Дешево, но с проблемами. Все плюсы и минусы продажи или покупки доли в квартире

Если с приобретением квартиры все более или менее понятно, то за продажу/покупку комнаты или доли в квартире не каждый рискнет взяться. Такая недвижимость зачастую дает больше проблем, чем возможностей. Можно владеть комнатой, но жить там будет невозможно из-за, например, неадекватного соседа. Но рынок долей есть, и он не так уж мал — несколько сотен долей и комнат в нашей базе фигурируют постоянно. Как распоряжаться таким имуществом, нам рассказал заместитель директора агентства недвижимости «Твой Маёнтак» Дмитрий Дьяченко.

Фото носит иллюстративный характер.

«Есть нюансы, о которых даже не задумываются»

Специалист утверждает, что самое главное при покупке и продаже комнаты — это юридические аспекты, о которых многие люди просто не задумываются.

— Комната или доля предполагает, что имеется как минимум два собственника в квартире. Долевая собственность — это не всегда выделение доли «в натуре»: простыми словами, у собственника нет четкого понимания, какую часть в квартире он может занимать. Ситуаций, благодаря которым такое возможно, множество: нотариальное соглашение о разделе недвижимости супругами после развода, раздел квартиры между участниками приватизации, получение несколькими наследниками наследства и другие. Во всех этих случаях собственники регистрируют свое право собственности в местном агентстве по государственной регистрации и получают Свидетельство о государственной регистрации лишь на долю в праве собственности на квартиру.

При этом остается открытым вопрос, что же представляет из себя доля в конкретной квартире, кто какой комнатой может пользоваться. Тем более часто доли одинаковые, например, ½ от квартиры, а размер комнат как правило разный, комната с лоджией/балконом и без. Для этого и существуют процедуры, которые позволяют определить порядок пользования жилым помещением.

Способы определения точной доли

Согласно Жилищному кодексу, существует два способа, которые помогут определить порядок пользования жилым помещением. Рассмотрим оба:

— Один из вариантов — это письменное досудебное Соглашение, в котором указываются права и обязанности сторон, ответственность и основания для прекращения владения и пользования помещением, условия изменения и расторжения. Хотя это и довольно мирный способ решения вопроса, на практике подобные соглашения применяются довольно редко. Основная причина — невозможность собственниками внесения информации о согласованном порядке пользования в Свидетельство о государственной регистрации и последующем ее закреплении. Другими словами, при продаже одним из собственников указанной доли в квартире третьему лицу, прошлое соглашение утрачивает силу и как вариант может повлечь различные конфликтные ситуации.

Наиболее предпочтительным остается второй вариант. Это определение порядка пользования судом. При условии, что это возможно. Любой из собственников долевой собственности в праве обратиться в суд и подать исковое заявление об определении порядка пользования жилым помещением. Суд выносит решение, учитывая все обстоятельства и уже сложившийся порядок пользования.

Также зачастую для урегулирования спора потребуется выплата компенсации сособственнику, доля которого будет уменьшена. Данный порядок закрепляется в Свидетельстве о государственной регистрации. Как пример, вместо абстрактной ½ доли в праве собственности будет присутствовать фраза «42/100 долей в праве собственности на квартиру по адресу (указывается адрес), состоящие из одной жилой комнаты площадью Х метров, при этом кухня, ванная, туалет, коридор находятся в общей долевой собственности». Данный порядок будет сохраняться и переносится при дальнейшем отчуждении комнаты, что позволит избежать многих споров.

Если же покупатель купил невыделенную долю, то он сможет обратиться в суд для этого уже после сделки. Но надо понимать, что его доля может как увеличиться, так и уменьшиться.

Фото носит иллюстративный характер.

Продать долю труднее, чем квартиру

Хоть по стоимости, как правило, доля и дешевле квартиры, зачастую сложностей при ее продаже возникает куда больше. Дмитрий Дьяченко рассказывает, что потребуется обязательный отказ соседа или соседей от преимущественного права покупки. Здесь как раз и кроется основная проблема:

— Согласно Гражданскому кодексу, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Что это означает? В первую очередь, купить свою долю/комнату продавец должен предложить остальным сособственникам. Причем не просто предложить, а «непосредственно надлежащим образом их об этом уведомить». Простыми словами, данный отказ должен быть оформлен нотариально.

На практике соседи часто препятствуют продаже и не согласны идти в нотариальную контору, чтобы дать отказ. В этом случае уже продавец идет к нотариусу, и нотариус направляет соседу уведомление о продаже комнаты по желаемой цене. Но есть два нюанса. Первый: данное уведомление должно быть официально вручено почтальоном сособственнику под роспись. Второй: продавец не может изменять стоимость в сторону уменьшения от заявленной без повторного уведомления. Через месяц после вручения, если соседи не изъявили желание в приобретении, продавец может осуществить продажу.

Читайте так же:

Профессия супервайзер – кто это и чем он занимается

В случае отказа в получении уведомления все, что остается продавцу — это суд, где надо будет писать исковое заявление на препятствие в распоряжении своей собственностью.

Также не забываем, что всем зарегистрированным гражданам (согласно копии лицевого счета) необходимо будет дать согласие на продажу. Задачу облегчит ситуация, когда лицевой счет дали исключительно на вашу комнату. Но, к сожалению, на практике расчетно–справочный центр либо товарищество собственников может выдать общую копию лицевого счета с указанием всех зарегистрированных в квартире граждан, а это может усложнить задачу.

Зачем покупать комнату и что влияет на ее стоимость?

Множество причин толкает покупателей на приобретение комнат и долей. Это и желание приобрести какую-никакую, но свою собственность. Развод также зачастую приводит к приобретению комнаты при невозможности купить квартиру. Иногда могут покупать комнаты при гипотетической возможности дальнейшего выкупа всей квартиры целиком. Каждая история индивидуальна, подчеркивает эксперт. Но назвать это сильно выгодным вложением тоже трудно. Цена комнаты может сильно меняться от разных факторов. Как объективных (например, готовность документов к быстрой продаже), так и субъективных:

— Если не брать юридическую сторону, то, пожалуй, самый главный фактор — это соседи и их количество. Если сосед ведет асоциальный образ жизни, то понятно, что это отразится на стоимости. Безусловно важен и общий психологический микроклимат в квартире. За много лет сложились свои устои и правила, и новому жильцу придется так или иначе уживаться с остальными проживающими. Также имеет значение состояние мест общего пользования и лояльность жильцов в решении общих вопросов, связанных с проживанием.

Как продать долю в квартире срочно — Пошаговая инструкция 2021 года

Часть сделок по смене собственников жилплощади касается не квартир целиком, не отдельных комнат, а доли. Обладание долей — половиной, третью, одной десятой — даёт право войти в любую комнату.

Как возникает долевая собственность

Коротко: это происходит, если несколько человек становятся собственниками одновременно.

Супруги покупают квартиру. Если тратятся средства, приобретённые в браке — неважно, кто больше зарабатывал — жильё становится общим. Подводный камень: сделку проводил и оформлял собственность один из супругов, по документам ему принадлежат 100% квартиры. Фактически, второй имеет равные права, хоть это нигде не отражено.
Семья приватизировала жилплощадь. Доли в собственность получают все, включая детей.
Квартира получена по наследству. Наследники соответствующей очереди, не отказавшиеся от участия, становятся обладателями равных долей.

Приведённый список не исчерпывает возможных вариантов возникновения права на долю в жилплощади. Важно понимать: собственник всегда может зарегистрироваться в жилье и свободно пользоваться причитающимся ему по закону. Исключение — вариант с очень малой частью общей площади. Об этом говорилось в предыдущем разделе статьи.

Продать долю в квартире срочно

Если квартира принадлежит нескольким гражданам на праве долевой собственности, они имеют преимущество при выкупе продаваемой части. Только если они откажутся от своего права, можно искать постороннего покупателя. При этом отказ обязательно должен быть письменным. Устное согласие недоказуемо, в официальных инстанциях, где будет оформляться купля-продажа, оно в расчёт не принимается.

Обладатель доли вправе пользоваться всеми помещениями квартиры. Это может ущемлять интересы собственников, как настоящих, так и будущих. Желательно перед сделкой выделить продаваемую долю одну или несколько комнат и получить на них свидетельство о собственности с отдельным лицевым счётом.

Как продать долю в квартире пошаговая инструкция

Собственники согласны с разделением и выделением доли, подлежащей продаже. Существует несколько шагов оформления достигнутого согласия:

1) Посещение нотариуса. Он проверит предоставленные документы, подскажет, чего не хватает, грамотно составит и зарегистрирует в Росреестре документ-соглашение. Примечание. Последний шаг — регистрацию — можно провести самостоятельно, получив в нотариате требуемый документальный пакет. При подаче документов в МФЦ необходимо присутствие всех взрослых собственников.

2) Самостоятельное составление соглашения. Форма соглашение о выделении доли изображена ниже. Документ заполняется по образцу. Вносятся данные собственников. Вместо указания родства — вписывается Ф.И.О. К «Соглашению» прикладываются нынешние документы о праве собственности. Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, инвалиды и т. д., потребуется получить согласие органов опеки. Права этой категории не должны быть ущемлены.

Затем заявление с приложением сопутствующих бумаг подаётся в МФЦ. Записаться на приём можно на портале Госуслуг.

3) Если собственники не договорились В этом случае придётся обращаться в суд. Возможно, он пройдёт в несколько этапов, включая апелляции и более высокие судебные инстанции. Окончательное решение наделяется силой закона.

Судебное решение прикладывается к заявлению, подаваемому в подразделение Росреестра или МФЦ. Право на выделение доли регламентируется 252-й статьёй ГК. Там же сказано, что если данная процедура невозможна без ущерба общему имуществу, совладелец вместо продажи вправе требовать денежной или иной компенсации.

Читайте так же:

Как правильно написать ио генерального директора

Если в разделяемой квартире произведены перепланировки, следует к пакету документов приложить свидетельство их законности.

Отказ продавать долю в квартире

Продажа доли в квартире постороннему лицу несёт неудобства остальным собственникам. Защищая их права, закон — 250-я статья ГК — гласит, что они имеют преимущественное право выкупа части жилплощади. Продавец должен в первую очередь предложить им приобрести выставляемую на продажу часть квартиры. Только при отказе от покупки можно искать постороннего покупателя.

Как оформить отказ юридически правильно

Все касающееся законного сопровождения любой сделки должно фиксироваться письменно и подтверждено подписями заинтересованных лиц с указанием паспортных данных. Это касается рассматриваемого отказа от выкупа части квартиры.

Дееспособные собственники (за недееспособных это делают родители или законные опекуны) подписывают отказной документ.

Собственники не подписывают отказной документ

Закон обязывает продавца заручиться отказом совладельцев квартиры, но не принуждает их подписывать бумаги.

Каждому нынешнему собственнику направляется письмо с предложением. Оно должно быть заказным с уведомлением о вручении. Почтовое отправление посылается по адресу его регистрации. После получения письменного предложения в течение месяца требуется выразить мнение. Если адресат проигнорировал предложение, по истечении предоставленного срока молчание приравнивается к отказу. Аналогично отказавшимся считается, кто не стал получать письмо.
Получив письменный ответ или уведомление о невручении почтового отправления можно выставлять долю на продажу.

Оформление продажи доли в квартире

Когда подготовительные шаги пройдены, покупатель на долю найден, цена согласована, можно переходить к сделке.

Самостоятельное составление договора купли продажи, предоставление покупателю для ознакомления и проверки пакета документов, уплата пошлины и совместная подача бумаг в Росреестр или МФЦ.
Процедура с привлечением риэлтора. Практика показывает, этот вариант имеет смысл для организации поиска покупателя и показа жилплощади без участия продавца. Ещё один плюс — риэлтор, пользуясь своими связями существенно ускорит регистрацию сделки. Остальные операции — составление договора, проверка документов — реально провести самому.
Составить договор у нотариуса. За определённую плату он грамотно напишет «купчую», проверит правильность документов.
Полное проведение процедуры через нотариат. Нотариус полностью оформляет сделку, получает и выдаёт выписку о переходе права собственности. Несмотря на все законы и предусмотрительность продавца и покупателя, сделки с недвижимостью остаются зоной денежной опасности. В соответствии с 17-й статьёй закона о нотариате нотариус в отличие от риэлтора несёт финансовую ответственность за провал сделки. Риск исчисляется суммой со многими нулями. Имеет смысл потратиться на услуги «стряпчего», получить гарантию возмещения при отмене купли-продажи по непредвиденным обстоятельствам.

Заключение

Порядок продажи доли в квартире:

1) Выделение доли — по соглашению или через суд. Если невозможно выделить 1 комнату, поставить вопрос о выкупе части другими владельцами.

2) Получение выписки из Росреестра.

3) Предложение купить долю нынешним собственникам. Получение письменного отказа.

4) Выставление доли (комнаты) на продажу. Поиск покупателя.

5) Оформление сделки в МФЦ или у нотариуса.

Если среди собственников есть несовершеннолетние, недееспособные, заручитесь согласием на отчуждение жилплощади органов опеки.

Подводные камни при покупке доли в квартире

Покупка доли в квартире процедура несложная, но существуют нюансы, которые обязательно учитываются при ее осуществлении. Любое незначительное нарушение последовательности оформления, приведет к проблемам в будущем.

Законодательство

Сделки с недвижимостью регулируются разными нормами, в частности:

Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;
ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Договор

Обязательно должны содержаться:

дата и город заключения документа;
название;
Ф. И. О., данные паспорта, прописка участников сделки;
описание имущества: размер, адрес, кадастровый номер и другие характеристики;
количество оставшихся долей;
стоимость квадратных метров;
имеющиеся ограничения;
подписи сторон.

Обратите внимание! Чтобы не возникло задержек с оплатой, рекомендуем описать в договоре порядок выкупа и способ расчетов: наличными, безналичными, маткапиталом.

Трудности при покупке доли в квартире

Из-за халатности продавца на этапе переоформления иногда случаются трудности, перед сделкой убедитесь, что все формальности урегулированы.

Преимущественное право

Согласно 250 статье ГК РФ владельцы соседних долей имеют преимущественное право на приобретение части квартиры. Если вы не относитесь к их числу убедитесь, что собственник уведомил соседей о продаже своей части и все от нее отказались.

Обязательно уточните, стоимость, указанную в предварительном извещении о продаже, если она отличается от текущей – сделка осуществляется с нарушением. В течение трех месяцев сосед может ее оспорить в суде. Прежде чем оформлять покупку, потребуйте собственника повторно уведомить соседей о продаже, но уже по реальной цене.

Недвижимость с долями детей

Если среди владельцев реализуемой части есть несовершеннолетние лица, во время сделки их интересы представляют родители, попечители или опекуны. Они должны получить разрешение на продажу жилья в органах попечительства.

Читайте так же:

Как узнать какая ук обслуживает дом

Чтобы опека дала согласие на реализацию доли ребенка, она должна быть уверенна, что несовершеннолетнего не выселяют на улицу, а его новое жилье по размерам и условиям содержания будет не хуже текущего.

В долях супругов

Владеет второй супруг соседней долей квартиры или нет, если собственность приобретена в браке, ее реализация третьим лицам возможна с письменного, нотариально заверенного его согласия. Если продавец купил свою часть до брака, получил ее в дар или в наследство, то разрешение на сделку не требуется.

Микродоля

Покупка микродоли, например, половины комнаты возможна в том случае, если размер соответствует минимально допустимым параметрам (от 8 до 15 кв. метров на 1 человека, в зависимости от субъекта РФ). После отчуждения в собственности продавца должно остаться не меньше указанной в законе площади.

Есть прописка, но не собственник

Владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью право исключительно собственника, мнение зарегистрированных в комнате людей, не может влиять на решение владельца. Прописка не дает право на сделку.

Важно! Если на момент покупки доли там кто-либо прописан, обязательно отразите в тексте договора условия «выписки».

Обременения

Причины бывают разные, если объект куплен в ипотеку, перед продажей собственник должен полностью рассчитаться по кредиту или оформить переуступку прав. Арест, наложенный на жилье судебными приставами, снимут только после погашения долга.

Трудности с оформлением возникают из-за неузаконенной перепланировки, когда жилье приобретается в ипотеку. Банк обязательно попросит уладить проблемы с документами перед выдачей кредита.

Если доля покупается за личные накопления и цена вас устраивает, на несовпадение реальной планировки с официальной можете не обращать внимания, но будьте готовы, что в будущем с продажей жилья возникнут проблемы.

Важно! Если перепланировка совершена с нарушениями, например, снесена несущая стена, то узаконить ее не получится никогда.

Совладелец против

Распоряжаться долями, находящимися в совместной собственности, совладельцы должны сообща. Если один из них выставил объявление о продаже, а второй не согласен, сделку осуществить не получится.

Если вы хотите долю именно в этой квартире варианта два:

уговорить совладельца,
через суд разделить совместную собственность на две части и купить половину продавца.

Процедура

Процесс реализации долей третьим лицам должна осуществляться через нотариуса. Если все документы в порядке, процедура не займет много времени:

договариваетесь с продавцом о цене;
собираете документы;
регистрируете сделку.

С помощью материнского капитала

На практике некоторые Пенсионные Фонды РФ отказывают в сделке, аргументируя решение тем, что необходимо приобретать квартиру полностью. В ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, регламентирующей особенности распоряжения социальной выплатой, не содержится подобных указаний, поэтому отказ ПФР легко оспаривается в суде. Законом не запрещено покупать доли за материнский капитал.

В ипотеку

Тут могут возникнуть проблемы, банки редко одобряют кредиты под залог долей. Исключение, когда после покупки заемщик становится полноценным владельцем жилья или приобретается целая квартира, но оформляется в долевую собственность супругов-созаемщиков по ипотеке.

Знайте! Если при оформлении ипотеки в качестве залога вы укажете другую имеющуюся квартиру, банк охотно выдаст вам деньги на покупку доли.

У родственника

Родственные связи не влияют на особенности сделки. Если покупатель не владеет второй частью жилья, продавец должен за месяц уведомить соседей о предстоящей сделке, а если кто-нибудь из них захочет приобрести реализуемые квадратные метры, родственнику придется уступить.

У чужого человека

Если вы решили приобрести недвижимость, но денег хватает только на комнату, не торопитесь с покупкой. Даже если вы нашли идеальное предложение в отличном районе города, прежде чем выходить на сделку:

познакомьтесь с остальными соседями, с ними, возможно, придется жить не один год;
убедитесь, что они знают о продаже доли, и не хотят ее купить;
попросите у продавца выписку из ЕГРН и проверьте наличие обременений.

Если все в порядке, переходите к заключению договора.

Процесс оформления в собственность

Инструкция переоформления доли на нового собственника:

Собрав пакет документов, посещаем вместе с продавцом нотариальную контору;
Оплачиваем услуги по сопровождению сделки и госпошлину;
Знакомим нотариуса с условиями продажи, оставляем документы, на основании которых составляется договор в трех экземплярах, по 1 каждой стороне и 1 в архив регистратора;
В присутствии государственного представителя подписываем договора, которые сразу же заверяются его подписью и печатью;
Нотариус отправляет информацию о новом собственнике в Росреестр, где она регистрируется путем внесения изменений в ЕГРН.
В указанное время приходим за выписками из ЕГРН.

Нотариально заверять договор купли-продажи, если покупатель уже является собственником одной доли в квартире, необязательно. Можно ускорить процесс, пропустив 2, 3, 4 шаги и сдав документы сразу в Росреестр или МФЦ.

Документы

Перечень для нотариуса:

паспорта сторон;
выписка из ЕГРН на квартиру;
бумага, подтверждающая законность приобретения продавцом права собственности на долю (дарственная, договор о приватизации, свидетельство вступлении в наследство);
техническая документация на объект недвижимости;
выписка из домовой книги.

Читайте так же:

Можно ли поменять дату вылета аэрофлот эконом

В отдельных случаях понадобятся дополнительные документы:

в сделке участвуют лица до 18 лет: паспорта родителей, попечителя или опекуна, со стороны продавца разрешение от органов опеки, для ребенка до 14 лет дополнительно его свидетельство о рождении;
от имени одной из сторон выступает третье лицо: доверенность и паспорт представителя;
недвижимость куплена в браке: нотариально заверенное согласие на сделку от второго супруга;
продавец человек пожилой или нотариус может усомниться в его адекватности: справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Сроки

Сроки зависят от того, в какой момент у покупателя появилось желание приобрести долю:

Если стороны договорились о сделке до того, как продавец разослал соседям официальные уведомления, потребуется месяц, после которого право преимущественной покупки у остальных владельцев квартиры пропадет и можно начать официальное переоформление.
Если у покупателя имеется доля в квартире или он узнал о предложении из объявления, которое было опубликовано спустя месяц с оповещения соседей, ждать не нужно, достаточно оформить бумаги у нотариуса.

Составление, подписание и нотариальное удостоверение договора купли-продажи осуществляется в день обращения. Регистрация изменений в Росреестре нотариусом займет максимум 3 рабочих дня, самостоятельно – 9 дней.

Расходы

Оплата по закону возлагается на продавца, так как он является выгодоприобретателем, но на практике стороны могут договориться по своему усмотрению. Обычно сумма делится поровну.

услуги нотариуса оплачиваются в размере 0,5% от стоимости недвижимости, но не менее 300 рублей и не более 22 тысяч рублей;
государственная пошлина за регистрацию сделки – 2000 рублей.

Обратите внимание! Покупатель имеет право на возврат подоходного налога с суммы, потраченной на приобретение доли.

Советы

Обязательно спрашивайте у продавца, как к нему перешло право собственности на долю. Если жилье перешло в наследство, то убедитесь, что факт случился, хотя бы 3 года назад, а лучше 5. Спустя это время наследникам трудно оспорить законность процесса.

Часто недействительными признаются сделки с участием недееспособных граждан. Поэтому даже если никаких странностей в продавце по внешнему виду и поведению вы не заметили, подстрахуйтесь и попросите у него справку о психическом здоровье.

Некоторые риелторы пытаются обойти закон, предлагая вместо купли-продажи заключить договор дарения или получить несуществующий займ под залог доли, а потом переоформить недвижимость. Это может потребоваться, например, когда местонахождение долевого собственника неизвестно, а продать объект нужно срочно. Имейте в виду, что подобные сделки легко оспариваются в судебном порядке, поэтому старайтесь обходить таких продавцов стороной.

Покупка доли в квартире: риски и особенности

Учитывая высокий уровень цен на недвижимость, в настоящий момент покупка доли в квартире часто кажется привлекательным вариантом для многих потенциальных владельцев.

При этом, именно такой вариант сделки специалисты рынка признают самым проблемным и сложным. Этому много причин, часть из которых можно попробовать оценить заранее.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Как снизить риски при покупке доли в квартире:

Главным требованием, которое необходимо изначально осознавать каждому потенциальному обладателю доли в квартире – специалисты называют приобретение не фиксированного участка в квартире, конкретной комнаты или её части.
Объектом такой сделки становится определенное количество территории, границы которой в перспективе еще предстоит определить. Владелец приобретает, по сути, только право быть обладателем части общей долевой собственности.
В договоре может быть прописано, что он приобрел ½ доли, ¼, 1/32. Такая сделка всегда по стоимости дешевле, чем приобретение фиксированной комнаты и не может оцениваться на основании простого умножения средней стоимости 1 квадратного метра на территории, где недвижимость расположена.

В законодательстве такая возможность предусмотрена, но важно соблюдать некоторые нюансы:

Приобретая долю, важно заранее узнать, были ли соблюдены права других сособственников. По действующему законодательству, именно они имеют преимущественное право на выкуп доли. Если сособственники есть, продавец должен доказать, что выкуп им предлагался до выставления на свободную продажу и он получил письменный отказ от покупки.
Предложение доли другим жильцам не требуется, если доля продается одному из сособственников.
Необходима тщательная проверка всех документов, подтверждающих собственность.
Частым вариантом предложения становится оформление сделки не в виде договора купли-продажи. Собственник готов предложить составить договор дарения. В такой ситуации не действует право на имущественную сделку и почти всегда подобное предложение означает, что сособственник отказался выкупать свою долю у продавца. Сделка может быть признана «притворной» на основании 170 статьи ГК. Практически всегда в этом случае второй владелец выигрывает суд и становится обладателем той доли, которая была приобретена несостоявшимся дольщиком «со стороны».

Читайте так же:

Как забрать трудовую книжку по почте

Можно ли купить долю в квартире, где зарегистрирован ребенок?

Учитывая сложность любых сделок с недвижимостью, сособственником которой является ребенок, или несовершеннолетний просто зарегистрирован в квартире, приобретение доли в такой квартире связано с максимальными рисками.

Продавец в такой ситуации должен представить покупателю разрешения на сделку, полученные в органах опеки. Также, потребуется согласие от попечительского совета при местном органе власти.

Документ, полученный в органах опеки и попечительства, должен подтвердить, что несовершеннолетний не ущемляется в своих имущественных правах по её результатам. Такое возможно лишь в случае, если ему гарантированно предоставляется альтернативный вариант жилья, соответствующий требованиям обеспечения комфортного проживания ребенка. И это в той ситуации, если ребенок в квартире был просто зарегистрирован.

В случае, когда ребенок является сособственником, понадобится официальное подтверждение факта получения в собственность минимум аналогичного по качеству места проживания.

Органы опеки в такой ситуации будут оценивать:

качество нового жилья;
равноценность его площади;
равноценность состояния дома;
уровень развития инфраструктуры;

Покупателю такой доли продавец должен предоставить:

заявление;
полный пакет документов как на отчуждаемую долю, так и на приобретаемую;
договор, в котором фиксируется факт приобретения новой площади;
указывающие отсутствие задолженностей выписки из лицевых счетов обоих объектов недвижимости;
оригинал и копию свидетельства о рождении несовершеннолетнего;
выписку из домовой книги;

Порядок пользования долевой собственностью

С целью сделать владение долей в квартире максимально комфортным, удобно уже на стадии оформления сделки составить официальное соглашение о порядке пользования, заверенное у нотариуса.

Если такой документ оформить не получается, потребуется составить столь же официальное исковое заявление, которое запрашивает нотариально заверенное право использования своей доли.

К иску потребуется представить пакет документов:

полный пакет правоустанавливающих документов;
выписку из домовой книги;
копию такого документа, как финансово-лицевой счет;
составленный БТИ поэтажный план;
также, составленную в БТИ экспликацию;
квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины;
копии по числу сторон спора искового заявления;

Такой строгий подход к праву владения доли позволит исключить потенциальные риски, связанные с многочисленными спорными ситуациями, когда оказывается, что совладелец, например, не может пользоваться санитарной комнатой или кухней.

В таком документе указывается:

Кто будет жить в квартире и когда?
В какой комнате, хватает ли доли для использования определенной отдельной комнатой и какой?
Как будет пользоваться местами общественного пользования, кухней, туалетом?
Необходимость получения разрешения на присутствие в помещениях членов семьи и знакомых дольщика.
Порядок оплаты коммунальных платежей, в том числе таких сложно выделяемых, как пользование водой и электроэнергией.

К рискам может относиться:

Продажа доли недобросовестным владельцем, доля которого заложена или приобретена ранее в ипотеку и не оплачена;
Регистрация в квартире или доме лиц, которые в момент совершения сделки находились на службу в рядах ВС России, в местах заключения, в доме престарелых, в интернате, в детском доме, на обучении за рубежом или временно проживающих за рубежом.
Негативное отношение других сособственников к новому дольщику, хотя, при правильно оформленных документах, в такой ситуации речь идет в основном о моральных рисках.

Преимущества и недостатки получения статуса дольщика

Такой сложный процесс, как покупка доли все-таки имеет определенные преимущества.

В том числе:

Возможность инвестиционного вложения при присутствии скромной суммы.
Получение официальной регистрации.
Право на собственную недвижимость при скромной сумме.
Возможность получения ипотеки или кредитов под залог недвижимости и некоторые другие.

Недостатки в большей мере связаны с неопределенными документально правами совладельцем. Становясь дольщиком, владельцу некоей части недвижимости придется стать настоящим дипломатом и научиться вживаться в уже сложившийся “коллектив проживающих”. Большинство рисков можно исключить заранее, внимательно подойдя к вопросу оформления такого приобретения.

Советы

Практически все вопросы, часто задаваемые потенциальными дольщиками, связаны с тщательным подбором документов для её оформления. Учитывая сложность такой процедуры, оптимальным решением становится обращение к специалистам, готовым оказать должную помощь.

В том числе внимательно проверить все записи в домовой книге, пробуя выяснить, насколько давно собственность принадлежит продавцу.

Нет ли на её территории зарегистрированных, но не выявленных в ходе первоначальной проверки, жильцов. Стоит ли приобретать долю там, где содольщики и так не могут похвастать идеальными взаимоотношениями.

Опытные юристы, как правило, быстро и легко выясняют историю предлагаемой доли и могут предоставить профессиональные рекомендации.

При отсутствии должного опыта в покупке недвижимости и даже при его присутствии, такой процесс нельзя начинать без консультации с опытными юристами и риелторами, стоимость помощи которых несравнима с проблемами будущего владения, которые в этом случае останутся неизвестными обладателю доли в квартире или доме.

Дешево, но с проблемами. Все плюсы и минусы продажи или покупки доли в квартире