях она не только не снизилась по сравнению с прошлым туром оценки, но и выросла на 5–10%.

Ульянова также указала, что неясно, включает ли указанная в проекте отчета стоимость НДС.

По многим объектам не учтены результаты оспаривания кадастровой стоимости. При этом проект, скорее всего, будет утвержден. Поэтому сейчас у заинтересованных лиц, в первую очередь у бизнеса, есть последняя возможность скорректировать кадастровую оценку. Подать замечания можно до 19 октября, причем делать это разрешено и через МФЦ. К ним можно приложить любые документы, обосновывающие завышенную стоимость объекта: отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, декларацию на объект, техническую документацию, фотоматериалы и прочее, указывает Ульянова.

При этом собственникам стоит быть осторожными, ведь кадастровую стоимость могут изменить в любую сторону. Если Росреестр признает, что замечания обоснованы, то проверку на их применимость проведут в отношении всех соседних объектов. Подать замечания к оценке объектов могут не только их собственники, поэтому стоит отслеживать изменения в промежуточных результатах ГКО, советует эксперт.

В любой момент привычный механизм снижения кадастровой стоимости может в корне измениться.

С 2023 года начнут действовать новые правила оспаривания кадастровой стоимости, которые предусматривают досудебный порядок, подачу завяления об оспаривании в течение полугода после проведения оценки рыночной стоимости и другие нововведения. До тех пор действует переходный период, в который власти любого субъекта страны могут объявить о переходе на новый порядок. Поскольку специального порядка принятия такого решения нет, оно может вступить в силу немедленно, предостерегает Ульянова. В любой момент привычный механизм снижения кадастровой стоимости может в корне измениться.

Законность продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости, её налоговые последствия

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости сулит финансовые потери в виде высоких налоговых платежей. Если не хотите лишиться зря своих кровно заработанных денег, придётся разобраться в этом вопросе.

Для расчета НДФЛ используется показатель кадастровой стоимости (КС) продаваемого объекта, что (по задумке властей) позволяет оптимизировать уровень налога. Но как дела обстоят на самом деле, выгодно ли такое налогообложение для простых смертных, решивших продать своё собственное имущество. Тем более, что стоимость их имущества по кадастру может оказаться завышенной.

Налог за покупку/продажу недвижимости

Любой доход, который имеет гражданин, облагается налогом. Деньги, которые этот гражданин получает от продажи собственной недвижимости – тоже доход. Соответственно, будь то проданные участок, дача, дом, комната или квартира, согласно законодательству РФ это всё объекты, с которых необходимо платить налог.

При наличии законных оснований в виде льгот, продавец может освобождаться от выплаты налогов или начисляемая сумма может быть снижена

Для физлиц налогообложение от продажи квартиры (как и любой другой недвижимой собственности) составляет 13 % – НДФЛ. Его выплата является обязанностью продавца – бывшего собственника. Условием, обязывающим к выплате – владение ею менее 3 или 5 лет (данный срок зависит от времени покупки) и продажа по цене выше 1 млн. руб.

Налог платится не с фактической суммы, за которую был продан объект (его рыночной цены), а с суммы, зафиксированной в Кадастре. Финансовая нестабильность и другие факторы влияют таким образом, что КС может быть выше той цены, за которую реально продать собственность (и эта ситуация встречается повсеместно). Это означает, что продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости, приводит к тому, что продавец платит налог не с той суммы, которую он получил на руки, а с той, что определило государство. Где справедливость?

Если продать объект по цене ниже кадастровой стоимости нет возможности, то, следует предпринять шаги по пересмотру показателя КС и её снижению до уровня рыночной.

Варианты оплаты налога

Начнём с того, что сумму налога, которую ему необходимо выплатить, продавец рассчитывает самостоятельно. И здесь два варианта.

Вариант 1: имущественный налоговый вычет, который составляет 1 миллион. Именно эта сумма не облагается налогом. То есть, сколько бы собственник не выручил денег за продажу своей недвижимости, от этой суммы вычитается 1 000 000,0 рублей, и налог рассчитывается уже от остатка.

• квартира куплена в 2016 году за 3 500 000,0
• в 2017 продана за 4 500 000,0
• налог рассчитывается следующим образом: 4 500 000х13%=520 000,0 рублей

Вариант 2: облагается налогом разница между стоимостью продажи и покупки. Продав квартиру, собственник может существенно сэкономить.

• квартира куплена в 2016 году за 3 500 000,0
• в 2017 продана за 4 500 000,0
• налог рассчитывается следующим образом: (4 500 000 — 3 500 000)х13%=130 000,0 рублей

Этим правом собственник может воспользоваться только 1 раз за календарный год.

Нововведения 2016 года

Касаются случаев продажи земли, домов и квартир, их доли начиная с 01.01.2016.

По новым правилам, если собственник владеет недвижимостью непрерывно 5 лет, при её продаже он не платит налог с денег, полученных на руки. Ранее для этого достаточно было быть владельцем в течение 3-х лет.

Если продаётся квартира или дом, которые были приобретены до 31.12.2015 г., действует правило 3-х летнего владения

Введённые изменения касаются того, что количество выплат НДФЛ с учётом КС после продажи недвижимого имущества существенно возрастает.

Когда имущество, например, квартира, получена в результате купли-продажи, дарения или наследования от лиц, не являющихся близкими членами семьи, участия в долевом строительстве, оформлена в собственность после вступления в силу поправок и продаётся до окончания минимального срока (5-ти лет), бывший собственник обязан выплатить НДФЛ в размере 13%, если же собственник не имеет российского гражданства, тогда она повышается до 30%.

Единственная возможность избежать необходимость выплаты налога от реализации имуществ – ждать 5 лет

Сумма, с которой исчисляется налог, составляет не менее 70 процентов от кадастровой стоимости. Если размер суммы продажи объекта меньше его КС, то налог все равно вычисляется с показателя его КС, что не позволяет искусственно занижать цену продаваемых объектов. В таких ситуациях продавцу придется платить налоговую ставку слишком высокую, если кадастровая стоимость выше рыночной. Финансовый убыток делает такую продажу невыгодной. Если нет возможности продать объект выше 70 от кадастровой стоимости недвижимости, то можно и нужно её оспаривать.

Как время нахождения имущества в собственности влияет на размер налоговых выплат

На данный момент времени действуют 2 минимальных периода права собственности. Каждый из них оказывает влияние на размер налога. При продаже участков или квартир, которые были куплены:

• до 01 января 2016 г. – 3 года;
• после 01 января 2016 г. – 5 лет.

Льготы, позволяющие сократить до 3-х лет срок владения объектом, а затем продать его не оплачивая налога, составляют случаи, когда собственность была получена:

• в наследство или по дарственной;
• в результате передачи недвижимого имущества новому собственнику, который будет осуществлять пожизненное содержание бывшего собственника;
• путём приватизации объекта.

В случае если наследство было открыто до 2016 г., а фактическое наследование состоялось уже после 01.01.2016, то принадлежность недвижимости новому владельцу устанавливается со дня смерти наследодателя и также отсчитывается и 3-х летний минимальный срок владения.

Если в собственности владельца продаваемый объект недвижимости находится больше минимального срока, то платить налог с его продажи не нужно

Если собственник получил имущество до 2016 г. и на момент продажи владел им меньше 5 лет, но больше 3, то НДФЛ от реализации подобных объектов не платится.

Зачем такие сложности?

Всё просто: это позволяет снизить количество недобросовестных продавцов. Касается это тех случаев, когда продаваемая недвижимость, будь то участок или жилой объект, была приобретена позже 01 января 2016 г. Её суть заключается в том, что проводится сверка суммы продажи с его показателем КС, зафиксированном в справочнике Кадастровой палаты. Если она меньше, то будет произведено доначисление налога. Данная сумма будет рассчитываться от 70% КС объекта. Как действует этот механизм, демонстрирует такой пример.

В договоре продавец указывает сумму продажи собственности в размере миллиона рублей. Как известно, данная сумма не облагается налогом. Если при проверке обнаруживается несоответствие между данной суммой и КС этого объекта, то производится дополнительное начисление налога.

В тех случаях, когда КС на объект не установлена, указанная норма не применяется

Можно ли продать собственность ниже кадастровой стоимости

На практике продажа ниже кадастровой стоимости не приносит выгоды ни одной из сторон – ни продавцу, ни покупателю. Снижение суммы договора не влияет на налоговую нагрузку, так как независимо от того, о какой сумме договорились будущий и нынешний владелец объекта недвижимости, вычет налога осуществляется с кадастровой оценки, умноженной на коэффициент 0,7.

Реализация жилого имущества по стоимости ниже кадастровой, приводит к финансовым убыткам

Внесенные в налоговое обложение поправки коснулись и продажи земельных участков. Минимальная сумма, подлежащая налогообложению, составляет 70% от КС продаваемого объекта. В связи с этим продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости, становится актуальной для собственников. Это объясняется несовершенством кадастровой оценки, приводящей в ряде случаев к завышению КС продаваемого участка и превышения ею его рыночной цены, что в свою очередь делает невыгодным продавцу его реализацию.

Добиться пересмотра КС можно подав заявление в спецкомиссию, специализирующуюся на рассмотрении спорных кадастровых оценок. Другим способом оспорить завышенный показатель КС – ее рассмотрение в судебном порядке. Добиться его снижения на законных основаниях вполне возможно, если представив документы, подтверждающие его завышение. Попытка же продать участок ниже кадастровой стоимости приведёт к тому, что при обнаружении данного факта налоговым инспектором, продавцу всё равно необходимо будет оплатить налог в полном объеме вместе с пеней.

Возможные последствия

При досрочной продаже недвижимой собственности, налог на доход определён на уровне 13% от 70% КС. Ее продажа по цене ниже КС приводит к убыткам, так как начисление НДФЛ в любом случае производится с учётом оценки объекта зафиксированной в Кадастре.

При обнаружении факта уплаты суммы меньше нормы, продавец будет вынужден доплатить недостающее. Помимо этого ему дополнительно может быть начислена пеня. Вероятность налоговой проверки увеличивается, если приобретение недвижимости происходило за счёт банковского займа.

Стоит ли рисковать каждый решает сам. Тем более, что завышенную КС можно снизить, обратившись с заявлением о её пересмотре. Проконсультировавшись в специализированной юрфирме, можно законным способом добиться снижения КС, соответственно, и суммы выплачиваемого налога от реализуемого имущества.