Management-study.ru

Студия менеджмента
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как оформить договор купли-продажи квартиры через нотариуса

Как оформить договор купли-продажи квартиры через нотариуса?

Главная » Недвижимое имущество » Жилая недвижимость » Как оформить договор купли-продажи квартиры через нотариуса?

Как оформить договор купли-продажи квартиры через нотариуса?

  • Продажа квартиры через нотариуса
  • Оформление сделки
  • Какие потребуются документы
  • Нотариальный договор
  • Затраты на оплату нотариальных услуг
  • Регистрация права собственности
  • Ответственность нотариуса за сделку
  • Сделка с несовершеннолетними детьми
  • Оцените статью

Продажа квартиры через нотариуса

Последние изменения в законодательстве значительно расширили спектр вопросов, требующих участия нотариусов, равно, как и расшили полномочия нотариатов.

В частности, в спектр новых направлений работы нотариусов вошли сделки по отчуждению долей в недвижимом имуществе, а также сделки по его реализации. Если в сделке нотариус не участвовал, то Росреестр откажет в регистрации права собственности нового владельца недвижимого объекта.

Внимание! Законодатель предусматривает обязательность нотариального присутствия в следующих случаях:

  • если недвижимость продается совладельцу данного объекта или совершенно постороннему человеку. Также нотариус необходим, если происходит отчуждение части собственности, а не всего объекта в целом;
  • в ситуации, когда отчуждаемое имущество принадлежит несовершеннолетнему собственнику, то участие нотариуса обязательно в соответствии с законом в части заверения договора;
  • требуют нотариального заверения договоры, предметом которых является недвижимый объект, находящийся в долевой собственности у нескольких лиц.

Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, читайте тут.

Оформление сделки

Через нотариуса сделки, связанные с продажей недвижимости, оформляются поэтапно. При этом момент подписания соглашения – это завершающий этап. Сначала необходимо собрать требуемые по закону документы, которые обеспечат чистоту сделки и обезопасят стороны от мошенничества.

Важно! Принято выделять три этапа подготовки к процедуре нотариального оформления сделки:

  • подписание между сторонами – покупателем и продавцом — предварительного соглашения. Это один из значимых моментов, так как в данном соглашении оговариваются условия предстоящего к заключению договора купли-продажи, срок, когда он должен быть заключен. На данном этапе нотариусу передаются документы на недвижимость для их проверки;
  • на следующем этапе подписывается полноценный договор купли-продажи. Процедура происходит в присутствии нотариуса, а его обязанность — удостоверить документ;
  • третий этап – это перерегистрация прав собственности в соответствии с подписанным договором на нового владельца объекта через территориальный орган Росреестра.

Процедура оформления сделок с недвижимыми объектами описана в статьях 30 главы Гражданского кодекса. При этом еще одним важным моментом, который может быть интересен тем, в чьих планах заключение подобного соглашения в ближайшем будущем, является то, что нотариально сделку проводить необязательно.

Будучи полностью уверенным в продавце, можно заключить договор в простой письменной форме, лишь заверив его нотариусом. Из всех преимуществ оформления сделки через нотариуса можно отметить лишь гарантию безопасности такого предприятия.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец предварительного договора купли-продажи недвижимости:

Пример заполнения предварительного договора купли-продажи квартиры (1)

Пример заполнения предварительного договора купли-продажи квартиры (2)

Пример заполнения предварительного договора купли-продажи квартиры (3)

Пример заполнения предварительного договора купли-продажи квартиры (4)

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Какие потребуются документы

Для нотариального заключения сделки необходимо подготовить следующий набор документов:

  • экземпляр предварительного договора о сделке;
  • подтверждение прав на реализуемый недвижимый объект и выписку из гос. реестра недвижимости (ЕГРН);
  • согласие на продажу супруга/супруги;
  • если владелец или один из собственников — несовершеннолетний, то документальное разрешение органов опеки;
  • документальное предложение о продаже доли от собственника объекта недвижимости;
  • поквартирная карточка и справка о численности прописанных в квартире лиц с указанием их имен;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • если в сделке фигурирует материнский капитал, то необходимо представить копию сертификата или выписку со счета, подтверждающую наличие средств;
  • если квартира приобретается на заемные средства, то прилагают копии кредитного или ипотечного договора;
  • если используются бюджетные средства, то также прилагаются соответствующие сертификаты и иные документы.

Учтите! Все перечисленные документы предоставляются в оригиналах и копиях, чтобы нотариус мог удостовериться в их подлинности, а при необходимости — заверить копии.

Нотариальный договор

На стадии заключения нотариального договора интересы сторон несколько расходятся. Ключевая задача нотариуса заключается в том, чтобы составить договор так, чтобы в дальнейшем признать его ничтожным или оспорить по иным основаниям было невозможно. А вот вопросы выполнения сроков передачи средств, квартиры и прочие пункты договора ему не особенно интересны.

Чтобы не допустить такого рода недоразумений, перед подписанием проект договора следует изучить и при необходимости внести дополнения относительно сроков, штрафов, ответственности за нарушение положений договора со стороны приобретателя.

Среди примеров частых нарушений являются сделки с материнским капиталом. Так, для получения средств по сертификату обладатель подает заявление в территориальный орган Пенсионного фонда, примечательно, если не оговорить сроки, то последний сделает это и через месяц.

Затраты на оплату нотариальных услуг

Бесплатная консультация юриста

Вопрос о стоимости складывается из двух составляющих величин. Это определяемый налоговым законодательством нотариальный тариф, другая – это цена правовых и технических услуг нотариуса, которые определяются на региональном уровне.

Статьей 333.24 налогового законодательства определен порядок расчета тарифа, который составляет от стоимости реализуемого имущества 0.5%, но не меньше 300 рублей и не больше 20 тысяч рублей.

Стоит учитывать то, что в некоторых регионах в зависимости от типа, вида и стоимости недвижимости этот процент варьируется от 0,1 до 0,4, а также присутствует фиксированный тариф в пределах от 3 до 25 тысяч рублей.

Посмотрите видео. Нюансы оформления купли-продажи недвижимости:

Регистрация права собственности

Регистрацией прав на квартиру новым владельцем завершается весь процесс отчуждения собственности. Договор вступает в действие после удостоверения нотариусом и подписания сторонами, но перерегистрация необходима. Конкретных сроков по переоформлению законодатель не предусматривает, но тянуть с этим вопросом не стоит.

Стоимость — размер госпошлины (платит новый собственник – покупатель) составляет 2000 рублей. Сама процедура решается в 3 рабочих дня.

Запомните! Стоит отметить, что нотариусу дано законное право подавать информацию в Росреестр от лица сторон сделки. Делается это электронно, но не исключен и бумажный вариант. Но сия услуга платная, а оплачивает ее покупатель. Говорить о ее значимости нельзя. Сроков она не сократит, а часто просто увеличивает их, а значит, переплачивать за нее нет смысла.

Читайте так же:
Квартиры для блокадников в спб 2022 году

Бывших некогда проблемой очередей в органах Росреестра сегодня нет, да и документы подают через МФЦ. Если даже договор удостоверен нотариусом, при наличии оснований приостановить регистрацию могут.

Ответственность нотариуса за сделку

Разговор нотариуса о том, что он не отвечает за законность сделки, не более чем блеф. Она по закону присутствует, но не распространяется на пункты договора, определяющие обязанности сторон по соблюдению сроков передачи средств, документов и квартиры. Для дополнительных гарантий нотариусом может быть предложена оплата через депозит. Если расчет происходит наличными средствами, нотариус может не участвовать и расписок не заверять.

Сделка с несовершеннолетними детьми

Вопросы реализации имущества, принадлежащего несовершеннолетним собственникам, решаются с согласия органов опеки (ООП). Последнее выдается в форме письменного разрешения на отчуждение имущества и заключение сделки.

Участие нотариуса в этом процессе обязательно, если речь идет о долях в квартире, принадлежащих лицам, не достигшим совершеннолетия.

Получение разрешения от органов опеки связано с подготовкой документов, которые станут гарантией того, что несовершеннолетний обретет после этого равноценную долю в другом жилье.

При этом доля может быть меньше по размеру, но превышать по квадратуре. На практике ситуация выглядит так: родители продали квартиру в 50 кв.м., где доля ребенка составляла ½ часть – 25 кв.м., но взамен приобрели жилплощадь в 78 квадратов, где доля ребенка составит 1/3 часть, но в 26 кв.м.

Так, перечень документов для органов опеки следующий:

  • заявление на получение разрешения о продаже квартиры;
  • паспорта представителей ребенка по закону;
  • свидетельство о браке;
  • паспорт или свидетельство о рождении ребенка;
  • копию предварительного соглашения о закреплении за несовершеннолетним доли в новой квартире;
  • выписки из домовых книг реализуемой и приобретаемой квартир.

Сей набор документов позволяет сотрудникам службы удостовериться в том, что права ребенка на жилье нарушены не будут.

Так, для отчуждения долей в квартире необходимо получение согласия их владельцев, а если один из них не достиг совершеннолетия, то разрешения от ООП.

Посмотрите видео. Как правильно оформить договор купли-продажи при покупке квартиры:

консультация юриста бесплатно онлайн и по телефону горячей линииДорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7-495-899-01-60

Москва, Московская область

+7-812-389-26-12

Санкт-Петербург, Ленинградская область

8-800-511-83-47

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Продажа квартиры через нотариуса

Купля-продажа недвижимости всегда была и остается сейчас одной из самых распространенных сделок в гражданском обороте. Активно продают и покупают имущество и юридические лица, и граждане. Среди последних актуальным является вопрос, в каких случаях осуществляется продажа квартиры через нотариуса, а когда к нему обращаться не обязательно.

Форма договора

Приобретение квартиры – по сути, это двусторонняя или многосторонняя сделка, которая также называется договором. Законодательство для договоров определяет различные формы. В частности, они могут быть заключены как в устной, так и в письменной форме. Письменная форма также может быть совершена в двух видах:

  • простой;
  • нотариальной.

Согласно ст. 161 ГК оформление договора в простой форме необходимо в случае:

  • если хотя бы одной стороной является организация;
  • если цена договора составляет больше 10 000 руб.;
  • если такая форма установлена законом.

Необходимость нотариального удостоверения

Случаи, когда должно соблюдаться нотариальное удостоверение соглашений, так же установлены законодателем. Исходя из п. 2 ст. 163 ГК, обращаться к нотариусу необходимо, если:

  1. Такое удостоверение предписано соответствующей нормой закона.
  2. Сделка может быть заключена в простой форме, но стороны определили, что она должна быть нотариально удостоверена.

Касательно рассматриваемой ситуации по купле-продаже квартиры общее правило таково: для заключения этого соглашения достаточно простой письменной формы. Другими словами, требований по обязательному нотариальному свидетельствованию этого вида гражданско-правового договора законодательство не содержит.

Продажа доли в квартире через нотариуса

Вместе с тем в определенных случаях при продаже и покупке квартиры, а также другой недвижимости услуги нотариуса все же будут необходимы. Так, из ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, который регламентирует отношения, возникающие при регистрации недвижимости, следует следующее.

Продажа или иное отчуждение жилого помещения, которое находится в общей долевой собственности у нескольких лиц, должны быть в обязательном порядке нотариально удостоверены. Это относится и к случаям, когда продается только какая-то доля в квартире, и когда одновременно продаются все доли по одному договору.

Продажа квартиры, когда она находится в долевой собственности, имеет свои особенности. Так, если один из владельцев решит продать свою долю третьему лицу, то он должен будет соблюсти определенный порядок.

  1. Предложить приобрести его долю остальным собственникам долей, которые имеют преимущественное право на ее покупку перед третьими лицами.
  2. В случае если они не желают приобретать долю, то нужно получить от них соответствующий письменный отказ от приобретения, который удостоверить нотариусом.
  3. Если сособственники уклоняются от дачи письменного отказа или иным образом затягивают решение данного вопроса, им направляется письменное уведомление о продаже доли с указанием всех существенных условий, на которых она будет производиться.
  4. После отправки уведомления сособственникам предоставляется 1 месяц для приобретения доли. Если в течение этого периода они не выкупят продаваемую часть квартиры, то ее владелец вправе продать ее любому лицу с оформлением через нотариуса.
  5. Подтверждающие соблюдение указанного порядка документы подаются вместе с договором купли-продажи в регистрирующий орган. При их отсутствии в регистрации перехода права собственности будет отказано.
Читайте так же:
Где получить справку о прописке в 2022 году

Соблюдать приведенный порядок нет необходимости, когда все доли продаются одновременно, а также когда доля приобретается сособственником.

Другие случаи, при которых необходимо нотариальное удостоверение

Помимо продажи доли законодательство предписывает осуществлять нотариальное удостоверение договора купли-продажи, когда отчуждаемое жилое помещение:

  • принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия;
  • принадлежит лицу, признанному в установленном порядке ограниченно дееспособным;
  • реализуется на условиях опеки.

Потребуется обращаться к нотариусу и в том случае, когда продавец или покупатель не может самостоятельно расписаться в договоре. Это может быть обусловлено:

  • физическим недостатком;
  • болезнью;
  • неграмотностью.

В данной ситуации вместо лица, которое не может расписаться, подпись в договоре купли-продажи делает другое лицо. Нотариус при этом свидетельствует подпись этого гражданина, подтверждает волеизъявление продавца или покупателя, указывает в договоре причину, по которой сторона не может самостоятельно поставить подпись.

Подготовка документов для нотариуса

Решив воспользоваться услугами нотариуса, можно снять с себя некоторые заботы по подготовке и оформлению необходимых для сделки документов. От продавца и покупателя понадобятся:

  • паспорта;
  • правоустанавливающие документы на отчуждаемую квартиру, в том числе свидетельство о праве собственности;
  • нотариально удостоверенные согласия от супругов обоих сторон на продажу и покупку;
  • справку (выписку) о количестве зарегистрированных в жилом помещении лиц;
  • паспорт на квартиру.

Договор купли-продажи подготовит сам нотариус. В зависимости от разных обстоятельств приведенный список может дополняться другими документами. Например, если собственник квартиры несовершеннолетний, то потребуется соответствующее согласие органов опеки.

В случае с отчуждением доли квартиры процедуру соблюдения права преимущественной покупки может осуществить нотариус (составление письма-уведомления, направление его сособственникам и т.п.).

Стоимость услуг

Расценки на стоимость нотариальных услуг закреплены законодательными актами, а именно Налоговым кодексом и Основами РФ о нотариате. Согласно этим нормативным документам, оформление сделки купли-продажи квартиры через нотариуса будет зависеть от определенных условий.

Таблица 1. Нотариальные тарифы

В случае, если законом разрешено обойтись без нотариального удостоверения договора отчуждения, но стороны решили обратиться к нотариусуСтороны договора купли-продажи являются близкими родственникамиЕсли стоимость квартиры меньше или равна 10 млн. руб. – тариф составит 3 000 руб. + 0,2% от стоимости продаваемого жилого помещения
Если стоимость больше 10 млн. руб. – нотариус возьмет плату в размере 23 000 руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. Однако он не может потребовать оплаты своих услуг на сумму больше 50 000 руб.
Стороны договора купли-продажи не связаны близкими родственными отношениямиПри цене сделки (цене квартиры) меньше 1 млн. руб. сумма для оплаты услуг нотариуса составит 3 000 руб. + 0,4% от цены продаваемого жилого помещения
Если квартира оценена в пределах от 1 млн. до 10 млн. руб. придется заплатить 7 000 руб. и 0,2 % от той суммы, которая будет превышать 1 млн. руб.
При цене квартиры больше 10 млн. руб. цена нотариальных услуг составит 25 000 руб. и 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн. руб. При этом нотариус не вправе требовать оплаты суммы более 100 000 руб.
В случае, если законодательными актами установлено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры
Вне зависимости от родственных отношений сторонСтоимость нотариальных услуг складывается из 0,5% от стоимости продаваемой квартиры. При этом сумма государственной пошлины не может быть больше 20 000 руб. и меньше 300 руб.

Следует иметь в виду, что если сделка происходит вне помещения нотариальной конторы, то оплата за услуги возрастет в 1,5 раза. Помимо этого, сверх перечисленных сумм при оформлении сделки купли-продажи через нотариуса сторонам договора может быть предъявлена к оплате сумма за работу технического и правового характера.

Срок регистрации

218-ФЗ определены сроки, в течение которых Росреестр обязан зарегистрировать право собственности на квартиру, приобретенную покупателем. В случае, когда купля-продажа оформлялась нотариусом, срок регистрации такой сделки самый минимальный – 3 рабочих дня.

И даже этот срок можно сократить. Для этого нужно подать документы в электронной форме – на следующий день регистрация будет завершена. Отправить документы на регистрацию электронным способом может нотариус.

Преимущества нотариально удостоверенной сделки

Хотя услуги нотариуса достаточно высоки, они себя оправдывают следующим:

  1. Обстоятельства нотариально удостоверенного договора купли-продажи не требуют доказывания, соответственно, такой договор будет значительно труднее оспорить.
  2. Осуществляется выяснение личности сторон и их дееспособность.
  3. Проводится проверка на «чистоту» реализуемого недвижимого имущества.
  4. В случае ошибки, совершенной нотариусом, он будет обязан возместить вред.
  5. Сокращенные сроки регистрации.

В любом случае, если договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения, выбор формы его заключения целиком остается за сторонами, собирающимися его совершить.

Оформление купли-продажи квартиры через нотариуса

Продавая свою старую квартиру, вы, в числе прочих неожиданностей, можете натолкнуться на необходимость нотариального подтверждения сделки. Этот момент частенько ставит в тупик, ведь как знают многие, особенно те, кто уже не первый раз проводит подобные операции с недвижимостью, никаких заверений от третьей стороны (в данном случае, нотариуса) при подписании соглашения не требуется. Но раз в законодательстве существует такое понятие, как нотариальный договор купли-продажи квартиры, значит, ситуация имеет место быть. А если да — то в каких случаях?

Когда необходима нотариальная сделка

Люди с опытом правильно отмечают, что нотариальное заверение договора купли-продажи квартиры необходимо не всегда. Это же подтверждают и профессиональные юристы. Обойтись без помощи нотариуса не получится в следующих случаях:

  1. Если квартира делится между расторгшими брачный союз мужем и женой.
  2. Если одним из участников процесса выступает несовершеннолетний ребенок, которому пока нет 14-ти лет.
  3. Когда права на недвижимость принадлежат опекающим лицам или людям, действующим в рамках доверенности.
Читайте так же:
Как правильно оформить сделку купли продажи квартиры

Заключение сделки

Нотариальное оформление договора купли-продажи недвижимости в многоквартирном жилом строении может быть сделано и по личной инициативе.

Но учтите: ошибочно полагать, что воспользовавшись этой возможностью, вы мгновенно делаете соглашение более безопасным. Это распространенное заблуждение, обман возможен даже при участии в процессе специалиста в области юриспруденции.

Особенности регистрации

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи — процедура не просто платная, а еще и очень трудоемкая. Определенные обязанности накладываются на все стороны соглашения, но прежде всего — на покупателя. Именно ему предстоит особенно ответственно отнестись к проверке законности и чистоты договоренности, ведь оспорить не устраивающие моменты впоследствии окажется крайне трудно.

Прежде чем начать оформление через нотариуса, воспользуйтесь советом опытных юристов и заключите предварительный, черновой вариант договоренности. Эта бумага даст возможность оценить, все ли тонкости были учтены как со стороны приобретающей, так и со стороны продающей. Если что-то вас не устраивает (стоимость, размер задатка и проч.), то можно внести поправки, благо, черновое соглашение позволяет это сделать.

Следом за составлением предварительного варианта идет заключение реального соглашения. И вот здесь уже будет необходим нотариус (на предыдущем этапе можно было обойтись без помощи какого-либо специалиста вообще). Нотариальная регистрация договора также предусматривает возможность внесения изменений, только уже мелких, если какая-либо из сторон считает нужным это сделать. Весь вопрос здесь в деньгах и готовности платить.

Последним этапом становится подписание соглашения о покупке и продаже жилой площади покупателем и продавцом, а также постановка подписи нотариусом. После того, как были сделаны все «автографы», никаких корректировок вносить уже нельзя. Да и претензии предъявить тоже не получится, ведь такие соглашения считаются полностью соответствующими требованиям закона и не рассматриваются судом в пользу пострадавшей стороны.

И, наконец, сроки регистрации. Вот в этом плане обращение в нотариальную контору, конечно, является более выигрышным вариантом, нежели действия через многофункциональный центр или территориальные отделения Росреестра. Подождать предстоит от 3 до 5 дней, тогда как предыдущие способы предполагают и недельное ожидание. Пусть временная разница и невелика, но кому-то эти сэкономленные дни очень важны.

Договор купли-продажи

Необходимые документы

Для обращения к специалисту недостаточно будет одного только соглашения. Помимо договора в черновом варианте, от вас потребуют:

  1. Документацию на квартиру.
  2. Согласие мужа или жены на покупку и продажу (две разные бумаги).
  3. Выписку из органов опеки, подтверждающую, что права ребенка не ущемляются.
  4. Платежки за коммунальные услуги с чеками, подтверждающими, что долгов нет.
  5. Справка о прописанных в квартире лицах.

Все указанные выше бумаги лучше предоставить и в оригинале, и в отксерокопированном варианте, чтобы не возникло сомнений в подлинности.

Стоимость

Вопрос, который волнует каждого, перед кем появилась необходимость обращения к рассматриваемому в этой статье специалисту: сколько нотариус берет за оформление соглашения? На стоимость влияет несколько факторов:

  1. Какова цена недвижимости, с которой проводится операция.
  2. Между родственниками или же чужими друг другу людьми идет процесс.

В общую сумму закладываются также: государственная пошлина (она составляет 2000 рублей для физического лица), техническая работа, если привлекались риэлторы, то «отстегнуть» определенное количество средств потребуется и им. Кроме того, какого-то единого регулятора в данной сфере нет. Нотариус может лишь принять во внимание данные свыше рекомендации, но соблюдать их или нет — его личное дело.

Кто оплачивает сделку

Мы выяснили, сколько стоит оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса, а на кого будут «взвалены» данные траты? Тут есть два варианта развития событий. Если стороны поддерживают хорошие взаимоотношения, лояльны друг к другу, то могут прямо в тексте договоренности указать, что делят все расходы пополам. Но чаще случается такое, что продавец отказывается уплачивать лишнее, и вот тут все денежные траты лягут на плечи покупателя. Если вы оказались именно в подобной ситуации, то ничего не попишешь, таковы требования.

Заверение документа

Возможные риски

Вот мы и подобрались к самому интересному моменту, а именно к рискам. Как уже было отмечено ранее, даже участие в процессе покупки и продажи жилья нотариуса не является поводом для того, чтобы расслабиться. Первый риск связан с неопытностью. Желая сэкономить, многие заказчики обращаются во второсортные конторы, работники которых (преимущественно это относится к помощникам нотариуса) могут допустить фатальные ошибки.

Второй риск — это расчеты. Например, в договоре говорится, что деньги переведены покупателем на счет продавца до заключения соглашения. По факту это может быть не сделано, а право собственности уже оформлено на нового человека, то есть квартира — полностью в его распоряжении. Недобросовестные покупатели, хорошо знакомые с нюансами оформления договоренностей, могут воспользоваться таким «подарком судьбы» и не платить, а привлечь их к ответственности практически не получится.

Чтобы избежать третьего риска — несоответствия фактического состояния тому, что указано по документам, необходимо позаботиться о составлении передаточного акта. Перед тем как стороны его подпишут, недвижимость будет внимательно осмотрена на предмет возможных изъянов. Акт передачи может быть как приложенным к основному соглашению, так и входящим непосредственно в его текст — тут каких-то жестких требований нет.

Благодаря данной статье мы узнали особенности работы с нотариусом в сфере заключения соглашений о действиях с недвижимостью, выяснили, каковы расценки на услуги специалистов сегодня и кому придется понести данные расходы. Остается только пожелать выбрать действительно грамотного и опытного человека, если перед вами возникла такая потребность.

Нотариальная сделка купли-продажи квартиры

Фото: pixabay.com

Купля-продажа недвижимости всегда сопряжена с имущественными рисками. Нотариальное заверение позволяет в определенной мере обезопасить сделку. Во всех ли случаях стоит обращаться в нотариальную контору, кто должен оплачивать эту статью расходов, могут ли быть допущены ошибки при оформлении?

✅ Зачем нужен нотариус при оформлении ДКП?

Многие считают, что роль нотариуса при оформлении сделки минимальна и помощью этого специалиста можно пренебречь. Это далеко не так. В сферу его профессиональных обязанностей при оформлении ДКП входят:

  • консультирование по юридическим аспектам соглашения, разъяснение последствий;
  • проверка документов;
  • установление дееспособности участников сделки, подтверждение факта добровольного ее заключения;
  • оформление доверенности, если вместо продавца (покупателя) будет участвовать его законный представитель;
  • заверение согласия от супруга (супруги);
  • извещение совладельцев имущества о продаже доли в квартире;
  • проверка юридической чистоты жилья;
  • подготовка проекта ДКП;
  • заверение договора;
  • принятие на депозит денег – эта мера служит гарантией исполнения обязательств;
  • передача запроса в Росреестр на государственную регистрацию – с 01.02.19 г. это не требует дополнительной оплаты за нотариальные услуги, нужно лишь заплатить госпошлину;
  • внесение сведений в Единую информационную систему.
Читайте так же:
Жалоба на воспитателя детского сада от родителей: готовый образец и правила оформления

Многие из этих действий осуществляются по желанию сторон – в частности, это касается внесения денег на депозит, извещения совладельцев имущества о продаже или обращения в Росреестр для регистрации сделки.

Нотариальная сделка служит гарантией соблюдения закона, что значительно снижает риск ее оспаривания через суд самими участниками, их родственниками или наследниками. Однако не во всех случаях заверение ДКП является обязательным.

🔻 Обязательно ли заверять у нотариуса ДКП?

Во многих случаях ДКП можно заключить в простой письменной форме, не обращаясь к нотариусу за заверением – достаточно подписей сторон. К участникам предъявляются следующие требования:

  • дееспособность – этот термин означает полное осознание значения действий и их последствий (дееспособными признаются лица, достигшие 18 лет и не признанные судом недееспособными из-за психических отклонений);
  • правоспособность – в случае с ДКП этот термин обозначает наличие прав собственности на реализуемый объект;
  • свобода действий – на стороны не должно быть оказано давления, понуждающего к заключению договора.

Не допускаются к подписанию ДКП лица, находящиеся в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Нарушение любого из этих требований – повод для обращения в суд с целью оспаривания сделки. Самостоятельно оформив документ и зарегистрировав переход прав собственности, можно уже в скором времени стать ответчиком по иску, составленному самим продавцом или его родственниками. Такие случаи нельзя назвать редкостью.

🔻 В каких случаях заверение считается обязательным?

Нельзя обойтись без нотариуса в случае продажи объекта недвижимости:

  • несовершеннолетним;
  • недееспособным (в процедуре должен участвовать его законный представитель – опекун);
  • одним из участников долевой собственности.

Ранее в нотариальную контору нужно было обращаться даже в случае, если отчуждение долей в имуществе осуществлялась сразу всеми совладельцами по одной сделке. 01.05.19 г. были внесены изменения в ст.42 ФЗ-218 – президент РФ подписал №76-ФЗ, который отменил эту норму. Уже с 01.08.19 г. при отчуждении долей всеми участниками долевой собственности можно составлять договор в простой письменной форме. Все продавцы должны быть совершеннолетними и дееспособными (ст. 54 ФЗ -218).

✅ Документы для нотариального оформления купли-продажи

Как оформляется ДКП? Для обращения в контору нужно подготовить пакет документов.

🔻 Покупатель

Для покупателя чаще всего достаточно одного лишь паспорта. Согласие супруга не потребуется, если жилье приобретается:

  • на личные средства (например, перешедшие по дарственной или в наследство);
  • без оформления ипотеки;
  • с указанием размера долей обоих супругов.

Если квартира покупается с оформлением ипотеки или на общие семейные средства, если ДКП оформляется после развода, но до раздела имущества, то разрешение получить придется (документ заверяется нотариально).

Если задействуются кредитные средства или материнский капитал, то в первом случае дополнительно потребуется копия договора, а во втором – выписка о наличии средств на счету и копия сертификата. Если займ предоставляется бюджетной организацией, нужно взять копии договора о его предоставлении.

Помимо копий необходимо принести с собой для сверки оригиналы документов.

Если полномочия покупателя берет на себя его представитель, то потребуется доверенность.

🔻 Продавец

Продавцу придется подготовить:

  • паспорт и документы, подтверждающие право на владение квартирой (ДКП, дарение, приватизация, наследство);
  • доверенность, если функции продавца выполняет его законный представитель;
  • выписка из ЕГРН.

Потребуется также разрешение супруга (супруги) – исключением является случай, когда жилье принадлежит только продавцу (было приобретено до свадьбы, получено в дар, перешло по наследству). Помимо разрешения необходимы удостоверение личности и свидетельство о браке.

Если продается доля в квартире, и она переходит третьему лицу, а не сособственникам, то понадобится письменно оформленный отказ с их стороны от покупки доли. Чтобы получить отказ, необходимо разослать извещение всем участникам долевой собственности о намерении продать свою часть. Если письменный отказ получить не удалось, то по истечении 30 дней после уведомления можно реализовать объект любому стороннему лицу. Подтверждением соблюдения требований закона служит квитанция об отправке ценного письма с описью вложений и уведомлением – даже если получатель откажется от получения, оно будет считаться врученным (ч.1 ст.165.1 ГК РФ).

Также продавцу придется заказать расширенную выписку из домовой книги о зарегистрированных лицах и справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

В зависимости от ситуации, могут потребоваться дополнительные документы, например, согласие получателя ренты или подтверждение того, что разрешение на перепланировку было получено. Для снижения риска признания продавца недееспособным иногда запрашиваются справки из наркодиспансера или психо-неврологического диспансера (справки НД, ПНД).

✅ Порядок оформления

Как проходит сделка? Присутствовать должны обе ее стороны или их законные представители. Первый этап посвящается изложению сути обращения в нотариальную контору. Нотариус проверяет документы, запрашивает информацию о наличии юридически значимых обстоятельств (он узнает, имеются ли обременения, судебные акты о лишении дееспособности, права третьих лиц и пр.).

По полученным реквизитам стороны оплачивают госпошлину и нотариальный тариф. Подтверждением проведения оплаты служат квитанции, которые необходимо предоставить в контору.

Нотариус составляет проект договора, учитывая достигнутые сторонами договоренности. Он предупреждает участников о правовых аспектах сделки, после чего происходит подписание документа и его заверение. Данные вносятся в ЕИС. В Росреестр передается запрос на проведение государственной регистрации (эта процедура осуществляется бесплатно в оговоренные законом сроки).

Читайте так же:
НК РФ Глава 30 Налог на имущество организаций

🔻 Сведения, приводимые в ДКП

В договоре обязательно приводятся:

  • наименование, дата, место составления;
  • сведения об обеих сторонах;
  • описание сути соглашения и характеристик продаваемой квартиры;
  • основания возникновения прав собственности (реквизиты документа);
  • точная стоимость объекта (пишется цифрами и прописью), порядок проведения расчетов;
  • обязанности и права сторон;
  • примечания (сведения об обременениях, наличии задолженности по коммунальным платежам и пр.);
  • ответственность в случае неисполнения договоренностей;
  • подписи.

В ряде случаев ДКП может одновременно выполнять функции акта приема-передачи жилья – информация об этом приводится в документе отдельным пунктом.

Образец договора купли-продажи

🔻 Сроки оформления

Вся процедура занимает несколько часов с учетом наличия в нотариальной конторе других посетителей (лучше записаться заранее, чтобы не стоять в очереди). Задержка возможна в случаях, если:

  • на руках не окажется нужного документа (например, разрешения на проведение купли-продажи от органов опеки);
  • возникнут разногласия, касающиеся условий сделки;
  • будет выявлен факт наличия каких-либо обременений;
  • возникнут претензии к предоставленным на проверку бумагам.

🔻 Риски покупки квартиры через нотариуса

Важно понимать, что нотариальное оформление не подразумевает полного сопровождения сделки – оно лишь позволяет обезопасить ее в юридическом плане. Но нотариусы тоже люди, им свойственно ошибаться и упускать из внимания важные факты.

Если должностное лицо не предложит четко и правильно изложить информацию, касающуюся порядка расчетов, то впоследствии участники купли-продажи могут столкнуться со сложностями. При отсутствии оплаты квартиры до регистрации перехода прав будет зарегистрирован залог (обременение), что совершенно не в интересах покупателя. Исходя из этого, нотариус часто рекомендует внести в текст договора информацию о том, что деньги получены в полном размере. Если фактически они не были заплачены, а в регистрации прав собственности регистратор откажет, то покупатель может потребовать вернуть деньги, ссылаясь на заверенный должностным лицом документ. Если регистрация прошла успешно, то он может заявить, что расчеты уже произведены.

Второй риск связан с совмещением в документе функций ДКП и передаточного акта. Нотариусы нередко советуют оформить его именно таким образом, чтобы не усложнять процесс. В итоге возникает риск получить жилье, не отвечающее изначальным характеристикам (может произойти затопление, пожар, прорыв канализации или ГВС). Именно поэтому рекомендуется составлять передаточный акт отдельно от ДКП по факту непосредственного приема жилья.

Следующий риск – отсутствие квалифицированной поддержки. На подписание договора в большинстве случаев не разрешается приводить консультантов, способных проверить текст договора на наличие несоответствий или расплывчатых формулировок. В результате стороны сделки просто не замечают допущенных по вине помощника нотариуса или его самого ошибок – обязательно следует проверять все данные, начиная с фамилии, имени, отчества, заканчивая номером банковской ячейки, через которую передаются деньги. Часто не учитываются высказанные сторонами пожелания. В итоге документ мало отвечает изначально достигнутым договоренностям. Положившись на авторитет должностного лица, стороны соглашаются на корректировки, что искажает смысл, приводит к появлению рисков.

✅ Несет ли ответственность нотариус?

Специалист, действия или бездействие которого повлекло материальный или нематериальный ущерб, привлекается к дисциплинарной ответственности. Обратиться с жалобой можно в нотариальную палату или в судебную инстанцию (при нематериальном и материальном ущербе соответственно).

✅ Можно ли продать квартиру без нотариуса?

Если законом не предусмотрена обязательная нотариальная форма, то продать квартиру без нотариуса можно. К правовой экспертизе договора и имеющихся документов можно привлечь юриста, для проведения расчетов потребуется надежный банк. Рассылка юридических уведомлений осуществляется с помощью курьерской службы и почты России, а оформление перехода прав собственности можно произвести самостоятельно, обратившись в многофункциональный центр. Если предварительно проконсультироваться с юристом, подойти к процессу оформления купли-продажи максимально ответственно, то сложностей возникнуть не должно.

✅ Стоимость нотариальной сделки

При нотариальном оформлении ДКП придется оплатить не только положенную госпошлину, но также стоимость услуг нотариуса. Размер трат в первую очередь зависит от того, является ли заверение документа обязательным или осуществляется по собственному желанию.

🔻 Обязательное заверение

В зависимости от региона за составление договора придется заплатить от 3 до 9 тыс. руб. Заверение обойдется в сумму, равную стоимости жилья, умноженной на 0.5 (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

🔻 Собственная инициатива

Если стороны обращаются по личному желанию, то за составление договора придется заплатить 4-11 тыс. руб. (стоимость устанавливается территориальной нотариальной палатой). Цена заверения:

Для близких родственников

3 тыс. руб. + 0.2% от стоимости квартиры

3 тыс. руб. + 0.4% от суммы сделки

От 1 до 10 млн. руб.

3 тыс. руб. + 0.2% от суммы сделки

7 тыс. руб. + 0.2% от стоимости жилья, уменьшенной на 1 млн.

Свыше 10 млн. руб.

23 тыс. руб. + 0.1% от стоимости жилья уменьшенной на 10 млн. руб. (сумма не должна превышать 50 тыс. руб.)

25 тыс. руб. + 0.1% от суммы сделки, уменьшенной на 10 млн. (полученная цифра не должна превышать 100 тыс. руб.)

Подача ДКП на регистрацию бесплатна. Госпошлина равна 2 тыс. руб. (при подаче в электронном виде – 1400 руб.).

🔻 Льготы на оплату услуг нотариуса

В соответствии со ст. 333.38 НК РФ, на 50% снижается госпошлина для:

  • инвалидов I и II группы;
  • несовершеннолетних;
  • недееспособных и их опекунов.

Положена льгота и лицам, проживающим в аварийном/сносимом доме.

Обратившись к государственному нотариусу, 50% сэкономят на стоимости услуг правового/технического характера инвалиды и ветераны ВОВ, а также несовершеннолетние.

✅ Кто оплачивает услуги

Если нотариальная форма не является обязательной, то обычно услуги оплачивает инициатор обращения к нотариусу – как правило, это покупатель. Если продавец заинтересован в продаже и боится упустить покупателя, то он может взять на себя этот пункт трат. В большинстве же случаев стороны делят расходы пополам – это оптимальное решение.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector