Management-study.ru

Студия менеджмента
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка квартиры от подрядчика — что это значит

Покупка квартиры от подрядчика — что это значит?

Среди множества способов приобретения жилья в Москве есть покупка квартиры от подрядчика строительства. Это довольно распространенный прием, позволяющий найти вариант с наиболее низкими ценами. Но он имеет свои особенности и риски, которые важно учесть, чтобы не оказаться в ситуации, когда деньги отданы, а фактическое приобретение откладывается с туманными перспективами.

Переуступка от подрядчика строительства

Способ покупки квартиры по переуступке — вполне законный вариант сделки с применением ДДУ по 214-ФЗ. Степень риска снижается при грамотной проверке прав того, кто продает их, и всей ситуации на объекте строительства. Продажа квартир подрядчиком до ввода новостройки в эксплуатацию не запрещена законом, при этом имеет ряд особенностей:

по юридической сути это договор цессии, переуступки права;

по процедуре это сделка, требующая одобрения или как минимум уведомления застройщика о переходе права к покупателю;

по степени риска продажа квартиры подрядчиком строительства находится на том же уровне, что и стандартная схема ДДУ, если учесть, что подрядчик по отношению к застройщику является лицом зависимым;

по экономической составляющей это выгодное решение, если покупатель может позволить себе подождать завершения строительства, чтобы купить квартиру дешевле.

Для того, чтобы представить себе все нюансы и риски подобного решения, важно разобраться в цепочке отношений между лицами, от которых зависит строительство нового ЖК. Это застройщик, заказчик, подрядчики, инвесторы.

Заказчик — застройщик — подрядчик

О том, чем отличается застройщик от девелопера строительства, мы уже писали. Первый организует все процессы и имеет право принимать средства дольщиков на свои счета — фактически и юридически застройщик и есть продавец квартир (права на их последующее оформление в собственность). Он же несет ответственность перед дольщиками (покупателями) за срыв сроков, нарушения порядка сдачи объекта, невозможность его завершения.

Переходим по цепочке дальше — разбираемся в отношениях заказчика и подрядчика. Это главные звенья процесса строительства, от которых зависит все, от сроков сдачи объекта до итогового качества новостройки и последующих отношений с покупателями.

Заказчик строительства нового ЖК

Заказчик строительства — это субъект гражданского права, понятие закреплено в Гражданском и Градостроительном кодексе РФ. Функция заказчика состоит в том, чтобы поручить исполнение работ конкретному исполнителю, соблюдая все формальности и нормы. В его обязанности входит и создание условий для выполнения задач, в том числе и необходимость привлечения лицензированных фирм, поиск исполнителей для изыскательских и проектных работ.

Заказчик и застройщик в одном лице

В этой роли может выступить застройщик, который по определению обязан принимать все необходимые меры для организации строительства. Функции и обязанности заказчика не предполагают обязанности владеть землей под строительство, но это входит в обязанности застройщика. Как и необходимость получить разрешение на строительство, оформить прочие документы, привлечь подрядчика.

Муниципальный заказчик

Заказчиком может выступить и местная власть — например, при комплексном освоении больших территорий. Закон не запрещает быть заказчиком и девелоперу, но это неудобно с точки зрения процесса передачи полномочий.

Застройщик и поручитель

Есть еще одна интересная деталь — застройщик, фактически организующий строительство, может не иметь собственных средств, и тогда инвестор, девелопер или заказчик может выдать ему поручительство на определенную сумму. С точки зрения закона это прозрачно, поскольку в договоре прописывается ответственность поручителя перед дольщиками.

Подрядчик — его права и обязанности

Подрядчик строительства — компания или лицо, непосредственно выполняющее строительные работы. С заказчиком его связывает договор, в котором прописано право и обязанность при необходимости привлекать к выполнению работ и другие организации, субподрядчиков. Основная задача подрядчика — провести строительные работы и довести дом, корпус, территорию и другие объекты до состояния пригодности к эксплуатации.

Заказчик оплачивает услуги застройщика, и тут начинается интересующая нас часть отношений. В качестве оплаты или обеспечения расходов, застройщик-заказчик может передать подрядчику права на часть квартир в новостройке, которые могут быть реализованы в виде переуступки или продажи — в зависимости от сдачи объекта в эксплуатацию.

Сделка переуступки новой квартиры от подрядчика

Итак, мы подошли к самой главной для этой статьи теме — возможности покупки квартиры у подрядчика по переуступке прав. Юридически препятствий нет, поскольку договор цессии существует как инструмент совершения сделок. Порядок и логика таковы:

подрядчик получает от застройщика право на некоторое количество квартир, оформленное по ДДУ;

Читайте так же:
Доверенность на возврат билетов ржд

подрядчик предлагает покупателям свой вариант — приобрести у него это право по переуступке, цессии;

по договору между застройщиком и подрядчиком происходит одобрение сделки с третьим лицом, которому перейдут права по ДДУ с оформлением нового договора;

если дом уже сдан, то продажа проходит как обычная сделка без ДДУ, и тут возможен вариант, что цена квартиры станет гораздо ближе к рыночной.

Что можно сказать о рисках и надежности такого рода сделок? Сам по себе ДДУ является источником рисков — это и недострой, и срыв сроков, и вероятность банкротства застройщика. Механизм переуступки прав таков, что обязанности застройщика по отношению к дольщику так или иначе будут сохранены.

Особенности и риски при покупке квартиры от подрядчика строительства

Некоторые тонкости покупки квартир в новостройках по праву переуступки от подрядчика следует учитывать особо. Мы настоятельно рекомендуем оценить степень риска всерьез.

Помимо основных критериев выбора квартиры по планировке, расположению и прочим особенностям уделите внимание истории и портфолио застройщика. Его банкротство станет причиной серьезных проблем, которые лягут на вас.

Обратите внимание на происхождение и опыт работы подрядчика — многочисленные нарушения могут сигнализировать о вероятности расторжения договора с ним по инициативе заказчика.

Тщательно проверьте права на квартиру в реестре — таким образом вы можете вскрыть факты двойных продаж.

Избегайте подписания каких-либо договоров, в которых используется иной механизм отчуждения и передачи прав, не связанный с ДДУ — вероятность нечистоты сделки по договору соинвестирования гораздо выше.

С введением в действие изменений в закон о ДДУ (214-ФЗ) ситуация с переуступками от подрядчиков может измениться. Система эскроу-счетов может свести к минимуму выгоды продавца из-за того, что средства оказываются замороженными до окончания строительства. Пока же механизм работает, и чем больше срок до сдачи новостройки, тем привлекательнее оказывается цена на квартиру в новом ЖК.

Как заработать на переуступке

заработать на переуступкеКак заработать на новостройках?

Заработать на переуступке можно довольно легко. На переуступке квартиры можно заработать до 70 % прибыли. В чём же дело? Здесь нужно иметь некоторый стартовый капитал и . знать как заработать на переуступке. Что такое переуступка прав?

Переуступка – сделка, при которой права на квартиру в недостроенном доме в новостройке переходят от одного человека к другому по договору цессии или уступки права требования.

Главное в этом деле – наблюдательность. Для того, чтобы заработать на переуступке нужно приобрести права на квартиру, на самом первом этапе.

Например, когда жилой комплекс на нулевом этапе и квартиры не вышли в продажу. На этом этапе самые низкие цены. Здесь действует правило: чем раньше вы приобретёте, тем выше будет ваша прибыль.

Еще до начала строительства, когда получено разрешение на строительство и оформлены все документы, предприимчивые люди вкладывают свои деньги. Это, как правило, служащие застройщика или подрядчика. Они имеют льготы при приобретении квартир.

Стоимость квадратного метра на этом этапе самая низкая. Если купить квартиру на самом начальном этапе и продать в конце окончания строительства , то можно получить приличную прибыль. Сейчас эффективность несколько снизилась в связи с переходом на проектное финансирование, тем не менее она может составлять до 60%. Но придётся ждать окончания строительства не менее двух–трех лет.

сколько можно заработать на переуступкеМожно не дожидаться окончания строительства. Если вы купили на этапе котлована, то на уровне 3–4 этажа можно продавать. На этом можно получить 20–30% прибыли. В принципе, чем позже вы продадите свои права на квартиру, тем больше вы получите.

Имея связи в строительных или подрядных организациях, вы имеете возможность купить на более раннем этапе, когда квартиры не выставили в продажу, после утверждения проектной документации. Застройщик, как правило, расплачивается с подрядчиками квартирами, причем по льготным ценам.

Можно приобрести квартиру в рассрочку. Вы выбираете квартиру, оплачиваете первый взнос, а остальное в рассрочку до конца строительства. Здесь действует правило: чем больший взнос вы вносите, тем меньше стоимость квартиры.

как заработать на новостройкахСколько можно заработать на переуступке. Пример

Квартира стоит на начальном этапе 2,5 млн.руб., вы платите 20% ( 500 тыс. руб.), а 2 млн. должны внести по графику частями до окончания строительства. Когда по мере строительства стоимость квартиры поднимется, например, через полгода до 3 млн. рублей, вы её переуступите по договору переуступки. Ваши вложения составили 500 тыс.рублей, а покупатель платит 2 млн.рублей застройщику и 1 миллион вам. Примерно через полгода 500 тыс. превращаются в 1миллион рублей.

Читайте так же:
Закон кулона какой класс

Какой банк выплатит вам такие проценты? Продажа квартиры по переуступке выгодна в любом случае, ведь при любом раскладе вы продаете по цене гораздо выше, чем вы вложили.

Разумеется, деятельность на рынке переуступки предполагает, что вы обладаете некоторыми знаниями в этой сфере, чтобы правильно выбрать квартиру в новостройке. Нужно знать рынок недвижимости. Для того, чтобы выбрать застройщика, который не допустит больших задержек строительства и построит жильё хорошего качества.

как заработать на новостройкахИзучите инфраструктуру района, транспортную доступность. Это факторы, которые влияют на ликвидность новостроя. Для многих людей, в том числе и для меня, большое значение имеет близость к метро.

Как правило, все потенциальные покупатели, а я общаюсь с большим количеством людей, желающих приобрести новостройку, говорят примерно так: «Пусть новостройка будет на окраине города, но РЯДОМ С МЕТРО».

как зарабатывают на переуступкеЕсть определённая доля жителей Петербурга, которые продают свои квартиры в старом фонде в центре Санкт-Петербурга. Денег, полученных от продажи одной квартиры, хватает на то, чтобы инвестировать сразу в несколько новостроек. Другими словами, покупают несколько квартир в разных жилищных комплексах. Одну можно оставить для себя, а остальные квартиры продать по переуступке.

Вот такой обмен квартиры в старом фонде в центре на новое жильё. Из одной квартиры получить через года два две,три новых – очень даже неплохо. Если учесть, что одну вы можете сдавать. Аренда однокомнатной квартиры в новом современном доме – в среднем 25 тыс.рублей в месяц.

Выводы

Рынок новостроек постоянно меняется. С введением эксроу счетов новостройки на начальном этапе строительства стали дороже. Тем не менее, всегда есть интересные объекты недвижимости, на которых можно заработать. Остаётся выбрать правильный объект в хорошем месте. В приоритете объекты недвижимости ближе к центру, класса комфорт или бизнес. Заработать на дешёвой новостройке на окраине города можно, но гораздо труднее в силу большого предложения на рынке недвижимости.

Стоит ли покупать квартиру в новостройке по переуступке

Переуступка квартиры в новостройке

Понятие «переуступка прав» на объекты недвижимости, зачастую ассоциируется со строящимися квартирами и договорами долевого участия. Наиболее распространена переуступка прав при сделках с квартирами на заключительных этапах строительства, непосредственно перед принятием жилого дома в эксплуатацию.

Если вы принимаете решение стать обладателем практически готовой новой квартиры, то наиболее подходящим вариантом для вас будет приобретение ее по переуступке у того, кто вложил свои деньги с целью инвестиций в строящийся объект на ранних этапах, потому что обычно к этому моменту непроданных квартир у компании-застройщика уже нет. Давайте вместе разбираться: что такое переуступка квартиры в новостройке, как она оформляется, и как покупателю в такой сделке избежать обмана со стороны продавца.

Понятие переуступки квартиры

Пока строительные работы на объекте не закончены, и дом не принят в эксплуатацию, дольщик – будущий владелец квартиры, вложившийся в строящуюся недвижимость, вместо свидетельства о собственности имеет пока только договор долевого участия (ДДУ). Этот правоустанавливающий документ будет являться основанием для оформления свидетельства о праве собственности на жилое помещение в будущем, после сдачи дома в эксплуатацию и приема квартиры у строительной компании.

Сделка, результатом которой является передача такого права от одного человека другому за определенную денежную сумму, называется переуступкой.

Следовательно, переуступка прав (зачастую такое соглашение называют «цессией») возможна исключительно только до момента принятия готовой квартиры от строительной компании и подписания акта приёмки.

Оформление переуступки прав на квартиру

Причины продавать квартиру в новостройке

Продать квартиру в тот временной период, когда идет процесс сдачи готового дома, и недвижимость оформляется в собственность, нельзя. Однако оформление может растянуться на месяцы, а многие инвесторы не желают тратить время на ожидание. Ведь время и инфляция сведут все усилия по вложениям на нет, поэтому лучшим моментом для продажи квартиры, купленной с целью вложения денег, является период до сдачи здания.

Причины покупки жилья по переуступке

Основным преимуществом приобретения квартиры по переуступке является более низкая цена. Чаще всего переуступают свои права профессиональные инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость на самых ранних этапах строительного процесса, когда еще роется котлован, и закладывается фундамент. Они подвергают свои деньги определенному риску, ведь никогда нет полной гарантии того, что застройщик окажется добросовестным и порядочным и доведет строительство до конца.

Несмотря на тот неоспоримый факт, что оформленная в собственность недвижимость стоит существенно дороже, инвесторы часто не желают ждать, поэтому и продают свои квадратные метры по переуступке.

Читайте так же:
Какие документы нужны при покупке гаража

Практика покупки жилья непосредственно перед сдачей дома сегодня довольно распространена, и таким образом многие приобретают готовые квартиры в только что возведенных новостройках по привлекательным ценам по переуступке.

Квартира или апартаментыОпределитесь, что для вас лучше: квартира или апартаменты. А мы подскажем, как выбрать.

О кадастровом паспорте на квартиру, сроках годности и месте получения документа рассказывает статья.

Управляющая компания или ТСЖ, что лучше для управления многоквартирным домом? Читайте здесь.

Пошаговая инструкция по получению свидетельства о собственности на квартиру в новом доме.

Риски при переуступке квартиры в новостройке

Покупка недвижимости по договору переуступки таит в себе различные риски. Основным из них считается возможность признания договора недействительным по самым разным причинам.

Чего опасаться со стороны продавца

К сожалению, бывают ситуации, когда продажа квартиры недобросовестным продавцом с целью обмана и наживы производится не одному, а сразу двум или более людям (такие сделки называются «двойными» продажами).

Риски при покупке новой квартиры по переуступке

Продать квартиру дважды можно, если у продавца на руках предварительный договор купли-продажи с застройщиком, либо инвестиционное соглашение. Эти документы не проходят обязательную государственную регистрацию. А договоры ДДУ обязательно регистрируются, по ним ведется учет, и вся информация содержится в государственном реестре.

По договорам долевого участия в строительстве двойные продажи невозможны.
Права дольщиков находятся под защитой федерального закона N 214 «Об участии в долевом строительстве». Поэтому, у продавцов с такими договорами можно смело покупать новостройку по переуступке.

На что проверять застройщика

На сегодняшний день каждая четвертая сделка с недвижимостью осуществляется посредством договора переуступки права. Такое соглашение считается безопасными, его одобряют банки при запросе о предоставлении покупателю ипотечного кредита.

Случается так, что строительные работы закончены, все коммуникации подведены, можно принимать готовые квартиры, но дом в эксплуатацию не сдан. Контролирующие органы отказывают в подписании акта приемки по причине незаконности постройки: отсутствует разрешение на строительные работы или не оформлены права на земельный участок.

В связи с этим, приобретая новостройку по переуступке права, важно проверять не только продавца квартиры, но также и надежность застройщика. Ведь бывший дольщик после подписания соглашения о переуступке (договора цессии) и передачи прав уже не ответственен за дальнейшую судьбу квартиры.

Чтобы уменьшить риски до заключения договора покупателю следует собрать следующую информацию:

  • не предстоит ли строительной компании процедура банкротства;
  • выполнит ли застройщик договорные обязательства по срокам сдачи объекта;
  • соответствует ли постройка тому, что было заложено в плане;
  • не переуступлены ли ранее права на этот недвижимый объект другому лицу;
  • уведомлена ли компания-застройщик продавцом в письменной форме о заключении договора переуступки прав.

Предлагаем вашему вниманию полезное видео о том, что такое переуступка квартиры в новостройке, какие могут быть подводные камни при такой сделке и как их избежать. Рассказывают профессионалы.

Покупка недвижимости по переуступке прав

Процесс приобретения жилья по договору уступки подразумевает, что покупатель, заменяя прежнего участника долевого строительства, принимает на себя роль дольщика.

Приобретая права, покупатель должен понимать, что и все обязанности по первичному договору также ложатся на него.

Важно еще до совершения сделки убедиться, что сумма стоимости данной квартиры, фигурирующая в ДДУ, была полностью оплачена прежним дольщиком. В качестве документального подтверждения от продавца это могут быть:

От компании-застройщика таким подтверждением может стать акт сверки взаиморасчетов, свидетельствующий о полном выполнении взаимных обязательств сторон договора ДДУ и отсутствии задолженности дольщика.

    Для успешного заключения сделки по договору цессии должны быть в наличии следующие документы:

Оформление и подготовка всех необходимых документов чаще всего происходит в офисе застройщика. После подписания договора переуступки прав сделка подлежит обязательной госрегистрации в Регистрационной палате.

Налоговый вопрос при продаже недвижимости

Налоговое законодательство Российской Федерации обязывает каждого гражданина, получившего любой доход, уплатить с него налоги. Это касается и ситуации с продажей недвижимости по переуступке, и вариантов с продажей жилья, уже оформленного в собственность. Величина налога определятся исходя из дохода, полученного от продажи квартиры, уменьшенного на сумму расходов, произведенных при ее покупке.

Так и в случае с продажей по переуступке: налог платится не с общей стоимости проданных квадратных метров, а лишь с разницы, которая может получиться между суммой покупки непосредственно у застройщика по ДДУ и той суммой, которую указали при продаже в соглашении о переуступке.

Соответственно, если дольщик не получил прибыли вообще (продал квартиру за ту же стоимость), то и налог ему платить не нужно. При этом важно помнить, что декларация по налогу на доходы (3-НДФЛ) должна подаваться в любом случае, пусть даже исчисленный налог к оплате равен нулю. В противном случае налоговая служба наложит штраф за не поданную в установленные сроки декларацию.

Читайте так же:
Место жительства ребенка установлено решением суда

PRO новостройку +7 800 301-79-56

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

В каком порядке проходит переуступка прав на квартиру: 4 ключевых этапа

Чтобы купить квартиру в новостройке, покупатель не всегда взаимодействует с самим застройщиком, чаще это происходит через перепродажу жилья.

Обычно на той стадии, когда дом только начинают строить, инвесторы делают вложения в строительство, после чего становятся собственниками. Они могут осуществить переуступку прав собственности за выставленную ими самими сумму.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Переуступку также называют цессией. И совершается она таким образом:

  • Инвестор передает свое право владения недвижимостью, а также и обязанности, установленные им;
  • Продавец, или иначе- цедент и тот, кто покупает- цессионарий являются основными участниками цессии. Застройщик часто не принимает участия в данной сделке;
  • Так как все права собственника (цедента) передадутся покупателю (цессионарию), то после того, как сделка будет совершена, покупатель уже не будет решать какие-то проблемы непосредственно с цедентом;
  • Данная сделка обязательно должна быть заключена до того, как постройка начнет эксплуатироваться.

Финансовый вопрос

Цессию невозможно совершить без последующего налога. Его должен платить изначальный собственник. Часто бывает так, что цедент и цессионарий договариваются между собой и платят этот налог вместе.

В цессии обязательно нужно указывать настоящую сумму, так как впоследствии от этого будет зависеть налоговый вычет.

На какие документы стоит обратить особое внимание:

  • Обязательно должно присутствовать согласие самого застройщика;
  • Права и обязанности, передающиеся от собственника к покупателю должны быть отражены в договоре в полной мере.
  • Какие документы должен получить покупатель
  • Контракт, в котором будет соглашение на переуступку прав собственности;
  • Документы, подтверждающие оплату между цедентом и цессионарием;
  • Подтверждение и согласие застройщика в письменной форме;
  • Документы и акты, подтверждающие, что документация была выдана;
  • Соглашение на цессию.

Документы для приватизации квартиры нужно сдавать в определённый срок. О правилах приватизации вы узнаете из этой статьи.

Схема документооборота по договору цессии.

Схема документооборота по договору цессии.

Оформление договора переуступки права собственности на квартиру

Есть специальный бланк, который необходимо заполнить для совершения цессии. Нужно составить соглашение, в котором должно быть указано, что все стороны проинформированы, а также договор всех трех сторон, где будет прописаны права и обязанности.

Этапы в оформлении:

  1. Необходимо проверить все документы, все разрешения. Должны иметься: учредительный документ компании-застройщика, свидетельство о том, что была пройдена государственная регистрация, подтверждения на права собственности, разрешение на постройку, проект строительства.
  2. Подготовка к самой сделке. Застройщик получает уведомление о цессии и оформляет согласие. Если строительная компания не была уведомлена о передаче прав собственности, то сделку признают недействительной.
  3. Само оформление договора, который впоследствии подпишет государственный регистрирующий орган. Лучше воспользоваться услугами профессиональных юристов. Обязательно должно быть выдано продавцу официальное согласие банка, если квартира находится в ипотеке.
  4. Регистрация цессии.

Как выписаться из квартиры, находясь в другом городе? Порядок действий смотрите по ссылке.

Что должно быть указано в договоре цессии?

  • Дата и место совершения сделки;
  • Паспортные данные каждого участника цессии;
  • Дата, когда договор был зарегистрирован;
  • Подробное описание собственности;
  • Обязанности и права;
  • Подписи.

Скачать образец договора цессии можно по этой ссылке.

Образец договора цессии.

Образец договора цессии.

Важные нюансы в оформлении документа

Процесс совершения сделки очень важен для всех сторон, поэтому к нему нужно подходить с особой внимательностью и ответственностью:

  • Права инвестора как собственника полностью переходят покупателю, без изменения условий. Важно четко указывать обязанности;
  • Важно прописывать цену, сроки и какие-либо другие условия;
  • Застройщик может выставить плату за то, что он выдал согласие, все это имеет официальный характер.

Покупатель обязательно должен осуществить проверку платежных поручений и квитанций.

В каком случае сделка будет считаться недействительной?

  • Долг не был полностью выплачет дольщиком, также это не отражено при оформлении договора;
  • Не было предоставлено соглашение компании-застройщика;
  • Получение ипотеки без согласия банка.
Читайте так же:
Санкт-Петербург, Куда звонить, если в квартире холодные батареи - БезФормата

Выписка из домовой книги может потребоваться при проведении различных процедур. Где взять выписку вы узнаете из этого материала.

О рисках при переуступке прав на новостройку

Главным риском сделки является присутствие в ней третьих лиц в виде банков и застройщиков. Когда берется ипотека, в договоре о кредите прописано, что права на недвижимость не передается, если банк не дал своего согласия.

Цессия считается достаточно безопасной и имеет не слишком большие риски.

Чтобы обезопасить себя, нужно проверить компанию-застройщика на предмет авторитетности и времени ее существования. Стоит проверить всю документацию этой компании.

Специфика сделки

  1. Налог, который обязан выплатить цедент;
  2. В договоре должна быть отражена реальная сумма;
  3. Если недвижимость имеет более одной комнаты, то цессия может совершаться более чем с одним цессионарием.

В чем различия переуступки прав от чистой продажи недвижимости?

В чистой продаже никогда не бывает такого, что покупателю передаются обязанности на оплату и права. Если существуют какие-либо долги, то их будет обязан выплатить покупатель- новый собственник.

При чистой продаже не выдается каких-либо дополнительных актов или документов, но при переуступке новому собственнику должны быть переданы абсолютно все документы, связанные с объектом, в том числе те, которые совершались до сделки.э

Достоинства и недостатки цессии

Большинство сделок на покупку квартиры совершаются именно через договор о переуступке прав собственника.

Большими плюсами сделки является то, что данный процесс может принести неплохую прибыль для продавца. Для покупателя же выгода в том, что квартиру он может приобрести гораздо дешевле, нежели это будет при чистой покупке.

К недостаткам можно отнести достаточные риски, а также важно помнить, что после заключения договора цедент больше не несет какую-либо ответственность и не должен решать различные вопросы. Все вопросы нужно будет решать через строительную компанию.

Пример договора уступки по договору на инвестирование строительства.

Пример договора уступки по договору на инвестирование строительства.

Оформление задним числом

Цессия должна быть оформлена до подписания акта приема-передачи недвижимости. Но нередко бывает так, что время между тем, когда был подписан акт приема и оформление прав на квартиру растягивается, проходит более года.

Собственники недвижимости пытаются отдать иному собственнику через договор права, делается это для того, чтобы квартира не существовала просто так долгое время.

Но это сделать невозможно, потому что срок уже истек. Задним числом договор не может быть заключен, так как все документы проходят обязательную государственную регистрацию.

Но есть некий выход, а именно совершается договор с застройщиком на изменение даты в акте приема. В силу того, что в сделке участвуют застройщик и банк, то ими могут быть выдвинуты некие условия, иначе они не подпишут согласие на переоформление прав, в этом случае сделка окажется недействительной.

Как определяется кадастровая стоимость квартиры? Информация есть в данной публикации.

Каждый решает сам, стоит ли оформить договор на уступку прав. Чтобы максимально обеспечить для себя безопасность, покупателю нужно получить самую полную информацию о строительной компании-застройщике, получить все важны документы и проверить их.

Это обезопасит покупателя от проблем с недвижимостью через переуступку прав.

Налогообложение

Налоговый кодекс Российской Федерации говорит о том, что всяких доход, который получает гражданин РФ обязательно облагается налогом. Не будет исключением и договор по переуступке прав на недвижимость в новостройке.

Налог обязан платить дольщик, а высчитывается он из общей суммы. Нередко покупатель и собственник договариваются о том, чтобы выплачивать налог пополам, тогда дольщик уступит в цене квартиры.

Все это должно быть подтверждено и отражено в официальных документах перед тем, как они будут подписаны обеими сторонами.

Подведение кратких итогов по вышеизложенному

  • Совершать сделку о переуступке прав можно только до подписания акта приемки-передачи на квартиру, то есть уже после того, как данная недвижимость пройдет через государственную регистрацию;
  • Заключать договор о цессии можно заключать только с тем условием, что имеются все необходимые для этого документы;
  • Застройщик обязательно должен дать согласие в письменном виде на переуступку прав собственника;
  • Договор на переуступку прав должен пройти государственную регистрацию, а также его должен заверить нотариус;
  • Не стоит забывать об заключении договора задним числом, поэтому нужно удостовериться в том, что есть все важные документы.

Подробная информация о договоре переуступки права собственности на квартиру есть и в этом видео:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector