Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения (с условием о предоплате)

Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения (с условием о предоплате)

____________________, именуем___ в дальнейшем «Сторона-1», в лице ____________________, действующего на основании ____________________, с одной стороны, и ____________________, именуем___ в дальнейшем «Сторона-2», в лице ____________________, действующего на основании ____________________, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны договорились о заключении в будущем Договора купли-продажи нежилого помещения (далее по тексту — «Основной договор»), расположенного на ____ этаже здания по адресу: __________________________ общей площадью ____ кв. м, (далее по тексту — «Помещение»), по которому Сторона-1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 — Покупателем Помещения 1 .

1 Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ).

1.2. Помещение принадлежит Стороне-1 на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о праве собственности, выданным ___________________ (наименование органа, осуществившего гос. регистрацию) «___»___________ ____ г., запись о регистрации ___________________.

1.3. Сторона-1 гарантирует, что передаваемое Помещение свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом спора.

1.4. Основной договор Стороны обязуются заключить в срок до «___»__________ ____ г. 2 .

2 В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

1.5. Помещение передается Стороне-2 на условиях, предусмотренных п. 2 настоящего Договора 3 .

3 Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

2. УСЛОВИЯ ПЕРЕДАЧИ ПОМЕЩЕНИЯ

2.1. По Основному договору Сторона-1 передает в собственность Стороны-2 Помещение, а Сторона-2 обязуется принять и уплатить цену Помещения в порядке и на условиях, предусмотренных Основным договором.

2.2. Цена Помещения составляет _____ (____________) рублей 4 .

4 Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, не применяются (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ).

2.3. Цена Помещения подлежит уплате Стороной-2 в следующем порядке:

2.3.1. Сторона-2 производит предварительную оплату в размере ______ (____________) рублей в течение _________ дней с даты заключения Основного договора.

2.3.2. Оставшаяся часть цены Помещения в размере ______ (____________) рублей уплачивается Стороной-2 в течение ________________ с момента государственной регистрации перехода права собственности на Помещение от Стороны-1 к Стороне-2.

2.4. Оплата производится путем перечисления Стороной-2 денежных средств на расчетный счет Стороны-1.

2.5. Документы на государственную регистрацию перехода права собственности на Помещение представляются Сторонами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение ___________ с даты заключения Основного договора.

2.7. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности Стороны несут поровну 5 .

5 Наряду с условием о предмете договора, а также условиями, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, существенными условиями договора являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, стороны вправе определить для себя любое условие в качестве существенного, при несогласованности которого договор не может считаться заключенным.

3. ПОРЯДОК РЕАЛИЗАЦИИ НАМЕРЕНИЙ СТОРОН

3.1. До даты заключения Основного договора, указанной в п. 1.4 настоящего Договора, Сторона-1 обязуется не совершать с третьими лицами сделок в отношении Помещения.

3.2. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.

3.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки.

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий Договор может быть расторгнут в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Назначением предварительного договора купли-продажи квартиры является официальное оформление намерения осуществить куплю-продажу недвижимости: квартиры, дома. Предварительный договор часто применяется при сделках с недвижимостью.

При совершении сделок купли-продажи одного устного заявления о том, что покупатель хочет купить квартиру недостаточно. Сегодня он хочет купить, а завтра передумает. Покупатель должен подтвердить серьёзность своих намерений. Поэтому до основного договора купли-продажи часто заключают предварительный договор купли-продажи.

По предварительному договору купли-продажи часто вносят задаток. Задаток в данном случае выполняет обеспечительную и удостоверительную функцию. Он подтверждает серьёзность намерений клиента и гарантирует, что именно вам будет продана квартира. После подписания предварительного договора продающая сторона должна снять с продажи квартиру и никому её не показывать.

Основное отличие предварительного договора от основного то, что по предварительному договору не возникает обязанностей, связанных с отчуждением материальных ценностей. Предварительный договор обязует стороны заключить в будущем основной договор купли-продажи. Он порождает право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения основного договора.

Закон. Понятие предварительного договора купли-продажи в нашей стране регламентируется Гражданским кодексом, статьёй 429. Закон регламентирует понятие, форму, условия, сроки, обязательства предварительного договора.

В каких случаях заключается предварительный договор

1. Не готовы все документы на сделку.
2. Отсутствует один из сособственников.
3. При сделках-цепочках, когда несколько встречных сделок. В этом случае заключают предварительные договора по всей цепочке, внося по предварительному договору в качестве задатка небольшие суммы.
4. Человек вступает в наследство и другие причины, где невозможно сразу выйти на сделку.

Основные разделы

Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме, имеет дату. В начале договора описываются стороны договора: фамилии и паспортные данные продавцов и покупателей. В предварительном договоре предметом договора является обязательство сторон заключить в последующем основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу.

Условия

Предварительный договор купли-продажи должен содержать условия. Этот раздел так и называют: существенные условия договора купли-продажи. В этом разделе описывается объект недвижимости, его адрес, а также стоимость объекта недвижимости.

Например: Стоимость Объекта составляет 4 800 000 (Четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей.
Если продавец подумает и через недельки две захочет изменить цену на свой объект недвижимости, то в случае предварительного договора это не прокатит.

Стоимость объекта является окончательной, её нельзя изменить, она зафиксирована.
В этом же разделе оговариваются расчёты между покупателем и продавцом: каким образом они будут осуществляться: наличными или по безналу, через ячейку банка или сейфинг расчётного центра и т.д.

Например: Расчеты между ПОКУПАТЕЛЕМ и ПРОДАВЦОМ производятся через индивидуальный сейф банка, арендуемый сторонами на основании отдельного договора. Здесь указывается филиал банка.

Сроки

В разделе «Сроки реализации намерений сторон и гарантии» указываются сроки заключения основного договора, а также сроки окончательной оплаты приобретаемой недвижимости.
Например: СТОРОНЫ обязуются заключить Договор купли-продажи не позднее 30 декабря 2017 года. До указанной даты продавец обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении Объекта.

Задаток

В этом разделе указывается размер задатка числами и прописью. Задаток можно дать и под другой документ, например, соглашение о задатке или другой, но его можно указать и в предварительном договоре. Размер задатка в Питере составляет в среднем 50-70 тыс.руб.

Предварительный договор Сбербанка

Сбербанк при ипотечных сделках всегда использует предварительный договор. Предварительный договор входит в пакет обязательных документов на одобрение объекта недвижимости. Предварительный договор купли-продажи квартиры не нужно регистрировать, но можно заверить его у нотариуса.

Вывод: Предварительный договор купли-продажи недвижимости – вещь нужная и полезная. При одной из последних сделок при покупке квартире продавцы предложили нам выйти на сделку без предварительного договора и без внесения задатка, объясняя это тем, что так будет быстрее. Мои клиенты спорить не стали и согласились. Наши продавцы до последнего дня не снимали объявления о продаже и это давало нам повод поволноваться.

Если бы накануне сделки нашёлся покупатель, который предложил бы нашим продавцам больше, они могли в любой момент отказаться от продажи нашей стороне. Для себя я решила, что никогда больше не буду действовать без внесения задатка и предварительного договора, ведь согласно пословице: «Что написано пером, не вырубишь и топором».

Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения (производственной базы), с условием уступки права аренды земельных участков

С.А.Ж., 28.04.1984 года рождения (паспорт:ХХ ХХ ХХХХХХ, код подразделения ХХХ-ХХХ, выдан ХХ.ХХ.20ХХ Советским РОВД гор. Волгограда), адрес регистрации: город Волгоград, пр.Ермана, дом 7, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и

ООО «Ромашка», в лице генерального директора ___________________________________, действующего на основании Устава, (зарегистрировано 00.00.0000 года КЕМ, ОГРН , Свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 34 № 0000000, выдано КЕМ, ИНН 0000000000, КПП 000000000) именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, при совместном упоминании, именуемые «Стороны», заключили настоящий предварительный Договор купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту – Договор) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ И ЦЕНА ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить недвижимое имущество, определенное в настоящем пункте договора, расположенное по адресу: Волгоградская область, город Волгоград, улица Советская, 7г, именуемое в дальнейшем при упоминании каждого в отдельности – «Объект», а при совместном упоминании – «Объекты».

Стороны пришли к соглашению, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества, определенного в настоящем пункте договора, будет заключен только одновременно с заключением и регистрацией договоров уступки прав аренды земельных участков к Покупателю, расположенных под объектами недвижимого имущества, указанными в настоящем пункте договора, которые будут приобретены в будущем по основному договору купли-продажи недвижимого имущества. Земельные участки, права на аренду которых должны перейти в соответствии с договорами уступки прав аренды:

1. Земельный участок общей площадью ХХХХ кв. м, из земель населенных пунктов, учетный номер Х-ХХ-ХХ, кадастровый номер ХХ:ХХ:ХХ ХХ ХХ:ХХХХ, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Советская, 7г;
2. Земельный участок общей площадью ХХХХ кв. м, из земель населенных пунктов, учетный номер Х-ХХ-ХХ, кадастровый номер ХХ:ХХ:ХХ ХХ ХХ:ХХХХ, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Советская, 7г;

Недвижимое имущество, в отношении которого заключен настоящий предварительный договор и в будущем будет заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества состоит из следующих объектов:

— здание склада с навесом, площадь: ХХХ м 2 , литер Х (кадастровый номер ХХ:ХХ:ХХ ХХ ХХ:ХХХХ:ХХХ:ХХХХХХ:ХХХХ), цена объекта, установленная соглашением сторон составляет 1 000 000 (один миллион) рублей;

— здание склада с навесом, площадь: ХХХ м 2 , литер Х (кадастровый номер ХХ:ХХ:ХХ ХХ ХХ:ХХХХ:ХХХ:ХХХХХХ:ХХХХ), цена объекта, установленная соглашением сторон составляет 2 000 000 (два миллиона) рублей;

— здание неотапливаемого склада, площадь: ХХХ м 2 , литер Х (кадастровый номер ХХ:ХХ:ХХ ХХ ХХ:ХХХХ:ХХХ:ХХХХХХ:ХХХХ), цена объекта, установленная соглашением сторон составляет 7 000 000 (семь миллионов) рублей.

Объекты принадлежат Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № Х от ХХ.ХХ.20ХХ года, право собственности зарегистрировано ХХ.ХХ.20ХХ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись регистрации ХХ-ХХ-ХХ/ХХХ/20ХХ-ХХХ, ХХ-ХХ-ХХ/ХХХ/20ХХ-ХХХ.

Цена Объектов, определённая соглашением Сторон, составляет: 10 000 000 (десять миллионов) рублей.

1.2. Цена Объектов, является окончательной и изменению не подлежит.

1.3. Продавец гарантирует, что подготовит все необходимые документы за свой счет и своими силами и заключит с Покупателем основной договор купли-продажи Объектов и договор уступки права аренды на земельные участки, указанные в п. 1.1 настоящего договора, и зарегистрирует переход права и вышеназванные договора в соответствии с действующим законодательством в органах государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области в течение 45 календарных дней с даты подписания настоящего предварительного договора сторонами; что передаваемые по настоящему Договору Объекты принадлежат на праве собственности, никому другому не проданы, не заложены, не являются предметом спора, под арестом или запретом не состоят, свободны от любых других прав третьих лиц, включая вещные права, не принадлежат третьим лицам на праве оперативного управления и не переданы в доверительное управление или в аренду.

1.4. Указанные в п. 1.1 настоящего Договора Объекты расположены на следующих земельных участках:

Земельный участок площадью ХХХХ м 2 , кадастровый номер ХХ:ХХ:ХХХХХХ Х, разрешенное использование: одноэтажное здание с двумя пристройками;

Земельный участок площадью ХХХХ м 2 , кадастровый номер ХХ:ХХ ХХХХХХ ХХ, разрешенное использование: здание неотапливаемого склада.

Права аренды на вышеуказанные земельные участки на момент заключения настоящего договора не переоформлены на Продавца, который обязуется это сделать до заключения основного договора купли-продажи Объектов.

Стороны оценивают право аренды в 300 000 (триста тысяч) рублей.

1. ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ

2.1. Покупатель обязуется произвести оплату Объектов по договору купли-продажи, который будет заключен в будущем в следующем порядке:

• 300 000 (триста тысяч) рублей в качестве аванса, выплачиваются Продавцу наличными в день подписания настоящего предварительного договора;
• 5 000 000 (пять миллионов) рублей будут переданы Продавцу наличными в день передачи основного договора купли-продажи Объектов и договоров уступки права аренды земельных участков, указанных в п. 1.1. настоящего договора в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в том случае, если Продавец совместно с вышеназванными письменными договорами передаст полный пакет документов, который в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется для совершения регистрационных действий в отношении вышеназванных сделок, Если такой пакет документов не будет собран и передан в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество совместно с вышеназванными договорами это является основанием для расторжения настоящего договора в соответствии с п. 4.1.1 настоящего договора, как несоответствие документов требованиям действующего законодательства;
• 5 000 000 (пять миллионов) рублей будут перечислены на счет Продавца в течение пяти дней после получения Покупателем соответствующих свидетельств о праве собственности на Объекты, а также соответствующих документов, подтверждающих регистрацию договора уступки прав аренды земельных участков, указанных в п. 1.1. настоящего договора;

2.2. Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости и регистрации договора уступки права аренды земельных участков, указанных в п. 1.1. настоящего договора, несет Покупатель.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. Оформить и зарегистрировать договоры права аренды земельных участков, расположенных под Объектами, указанными в п.1.1. настоящего договора.

3.1.2. Одновременно с заключением основного договора купли-продажи Объектов заключить договор уступки права аренды земельных участков, указанных в п.1.1 настоящего договора.

3.1.3. Явиться или обеспечить явку своего уполномоченного представителя в регистрационный орган для подписания документов, необходимых для регистрации перехода права собственности и договора цессии.

3.2. Покупатель обязан:

3.2.1. В соответствии с п. 2.1. настоящего Договора выплатить денежные средства Продавцу, датой перечисления будет считаться дата списания денежных средств со счета Покупателя.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего предварительного договора в одностороннем внесудебном порядке в случае:

4.1.1. Установления Покупателем при проведении юридического обследования правоустанавливающих, правоудостоверяющих и иных, в том числе технических документов, предоставленных Продавцом, факта несоответствия требованиям действующего законодательства РФ документов на Объекты, а так же в случае незаключения Продавцом договоров уступки права аренды земельных участков, указанных в п. 1.1. настоящего договора или невозможности дальнейшего заключения договора уступки прав аренды земельных участков, указанных в п. 1.1. настоящего договора.

4.1.2. В случае установления факта правопритязаний третьих лиц на Объекты, либо часть Объектов.

4.1.3. При прекращении (расторжении) настоящего предварительного договора в связи с выявлением обстоятельств, предусмотренных п.п. 4.1.1., 4.1.2. настоящего договора — договор считается прекращенным с даты, указанной в обоснованном уведомлении, составленном в письменной форме, полученном Продавцом от Покупателя путем отправки заказного письма в адрес Продавца, указанный в настоящем договоре.

4.1.4. Если основной договор купли-продажи Объектов не будет заключен в срок, указанный в п. 1.3 настоящего договора, сторонами по причинам, указанным в п.п. 4.1.1.-4.1.2., 4.2.2. настоящего предварительного договора Продавец обязуется возвратить Покупателю сумму переданного аванса, в течение 3 календарных дней с момента наступления вышеуказанного события и уплатить в досудебном порядке по письменному требованию Покупателя неустойку в размере 0,1% в день от суммы аванса, исчисляя с даты получения денежных средств, до момента фактического расторжения договора, а также единовременный штраф в размере 50000 рублей.

4.1.5. Если основной договор купли-продажи Объектов не будет заключен в срок указанный в п. 1.3. настоящего договора, в связи с изменением законодательства Российской Федерации и/или изменением регламентов определяющих сроки предоставления согласовательной, разрешительной документации, в органы государственной власти и/или местного самоуправления, настоящий договор может быть расторгнут по инициативе одной из Сторон, либо срок исполнения договора, указанный в п. 1.3. может быть продлен на согласованное Сторонами время.

4.1.6. В случае расторжения настоящего договора по обстоятельствам указанным в п. 4.1.5., сумма авансового платежа подлежит возврату в течении 3 (трех) календарных дней, без штрафных санкций.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть прекращен (расторгнут):

4.2.1. По соглашению сторон.

4.2.2. Вследствие невозможности исполнения.

4.2.3. В одностороннем порядке по инициативе Покупателя, в связи с выявлением обстоятельств, предусмотренных п.п. 4.1.1.-4.1.2. настоящего договора.

4.2.4. По требованию одной из сторон в судебном порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

4.3. Если основной договор купли-продажи Объектов не будет заключен между сторонами в срок, указанный в п. 1.3 настоящего договора, по причинам, не зависящим от Покупателя, в том числе, но не ограничиваясь этим случаем, в случае отказа (уклонения) Продавца от заключения основного договора купли-продажи Объектов, а также в случае прекращения (расторжения) настоящего предварительного договора по условиям подпункта 4.2.4 (по вине Продавца), Продавец обязуется возвратить Покупателю сумму переданного аванса, в течение 3 календарных дней с момента наступления вышеуказанного события, а так же выплатить Покупателю в досудебном порядке по письменному требованию Покупателя штраф в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

4.4. Если основной договор купли-продажи Объектов не будет заключен между сторонами в срок, указанный в п. 1.3 настоящего договора по инициативе Покупателя, по причинам отличным, от событий, указанных в п.п.4.1.1., 4.1.2, 4.2.2. настоящего договора, в том числе, но не ограничиваясь этим случаем, в случае отказа (уклонения) Продавца от заключения основного договора купли-продажи Объектов, а также в случае прекращения (расторжения) настоящего предварительного договора по условиям подпункта 4.2.4 (по вине Покупателя) Покупатель обязан выплатить Продавцу в досудебном порядке по письменному требованию Продавца штраф в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

1. ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

5.1. Право собственности на Объекты, являющиеся предметом настоящего Договора, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объекты.

5.2. Риск случайной гибели имущества переходит от Продавца к Покупателю в момент передачи Объектов по передаточному Акту.

1. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по нему.

6.2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

1. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1. Споры, возникающие при исполнении настоящего Договора, подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения истца в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

1. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями Сторон и зарегистрированы в установленном законом порядке.

8.2. Настоящий договор составлен в 2 (двух) подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

Оформление сделки купли-продажи коммерческой недвижимости: виды договоров и другие необходимые документы

Купля продажа недвижимости совершается по установленному алгоритму с привлечением определённого пакета документации, участвующего в сделке.

Но если речь идёт о коммерческой недвижимости, в силу вступают дополнительные юридические нормы, о которых даются сведения в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что учитывать при продаже?

Продажа и приобретение коммерческой недвижимости, если она осуществляется между физическими лицами, идентична сделкам с жилой недвижимостью. К сделке предъявляются базовые требования:

• объект должен быть в собственности продавца;
• отсутствие притязаний третьих лиц, обременений и ареста;
• полный пакет документации.

Но так как по преимуществу одной из сторон сделки, или обеими её сторонами, являются юридические лица, дополнительно может потребоваться пакет документов от юридического лица, в который входят бумаги:

• предоставляющие разрешение на сделку от соучредителей;
• копии учредительной документации, подтверждающие полномочия продавца (покупателя);
• доверенность на куплю продажу и паспорт представителя.

Также при сделках с имуществом данного вида обязательно требуется нижеследующее:

• оформить помещение как нежилое;
• иметь точное определение местоположения площади, представленной к продаже.

Для этого торговая площадь должна быть выделена в отдельное помещение, с указанием её границ. Или приобретаться как часть в общем праве собственности. При продаже офисных помещений, они должны указываться как отдельные кабинеты.

Какие документы нужны для сделки?

От обеих сторон требуются гражданские паспорта с пропиской в РФ. Представители дополнительно предъявляют нотариально удостоверенные доверенности, выданные им участниками сделки или ответственными представителями.

От продавца

Продавец предъявляет для сделки два вида документов:

• идентифицирующие его правоспособность;
• документацию на помещение.

Идентификация правоспособности для физических лиц осуществляется на основании гражданского паспорта, данные которого, совпадают со сведениями о собственнике, внесёнными в правоустанавливающую документацию. Продавцы из числа юридических лиц должны представлять документы, подтверждающие полномочия директора на проведение сделки:

• генеральную доверенность руководителя на право распоряжения недвижимостью;
• разрешение участника сделки действовать от своего имени в интересах компании;
• протокол общего собрания, приказ;
• доверенность на представителя – дополнительно для уполномоченных поверенных.

Относительно пакета документации на объект недвижимости, представленный к продаже, можно перечислить обязательные бумаги от продавца:

Выписка из ЕГРП, со сведениями о том, кто вступил в права собственности, о регистрации данного права, об отсутствии или наличии залога, ареста или судебных споров. Здесь указаны:

• кадастровый номер объекта;
• его технические характеристики;
• адрес расположения.

• договор купли-продажа;
• свидетельство о приватизации;
• судебное решение.

Кроме этого, продавцу имеет смысл приложить к пакету документации акт об оценке помещения, который установит стоимость объекта на экспертном уровне, не оставив покупателю сомнений в актуальности установленной стоимости (подробнее узнать об оценке коммерческой недвижимости можно тут).

От покупателя

Если сделка не допускает привлечения дополнительных источников финансирования, то покупателям из числа физических лиц будет достаточно паспорта, а представителям – паспорта и доверенности. При приобретении недвижимости в ипотеку предъявляется дополнительно кредитный договор, заключённый с банком для оплаты покупки объекта.

Покупатели юридические лица предоставляют:

• согласие соучредителей, оформленное выпиской из протокола;
• пакет учредительной документации;
• документ, подтверждающий полномочия директора на проведение сделки;
• паспорт директора;
• нотариальная доверенность и паспорт представителя (для поверенных);
• кредитный договор при оформлении ипотеки.

Предварительный договор (ПДКП)

По усмотрению сторон допустимо оформить ПДКП. Его оформление – право, а не обязанность сторон сделки, что регулируется нормами статьи 429 ГК РФ, где указано такое действие как добровольное. Такой договор имеет смысл, если покупателю требуется срок для решения финансовых вопросов при подготовке к сделке, чтобы продавец снял объект с торгов и зарезервировал его для продажи лицу, с которым возникли предварительные договорённости.

Содержание документа ориентировано на договорённость о продаже коммерческой недвижимости, с обязательным указанием реквизитов:

1. Предмет договора с определением сторон сделки, кадастровых и технических характеристик объекта, адреса его расположения.
2. Стоимость помещения.
3. Обязательства сторон по заключению сделки купли продажи.
4. Ответственность сторон за нарушение договорённостей.
5. Положение о задатке или авансе.

Особенностью составления ПДКП является то, что продавец вправе запросить у покупателя аванс или задаток. Перечисление установленной для уплаты аванса суммы допускается:

• наличными под расписку;
• через аккредитив;
• перечисляется на банковскую карту или расчётный счёт организации.

При взимании задатка действуют нормы статей 380 и 381 ГК РФ, где следует учитывать, что при срыве сделки по вине покупателя, задаток удерживается продавцом. А при срыве сделки со стороны продавца, он возвращает полученные в виде задатка деньги в двойном размере.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Кроме этого следует учесть, что реквизиты контрагентов и помещения должны переноситься в основной договор без изменений. В случае наступления изменений, стороны составляют дополнения к договору. Замена покупателя допускается договором цессии.

Этот договор не регистрируется. Соответственно, по нему не допустимо:

• проводить полный расчёт по сделке;
• требовать вступления в фактическое владение помещением.

Его правоспособность распространяется только на требование к заключению купли продажи. После заключения договора купчей на недвижимость, юридическая сила ПДКП утрачивается.Если в договоре отсутствует информация о сроках проведения сделки, его правоспособность сохраняется в течение года.

Преимущества заключения ПДКП следующие:

• гарантии сделки для продавца в виде задатка;
• гарантии снятия объекта с торгов для покупателя;
• возможность требования купли продажи от контрагента, в том числе – через суд.

Недостатки его заключения выражаются в нижеследующем:

• дополнительные обязательства и траты на оформление;
• возможность потерять уплаченную в виде задатка сумму денег;
• при готовности покупателя и продавца – бессмысленное затягивание процедуры.

Если сделка может быть проведена без предварительного резервирования, сторонам целесообразно назначить дату купли продажи и заключить основной договор.

Основное соглашение (ДКП)

Независимо от того, заключался ли ранее ПДКП, в установленный срок стороны могут совершить сделку по возмездному отчуждению помещения, составив гражданско-правовой договор имущественной сделки в трёх экземплярах. По этому договору происходит отчуждение коммерческой недвижимости от покупателя к продавцу на основании норм статей 130, 131, 549-558 ГК РФ. Покупатель обязан провести полную оплату покупки. Исключением является оформление ипотеки или рассрочки платежа.

Содержание договора должно обеспечить наличие всех базовых принципов сделки и учитывать все нюансы, связанные с особенностями её проведения. Основные положения, внесённые пунктами, должны содержать:

1. предмет договора;
2. сведения о сторонах;
3. сведения об объекте;
4. условия перехода права собственности и проведения сделки;
5. условия расчёта и сумма, представленная к оплате;
6. сроки фактической передачи прав;
7. права и обязанности сторон;
8. ответственность сторон за нарушение договорённостей;
9. условия расторжения договора;
10. действия в обстоятельствах форс-мажор;
11. заключительные положения.

• Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости
• Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Особенностями составления является указание всех необходимых сведений, которые вносились в ПДКП, если он составлялся. Если уплачивался аванс или задаток, то он учитывается как часть общего платежа и входит в общую стоимость помещения. Обязательно указываются следующие факты:

• что объект находится в собственности продавца;
• сделка не нарушает права третьих лиц;
• имущество не подлежит аресту и иному обременению.

По завершении внесения в тело договора всех существенных и дополнительных сведений, его требуется перечитать, убедиться в отсутствии технических и иных ошибок. После перепроверки стороны ставят свои подписи, вносят паспортные данные или реквизиты юридического лица. К договору должен прилагаться передаточный акт. Если он не составлялся, то отдельным положением вносятся сведения о том, что сила договора включает юридическую силу передаточного акта.

Этот документ допустимо удостоверить нотариально согласно статье 163 ГК РФ. Обязательна регистрация в Росреестре, куда документы подаются непосредственно или через МФЦ. Согласно нормам статей 551, 558 ГК РФ сделка считается завершённой только после внесения сведений в Росреестр, о чём на обратной стороне ДКП делается соответствующая отметка. Нотариально удостоверенные договора регистрации не подлежат, но передаются в Росреестр для внесения сведений о смене собственника.

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор с рассрочкой платежа

Иногда стороны заключают договор с рассрочкой платежа. Это необходимо, если у покупателя не достаточно денежных средств, а оформление ипотеки не одобрено банком. В этом случае в договор вносятся дополнительные нюансы, оформленные отдельными положениями:

1. Способ оплаты указывается как рассрочка, с указанием периодов внесения платежей.
2. Право собственности считается приобретённым только после погашения долговых обязательств.
3. До момента полной выплаты на объект налагается обременение залогом.
4. За этот период продавец вправе взимать дополнительно арендную плату за пользование помещения. Данный нюанс внести в положения ДКП особенно важно, во избежание последующих конфликтов между сторонами сделки.

• Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости рассрочкой платежа
• Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости рассрочкой платежа

Часто платёж в рассрочку применяется в новостройке. В этом случае застройщик может представить документ о вступлении в права собственности только после завершения всех платёжных обязательств.

Подводные камни и нюансы

Коммерческая недвижимость является наиболее востребованным товаром, что повышает риски покупателей попасть в сети мошенников, которые разворачивают серые схемы на рынке нежилой недвижимости через подставные фирмы. Для того чтобы их избежать, нужно:

• выяснить статус компании продавца;
• проверить учредительную документацию;
• выйти на официальный сайт застройщика.

• что он единоличный владелец;
• на помещение не наложены обременения и аресты;
• платежи за содержание и эксплуатацию помещения внесены в полной мере;
• здесь не проводилась несанкционированная перепланировка;
• предъявлены подлинные документы.

Халатность покупателя при проверке документации продавца может вылиться в существенные проблемы. А также – согласие на заведомо проблемную сделку, при снижении стоимости помещения.

Подробнее о нюансах покупки коммерческой недвижимости читайте тут, а здесь мы рассказывали об особенностях ее продажи.

Коммерческая недвижимость должна относиться к нежилому фонду и оформляться как отдельное помещение. Все перегородки, разделяющие площади, должны быть узаконенными и внесены в технический план этажа. На помещение должен быть собран полный пакет документации для сделки. Возможно оформление ПДКП и получение аванса или задатка. Договор сделки заключается сторонами и регистрируется в Росреестре. При проверке и составлении документации необходима внимательность.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)