Management-study.ru

Студия менеджмента
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аренда с последующим выкупом

Аренда с последующим выкупом

Аренда с последующим выкупом (англ. Rent-to-own, сокр. RTO) — оформляемая в виде договоров со смешанной формой или договоров аренды [1] сделка, где арендодатель предоставляет арендатору право на покупку арендованного предмета.

Отличается от лизинга двумя моментами [2] :

  • при лизинге имущество, сдаваемое в аренду, специально покупается для него арендодателем, а при аренде с выкупом этого не является распространённым решением;
  • в лизинге участвует три лица, а для аренды с выкупом достаточно двух сторон.

Как инструмент является механизмом альтернативного финансирования, который снижает потребности в оборотных средствах [3] . Данный вид операций чаще всего связан с оборотом потребительских товаров, включая недвижимость, но иногда используется и для описания коммерческих операций с недвижимостью.

Содержание

Особенности по странам [ править | править код ]

Аренда с выкупом в России [ править | править код ]

В целом, договор аренды с правом выкупа является смешанным договором и включает в себя как условия об аренде, так и условия о купле-продаже [4] . Важную роль при заключении данных договоров играет учёт всех значимых аспектов будущей сделки [5] .

В литературе аренда с последующим выкупом также определяется как финансовый продукт. Данный продукт фигурирует в планах по формированию рынка арендного жилья, которые были сформированы в 2014 году Агентством по ипотечному жилищному кредитованию [6] .

Аренда с выкупом в США [ править | править код ]

Представляет собой вид сделки, в рамках которой материальное имущество арендуется в обмен на еженедельную или ежемесячную оплату с возможностью её покупки в какой-то момент во время по соглашению [7] .

Отрасль аренды с последующим выкупом (англ. rent-to-own industry или rental-purchase industry) состоит из дилеров, которые сдают в аренду недвижимость, мебель, бытовую технику, бытовую электронику и ювелирные изделия. Сделки по принципу «аренда-владение» обеспечивают быстрый доступ к товарам домашнего обихода за относительно низкую еженедельную или ежемесячную плату и, как правило, без какого-либо первоначального взноса и проверки кредитоспособности [8] .

В США правовой спор, связанный с операциями аренды с последующим выкупом, был сосредоточен главным образом на вопросе о том, следует ли рассматривать данную сделку как аренду или же как продажу в кредит. С точки зрения производителей, сделка должна была считаться арендой [9] ; группы защиты прав потребителей, напротив, выступали за то, чтобы сделка рассматривалась как продажа товара в кредит. По состоянию на 2011 год, в 47 штатах США, а также в Гуаме, Пуэрто-Рико и округе Колумбия были приняты законы, характеризующие сделку как аренду [10] . Из пяти верховных судов штатов США, которые рассматривали этот вопрос, три (Массачусетс, Арканзас и Мэн) пришли к выводу, что сделку по своей сути нужно рассматривать как аренду [10] [11] [12] . Однако в Нью-Джерси и Миннесоте законодатели пришли к выводу о том, что аренда с последующим выкупом ― это продажа в кредит. [13] [14] [15] Федеральный окружной суд в Висконсине также установил, что сделка является продажей в кредит в соответствии с законодательством штата Висконсин [16] .

По состоянию на 2011 год, ни один федеральный закон США о защите прав потребителей не уделял внимание таким сделкам, но в ходе многочисленных судебных разбирательств были предприняты попытки попытаться привести соглашения об аренде с последующим выкупом в соответствии с определением «продажа в кредит» в Законе о правдивости при кредитовании, которые не увенчались успехом [17] [18] [19] .

Читайте так же:
Пролонгация договора: формулировка в договоре образец

Особенности выкупа арендованного имущества

Выкуп арендованного имущества позволяет арендаторам, которые и так пользуются имуществом, стать его владельцем на льготных условиях. Это может быть выгодно финансово. Такие действия позволяют избежать получения дополнительных кредитных займов, или же пользоваться имуществом и получать от этого выгоду, а выкупить его позже с появлением достаточных средств. А такие средства, кстати, можно заработать именно при помощи арендованного имущества.

Если в договоре заранее предусмотрена возможность выкупа

Стороны соглашения об аренде могут еще до заключения сделки договориться, что арендатор имеет право выкупа имущества. Тогда договор аренды должен отвечать не только требованиям из соответствующего раздела гражданского законодательства о подобных сделках, но и правилам заключения договоров купли-продажи для такого вида имущества.

К обязательным условиям договора аренды, таким как предмет аренды, ее срок, размер и порядок уплаты арендной платы, необходимо добавить пункт о выкупной стоимости арендованного имущества. При этом должны быть соблюдены стандартные правила оценки имущества.

Форма договора во многом зависит от вида арендованного имущества. Если речь идет о недвижимости, то кроме письменной формы стороны должны произвести государственную регистрацию договора.

Стороны вправе самостоятельно договориться о том, будут ли арендные платежи засчитываться как уплата выкупной стоимости . Но также они могут указать другой порядок оплаты.

Если решение о выкупе принято после заключения сделки

Такое тоже случается. Собственник решает продать принадлежащее ему имущество, а арендатор при этом имеет возможность его выкупить. В таких случаях стороны могут заключить дополнительное соглашение к договору аренды. Такое доп.соглашение должно быть составлено в той же форме, что и сам договор. Хотя здесь могут быть определенные тонкости. Если договор купли-продажи требует иную форму, например, дополнительную регистрацию. Особенно следует учитывать такие нюансы при заключении сделок с недвижимостью, поскольку именно недвижимое имущество контролируется со стороны государства, им ведется учет практически всех сделок с ним.

Если обе стороны согласны, то они могут произвести зачет ранее уплаченных сумм в качестве арендной платы как платежей за выкуп имущества. Но если арендодатель против, тогда арендатору придется выплатить полную выкупную стоимость.

Преимущественное право выкупа

Особенности выкупа арендованного имущества - адвокат Мурзакова Е. М.

В отдельных случаях для арендатора может быть установлено преимущественное право выкупа объекта аренды. Если речь идее о недвижимости, которое представители малого и среднего бизнеса арендуют у государства или муниципального образования, и такое имущество разрешено к продаже, то именно арендатор вправе первым заявить желание приобрести его в собственность. Если же арендатор не заинтересован в выкупе арендованного имущества, тогда оно может быть выставлено на продажу на обычных условиях.

Когда выкуп арендованного имущества невозможен

Законом предусмотрены кое-какие ограничения в отношении некоторого имущества (см. п. 3 ст. 624 ГК РФ), в частности, не позволяющие получить в собственность вещь. Эти случаи устанавливаются:

1. Общими нормами закона, определяющими, что вещи и предметы, какие были исключены из гражданского оборота, не могут подлежать выкупу. К таковым, например, относятся различные виды боевого оружия. Если оно и передано в аренду, в договор включен пункт о выкупе, он будет ничтожным.

2. Специальными, особыми нормами и статьями, содержащимися в различных нормативных актах. Например, земля, имеющая определенные виды целевого назначения, не может быть выкуплена, так как это прямо запрещает Земельный кодекс. Нельзя выкупить некоторые виды муниципальной недвижимости (помещений, зданий), предназначенной для осуществления социальных функций.

Прежде чем заключать договор, проконсультируйтесь с юристом о возможных рисках.

Читайте так же:
Зачем приватизировать квартиру

Подготовка договора

Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.

Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:

  • истечением срока аренды;
  • внесением арендодателю выкупного платежа.

Помимо этого, имеются многие другие дополнительные нюансы, на которые будет нужно обратить внимание и закрепить в договоре.

При возникновении спорной ситуации, связанной с выкупом находящегося в аренде имущества, или появлении других вопросов как в отношении движимого, так и недвижимого имущества, вы можете обратиться за правовой помощью к адвокату Е.М. Мурзаковой. Запись на прием производится по тел. 8 (495) 505-24-50. При обращении вы получите не только разъяснения действующего законодательства, но и практическую помощь.

Аренда с правом выкупа: станет ли жилищный лизинг альтернативой ипотеке

Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс/ТАСС

Главным инструментом приобретения жилья в России считается ипотека, доступность которой в этом году достигла исторического максимума. Альтернативой ипотеке может быть лизинг — аренда недвижимости с правом ее последующего выкупа. До 2011 года закон запрещал лизинг имущества, не используемого в предпринимательской деятельности, но последние шесть лет российские лизинговые компании имеют право заключать сделки и с физическими лицами.

По оценке РА «Эксперт», доля сделок с физическими лицами России в 2016 году составила всего около 1%, а доля лизинга недвижимости (даже с учетом юридических лиц) — 1,3% от объема нового лизингового бизнеса. Для сравнения: в Европе доля сделок физлиц с недвижимостью составляет около 20%.

Издержки и преимущества

Основным преимуществом лизинга опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты называют упрощенную процедуру оформления: заключить договор можно всего по двум документам — паспорту и СНИЛС. Подписав документ, покупатель может сразу переехать в квартиру, а по окончании срока действия договора — выкупить недвижимость и оформить ее в собственность. По сути, такая схема — это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа. При этом договор о найме квартиры обычно длится до десяти лет, минимальный аванс — 10% от стоимости лота, уточняют в компании «Миэль-Новостройки».

Самым существенным недостатком этого инструмента является его дороговизна. «Для примера обратимся к калькуляторам на сайте одной из крупнейших лизинговых компаний, специализирующихся на лизинге недвижимости — «ВТБ24 Лизинг», и сравним с ипотечным калькулятором на сайте банка ВТБ24, — говорит основатель и руководитель компании «Право и практика» Алексей Никитин. — Для расчета мы взяли квартиру стоимостью 10 млн руб., аванс — 2 млн руб., срок финансирования — десять лет. Аннуитетный ежемесячный лизинговый платеж составит 164,9 тыс. руб., платеж по кредиту — 103,5 тыс. руб. Лизинговый платеж больше почти на 60%».

В первую очередь лизинг жилой недвижимости интересен для бизнеса, он позволяет сократить налоги, так как лизинговые платежи жилой недвижимости не облагаются НДС. «Сбербанк Лизинг» в первую очередь рассматривает лизинг жилой недвижимости для предпринимательских целей. Например, при покупке жилой недвижимости стоимостью 100 млн руб. со стандартной системой налогообложения компания сэкономит более 40 млн руб. за десять лет за счет уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль», — рассказала «РБК-Недвижимости» директор управления ж/д и недвижимости АО «Сбербанк Лизинг» Маргарита Кривчикова.

Читайте так же:
Договор купли продажи материалов

Лизинг недвижимости на сегодняшний день у клиентов АО «Сбербанк Лизинг» менее востребован в сравнении с другими видами имущества и составляет всего около 1% от общего портфеля. По мнению Маргариты Кривчиковой, основными препятствиями к росту данного вида лизинга являются низкий уровень информированности рынка о возможностях лизинга как финансового инструмента, отсутствие интересных программ лизингового финансирования объектов недвижимости и переход права собственности на объект к лизинговой компании. Основными преимуществами лизинга недвижимости являются низкие процентные ставки, юридическая защищенность объекта, долгий срок лизинга (до 15 лет), возможность формирования индивидуальных графиков лизинговых платежей и экономия по налогу на имущество в частных случаях, перечисляет эксперт.

Одна из основных причин такого отличия — налогообложение. «Собственником квартиры является лизинговая компания, которая уплачивает налог на имущество по ставкам для юридических лиц. Например, в Москве в 2017 году ставка будет выше в 14 раз. Причинами такого отличия Алексей Никитин называет высокий налог для физлиц (собственником квартиры является лизинговая компания, которая уплачивает налог на имущество по ставкам для юрлиц). Вторая причина, по его мнению, — неразвитость лизинга недвижимости, которая не позволяет лизинговым компаниям секьюритизировать свои портфели и привлекать доступное финансирование для этого сегмента.

Ипотека и лизинг схожи лишь в одном: пока клиент не выплатит стоимость приобретаемой недвижимости, он может ею пользоваться, но полноценно распоряжаться — нет, поясняет генеральный директор ГК «Грин Финанс» Наталья Абдулаева. На период действия договора лизинга квартира в большинстве случаев оформлена на компанию, а при ипотечном кредитовании квартира находится в залоге у банка, а на руки выдается свидетельство с обременением, добавляет она.

«Опасность при использовании лизинговой схемы заключается в том, что если арендатор по тем или иным причинам прекращает выплачивать взносы, то лишается как права в ней проживать, так и возможности выкупить», — указывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Аналог ломбарда

Пока жилье в лизинг берут в основном клиенты, которые по тем или иным причинам не могут оформить ипотечный кредит. «В сфере кредитования к заемщикам существуют достаточно жесткие требования, за соблюдением которых пристально следит Центробанк, а лизингу еще только предстоит переход под госрегулирование. Пока же лизинг недвижимости зачастую носит форму ломбардного кредитования», — рассказывает Алексей Никитин.

Сегодня на рынке существует целый ряд компаний, предлагающих «займы» под залог имеющегося жилья, но оформляющего эти «займы» в виде возвратного лизинга недвижимости: клиент продает свою квартиру с дисконтом к рыночной стоимости от 50% и берет ее же в лизинг. Для финансирующей структуры этот вариант привлекателен тем, что «ломбард» является сразу собственником квартиры и нет необходимости отдельно обращать взыскание на недвижимость, реализовывать ее через приставов. Попавших в просрочку заемщиков зачастую просто выселяют из квартиры, поменяв замки, поскольку большинство из них заранее выписаны из квартиры при заключении договора лизинга».

«Появилось достаточно много судебных споров по этому поводу, практика пока разнонаправленная, но есть уже решения Мосгорсуда, в которых такой договор лизинга признан притворной сделкой, прикрывающей собой фактические отношения ипотечного займа. Думается, что с подобного рода «лизингом» скоро наведут порядок, так как ЦБ в ближайшее время начнет регулировать лизинговую отрасль (пока ЦБ контролирует не только банки, но и микрофинансовые организации и ломбарды, а лизинговые компании — нет), установит обязательные требования к лизинговым компаниям и лизингополучателям, порядок обращения взыскания на жилье и многое другие», — говорит Алексей Никитин.

Читайте так же:
Приватизированная квартира не является совместно нажитым имуществом: так ли это

Наталья Абдулаева связывает невостребованность лизинга для физлиц в России с тем, что на протяжении многих лет для решения жилищной проблемы активно пропагандируется и предлагается только ипотека.

Перспективы развития лизинга

За то время, что лизинг существует на российском рынке первичного жилья, этот формат не завоевал популярности и предпосылок для ее роста не наблюдается, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. Пока человек не выкупит объект недвижимости, он является арендатором, а право собственности принадлежит лизинговой компании.

«В сегодняшних условиях абсолютное большинство покупателей, не имеющих возможности единовременно выплатить полную стоимость квартиры в новостройке, предпочитают использовать схему «договор долевого участия + ипотечный кредит». И даже вне зависимости от выбранной схемы оплаты ипотека является драйвером спроса на первичном рынке: 80% покупок совершается с привлечением кредита. В ближайшей перспективе благодаря выгодным условиям кредитования ипотека как способ покупки жилья будет оставаться в приоритете», — прогнозирует руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его мнению, чтобы такая схема стала более распространенной на рынке, требуется четко прописать механизм работы, а также вести планомерную работу по ее популяризации.

В России может получить распространение оперативный (без перехода права собственности) лизинг недвижимости, допускает Алексей Никитин. На российском рынке появляются профессиональные рантье и доходные дома. Так, весной 2017 года АИЖК выкупило апартаменты для последующей сдачи в аренду в комплексах Match Point, «Символ» и «Лайнер». По мнению экспертов, выход АИЖК на рынок аренды существенно изменит рынок в Москве.

«Логично, если следующим шагом станет долгосрочный (на несколько лет) оперативный лизинг недвижимости и как раз в сегменте апартаментов, так как там не так существенна разница в налогообложении. Такой оперативный лизинг будет, возможно, дешевле помесячной аренды и интересен для людей, понимающих, что они, например, в ближайшие пять — десять лет не будут/не могут приобретать недвижимость в собственность», — говорит Никитин.

В целом перспективы развития лизинга жилья в России зависят от грядущей реформы рынка лизинга и изменений в налогообложении. Возможно, этот вид финансирования превратится из экзотики в понятный и работающий инструмент, прогнозируют эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость».

Договор аренды спецтехники с последующим выкупом (образец)

dogovor_arendy_spectehniki_s_posleduyushchim_vykupom_obrazec.jpg

Похожие публикации

Субъект хозяйствования, арендующий спецтехнику, может договориться с ее владельцем о том, что впоследствии он ее выкупит. Участники такой сделки могут заключить договор аренды спецтехники с последующим выкупом, образец заполнения которого будет приведен далее. Особенностью данного документа является то, что при его составлении необходимо руководствоваться требованиями к двум видам договоров — аренды и купли-продажи.

Договор аренды спецтехники с последующим выкупом

Договор аренды спецтехники с выкупом — это документ, который закрепляет за арендатором право выкупить предмет аренды досрочно или по истечении срока действия соглашения об аренде, при условии, что арендатор внесет всю обусловленную договором выкупную цену. Такое право предусмотрено п. 1 ст. 624 ГК РФ.

Документ не имеет унифицированной формы. Стороны также могут заключить обычный договор аренды имущества, а затем оформить к нему дополнительное соглашение о последующем выкупе (основание – п. 2 ст. 624 ГК РФ).

В тексте договора или допсоглашения необходимо оговорить условие о возможности выкупа и зачете произведенных арендных платежей в счет выкупной стоимости. Формулировка может выглядеть, например, так: «Арендатор вправе выкупить спецтехнику по окончании срока действия настоящего договора или до его истечения. Арендодатель обязуется передать спецтехнику в собственность Арендатора после внесения им выкупной стоимости с зачетом в указанной стоимости ранее произведенных арендных платежей». В дальнейшем арендатор может изменить свое решение и отказаться от выкупа имущества.

Читайте так же:
Агентский договор на транспортно экспедиционные услуги

В течение всего срока действия соглашения арендатору нужно вносить только арендную плату. После внесения арендными платежами выкупной стоимости в полном объеме эта обязанность прекращается. То есть, все арендные платежи по совместительству считаются оплатой за выкуп спецтехники.

Если арендатор в итоге откажется выкупать имущество, уплаченные по условиям аренды денежные средства не будут ему возвращены. Отметим, что в случае отказа арендатора выполнять условие о выкупе спецтехники арендодатель не имеет права понуждать его к этому. При этом договор аренды продолжит действовать, но без условия о выкупе (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2011 по делу № А58-8158/10).

Договор аренды спецтехники с последующим выкупом составляется с учетом таких законодательных норм:

  • Глава 34 ГК РФ «Аренда» (в т.ч. ст. 624 ГК РФ регламентирует выкуп арендованного имущества) и глава 30 ГК РФ «Купля-продажа».
  • Порядок рассмотрения споров приведен в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17. 11.2011 № 73.

Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ, договор аренды необходимо составлять в письменной форме если срок его действия превышает 1 год. Если одной из сторон сделки является юрлицо, документ всегда оформляется в письменном виде, при этом срок аренды не имеет значения.

Какие условия должны быть включены в договор аренды

Договор аренды спецтехники с выкупом должен содержать:

  • Условие о возможности последующего выкупа спецтехники.
  • Характеристики имущества, которое передается арендатору, позволяющие его однозначно идентифицировать (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
  • Стоимость спецтехники, по которой будет осуществляться выкуп, и возможность ее изменения.
  • Порядок соотнесения выкупной стоимости с величиной перечисленной арендной платы.
  • Порядок внесения оплаты.
  • Порядок передачи выкупленной спецтехники будущему владельцу.
  • Отсылка к обстоятельствам, при наступлении которых сделка признается недействительной.
  • Ответственность сторон за невыполнение условий сделки.
  • Наличие у арендодателя права распоряжаться имуществом (сдавать в аренду или продавать).

Важно, чтобы оформленный договор соответствовал требованиям п. 3 ст. 609 ГК РФ. А именно – документ должен быть составлен по правилам оформления договора купли-продажи.

Арендатору необходимо все платежи по договору проводить через банк. Тогда он сможет доказать факт перечисления денег в случае возникновения споров с арендодателем.

Структура договора аренды спецтехники с последующим выкупом

Примерная структура договора включает следующие разделы:

  • Полное наименование документа, дата составления и присвоенный ему номер.
  • Преамбула. Здесь необходимо указать сведения об участниках сделки.
  • «Предмет договора».
  • «Права и обязанности сторон».
  • «Порядок расчетов».
  • «Порядок перехода права собственности».
  • «Срок действия договора».
  • «Ответственность сторон».
  • «Порядок решения споров».
  • Реквизиты и подписи сторон.

Договор аренды спецтехники с последующим выкупом должен быть подписан представителями обеих сторон соглашения. Для удобства некоторые пункты можно вынести в Приложение к договору, которые будут считаться его неотъемлемой частью. Например, подробные технические характеристики передаваемой спецтехники, порядок передачи выкупленного имущества Арендатору и т.д.

Полные тексты нормативных документов в актуальной редакции вы всегда сможете посмотреть в КонсультантПлюс.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector