Management-study.ru

Студия менеджмента
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Зачем россиян заставят отчитываться о сделках с недвижимостью

Зачем россиян заставят отчитываться о сделках с недвижимостью?

С 10 января 2021 года в России вступают поправки в закон 115-ФЗ, согласно которым сделки с недвижимости будет проверять Росфинмониторинг. А банки будут следить за тем, что деньги от продажи квартиры, пошли на «благие цели». Какие трудности в связи с этим ожидают покупателей и продавцов? Может ли это привести к удорожанию жилья? Об этом Bankiros.ru узнал у экспертов.

Напомним, что по закону 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем» Росфинмониторинг контролирует только те сделки, которые касаются перехода права собственности. С начала 2021 ведомство также будет контролировать сделки купли-продажи жилья на сумму свыше 3 млн рублей. Также под контроль ведомства попадут и другие сделки с недвижимостью: аренда, ипотека, коммерческий найм.

Эксперт сервиса для проверки юридических и физических лиц «Контур.Призмы» Светлана Кирланова объясняет, что поправки в 115-ФЗ, приняты, чтобы, в первую очередь, уменьшить поток дублирующих сообщений в Росфинмониторинг, структурировать операции, подлежащие обязательному контролю.

Она также отметила, что процесс оформления сделок для граждан и организаций не изменился, поэтому ни физические, ни юридические лица не столкнуться с дополнительными трудностями.

Что же поменяется?

По словам Кирлановой, если раньше человек продавал или покупал квартиру дороже 3 млн рублей через агентство недвижимости, то после завершения сделки и регистрации права собственности, агентство недвижимости отправляло сообщение в Росфинмониторинг. При этом, если человек переводил часть денег за сделку через банк, то банк, видя назначение платежа, просил предоставить зарегистрированный договор купли-продажи и также отправлял отчет в Росфинмониторинг. То есть сообщение в Росфинмониторинг дублировалось.

Теперь организации будут подавать отчет не об операциях с недвижимым имуществом (как ранее), а о следующей операции с денежными средствами, осуществляемой в рамках этой сделки с недвижимостью, пояснила собеседница Bankiros.ru. Таким образом, с агентств недвижимости вообще снимается обязанность о подаче сообщений по договору купли-продажи имущества. Эта обязанность полностью ложится только на организации, через которые проходят денежные расчеты.

В чем могут возникнуть трудности?

Юрист Crowe CRS Евгения Заинчуковская отмечает, что со вступлением в силу поправок контролироваться будет не только купля-продажа, но и аренда недвижимости.

В каком случае сделка с недвижимостью может быть аннулирована?

Заинчуковская отметила, в том, что власти приняли данные поправки, нет ничего удивительного, ведь недвижимость является одним из классических способов легализовать преступно нажитые средства. Дело в том, что она обладает высокой ликвидностью. Кроме того, сделку можно провести без посредников и через наличный расчет. Также отсутствуют большие издержки, связанные с приобретением объектов или сдачей их в наем, рассказала собеседница Bankiros.ru.

Она также предупредила, что сделка с недвижимостью может быть признана подозрительной, если стороны пытаются скрыть свою личность, цена сделки явно превышает социально-экономическое положение ее сторон, покупатель или арендатор просит ускорить процедуру совершения сделки без каких-либо причин либо исключить расчеты через банк. Привлечь внимание может также цепочка сделок, совершенных в течение короткого промежутка времени, финансируемая третьим лицом за счет денежных средств, поступивших из-за рубежа.

Изменятся ли цены на жилье?

Кирланова уверена, что поправки в 115-ФЗ не приведут к изменению рынка недвижимости и, в частности, к повышению цен на жилье.

Заинчуковская также отметила, что усиление контроля само по себе не приведет к росту цен на жилье, поскольку не накладывает на стороны сделки никаких дополнительных обязанностей.

Читайте так же:
Юрист по жилищным вопросам

Не согласен с этим вице-президент QBF Максим Федоров. Он уверен, что возникающая дополнительная налоговая нагрузка на продавцов недвижимости неизбежно приведет к увеличению цены на объект на сумму уплаченного налога.

Почему новостройку выгодно покупать через риэлтора

Застройщик – это собственник объекта. Получается, он продает свои квартиры без всяких дополнительных «накруток», да еще и скидку хорошую может дать, если захочет. Почему у риэлтора такая же цена на те же самые квартиры, если он оказывает посреднические услуги?

В большинстве случаев комиссионные за продажу новостройки риэлтору выплачивает как раз застройщик, а не покупатель. Поэтому цена квартиры остается в этом случае неизменной.

Зачем риэлтор нужен застройщику

Возникает резонный вопрос, зачем застройщику платить комиссионные риэлтору, ведь можно с покупателя самому получить всю сумму полностью.

Оказывается, на это есть причины. Для продажи квартир застройщику приходится содержать огромную команду. А это зарплата менеджерам, администраторам, секретарям, юристам. А также аренда помещения, покупка оборудования, затраты на рекламу, налоги, документацию, да мало ли что еще. А тут один раз заплатил риэлтору – и хлопот меньше.

Пусть агентство недвижимости само занимается рекламой, ищет покупателей, оформляет документы, решает вопросы с банками и другими юридическими и физическими лицами, участвующими в сделке.

Несомненно, застройщику с агентством недвижимости работать удобно. Ведь эта организация, помимо продажи квартиры в новостройке, оказывает еще ряд сопутствующих услуг: помощи в реализации недвижимого имущества клиента, получения недостающих кредитных средств, использования социальных программ. А также выступает экспертом по различным вопросам юриспруденции, налогообложения, страхования и оценки объектов недвижимости.

Застройщику выгодно продавать квартиры с помощью риэлторов, так как он получает постоянный приток клиентов на свои объекты. И при этом всегда может переложить на их плечи определенный фронт работ, который не сможет выполнить в рамках своей компетенции, так как осуществляет узкоспециализированную деятельность.

Итак, мы выяснили, что застройщику это выгодно, а насколько это выгодно конечному потребителю?

Зачем риэлтор нужен покупателю

Как мы писали выше, переплат по стоимости при покупке через риэлтора нет – цена на квартиры одинаковая. Но, допустим, клиент все же решил обойтись без посредников и пришел за квартирой к застройщику А. Застройщик А предложил ему три квартиры в трех разных домах, которые он строит на сегодняшний день. Предложил по доступной цене, и покупатель, выбрав одну из трех, ушел довольный покупкой. Но он не знал, что в соседнем комплексе на той же улице, который строит другой застройщик Б, квартира за такую же цену на пять метров больше. И при этом сдается с отделкой, и окна у нее выходят не на шумный проспект, а в тихий зеленый двор, а рядом с домом автобусная остановка, и не придется полчаса идти пешком до метро, да еще застройщик предлагает паркинг в подарок. Если бы клиент знал – он бы обязательно купил, потому что именно такую квартиру искал, но не нашел… К сожалению, застройщик А может предложить ему квартиру только в своих собственных домах, а никак не у застройщика-конкурента.

А кто может предложить? Наверное, тот, кто владеет информацией о квартирах в домах застройщика А и застройщика Б. В данном случае – риэлтор. Задача риэлтора – подобрать для клиента оптимальный вариант покупки. Только риэлтор может тщательно проанализировать всю базу объектов недвижимости в строящихся домах и выбрать несколько квартир, полностью отвечающих требованиям клиента: по локации, ценовой политике, срокам сдачи, техническим характеристикам, нужной инфраструктуре, транспортной доступности и т. д.

Читайте так же:
Как проверить арестована ли квартира

Опытный агент всегда в курсе, где застройщик предоставляет самые большие скидки или выгодные акции при покупке новостроек, если клиенту необходимо уложиться в определенную сумму покупки. Агент владеет информацией о надежности застройщика, его репутации на рынке недвижимости, а это поможет клиенту значительно снизить риски вложения финансовых средств в строящийся проект.

Риэлтор возьмет на себя все заботы по ведению полного цикла сделки и сможет оказать покупателю услуги, без которых покупка квартиры была бы неосуществима, например помочь продать предыдущую квартиру, подобрать банк для ипотечного кредитования или получить деньги через реализацию социальных программ – материнского капитала, военной ипотеки, различных субсидий и сертификатов. А также правильно оформить все документы, в том числе договор с застройщиком, наделить участников покупки соответствующими долями. Кроме этого, агентство недвижимости возьмет на себя работу проверить всю необходимую документацию, касающуюся строительного объекта. И на основании этой информации клиент сможет для себя принять решение о покупке или отложить ее, если строительная документация не соответствует техническим требованиям или оформлена ненадлежащим образом.

Из всего вышесказанного видно, что при тех же издержках помощь риэлтора при покупке квартиры в новостройке зачастую необходима. А если есть возможность получить лучшие условия для приобретения недвижимости – зачем от них отказываться?

Иногда клиент говорит: а зачем мне помощь риэлтора, даже и бесплатная, если я сам уже выбрал квартиру у застройщика? Я точно знаю, что хочу купить в этом комплексе вот такую квартиру, цена и все условия меня устраивают, в надежности застройщика я не сомневаюсь, дом сдадут в срок. Мне нужно просто прийти в офис застройщика и подписать договор. Зачем мне в таком случае риэлтор?

На это всегда отвечаем: хотя бы для того, чтобы свежим опытным взглядом проверить правильность заполнения договора. Часто покупатель в пылу чувств от предстоящей покупки не обращает внимания на то, что некоторые данные могут быть указаны неправильно. Представитель застройщика заполняет в день до нескольких десятков договоров, которые имеют, например, схожие параметры объекта и различаются на одну лишь букву или цифру.

Самые распространенные ошибки – это номер квартиры, общий метраж или метраж отдельных помещений, цена объекта. Также следует обратить внимание и на другие технические характеристики: приложен ли правильный план квартиры с обозначением привязки направляющих осей, указано ли, что квартира сдается с отделкой, из каких материалов она будет произведена, имеются ли балкон или лоджия и другие немаловажные факты.

Ведь в конечном счете покупатель получит только ту квартиру, с такими параметрами и на таких условиях, как это указано в договоре с застройщиком. Если какие-то важные условия пропущены или изменены, то, соответственно, будет трудно добиться от застройщика их исполнения.

И в этом случае пригодится либо юрист, специализирующийся на недвижимости, либо риэлтор, сопровождающий покупку квартиры. Услуги юриста, как правило, требуют дополнительной оплаты. У риэлтора есть соответствующая практика работы с теми или иными застройщиками, в том числе с договорами. Обычно шаблон договора застройщик предоставляет заранее, и у специалиста агентства недвижимости, который осуществляет юридическую поддержку, есть время для предварительного ознакомления с этим документом и внесения необходимых правок или изменения отдельных условий договора в пользу своего клиента.

Читайте так же:
Штрафы за просроченные права

Хотите быстрее, удобнее, качественнее?

Для чего написана эта статья? Мы хотели показать покупателям новостроек, насколько им выгодно и удобно работать с риэлторами. Можно, конечно, и самостоятельно заниматься покупкой квартиры в строящихся комплексах, и некоторые клиенты это успешно делают. Но не проще ли доверить это сложное дело профессионалам?

Рынок недвижимости год за годом набирает обороты. При этом сами сделки не становятся менее сложными, поскольку они затрагивают участие большого количества людей и организаций, но методы и способы их проведения становятся более продуманными, отлаженными и безопасными с юридической точки зрения для конечного потребителя – покупателя. Существуют достаточно точные выверенные методики и правила, которыми риэлтор руководствуется при ведении сделки, и все это в рамках действующего законодательства Российской Федерации. Соответственно, это определяет высокий уровень профессионализма и компетенции специалиста по недвижимости.

Если у вас возникли какие-то вопросы по покупке квартиры в новостройке – специалисты агентства недвижимости «Форпост-Н» с удовольствием на них ответят.

Продавец хочет занизить стоимость квартиры в договоре

Продавец хочет занизить стоимость квартиры в договоре

Покупатель, договариваясь с продавцом перед оформлением сделки купли-продажи, может столкнуться с ситуацией, когда владелец недвижимости настаивает на том, чтобы в тексте договора фигурировала не реальная, а заниженная стоимость.

Эта ситуация очень распространена, а значит, всем нужно знать, как себя вести, если продавец не хочет указывать полную стоимость квартиры, чем это может грозить и как могут развиваться события в дальнейшем.

Почему продавец хочет занизить стоимость квартиры в договоре?

Далеко не каждый человек сходу поймет, зачем же умышленно занижать сумму сделки в документах. Казалось бы, самый простой вариант – это указать в договоре все реальные данные: параметры квартиры, ее стоимость, личности сторон и т.д. Это позволит избежать множества проблем и споров в будущем как для покупателя, так и для продавца. Однако на самом деле причины для таких действий есть, и основная из них – это нежелание платить налог на прибыль, полученную в результате продажи недвижимости.

Согласно российскому законодательству, продавец недвижимости обязан оплатить налог (по состоянию на момент написания статьи он составляет 13%) во всех случаях, кроме двух исключений

  • если квартира находится в его собственности более 3 лет – если с момента приобретения прав на жилье прошло больше трех лет, налог на прибыль с продажи платить не нужно;
  • если квартира продается за ту же сумму или дешевле, чем была куплена – если продавец не получает прибыли на сделке, то и налоги ему платить не нужно.

Однако нужно помнить, что налог насчитывается не на всю сумму продажи: в случае, если квартира продается впервые (например, она была приватизирована или получена в дар), размер взыскания составит 13% от суммы сделки минус 1 млн рублей (т.н. налоговый вычет для любого жилого помещения); если же квартира перепродается, то процент налога будет насчитан на разницу между покупкой и продажей, то есть, на фактическую прибыль для владельца.

Интересно, что инициатива занизить стоимость недвижимости в договоре не всегда исходит от продавца. Покупатель также может попросить официально провести сделку по более низкой цене, чтобы не показывать свои реальные доходы и разницу между ними и реальным состоянием. Однако такие ситуации случаются намного реже.

Читайте так же:
Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Что делать покупателю, если продавец не хочет указывать полную стоимость?

Для покупателя занижение стоимости недвижимости – это большая проблема. Очень часто это является частью мошеннической схемы: владелец квартиры или его представитель просит оформить договор с более низкой ценой, а после заключения сделки сразу же обращается в суд с целью ее расторжения. Естественно, суд становится на сторону заявителя (обычно аргументы для этого подготовлены и вполне устраивают судью), квартира возвращается владельцу, а покупатель получает деньги назад, но вот только не всю сумму, а лишь ту, что указана в договоре. Наиболее надежной защитой от подобного мошенничества является указание полной стоимости – даже в случае разрыва договора все деньги будут возвращены без ущерба для покупателя.

Как же поступить, если продавец всё-таки настаивает на занижении цены? В первую очередь, постарайтесь его убедить поступить правильно: не всегда владелец сам знает, какой размер налогов ему придется уплатить. Возможно, сумма окажется намного меньше, и ее без особых проблем можно будет отдать налоговой. В качестве дополнительных аргументов расскажете о возможных последствиях: если государственным органам станет известно об искусственном занижении стоимости с целью уклонения от налогов, это приведет не только к доначислению сборов, но и серьезному штрафу, потому рисковать не стоит. Кроме того, можно пригрозить вообще отказаться от сделки: зачастую это сработает, ведь лишиться клиента, уже готового заключить договор, и снова отправиться на поиски покупателя, мало кому захочется.

Также рекомендуется обратиться к юристу – помощь адвоката по недвижимости может быть очень кстати в подобных ситуациях, ведь специалист сможет непредвзято оценить обстоятельства, риски и последствия сделки, и озвучить наиболее правильное решение.

Вся правда о том, как риэлторы обманывают клиентов при продаже квартир

Многие, боясь собственной неопытности, для покупки или продажи недвижимости нанимают профессионалов.

Но порой даже агентство, которое у всех на слуху или имеющее массу положительных отзывов оказывается ловушкой.

Чтобы совершить сделку без потерь следует очень внимательно все контролировать на каждом этапе.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Риски при сделке через посредника

Самыми распространенными рисками при продаже квартиры являются:

  • Выбранный риэлтор оценивает вашу квартиру очень низко, по сравнению с её рыночной стоимостью. В таком случае стоит насторожиться: возможно он заинтересован в снижении цены, потому что хочет провернуть скрытую сделку и получить прибыль сверх той, что указана в заключенном с ним договоре. Всегда необходимо мониторить цены на схожие объекты недвижимости,это поможет избежать обмана.
  • Нанятый агент может торопить с расчетами, предлагать совершить сделку самому и передать продавцу деньги лично. Стоит обязательно брать расписки и в договоре указывать именно ту сумму, за которую продается жилье, чтобы в случае отката сделки каждый получил ровно то, что потерял.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Возможные уловки

  1. Первое, на что стоит обратить внимание при выборе риэлтора – реальная сумма его вознаграждения. Часто специалисты в этой области мастерски прячут истинные размеры своего гонорара. Указанные в начале фантомные 30 000-50 000-70 000 рублей могут после совершения сделки перерасти в процент с продаж, а там уже счет идет на сотни тысяч рублей. И потом окажется, что это было прописано в договоре и что указанные цифры, это просто минимальный порог выплаты агенту.
  2. Вторая популярная уловка – это формальное исполнение условий договора со стороны риэлтора. То есть агент может просто подделывать акты о показах квартиры, если в ней никто не живет и на бумаге имитировать бурную деятельность. А квартира так и будет стоять без показов.
  3. Риэлтор может вынудить клиента снизить цену, попросту скрыв его объявление от покупателей. Таким образом, чрезмерно длительное ожидание приведет к тому, что продавец вынужденно снизит планку, а агентство все равно получит указанную в договоре сумму.
  4. Также агент может попросту втереться в доверие к продавцу, особенно если последний из категории повышенного риска – пенсионер, алкоголик, наркоман, инвалид. Если риэлторы обманывают своих клиентов, то они могут обманным путем получить у таких граждан оригиналы документов и доверенность и распорядиться квартирой по своему усмотрению.
  5. Главная задача риэлтора – получение прибыли. Одним из способов для этого являются скрытые комиссии, когда агент убеждает продавца снизить цену и получает себе больше денежных средств. При этом интересы самого продавца никто в этой ситуации не защитит.

Методы обмана клиентов

Видов обмана у нечистых на руку агентов много. Это может быть:

  • Риэлтор может взять предоплату и при этом включить в договор практически неосуществимые моменты, используя подставного покупателя, например, включить требование, чтоб вся семья была выписана в течение суток, в том числе несовершеннолетние дети.
  • Агент может продать квартиру дороже и разницу взять себе, особенно, если продавец написал на имя риэлтора генеральную доверенность. Разницу между суммой продажи с сделки он возьмет себе, ну и про свой гонорар не забудет.
  • Также сам агент может подсунуть фальшивые деньги при расчете наличными, если передача средств происходила через него. Потому стоит все операции с деньгами проводить в банке и проверять денежные средства на специальном оборудовании.
  • Если риэлтор в сговоре с покупателем, а передача денег оговорена через банковскую ячейку, то намеренное затягивание процесса сделки может привести к тому, что закончится срок доступа продавца к ячейке и он рискует остаться и без квартиры и без денег.
  • Если продавец занижает стоимость недвижимости по договору чтоб уйти от налогов, то он рискует получить на руки именно стоимость по договору и лишиться разницы между договорной и фактической стоимостью квартиры. Потому не стоит прибегать к таким уловкам, чтоб не остаться у разбитого корыта. Ибо доказать, что устно договаривались на другую сумму будет сложно.

Проблем при продаже квартиры можно избежать, если делать все грамотно, не отказываться от услуг специалистов и правильно выбрать и проверить агентство. Профессиональный риэлтор не будет требовать от продавца оригиналы документов и придумывать хитрости для выманивания денег. Интерес агента должен быть в продаже квартиры, а не в выманивании денег с неосведомленного продавца.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector