Management-study.ru

Студия менеджмента
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка квартиры по переуступке прав

Покупка квартиры по переуступке прав

Намереваясь приобрести квартиру у застройщика, лицо может наткнуться на объявление о продаже через уступку права. Данная процедура приобретения права собственности полностью соответствует закону, так как связана с передачей дольщиком, участвующем в долевом строительстве, продать жилье еще до ввода новостройки в эксплуатацию.

Покупка жилья по переуступке прав является оформлением между сторонами сделки, в соответствии с которой обязательства и права передаются от основного дольщика к другому лицу, намеренному дождаться завершения строительных работ.

Покупка квартиры по переуступке прав

Что значит переуступка при покупке квартиры

Переуступка представляет собой вид юридической сделки, на основании которой уступается право требования от одного лица к другому. Переуступается по сделке не право собственности, поскольку оно еще не существует, т.к. объект недвижимости фактически не существует (не построен).

Передается по соглашению переуступки именно право требования на квартиру

Первоначально данное право возникает у дольщика, который заключил договор долевого участия с застройщиков в соответствии с ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». Дольщиком может являться как гражданин, так и юридическое лицо.

Застройщик несет перед участником ДУ обязанность по своевременной сдаче объекта недвижимости, который соответствует установленным техническим характеристикам.

Дольщик может сам принять исполнение по договору долевого участия, т.е. подписать акт приема-передачи квартиры от застройщика, а может переуступить право требования третьему лицу. Таким образом совершается сделка уступки, также называемая договором цессии.

Порядок оформления сделки регламентируется положениями статей 388-390 ГК РФ. Лицо, передающее права, является кредитором (цедентом), а другое лицо – покупателем права (цессионарием).

Суть уступки заключается в том, что первоначальный приобретатель получает в результате неё определённую выгоду:

  • Дополнительный доход в результате продажи квартиры по более высокой стоимости;
  • Невозможность ждать окончания строительства по каким-либо причинам.

Жилплощадь на начальном этапе строительных работ имеет невысокую цену, поскольку существуют риски затягивания строительства или признания застройщика банкротом.

В процессе сооружения новостройки стоимость квартир растет, а при цессии выгода будет состоять в разнице между актуальной и начальной ценой жилья.

Оформляется именно переуступка, поскольку продажа не сданного объекта недвижимости невозможна.

Кроме того, жизненные обстоятельства у дольщика могут измениться. Например, он может решить не приобретать квартиру в результате переезда, развода или других субъективных причин. Основания уступки

Для оформления покупки квартиры по переуступке потребуется основной договор, который содержит права и обязанности сторон. Таким документом может выступать:

  1. Договор участия в долевом строительстве — подписывается между дольщиком и застройщиком. Инвесторами могут выступать любые лица, вкладывающие денежные средства на сооружение многоквартирного жилого дома или другого объекта недвижимости (согласно ФЗ № 214). Договор включает обязательства контрагентов, процесс проведения расчетов между сторонами, ответственность при нарушении условий соглашения.
  2. Предварительный договор купли-продажи. В соответствии таким документом, покупатель имеет право требования у продавца продажи недвижимости в установленный срок. Договор является действительным до даты истечения установленного срока в нём. В случае не указания даты его завершения, срок договора считается равным 1-му году с момента заключения.

Кроме указанных возможны и другие основания, в силу которых застройщик несет обязанности перед другими лицами. Эти лица могут передать принадлежащие им права требования. Примером такого основания может служить сделка взаимозачета между компаниями. В частности, если подрядная организация выполнила работы, а застройщик за это передал право требования на квартиры.

Зачастую, когда речь ведется об уступке прав на жилье, имеют в виду переуступку прав именно по договорам долевого участия в строительстве жилых домов.

Основные правила

Отношения дольщиков устанавливаются Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» Пункт 11 этого законодательного акта содержит обязательные требования к переуступке прав по сделке:

  • Цессия допускается, если дольщик в полном объеме заплатил стоимость долевого участия либо совершил перевод задолженности на последующего дольщика;
  • Оформление сделки переуступки прав совершается с момента регистрации договора долевого участия до подписания акта приема-передачи или иного документа, который подтверждает передачу квартиры;
  • если продавцом права является организация, то стоимость цессии вносится после регистрации сделки уступки в ФКП Росреестра.

При оформлении договора должны соблюдаться нормы законодательства, в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Риски и особенности приобретения квартиры по уступке

Последующий приобретатель несет риски при покупке жилья по уступке прав, которые могут возникать как на этапе проведения строительных работ, так и после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

В строящемся здании

На момент возведения новостройки, приобретатель может сталкиваться с определенными сложностями:

  1. Недобросовестность застройщика. К примеру, первоначально дольщик выполнил все необходимые действия по проверке надежности фирмы застройщика, но далее возникло затягивание сроков строительства, появилась возможность будущего банкротства строительной компании. В результате чего дольщик принял решение переуступить право на квартиру, т.к. неясно, достроят ли вообще дом в ближайшее время, но о сомнениях в надежности фирмы он не сообщил. Покупатель права, заключив договор цессии, может в дальнейшем пожалеть о потраченном времени и финансах.
  2. Замораживание строительства. На любом этапе возведения дома может произойти приостановление работ. Вслед за длительным ожиданием инвесторы сами намерены осуществить продажу жилплощади намного дешевле, чем вложенная сумма по ДДУ. Поэтому перед покупкой квартиры в строящемся доме по заманчивой стоимости, необходимо скрупулезно проверить деятельность застройщика и понимать риски долгостроя.
  3. Планируемая по проекту и фактическая планировка квартиры может различаться. В этом случае отстаивать свои интересы придется в суде.
Читайте так же:
Нужна ли категория на снегоход

Рекомендуется заключать сделку только с проверенными застройщиками и тщательно исследовать правоустанавливающую и проектную документацию.

В сданном доме

Для возведения многоквартирного дома требуется привлечения немалого финансирования инвесторов, а кроме того, у застройщика могут быть обязательства по возврате займа в банк, обязанности по оплате работ подрядчиков, поставщиков и т.д.

Если у строительной компании имеются долги возможны судебные разбирательства между сторонами обязательств, и до того, как спор не будет решен, оформить право собственности на квартиру не допускается.

Еще одним распространенным риском является риск «двойной покупки» квартиры по переуступке, право на которую уже передано другому лицу. Чтобы не допустить этого нужно оформлять договор цессии только по сделкам, прошедшим государственную регистрацию в службе Росреестра. В этом случае проверить принадлежность права на квартиру за определенным лицом несложно.

По ипотеке

При необходимости уступки права требования на жилье, и для этого нужно оформить ипотеку в банке, у покупателя могут возникнуть следующие трудности:

  1. Повышенные проценты. В отношении еще не построенных объектов применяются повышенные ставки, поэтому ежемесячный платеж за кредит будет высокий;
  2. Сложности с получением ипотечного кредитования;
  3. Потребуется заключение предварительного договора переуступки права на квартиру с ипотекой. Договор необходим при обращении в банк.

Дополнительные риски зависят от добросовестности строительной фирмы.

В случае, если ипотека уже оформлена дольщиком, обязанности по возврату заемных средств также передаются другому лицу, т.е. на него переводится долг перед банком.

В этом случае на переуступку необходимо получить согласие банка.

Что такое переуступка квартиры и как совершается такая покупка и продажа жилья?

Наряду с распространением долевого строительства, в обиход приобретателей квартир входит понятие цессии или переуступки прав. Эта процедура возникла в римском праве и по сей день не утрачивает своей актуальности.

Более того – некоторые формы сделок с недвижимостью могут осуществляться только посредством такого договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Что такое покупка и продажа квартиры по переуступке?

Переуступка квартиры – гражданско-правовая сделка, которая совершается с недвижимостью, на которую продавец не имеет права собственности, но уже вступил в права требования. В отечественном гражданском праве переуступка применяется в двух случаях:

  1. При передаче права требования квартиры по договору долевого участия (ДДУ).
  2. При передаче права требования заключения сделки по предварительному договору купли-продажи (ПДКП).

Так как здесь речь идёт о юридически полноценных объектах, но не возникших в своём фактическом состоянии (ДДУ) или не дающих продавцу права собственности (ПДКП), сама квартира по переуступке приобретаться не может. Непосредственное приобретение жилья допустимо только по договору купли-продажи (ДКП), которому переуступка не идентична.

Основные различия при переуступке следующие:

  • Здесь сторонами договора являются не покупатель и продавец, а цессионарий и цедент.
  • Объект передаётся как пакет документации, предоставляющий участнику сделки право пользоваться всеми полномочиями, которыми тот располагает как владелец документов.
  • Право собственности и притязания на объект не возникают в момент подписания договора цессии.

Для того чтобы жилое помещение было предоставлено, потребуется одно из нижеследующих действий:

  1. дождаться пока новостройка будет сдана и подписан акт приёмки;
  2. оформить ДКП на квартиру.

Сделка регулируется следующими нормами статей:

  • она разрешена на основании статьи 11 Федерального закона от 30.12.04 г., № 214-ФЗ;
  • всё о договоре цессии изложено в статье 388 ГК РФ;
  • составление прилагаемого передаточного акта регулируется статьёй 556 ГК РФ;
  • составление ПДКП – статья 429 ГК РФ;
  • допустимость применения норм купли-продажи к цессии дано в п.4 статьи 454 ГК РФ.

Условия для совершения сделки

Уступка прав на жилое помещение осуществляется с соблюдением норм законодательства. Главное из них – цедент должен обладать правом требования, то есть получить его фактически. Если речь идёт о новостройке, то – заключить ДДУ. Это условие обязательно, так как сам договор цессии не может быть автономно правоспособным. Он может выступать только приложением к основному договору:

    ;
  • ПДКП;
  • кредитному договору с банком, если переуступается требование долга.

Второе непременное условие – положения ДДУ должны содержать разрешение на переуступку по настоящему договору. Или, как минимум, не содержать запрета на передачу права требования третьим лицам. Все положения договора следует соблюдать. Правовым последствием их несоблюдения становиться возможность расторжения договора согласно положениям статьи 450 ГК РФ.

Остальные требования являются стандартными:

  1. проверить пакет документации;
  2. принять его актом;
  3. заключить договор цессии;
  4. зарегистрировать сделку в Росреестре.

Продавец может быть физическим или юридическим лицом. Если это физическое лицо, то им может выступать только дольщик, который вправе передать бумаги новому участнику. Такие участники могут переуступать договор множество раз, но всё же регламент установлен Росреестром. Так как цессия требует регистрации, её нельзя проводить ранее, чем через 3 месяца после заключения и регистрации очередной сделки.

Читайте так же:
Как подать заявление на приватизацию жилья: порядок действий

Юридическим лицом при переуступке прав обычно выступают:

  1. представитель компании;
  2. его дочерняя фирма;
  3. застройщик или подрядчик (о нюансах приобретения квартиры у подрядчика мы рассказывали тут).

Для них установлена норма переуступки права требования один раз. Исключение составляют случаи, когда ДДУ расторгается, и квартиры вновь возвращаются к правообладателям – юридическим лицам. Такие случаи возможны, если на юридическое лицо оформлен ДДУ с учредителем.

Какие существуют риски и как их избежать?

  1. Главный риск при покупке – попасть в мошеннические схемы. Некоторые из них специально разрабатываются для процедуры переуступки. Здесь могут встретиться следующие подводные камни:
    • подставные дольщики или подставная дочерняя фирма;
    • заведомо запланированное банкротство фирмы;
    • оформление одной квартиры на нескольких покупателей;
    • использование подложных документов.

Больше информации о рисках, которые возможны при приобретении жилья в новострое, найдете в специальном материале.

Как провести процедуру?

Переуступка ДДУ может осуществляться на любом этапе строительства в диапазоне: от получения разрешения на строительство «стадия котлована», когда начинают оформляться первые договоры с дольщиками – до момента сдачи дома актом госприёмки.

При заключении сделки следует учитывать следующие факторы:

  • на стадии котлована стоимость квартир существенно дешевле – до 30-35% экономии;
  • на этом этапе риски существенно выше, так как застройщик понёс небольшие затраты;
  • чем дальше продвинулось строительство, тем дороже квартиры;
  • чем ближе новостройка к готовности – тем ниже риски.

Из этих факторов следует выбирать момент, когда начинать участие в строительстве. Лица, намеренные сэкономить как можно больше денег и готовые на риск, могут получить право требования квартиры по ДДУ с того момента, как только такие договора начнут заключаться.

По ПДКП процедура может оформляться только после сдачи дома в эксплуатацию. Здесь риски сведены к минимуму. Поэтому лицам, не намеренным рисковать собственными сбережениями и не имеющим необходимости экономить, целесообразно получить право требования по ПДКП. Но здесь может обнаружиться один нюанс: если застройщик откажется оформить регистрацию собственности, сделка купли-продажи может задержаться или не состояться.

Если это положение прописано в ПДКП и выбран регламент действий, которые устраивают цессионария, за последствия можно не опасаться – при расторжении договора задаток будет возвращён в двойном размере, если сделать ссылку на нормы статей 380 и 381 ГК РФ. Поэтому такие договоры нужно составлять продуманно и не опасаться непредвиденных обстоятельств.

Пошаговая инструкция: как купить жилье?

Когда строительство дома только начинается, можно заключить ДДУ. Но иногда жилые помещения расхватываются так быстро, что уже на стадии котлована свободных квартир нет. Если покупателя заинтересовал конкретный строящийся дом, где всё будущее жильё разобрано и зарезервировано, он может сделать договор переуступки.

Для того чтобы взять такую квартиру, нужно поискать информацию о лицах, готовых переуступить полученные права на жильё. Поиск можно провести:

  • в местных СМИ;
  • на рекламных сайтах в интернете;
  • непосредственно в офисе компании.

Подробную инструкцию по покупке квартиры в новострое, не только по переуступке прав, мы приводили в отдельной статье.

Какие документы нужны от обеих сторон?

После того как объект найден, нужно провести проверку документации, имеющейся у цедента. Если он отвечает всем требованиям законодательства, можно приступать к заключению сделки.

От покупателя

Принимающая сторона, которая приобретает право требования квартиры по переуступке, представляет:

  1. Паспорт с пропиской.
  2. Для лиц, представляющих интересы покупателя – доверенность.
  3. Кредитный договор, если квартира оформляется в ипотеку.
  4. Свидетельства о рождении детей, если квартира оформляется на них. Паспорта детей, которым исполнилось 14 лет.

В стандартных случаях требуется только паспорт покупателя.

От владельца

Как правильно собрать документы, чтобы сделать переуступку? Пакет документации от продавца существенно больше, чем у покупателя. Если речь идёт о переуступке по ДДУ, то в нём должны быть:

  1. Паспорт с пропиской.
  2. Для лиц, представляющих интересы покупателя – доверенность.
  3. Основной ДДУ, заключённый с компанией застройщика с отметкой о регистрации.
  4. Договора переуступки от предшествующих участников, если процедура уже проводилась.
  5. Разрешение застройщика на переуступку, если в договоре отсутствует отдельное положение о допустимости переуступки.
  6. Разрешение банка, если передающей стороной оформлялась ипотека.
  7. Разрешение супруга, удостоверенное нотариусом, если цедент состоит в браке.
  8. Все квитанции, подтверждающие платежи по ДДУ.
  9. Акты приёма-передачи документов, если ранее уже проводилась переуступка.

Нужно иметь в виду, что при отсутствии одного из договоров цессии, если переуступка проводилась ранее, сделка считается ничтожной, проводить её нельзя. Если оформляется переуступка ПДКП, то пакет документов несколько изменяется.

В него может не входить разрешение от застройщика, но обязательно должен быть приложен акт приёмки новостройки. Если выписка из ЕГРН о праве собственности уже получена, то она также должна быть вложена в пакет документации. Если не получена – её требуется получить.

Заключение договора уступки

После того как подготовлены и проверены документы на квартиру, можно приступать к сделке. Покупателю нужно подойти к месту возведения новостройки и проверить на месте:

  • что строительство движется;
  • каков окружающий ландшафт;
  • какова инфраструктура в зоне застройки.

Если всё понравилось – нужно приступить к заключению договора. Договор может составляться самостоятельно. По желанию можно обратиться к юристу или нотариусу.

Читайте так же:
Как узнать наложен ли арест на квартиру - онлайн способы

Форма документа состоит из следующих частей:

  • Наименования.
  • Места и даты заключения.
  • Реквизитов основного договора: ДДУ или ПДКП.
  • Основной части.
  • Заключительной части.

Обязательно одна из сторон должна быть стороной, заключившей предшествующий договор переуступки, ДДУ или ПДКП. В основной части все существенные положения должны располагаться пунктами и подпунктами. В их числе обязательно должны быть следующие:

  1. Предмет договора. Здесь указывается факт проведения процедуры переуступки права требования, даются сведения о сторонах, обозначаются кадастровые и технические характеристики квартиры, адрес расположения объекта.
  2. Стоимость объекта. Устанавливается назначенная цедентом цена сделки, которая может отличаться от установленной в ДДУ и уплаченной по квитанциям. Если речь идёт о цессии ПДКП, то вносится основная стоимость объекта, по которой он будет участвовать в купле-продаже.
  3. Проведение расчёта с продавцом. Здесь указывают способ передачи денег продавцу и сроки, когда это должно произойти.
  4. Права и обязанности сторон. Ориентируются на право получения денег продавцом и право получения пакета документации покупателем, которое должно произойти в установленные сроки.
  5. Ответственность сторон. За нарушение прав контрагента и неисполнение указанных обязательств может назначаться неустойка или штраф.
  6. Условия расторжения. Перечисляются условия, при которых допустимо расторгнуть заключённый договор: по согласию или в суде в одностороннем порядке.

В заключительной части даются реквизиты сторон. Если это физические лица – их паспортные данные. Ставятся подписи участников сделки. По желанию допускается нотариальное удостоверение. Документацию обязательно следует передать актом приёма-передачи.

  • Скачать бланк договора переуступки квартиры в строящемся доме
  • Скачать образец договора переуступки квартиры в строящемся доме

Порядок регистрации сделки

После того как договор подписан, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Документы на регистрацию подаются в МФЦ. Стороны подходят с документацией:

  • паспортами;
  • экземпляром ДДУ;
  • тремя экземплярами договоров переуступки;
  • передаточным актом;
  • согласием супруга, если продавец семейный.

Предварительно следует уплатить пошлину, которая составляет 350 рублей. Квитанцию нужно приложить к документам. Документы подаются под расписку, в которой назначен день повторного визита. Обычно, если стороны обратились совместно, повторный визит назначается через 10 дней.

В назначенный день покупатель подходит с паспортом и распиской за получением документов:

  1. ДДУ с отметкой о регистрации перехода права требования.
  2. Договор переуступки прав с отметкой о регистрации.
  3. Выписку из ЕГРН об участии в долевом строительстве.

Когда с продажи нужно платить налоги?

НДФЛ в размере 13% прибыли взимается со всех доходов физических лиц. Продажа жилья по переуступке – не исключение. НДФЛ в данном случае взимается тогда, когда стоимость сделки превышает 1 миллион рублей. С суммы, указанной в договоре цессии вычитается 1 миллион рублей. Остаток облагается налогом.

Если продать квартиру, то сведения в налоговую поступают из Росреестра и налоговое удержание оформляется автоматически. В текущий налоговый период продавцу следует заполнить налоговую декларацию и оплатить налог.

Заключение На ДДУ или ПДКП можно оформить переуступку права требования. Такой договор полностью исключает из правовых отношений одного участника, а на его место включает нового. Такой договор является приложением к основному договору. При переуступке по ДДУ требуется регистрация.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Переуступка квартиры в новостройке, плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

как купить квартиру по переуступке правПокупка квартиры является сложной юридической процедурой. Большинство граждан не имеют представление обо всех тонкостях, с которыми придется столкнуться в процессе. А о таком варианте приобретения жилой недвижимости как переуступка прав, слышали вообще далеко не многие. Детальное рассмотрение аспектов сделки поможет разобраться, как купить квартиру по переуступке прав, и правильно составить соглашение.

Что представляет собой эта процедура?

На стадии возведения новостройки лица, которые принимают долевое участие путем внесения установленных средств, вправе продать квартиру без права собственности. Такая процедура называется переуступкой прав (цессия). Но сделка возможна только при наличии надлежащим образом оформленного договора, который подтверждает долевое участие, а также внесение покупателем суммы, указанной в его условиях. Возможен вариант перевода задолженности согласно законодательству на новое лицо.

ПОЗВОНИ ЮРИСТУ
ОН РЕШИТ ТВОИ ВОПРОСЫ БЕСПЛАТНО

Москва, обл 8 (499) 577-00-25 доб. 130
Санкт-Петербург, обл 8 (812) 425-66-30 доб. 130
Федеральный номер 8 (800) 350-84-13 доб. 130

По сути , гражданин не становится собственником строящейся квартиры. Договор уступки права может быть оформлен только до момента подписания акта приема-передачи объекта недвижимости. Новой стороне договора предоставляется право требовать оформления жилой площади в собственность уже после завершения строительства новостройки и сдачи объекта.

Как документально оформить сделку?

Правовые нормы предусматривают 2 вида документации для оформления рассматриваемой сделки.

К ней относится:

  1. Договор на куплю-продажу. Данная сделка не требует госрегистрации. Важно отметить, что данный документ не подразумевает уступку самой квартиры, передается только право на оформление основного договора купли-продажи (образец тут) жилого помещения в сданном доме. Чтобы минимизировать риски, необходимо вносить денежные средства только после оформления и подписания соглашения, которое определяет порядок передачи новой квартиры. Переуступка права на требование оформить сделку действует со дня составления первоначальной договоренности и до того момента, пока не будет заключен основного договор.
  2. Договор долевого участия( скачать тут) В этом случае переуступка прав касается не только жилой площади, но и финансовых обязательств. Если взнос прежним дольщиком выплачен не полностью, то новая сторона договора должна погасить имеющуюся задолженность. Сделку следует зарегистрировать согласно действующим нормам в обязательном порядке. Покупателю необходимо помнить, что ему переходят права и обязанности относительно квартиры, которые были у лица, принимающего долевое участие. Сделка действительна в период подписания соглашения и до дня оформления акта приема объекта недвижимости.
Читайте так же:
Как проверить арестована ли квартира

Важно ! Подробное указание основных моментов долевого участия, а также оснований для переуступки прав к новой стороне несколько снизят риски.

Как купить квартиру путем переуступки прав?

Прежде чем приступать к подписанию соглашения, необходимо тщательно изучить порядок покупки. Соблюдение указанной инструкции способствует заключению успешной сделки и снижению риска мошенничества.

Выделяют следующие этапы:

  1. Сбор и проверка доступной информации о компании застройщика. Необходимо обратить внимание на дату основания (слишком маленький срок в 2-3 года вызывает подозрение), действие учредительных документов, есть ли лицензия на предоставление услуг по строительству, находится ли земля в долгосрочной аренде или принадлежит компании по праву собственности.
  2. Пакет документов от продавца для заключения цессии должен содержать:
  • один из указанных выше договоров;
  • письменное согласие строительной компании на оформление переуступки прав (в ситуации, когда прежний носитель прав не выполнил свои финансовые обязательства в полном объеме);
  • согласие супруга (в случае официального брака) на оформление договора;
  • финансовые документы, которые подтверждают внесение долевых взносов.
  1. Непосредственное оформление сделки. Покупатель, при положительном результате проверки информации о компании застройщика и предоставленной документации дольщиком (т.е продавцом квартиры в новостройке), дает согласие на сделку. Стороны оформляют договор аналогичный первоначальному. В данном документе указываются все права, которые переуступаются покупателю, и основания. Пункты прописываются максимально подробно, предусматриваются все основные моменты. Если предыдущий договор был заверен в нотариальном порядке, то необходимо заверить и данное соглашение.
  2. Государственная регистрация оформляемой сделки. Сделку согласно законодательству необходимо зарегистрировать в обязательном порядке в уполномоченном органе. Покупателю следует отдавать прежнему дольщику денежные средства только после того, как договор будет зарегистрирован. В противном случае он рискует понести убытки. Период регистрации соглашения составляет от 6 до 10 дней со дня подачи заявления от сторон.
  3. Внесение платы за государственные услуги. Сумма пошлины зависит от юридического статуса сторон договора. Для обычных граждан размер платы составляет 2 000 рублей, для организаций — 22 000 рублей. В ситуации когда заявителей несколько, они вносят пошлину в равных частях.

Как правило, участие застройщика в проводимой сделке необязательно (исключение, если дольщик не выплатил стоимость будущей квартиры в полном объеме), но многие компании добавляют пункт, регламентирующий порядок обязательного уведомления застройка о заключаемой цессии. В этом случае, привлечение фирмы к участию в договоре обязательно.

Риски совершения сделки

Перед тем, как купить квартиру по переуступке прав, покупатель при согласии на сделку должен учитывать следующие риски, которые могут спровоцировать дополнительные расходы или ущерб в виде потери денежных средств:

ПОЗВОНИ ЮРИСТУ
ОН РЕШИТ ТВОИ ВОПРОСЫ БЕСПЛАТНО

Москва, обл 8 (499) 577-00-25 доб. 130
Санкт-Петербург, обл 8 (812) 425-66-30 доб. 130
Федеральный номер 8 (800) 350-84-13 доб. 130

  1. Помимо задолженности перед строительной фирмой, прежний дольщик должен уплатить штрафные санкции за несоблюдение сроков внесения долевых взносов. В документе, как правило, информация о долге не отображается.
  2. Продавец может оформить несколько цессий на одну и ту же жилую площадь, используя первоначальный договор долевого участия. Поэтому все финансовые вопросы следует решать только после регистрации сделки в уполномоченном органе.
  3. Возможное банкротство фирмы застройщика. Поэтому важно внимательно подходить к выбору компании. Кроме того, покупателя должен насторожить факт массового оформления переуступки прав на квартиры в новостройке. Впоследствии новая сторона договора не сможет предъявить никаких требований, вне зависимости от того, располагал ли бывший дольщик какой-либо информацией. Как показывает практика, вернуть свои деньги дольщику, недовольному сроками застройки или по причине несостоятельности застройщика достаточно проблематично.

Облагается ли сделка налогом?

Если право на объект недвижимости переуступается в том же финансовом размере, что и первоначальное приобретение, то обязанность уплаты обязательных налоговых взносов не возникает. Если же сделка приносит выгоду дольщику, то он обязана внести налог согласно законодательству.

Что нужно учитывать, если объектом сделки является новостройка?

Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав имеет свои особенности, которые следует учитывать при заключении договора.

  1. Требуется разрешение строительной компании на сделку. Согласие застройщика должно быть заверенным в нотариальном порядке иначе договор не имеет юридической силы. На практике встречаются случаи и полного запрета в договоре на оформление уступки прав.
  2. Продавец может переуступить жилую площадь только до момента окончания строительства.
  3. Если квартира приобреталась в ипотеку, кроме согласия застройщика, потребуется согласие финансовой организации, в которой был оформлен долговой договор.

Как оформить сделку задним числом?

Это становится возможным в ситуации, когда между оформлением акта приема-передачи и права собственности проходит много времени. Стороны могут, либо изменить дату документа до момента его регистрации, либо договориться с фирмой об изменении даты самого акта.

Разобравшись в механизме сделки, и учтя имеющиеся нюансы, купить квартиру по переуступке прав не так уж сложно, если соблюдать указанные правила и проверять предоставленную дольщиком информацию и документацию. Такое приобретение имеет как преимущества, так и недостатки в виде рисков. Покупатель оценивает целесообразность приобретения и принимает решение, исходя из степени риска.

Читайте так же:
Пособие на погребение в Москве - Московский справочник ритуальных услуг

Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!

Риски при покупке квартиры по переуступке прав в сданном доме

Одним из способов, при помощи которых можно приобрести жилую недвижимость в возводимом доме, является договор переуступки прав на неё. Тем, кто не интересовался этой темой, может быть не совсем понятно, что это такое и в чём состоит отличие данного договора от других способов покупки квартир в строящихся домах.

Данный договор имеет основное отличие от других, которое состоит в том, что если в качестве покупателя, как и в подавляющем большинстве других случаев, выступают обычные люди, то продавцом является не юрлицо, то есть компания-застройщик, а такое же физическое лицо.

Как это происходит в реальной жизни? Предположим, один человек заключил договор долевого участия и, согласно этому документу, он приобретает права на квартиру в строящемся доме. Вся процедура выполнена в соответствии с требованиями законодательства (заключение договора, регистрация этого договора в отделениях Росреестра и так далее).

Являясь фактическим владельцем квартиры, он вправе распоряжаться ею, несмотря на то, что объект не считается завершённым. Законодательство допускает продажу квартиры, приобретённой у застройщика неограниченное количество раз, до того момента, как здание будет принято в эксплуатацию. То есть, один и тот же объект может быть продан несколько раз. Любая последующая продажа квартиры требует обязательного внесения изменений в договор долевого участия в части, касающейся наименования покупателя. Именно то, что фактически каждая продажа объекта недвижимости означает переход прав на него к другому человеку и дало название всей процедуре.

Юридический портал bukva-zakona.com ещё раз напоминает, что приобретение квартиры подобным способом допустимо только до того момента, как дом не будет сдан в постоянное использование. После подписания специальной комиссией всего пакета документов на дом купить квартиру можно будет, только с помощью других способов.

Теоретически неограниченное количество переходов права владения объектом недвижимости несёт в себе значительные риски для покупателя. Для того чтобы максимально обезопасить себя при приобретении квартиры этим способом следует внимательно изучить всю документацию, относящуюся к данному объекту и всему, что с ним связано.

1. Зарегистрированный в отделении Росреестра договор о долевом участии с первым владельцем квартиры. Этот договор должен содержать все те изменения, которые происходили с квартирой и обязательно быть у последнего хозяина.

2. Все договора, оговаривающие переуступку прав, которые заключались в отношении объекта. Эти договора необходимы для того чтобы вся последовательность смены хозяев была прозрачна и могла легко быть отслежена.

3. Подтверждения оплаты покупки. При переуступке прав продающая сторона обязательно передаёт покупателю все платёжные документы на квартиру. Это относится ко всем возможным способам оплаты – наличной или безналичной, оплаты, произведённой сразу и в полном объёме, или в рассрочку и так далее. Покупателю будет нелишним навести справки в компании-застройщике, на предмет того, нет ли задолженностей по оплате квартиры.

При частой смене хозяев и большом количестве договоров переуступки прав наличие неоплаченной или просроченной задолженности может легко быть незамеченным. В будущем этот фактор может стать причиной подачи судебных исков компанией-застройщиком и даже потерей объекта недвижимости.

4. Одобрение со стороны компании-застройщика на осуществление сделки. Однозначного требования по наличию этого документа законодательство не содержит, но чаще всего в договоре с компанией пункт о том, что все действия по переуступке права должны сопровождаться получением от неё согласия на это, имеется. Поэтому, чтобы не допускать нарушения договора следует получить одобрение на сделку.

5. Если продавец имеет супруга, то необходимо нотариально подтверждённое согласие от него на совершение сделки. Если квартира в своё время приобреталась в долевую собственность на несколько хозяев, то это должно быть отображено в договоре, и каждый из этих хозяев должен указываться в качестве продавца.

К числу прочих потенциальных рисков при покупке квартир по договору переуступки прав можно отнести следующие.

1. Возможные проблемы у компании-застройщика, которые стали причиной продажи квартиры прежним владельцем. Перед заключением сделки следует внимательно изучить всю информацию, касающуюся компании-застройщика. Приобретение квартир у компаний, находящихся на стадии банкротства или имеющих серьёзные финансовые проблемы, может серьёзно усложнить сделку.

2. Если после продавца остался непогашенный долг следует обязательно отобразить это в договоре и согласовать способы его погашения с компанией-застройщиком.

3. Одним из самых серьёзных рисков при переуступке прав на квартиру являются «двойные» продажи. Чтобы обезопасить себя от этого не стоит производить оплату до регистрации договора в отделениях Росреестра.

Чаще всего, покупатель недвижимости при использовании этого способа имеет возможность сэкономить. Но чтобы не стать жертвой мошенников или не попасть в сложную материальную ситуацию следует внимательно отнестись ко всем деталям сделки. При возникновении любых затруднений лучше обратиться к помощи опытных юристов.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector