Продажа квартиры через банковскую ячейку риски продавца, Правда закона

Продажа квартиры через банковскую ячейку риски продавца, Правда закона

Рассказываем о способах покупки квартиры: ипотеке, аккредитиве и банковской ячейке. Разбираемся, какие есть плюсы и минусы, в каких ситуациях лучше использовать каждый из вариантов.

Эксперты прогнозируют настоящий бум на рынке недвижимости к осени 2021 года. Если собираетесь купить квартиру, изучите заранее все нюансы оформления сделки и выберите, как будете рассчитываться с продавцом. Какие есть варианты, в чем плюсы и минусы каждого и как выбрать оптимальный – ответы в статье.

Три способа оплаты покупки квартиры

Ипотека

Ипотека — это кредит на покупку квартиры. По условиям такой сделки жилье остается в залоге у банка до тех пор, пока вы не выплатите весь долг. В большинстве случаев продавцу перечисляют деньги по безналичному расчету, иногда выдают при помощи банковской ячейки или наличными в кассе.

Жилье можно искать после того, как оставите заявку на сайте банка и узнаете сумму, которую вам готовы дать.

С продавцом расчет по ипотеке происходит так:

1. Покупатель подает заявку на ипотеку, затем заключает договор с банком и платит первоначальный взнос.
2. Деньги, выданные покупателю в долг, хранятся на специальном ссудном счете или на банковской карте.
3. Когда право собственности переходит к покупателю, банк получает уведомление из Росреестра и переводит продавцу сумму по договору купли-продажи.

Все документы на недвижимость проверяет банк. Риск нарваться на недобросовестного продавца или застройщика гораздо ниже – кредитор просто откажет в предоставлении ипотеки, если его что-то не устроит в деталях сделки.

В большинстве случаев требуется первоначальный взнос. В зависимости от условий банка эта сумма может составить 15–20% от начальной стоимости недвижимости.

У продавца нет доступа к деньгам, пока покупатель не станет владельцем недвижимости.

Ипотека подходит тем, кто еще не успел накопить сумму, достаточную для покупки жилья. Но к оформлению нужно подходить ответственно – рассчитайте свои финансовые возможности.

Купить квартиру по ипотеке можно уже готовую или на этапе строительства. Второй способ потребует больше времени, зато можно существенно сэкономить на размере первоначального взноса.

Например, в банке АТБ есть ипотечная программа для покупки строящегося жилья, ставка по которой составляет всего 9,2% годовых, а сумма первого взноса – 10%.

Банковская ячейка

Ячейка — это небольшой сейф, который банк сдает в аренду для хранения денег или других ценностей. Еще ее активно используют для расчетов при покупке недвижимости.

Через ячейку рассчитываются так:

1. Продавец и покупатель заключают с банком трехсторонний договор аренды сейфа.
2. Покупатель в присутствии представителя финансовой организации и продавца пересчитывает и кладет в ячейку деньги.
3. После выполнения условий договора купли-продажи (как правило, регистрации права собственности на квартиру) продавец предъявляет сотрудникам банка выписку из ЕГРН, в которой указан новый собственник квартиры, и получает доступ к сейфу.

Ключ от ячейки до завершения сделки хранится только у покупателя. Как только право собственности на квартиру переходит к покупателю, продавец сможет получить в банке свой дубликат.

Безопасность сделки. Покупатель уверен, что его не обманут, а продавец знает – ему точно заплатят.

За аренду ячейки нужно платить. Обычно это делает покупатель, но при желании стороны могут договориться и разделить расходы пополам.

Банк гарантирует сохранность денег, даже если сделка вдруг сорвется – покупатель просто заберет свои деньги обратно.

Не каждый банк предлагает услуги аренды банковских ячеек.

Деньги в ячейке надежно защищены от злоумышленников. Сейф находится в помещении с бронированной дверью, охраной, сигнализацией и под видеонаблюдением. Хранить несколько миллионов в ячейке намного надежнее, чем дома или на работе.

Если у банка отзовут лицензию, владелец ячейки все равно получит ее содержимое обратно, а не фиксированную сумму, как в случае с вкладом.

Этот способ отлично подходит тем, кто ценит безопасность и конфиденциальность. Когда деньги рассчитывают и закладывают в банковскую ячейку, никакие родственники, риелтор и другие лица не могут прикасаться к деньгам.

Даже продавец может только потрогать их, но не перемещать. Некоторые банки, например, АТБ, в случае необходимости могут предоставить своим клиентам дополнительную охрану на пути к ячейке.

Аккредитив

Аккредитив — это блокированный счет в банке со специальными условиями. Этот способ расчета похож на оплату с помощью ячейки, только деньги здесь переводят безналичным платежом, а не получают наличными. Весь остальной алгоритм такой же – продавец получит сумму за продажу квартиры только после того, как покупатель станет собственником.

Расчет через аккредитив происходит так:

1. Покупатель открывает банковский счет, переводит на него деньги за квартиру и заключает договор с банком, в котором указываются реквизиты продавца и условия о передаче средств.
2. Деньги переводят на аккредитованный счет. Банк сообщает об этом продавцу, а покупателю выдает выписку о переводе средств. Теперь можно спокойно выходить на сделку купли-продажи.
3. Когда покупатель получит выписку из ЕГРН, продавец может подать в банк запрос о переводе денег. Если с документами все в порядке, финансовая организация переведет средства на счет продавца или выдаст ему всю сумму наличными.

Банк гарантирует, что продавец получит деньги только после соблюдения условий сделки. Финансовая организация обязуется сохранить средства, а в случае необоснованной выдачи несет ответственность перед участниками.

Услуга платная – в среднем банки берут за обслуживание аккредитива от 1 до 2 тысяч рублей. Если счет продавца открыт в другом банке, за перевод средств придется оплатить комиссию.

На аккредитованный счет необязательно класть наличные – деньги можно перевести с нескольких вкладов или банковских карт.

Не все банки предоставляют услуги расчета через аккредитив.

Валюта перевода – только рубли.

Банковский аккредитив подходит тем, кто собирается покупать квартиру за собственные средства или с использованием заемных средств. Необязательно вносить на счет всю сумму по договору купли-продажи. Например, первоначальный взнос можно передать продавцу еще до регистрации сделки, а оставшуюся сумму перевести на аккредитивный счет.

Аккредитив удобен тем, что деньги на него можно перевести с другого своего банковского вклада, то есть снимать наличные и везти их банк не нужно. Если у вас открыт вклад в банке АТБ, то вы можете перевести нужную сумму прямо из мобильного приложения.
Если нужную сумму пока не удалось накопить, откройте вклад «Мед» — процентная ставка по вкладу составляет от 6,24% годовых, а минимальная сумма открытия всего 10 тысяч рублей.

Самый популярный вариант расчета, который выбирают россияне – это ипотека. Только за первое полугодие 2021 года выдано 936 тысяч ипотечных кредитов, что является абсолютным рекордом за период с января по июль за всю историю ипотечного рынка. Интерес к ипотеке подогревают гос. программы поддержки заемщиков и простота оформления ипотечных сделок.

Неважно, какой из трех способов вы выберете. Не забудьте прописать схему передачи денег в самом договоре купли-продажи – например, на какой срок вы открывайте аккредитованный счет или сколько денег закладывайте в банковскую ячейку. Укажите условия перевода денег продавцу – например, что получить оплату он сможет только после того, как будет готова выписка из Росреестра. Все эти подробности нужны для подстраховки – если вдруг что-то пойдет не по плану, вы всегда сможете доказать в суде, что действовали по договору, на который согласился продавец.

Как риэлторы обманывают продавцов квартир: 5 распространенных уловок

Искусственный ажиотаж, обращение под видом клиента, имитация бурной деятельности и другие уловки риелторов рассматриваем в этой статье!

Продавать квартиру самостоятельно решится далеко не каждый. Не удивительно, что многие предпочитают обращаться к профессионалам-посредникам – риелторам, надеясь, что таким образом риски продавца при продаже квартиры будут минимизированы. Предполагается, что это облегчает поиск клиентов и оформление сделки и всем сторонам такое сотрудничество выгодно. Но в реальности риелторы могут прибегать к разнообразным уловкам, чтобы увеличить свою прибыль. Наши специалисты подготовили список основных уловок недобросовестных риелторов.

Как обманывают риелторы покупателей при продаже квартиры

Риелтор в покупательской шкуре

Чтобы заполучить клиента, риелтор может на первом этапе общения «прикинуться» покупателем – откликнуться на самостоятельно размещенное объявление и приехать на просмотр квартиры. В процессе оказывается, что самому «покупателю» не подходит предложение, но «он знает человека, которому точно подойдет», и готов посодействовать, естественно – за небольшое вознаграждение. Другой вариант – риелтор признается в своей профессиональной принадлежности и предлагает свои услуги. Уже потративший свое время продавец, настроившийся на возможную продажу, будет склонен согласиться (особенно если убедить его, что продавать самому – долго, опасно и невыгодно).

Как бороться? Если вы продаете квартиру самостоятельно, держите в голове, что не каждый потенциальный покупатель действительно таковым является. Не соглашайтесь на какие бы то ни было предложения, предполагающие посредничество – знакомство с друзьями или родственниками, которым квартира якобы очень подходит. Убедитесь, что общаетесь именно с тем человеком, который будет принимать решение о покупке. Даже если предложение риелтора кажется привлекательным, не соглашайтесь на него, если вас обманули уже на первом этапе.

Виртуальный покупатель

Риелтор может сообщить, что нашел покупателя, взять задаток за свою работу, а потом «пропасть» на какое-то время, отговариваясь проволочками и занятостью. Естественно, ситуация может быть не искусственной, но в ряде случаев это лукавство: покупателя на самом деле не существует, а риелтор только приступает к его поиску после того, как получит деньги. В итоге продавец теряет время на ожидание, у риелтора появляется возможность спокойно заниматься другими клиентами, уже имея в кармане гонорар.

Как бороться? Платите риелтору только тогда, когда есть реальные результаты его работы. Например, вы познакомились и имеете возможность лично общаться с потенциальным покупателем, подписали договор и уже точно знаете, что вашу квартиру по крайней мере планируют купить.

Имитация бурной деятельности в «самых секретных» базах

Рынок недвижимости становится все более прозрачным. С развитием специализированных сервисов покупатели и продавцы получили возможность находить друг друга без посредников, все объявления легко отфильтровать и отсортировать по нужным критериям. Чтобы повысить значимость своей работы, риелтор может заявить, что у него есть «специальная секретная база данных», по которой он будет искать самых проверенных клиентов, не заходящих на сайты бесплатных объявлений. Как может обмануть риэлторы в этом случае?

На самом деле риелторы зачастую пользуются теми же данными, что и обычные посетители профильных сайтов. Преимущество работы с посредником в том, что продавец не занимается рутиной и не вникает во все юридические тонкости (если доверяет), а не в том, что получает «каких-то других» покупателей. Даже если после обещаний риелтора спрос кажется большим, это не повод безоговорочно верить – в некоторых случаях активность создают подставные лица, которые имитируют бурную деятельность, но не планируют делать покупку.

Как бороться? Не доверяйте словам об эксклюзивности базы или секретных списках клиентов. Не платите за это дополнительные деньги и не выбирайте риелтора, который это обещает, только на основании этих слов.

Важно! Личная база данных может быть и не уловкой в том случае, если риелтор имеет выход на людей, покупающих квартиры в качестве инвестиций. Такие покупатели действительно могут совершать несколько сделок и будут заинтересованы в получении постоянной информации о предложении на рынке. А значит, есть смысл обращаться к ним снова и снова.

Проверить правдивость обещаний риелтора можно и нужно: требуйте, чтобы вас свели с таким человеком и дали возможность пообщаться напрямую, чтобы убедиться в отсутствии обмана. Только так вы можете быть уверены, что посредник не лукавит.

Неточные формулировки в договорах

Между продавцом квартиры и риелтором заключается договор. Не относитесь легкомысленно к этому этапу и обязательно читайте все пункты. Особое внимание обратите на то, как сформулирована суть работы исполнителя по вашей сделке. Если фигурирует размытая формулировка типа «помощь в продаже» или «поиск покупателя», это повод насторожиться, потому что риелтор может в итоге не довести сделку до завершения, но заявить, что вы все равно должны ему деньги за активную работу. Продавец заинтересован в конкретном результате, а не бурной деятельности без финальной сделки.

Как бороться? Внимательно читайте договор, включая пресловутые пункты мелким шрифтом. Если вы сомневаетесь в том, что сможете учесть все нюансы, пригласите юриста, который будет действовать в ваших интересах. Не подписывайте документы с размытыми формулировками, которые могут быть трактованы не в вашу пользу.

Хитро составленное объявление

В поиске покупателей риелторы могут использовать еще одну хитрость: составлять объявление таким образом, чтобы оно выглядело максимально привлекательным. О недостатках при этом просто умалчивается. Приемы могут быть разные: уменьшение расстояния до метро, сокрытие непривлекательных факторов (типа отсутствия ремонта), указание о возможном снижении цены (тогда как продавец не согласен) и так далее.

Конечно, реально продать квартиру таким образом очень сложно. Приехав на место и разобравшись, потенциальные покупатели будут отказываться от сделки. Зато у риелтора будет доказательство того, что он активно работает, предлагает варианты, производит показы. В результате время идет, продажи нет, а риелтор при грамотно составленном договоре может получать деньги.

Как бороться? По возможности присутствуйте на части показов и общайтесь с потенциальными покупателями. Ненавязчиво расспросите, какие условия были заявлены в объявлении, каковы их ожидания, как происходило общение с риелтором по телефону. Можете самостоятельно найти объявления о вашей квартире и своими глазами увидеть, как они составлены. Наконец, можно обговорить с риелтором основные факты, которые будут указываться в объявлении.

Особенности проведения сделки купли-продажи квартиры через ячейку

Как пользоваться банковской ячейкой при продаже квартиры, именно такой вариант передачи денежных средств, по мнению многих специалистов, является наиболее безопасным при приобретении и продаже жилой площади.

Возможность пользования ячейкой

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, в документе всегда фигурирует большая сумма денег. Распространенным способом является способ передачи денег через банковскую ячейку.

В учреждении можно выбрать среди нескольких вариантов способов хранения:

• индивидуальное – составляется соглашение между сотрудником банка и гражданином, который будет забирать содержимое (никаких иных бумаг не подписывается);
• ответственное хранение – кроме основного договора с организацией, с ним заключается дополнительное соглашение, в котором прописывается гражданин, в дальнейшем получающий право забрать себе содержимое ячейки.

Деньги могут быть положены в хранилище как участником сделки, который именуется покупателем, так и им вместе с продавцом. Такая мера позволяет быть уверенным продавцу в том, что он получит всю сумму, которая ему полагается по договору.

Граждане пользуются таким способом передачи средств при продаже квартиры, чтобы обезопасить себя и передаваемую сумму. Ведь, если передавать деньги наличными или переводить на банковскую карту, можно столкнуться с обманом или, что еще хуже, стать жертвой нападения и грабежа.

Алгоритм вложения денег

Когда гражданин решает передать деньги продавцу, у которого он покупает объект недвижимости, поместив деньги в банковскую ячейку, он может быть полностью уверен в сохранности средств.

Как происходит процедура передачи средств через ячейку:

• Нужно ознакомиться с условиями банка и выбрать депозитарий с теми условиями доступа, которые будут устраивать все стороны заключаемой сделки.
• В день подписания договора нужно ознакомиться с условиями, которые прописаны в документе, заключаемом с банком.
• Заполнить дополнительное соглашение к основному договору. Практически во всех банковских организациях составлением такой бумаги занимаются работники. Когда есть дополнительное соглашение, нужно внимательно изучить и его пункты. В нем указываются основные сведения сторон сделки, также лицам будет разъяснено, как нужно пользоваться банковской ячейкой при продаже квартиры.
• Проведение проверки купюр. Специалист банка проверяет каждую купюру на ее подлинность и производит расчет. Сумма должна соответствовать той, которая указана в договоре о продаже жилого помещения. Эти действия должны происходить на глазах покупателя и продавца.

После проверки, все деньги запечатываются и упаковываются. В упаковку, которая обязательно должна быть прозрачной, кладется листок, имеющий сведения о сумме и с проставлением подписи кассира. Такая проверка стоит денег, поэтому покупатель, обязанностью которого будет оплатить проверку, если она будет заказана, может самостоятельно с продавцом проверить купюры. Для этого банк предлагает гражданам воспользоваться счетной машинкой с детектором.

• Далее, после того как средства пройдут проверку, их уносят в депозитарий, происходит закладка денег. Это происходит на глазах у всех участников сделки. Смогут зайти в помещение только те лица, сведения на которых занесены в договор. На входе будущий владелец, который по заключенному документу является арендатором ячейки, получает ключ от нее. У ячейки имеется два замка, и если один находится у покупателя, то второй остается храниться в банке.
• Ячейка открывается одновременно при наличии двух ключей. Сотрудник финансового учреждения, проводя лиц до ячейки, покидает хранилище. Гражданин, приобретающий квартиру, вытаскивает кассету из арендованной ячейки и кладет туда опечатанный пакет. Все стороны должны удостовериться, что вся нужная сумма была положена в банковскую ячейку, после чего она закрывается.
• У владельца продаваемого жилья, как и у будущего хозяина на руках остаются бумаги, которые содержат информацию об условиях и сроках доступа к сейфу.

Важно! Один из ключей от ячейки остается у покупателя, так как до того, как все права на квартиру не перейдут ему, он является хозяином денежных средств. Переходом является регистрация недвижимого объекта в органе регистрации на его имя.

Передача средств

После того, как сделка была зарегистрирована в Росреестре и все правоустанавливающие документы переданы покупателю, ключ от ячейки передается бывшему владельцу проданной квартиры.

Риски продавца, при таком способе оплаты за договор купли-продажи, практически минимальны. Если у банка отнимут лицензию, при обращении к опытному юристу, проблему можно легко решить. Так как денежные средства не являются собственность учреждения, они просто находятся там на хранении.

Также покупатель не сможет забрать деньги из ячейки, по условиям заключенного договора, если только по каким-то причинам сделка, в установленный срок, не будет зарегистрирована.

При покупке квартиры через банковскую ячейку, она может быть арендована на месяц или два месяца. По заключенному договору, доступ к ячейке для продавца открывается с 12 по 20 день с начала аренды. Эти сроки связаны непосредственно с регистрацией договора, который занимает около 10 дней.

Если, по каким-то причинам регистрация договора задержится, то срок аренды может быть продлен. В это время доступа к хранилищу у продавца не будет. Продлевается время хранения в ячейке денег на основании документов, которые стороны предоставят в банк. Эти бумаги должны содержать причины, по которым регистрация задерживается.

Оплатить квартиру через банковскую ячейку лучше под присмотром специалистов. Грамотные юристы могут сопроводить все этапы сделки.

Требования к банковским документам

Продажа квартиры с использованием ячейки в банковском учреждении всегда сопровождается заключением договора. В таком документе обязательно указывается:

• основные сведения из документа, подтверждающего личность граждан, которые имеют доступ к ячейке;
• условия и сроки доступа каждой из сторон к хранилищу;
• адрес, по которому располагается недвижимость.

Дополнительное соглашение содержит в себе дополнительные условия по хранению и доступу лиц к ячейке в банке.

Особенности заключения договора и соглашения:

1. Заключать договор нужно, имея рядом документы на объект и договор купли-продажи.
2. В бумаге в обязательном порядке нужно обозначить лицо, которое будет класть деньги, и гражданина, их забирающего.
3. Заключая договор, нужно тщательно сверяться с документом, устанавливающим право владения на квартиру, а также с паспортами сторон. Ошибки и неточности могут привести к сложностям при получении денег.
4. Продавец вправе забрать денежные средства, когда государственная регистрация сделки прошла.
5. Если сделка не состоялась, то право забрать деньги имеет только то лицо, которое их туда положило.

Как проходит вся процедура совершения сделки с использованием ячейки будет разъяснено лицам, специалистом банка.

Достоинства и недостатки

При решении вопроса, как продать квартиру наиболее безопасным способом, граждане все чаще останавливаются на способе передачи денег через ячейку в банке. Среди плюсов передачи денег таким методом можно выделить:

• Безопасность. Когда лицо покупает квартиру, он должен быть уверен в том, что все деньги, которые он подготовил для приобретения жилья, будут в полном объеме переданы бывшему владельцу помещения. Продавец также имеет интерес в получении денег в той сумме, на которую был заключен договор купли-продажи.

В банке имеются камеры видеонаблюдения и охранники, что позволяет не волноваться за сохранность денег.

• Никто из посторонних лиц не будет знать точную дату, когда продавец заберет деньги из ячейки и понесет их домой, так как на это ему отводится определенный промежуток времени, состоящий из нескольких дней, а не одного или двух.
• Есть возможность не уносить деньги из банка, а сразу перечислить их на банковский счет.
• Срок аренды, по обращению сторон, может быть продлен.

Среди минусов можно выделить:

1. Банковское учреждение не несет никакой ответственности за подлинность тех документов, которые были предоставлены сторонами. Он выполняет только функцию гаранта сохранения денег.
2. Договор аренды не будет являться доказательством в суде, в случае чего, им может быть только договор купли-продажи.

Удобен ли способ передачи денежных средств путем их закладки в банковскую ячейку при покупке квартиры, стороны сделки решают вместе. Одной из сторон не может быть принято такое решение, если другая сторона не против этого.

Какие риски есть у продавцов квартиры? Советы агента

На сегодняшний день принято считать, что наименее защищенной стороной при проведении сделок с недвижимостью является покупатель. Однако, риски продавцов квартиры также не следует исключать из внимания. Продавец при проведении сделки может столкнуться с самыми различными проблемами. Самая серьезная из них, конечно же, остаться и без квартиры и без денег за неё. Давайте разберемся, на что следует делать акцент продавцам недвижимости, как не стать жертвой мошенников и продать квартиру без риска.

Грамотная оценка стоимости недвижимости

Один из самых важных, первый шаг при подготовке продажи – оценка стоимости квартиры. Этот процесс требует проведения большого объема аналитических работ, изучения состояния рынка, оценки своей квартиры на основе самых различных критериев.

Следует учитывать такие критерии оценки жилья:

• инфраструктуру и развитость района, в котором находится недвижимость,
• транспортную доступность относительно центра города,
• технические характеристики самой квартиры: состояние здания, его этажность, количество комнат в квартире и площадь, состояние всех инженерных сетей, ремонт и т.д.

Правильно рассчитать стоимость жилья помогут также данные о конкурентах, которые осуществляют продажу одновременно с Вами.

Каждому продавцу выгодно продать свою недвижимость по максимально высокой цене, соответственно.

Вам следует установить такую стоимость, которая будет соответствовать состоянию рынка и отражать Вашу конкурентоспособность. При этом, не чрезмерно завысив её, иначе, вряд ли кто-то заинтересуется в покупке.

Будьте внимательны также при проведении переговоров.

Многие профессиональные игроки рынка знают толк в проведении торгов и пользуются приемами психологического давления. Устоять под давлением не профессионалу бывает нелегко.

Риски при просмотрах квартиры

Бывают случаи, когда «потенциальных покупателей», которых Вы приглашаете на просмотр, интересует далеко не состояние вашей квартиры, ремонт, вид из окна и наличие правоустанавливающих документов. А интереснее вещи, которые непосредственно находятся в квартире и «плохо лежат».

Чтобы обезопасить себя от воров и мошенников, перед организацией просмотра все ценные вещи и документы необходимо убирать в недоступное место. Кроме того, по возможности, не оставляйте пришедших надолго в одиночестве.

Лучше всего перестраховываться и записывать данные лиц, которых Вы впускаете в квартиру, в том числе и риелторов.

Проведение расследований по поводу кражи предметов во время показов недвижимости потенциальным покупателям – далеко не новость для сотрудников органов внутренних дел. Не допускайте возможности попасть в подобную ситуацию.

Продажа квартиры с агентством недвижимости

Многочисленные риски также связаны с тем, что не все агентства недвижимости – честные игроки. Многие из них ориентированы далеко не на помощь продавцам и покупателям, а на извлечение собственной выгоды, причем достигают они этого посредством незаконных действий.

Обратите внимание на наличие отзывов от предыдущих клиентов, проведение большой и качественной рекламной компании. Ознакомьтесь с документами, которые Вам предлагают подписать, в некоторых случаях, лучше получить по ним консультацию независимого юриста.

Если Вы выбрали компанию, профессионалы категорически не советуют отдавать агенту оригиналы Ваших документов (правоустанавливающих, технических и т.д.).

Также нужно быть предельно внимательными с доверенностями и перечнем прав, который Вы собираетесь доверить риелтору. Помните, что оформление генеральной доверенности на риелтора – это худшая из идей.

Что касается оригиналов документов, практике известны случаи, когда продавец после передачи пакета попадает в полную зависимость от агентства.

Нередко недобросовестные риелторы отказываются вернуть Вам документы, принуждают к совершению сделки даже если Вы вдруг передумали продавать недвижимость или на то появились объективные причины.

Риски при составлении документов

Особенно ответственно следует подойти к составлению документов тем, кто занимается продажей недвижимости самостоятельно.

Хорошие агентства недвижимости, как правило, располагают целым штатом специалистов, в числе которых есть и юристы, составляющие документы.

Лучше всего в этом вопросе опираться на типовые формы договоров, которые в огромном количестве существуют в Интернете, адаптируя любую из форм под конкретный случай.

Важно указывать в договоре на существенные недостатки недвижимости, поскольку они могут стать причиной, по которой покупатель захочет сделку отменить. Доказать, что он знал об этих недостатках, будет сложно, если в договоре соответствующие пункты не прописаны.

Продавцу не следует подписывать лишних документов об оплате. Так, если Вы уже подписали договор и передаточный акт, в котором предусмотрена оплата стоимости недвижимости до регистрации документов, то после регистрации ни в коем случае не пишите расписку о получении денежных средств.

Таким образом, Вы создадите ситуацию, в которой дважды получили деньги: по договору и передаточному акту, а также по расписке.

Подписав несколько документов, подтверждающих оплату, Вы предоставляете покупателю возможность обратиться в суд за восстановлением его нарушенных прав и возвратом излишне уплаченной суммы, что подтверждается распиской.

Доказать, что деньги были уплачены лишь один раз в такой ситуации очень сложно.

Передача денежных средств

Самые большие риски при продаже квартиры возникают у продавца в момент передачи денежных средств за недвижимость.

Небезопасным является способ безналичной оплаты. Закон требует, чтобы оплата производилась после регистрации договора, это позволяет избежать залога недвижимости.

Однако, это очень большой риск для продавца, поскольку документы уже зарегистрированы, а денежные средства он может так и не получить. Покупатель может передумать совершать сделку, растратить деньги в процессе подготовки документов, или просто не захотеть оплачивать квартиру.

На то, чтобы вернуть имущество, которое не собирается оплачивать покупатель уйдет много времени, денег и сил. К тому же, успех – не гарантирован.

При передаче наличных денежных средств продавец может столкнуться с тем, что он получит сумму меньше оговоренной в договоре, либо купюры окажутся поддельными.

Наиболее безопасный способ – осуществить передачу денег с помощью банковской ячейки.

Это гарантия добросовестности каждой из сторон, нотариус при этом выступает гарантом законности всех действий, и в случае возникновения разногласий, его показания учитываются судом.

Кроме того, необходимо четко понимать разницу между «задатком» и «авансом», вносимым за недвижимость.

Задаток – это прямое обязательство каждой из сторон совершить действия, предусмотренные договором. То есть продавец при любых условиях должен продать квартиру, а покупатель – купить.

Аванс же – своеобразная «бронь» на недвижимость, подтверждение намерения покупателя приобрести недвижимость. Его сумма при заключении договора вычитается из стоимости квартиры, а в случае, если сделка не состоится – продавец обязан вернуть аванс покупателю.

Налоговые риски

При получении денежных средств у продавца возникает обязанность уплаты налога. При этом, эта необходимость и размер налога зависит от времени владения имуществом и стоимости недвижимости.

Так, если квартира находится меньше 3 лет в собственности продавца, а её стоимость превышает 1 млн. рублей, то продавец обязан уплатить налог. Если же недвижимости более 3 лет, то государство предоставляется возможность получения налогового вычета, на всю сумму продажи.

Нередко стороны договариваются о занижении стоимости недвижимости по договору купли-продажи. Принято считать, что такая договоренность рискованна только для покупателя, однако, определенные проблемы могут возникнуть и у продавца недвижимости.

Несмотря на сумму, закрепленную в договоре купли-продажи, покупатель выдает продавцу 2 расписки:

• одна на сумму, указанную в договоре,
• вторая – на оставшуюся.

При этом, налог продавец уплачивает на сумму из договора. Вторая же расписка – прямое подтверждение того, что у продавца есть доход, который также должен подлежать налогообложению, на налоги по которому не уплачены.

Хорошо разобравшись в процессе, правильно составив необходимы документы, спланировав весь процесс – Вы на верном пути к успеху.

Однако, если у Вас нет достаточного для этого времени, либо возникают затруднения с юридической точки зрения – Вы всегда можете обратиться к специалистам. Не забывайте, что это можно сделать на любом из этапов работы!