Объединение двух участков в один

Вопрос: Арендатор арендует два смежных земельных участка, находящихся в муниципальной собственности. Права на земельные участки приобретены в результате торгов на право заключения договора аренды. Ставки арендной платы за земельные участки разные. Земельные участки имеют разные виды разрешенного использования: «Производственная деятельность» и «Склады». Вправе ли арендатор объединить указанные участки? Как должна рассчитываться арендная плата в случае объединения указанных земельных участков?

Ответ: Арендатор земельных участков не вправе объединить указанные участки. Решение об объединении может принять собственник указанных участков или суд.
В данном случае собственник арендуемых земельных участков вправе отказать в объединении участков, мотивировав отказ тем, что такое объединение приведет к нарушению условий проведенных торгов, а также сделает невозможным определение размера арендной платы за пользование образуемым участком.

Обоснование: Согласно п. 3 ст. 264 Гражданского кодекса РФ владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п. 2 ст. 264 ГК РФ).
Следовательно, арендатор земельных участков не вправе объединить указанные участки. Решение об объединении может принять собственник указанных участков.
При этом образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия арендаторов земельных участков, из которых при объединении образуются земельные участки (п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ).
Новый земельный участок может быть также образован на основании решения суда, предусматривающего объединение земельных участков в обязательном порядке (пп. 2 п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).
В силу п. 12 ст. 22 ЗК РФ существенным условием договора аренды земельного участка является размер арендной платы. Существенным для договора аренды в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ является также условие об объекте, подлежащем передаче в аренду.
Вместе с тем при объединении исходные земельные участки прекращают свое существование (п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ).
Таким образом, договоры аренды земельных участков при объединении земельных участков прекратят свое действие.
Арендная плата за части образованного участка на прежних условиях не может быть сохранена. Аналогичный вывод содержит Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 3463/13 по делу N А35-803/2012.
По смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 3463/13 по делу N А35-803/2012).
На основании изложенного собственник муниципальных арендуемых земельных участков вправе отказать в объединении участков, мотивировав отказ тем, что такое объединение приведет к нарушению условий проведенных аукционов, а также сделает невозможным определение размера арендной платы за пользование образуемым участком.
Отказ в объединении участков в такой ситуации соответствует действующему законодательству, поэтому может быть признан судами правомерным. Аналогичный вывод содержит Постановление Президиума ВАС РФ N 3463/13 по делу N А35-803/2012.

Объединение земельных участков

ЧТО ВКЛЮЧАЕТ В СЕБЯ УСЛУГА ПО ОБЪЕДИНЕНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ?

	Сбор требуемой документации. (Юристы компании собирают пакет документов для объединения земельных участков, проверяют правильность их оформления)
	Выезд кадастрового инженера на место проведения работ. (Межевой план по объединению участков и кадастровый паспорт формируются после выезда на участок кадастрового инженера и проведения всех необходимых замеров и изысканий)
	Подача документов в Кадастровую палату Росреестра. (Собранная документация подается в Кадастровую палату Росреестра, где выносится решение об объединении участков, вносятся соответствующие изменения в Кадастр)

Читайте так же:

Покупка квартиры с обременением

НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ОБЪЕДИНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ:

ОБЪЕДИНЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ:СТОИМОСТЬ УСЛУГИ

18000 руб. 20000 руб.

стоимость объединения земельных участков устанавливается после изучения документации и будет зависеть от таких факторов как, площадь земельных участков, их количество и другие факторы, влияющие на объем работы.

дополнительные услуги

достоинства нашей компании

Наши клиенты физические лица

Кириемко Олег Викторович

Адрес: Московская область, Люберецкий район, г.п. Красково, д. Марусино Характеристика: Земельный участок, категории земель: земли населённых пунктов, общая площадь: 685 кв.м.

Характеристики объекта: земельный участок.

Цель работ: Осуществить получение Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), уведомления о соответствии казанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Текст отзыва: Самое положительное впечатление. Главное помогли оформить дом. Что понравилось: офис и менеджер Елизавета. Что не понравилось: не увидел недостатков. Пожелания и рекомендации: не могу быть советчиком

Китова Наталья Николаевна

Адрес: Московская область, Одинцовский район, д. Петелино, с/т «Лесное».

Характеристики объекта:

1)Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, общая площадь: 600 кв.м.

2)Жилой дом. Назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 52,7 кв.м.

3)Хозяйственная постройка. Назначение: нежилое, общая площадь 15,0 кв.м.

Цель работ: Осуществить уточнение границ (межевание) земельного участка на основании обращения Заказчика, определить координаты в местной системе координат, подготовить акт согласования границ, подготовить и предоставить межевой план заказчику, подготовить технический план на ОКС, предоставить технический план Заказчику, подать межевой и технический план в орган кадастрового учета для внесения сведений в Государственный кадастр объектов недвижимости, подать документы от имени Заказчика, для осуществления регистрации права собственности на дом.

Текст отзыва: Достаточно внимательное отношение сотрудников к вопросам, высокий уровень квалификации.

Ловля Владимир Сергеевич

Адрес: Московская область, Одинцовский район, п. Дубки, ДСК «им. 1936г.», 5-я линия.

Характеристики объекта:

1) Земельный участок, категории земель: земли населённых пунктов, общая площадь: 2364 кв.м.

2) Жилое строение. Назначение: нежилое здание, 2-этажный, общая площадь 91,3 кв.м.

3) Хозяйственная постройка. Назначение: нежилое, общая площадь 5,0 кв.м.

Цель работ: Осуществить уточнение границ (межевание) земельного участка на основании обращения Заказчика, определить координаты в местной системе координат, подготовить акт согласования границ, подготовить и предоставить межевой план заказчику, подготовить технические планы на ОКС, предоставить технические планы Заказчику, подать межевой и технические планы в орган кадастрового учета для внесения сведений в Государственный кадастр объектов недвижимости, подать документы от имени Заказчика, для осуществления регистрации права собственности на дом.

Текст отзыва: Благодарен компании за качественную работу и внимание к проблемам, возникавшим у заказчика, в ходе работ.

Пропелов Николай Викторович

Адрес: Московская область, р-н Павлово-Посадский, д. Левкино.

Характеристики объекта:

Земельный участок, категории земель: земли населённых пунктов, общая площадь: 650 кв.м.

Текст отзыва: Из множества компаний, именно вы согласились решить мою проблему с аэропортами. Пытался сначала сам согласовать с Шереметьево, но самому нереально. И слава Богу я нашел вашу компанию! Поэтому я вам искренне благодарен! Что понравилось: полное разъяснение ситуации и в ходе выполнения работы отзванивались на каждом шагу и держали в курсе.

Читайте так же:

ГИБДД ГАИ Красноярск Красноярский край

Черникова Галина Леонидовна

Адрес: Московская область, Подольский район, Вороновское с/п, с. Вороново.

Характеристики объекта:

1) Земельный участок, категории земель: земли населённых пунктов, общая площадь: 920 кв.м.

2) Жилой дом. Назначение: жилое, общая площадь: 64.20 кв.м.

Цель работ: Осуществить получение уведомления о планируемом сносе объекта, подготовку акта обследования, получение уведомления о завершении сноса объекта, подачу документов от имени Заказчика для осуществления снятия с государственного кадастрового учета объекта и прекращения государственной регистрации права собственности, раздел земельного участка на основании обращения Заказчика, определить координаты в местной системе координат, подготовить и предоставить межевые планы на вновь образованные земельные участки Заказчику, подать межевые планы в орган кадастрового учета для внесения сведений в Государственный кадастр объектов недвижимости на вновь образованные объекты недвижимости, подать документы от имени Заказчика, для осуществления регистрации права собственности на вновь образованные объекты недвижимости, осуществить получение Градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство жилого дома на земельном участке, подготовку технического плана, подачу документации в органы кадастрового учета и регистрации права собственности, повысить точность определения координат границ земельного участка.

Текст отзыва: Сотрудничество с «Мосземком» только положительное. Коллектив сотрудников молодой, но компетентный во всех вопросах. Было много проблем – всё решили, рассказали доходчиво, и уложились в сроки.

Блог компании «СИТЕК»

Как объединить несколько основных средств в одно без использования счета 91

Рассмотрим на примере программных продуктов «1C: Управление производственным предприятием», «1C: Комплексная автоматизация, ред. 1.0». Для объединения двух и более земельных участков в один в 1С можно воспользоваться документом «Списание ОС». Интерфейс «Полный» — Документы — Основные средства — Списание ОС.

Заполняем шапку документа «Списание ОС»:

Причина — создаем новую запись «Объединение в один земельный участок»

Событие — выбираем из списка «Списание»

Счет БУ и Счет НУ — это счет вложения во внеоборотные активы, счет на котором необходимо отразить новый объект внеоборотных активов, а именно земельный участок объединенный

Субконто — выбираем из справочника внеоборотных активов вновь созданный объект «Земельный участок объединенный»

Заполняем табличную часть документа «Списание ОС»:

Основное средство — выбор из справочника Основных средств, основные средства находящееся на балансе предприятия, то которые будем объединять

Результат проведения документа «Списание ОС»:

Далее оформляем документ «Принятие к учету ОС». Интерфейс «Полный» — Документы — Основные средства — Принятие к учету ОС:

Заполняем закладку Основные средства:

Счет БУ и Счет НУ — счет, на котором числится объект внеоборотных активов «Земельный участок объединенный»

Объект — объект внеоборотных активов «Земельный участок объединенный»

Кнопка «Рассчитать сумму» — автоматическое заполнение табличной части закладки Основные средства Суммы (УУ), Суммы (БУ), Суммы (НУ), Суммы (ПР), Суммы (ВР)

В нижней части табличной части закладки Основные средства выбираем из справочника Основные средства вновь созданное основное средство «Земельный участок объединенный»:

Далее в привычном режиме заполняем закладки Бухгалтерский учет и Налоговый учет, проводим документ. Объединение участков завершено.

У Вас остались еще вопросы по программе? Компания СИТЕК возьмет на себя решение задач по 1С: консультации по работе в программе, доработки, обновление 1С и др. услуги оказывают квалифицированные специалисты в минимальные сроки.

Предлагаем Вам ознакомиться с нашими ценами и тарифными планами.

Дата обновления статьи 11.09.2016

Подпишитесь на нашу рассылку
и получите еще больше статей от экспертов по 1С!

Как объединить две квартиры в одну

Наравне с типовой перепланировкой есть мероприятия по объединению двух квартир в общую. Собственникам доступен один из вариантов: горизонтального или вертикального объединения. В первом случае жилые помещения разделяет несущая стена, а во втором перекрытие между этажами. Для согласования объединения двух квартир в одну нужно заказывать техническое заключение и проект.

Читайте так же:

Факторинговые операции это

Расскажем, в чем особенность процедуры, как объединить квартиры, где согласовывать и по каким документам.

В статье расскажем:

Можно ли объединить две разные квартиры в одну

Да, на практике встречаются такие варианты. Более того, их можно согласовать с жилищным органом. Главное, подобрать оптимальное решение и составить грамотный проект перепланировки.

Выделяют два варианта превращения 2 квартир в 1 общую.

Смежные квартиры

Так называемое горизонтальное объединение встречается довольно часто. Для реализации задуманного достаточно иметь две квартиры рядом.

Особенности горизонтального варианта объединения:

Соединение квартир через общую стену.
Межквартирная стена почти всегда несущая, и полностью сносить её запрещено. Единственный вариант объединения квартир – обустроить проём в несущей конструкции. Такой проём в обязательном порядке нужно усиливать металлоконструкциями. Иначе работы не согласуют и не примут на этапе проверки.
После объединения двух квартир у собственника будет две кухни и два санузла. Появляется вариант превратить одну кухню в кабинет или кладовую. Для этого придётся вносить изменения в техпаспорт. А вот сделать из кухни жилую комнату не получится. По крайней мере, если квартира находится не на первом этаже. Запрещено располагать кухни над жилыми комнатами соседей (п. 25 Требований ПП № 47 от 28.01.2006).
Если хочется сделать отдельный вход в объединенную квартиру, можно присоединить часть лестничной клетки или тамбура. Но эту идею сложно реализовать в 2021 году на практике. Нужно получить одобрение жильцов дома и собрать не менее 50+1% голосов.
Современные застройщики учитывают возможное объединение квартир в новостройке. С этой целью они могут заложить часть конструкции, в результате чего этот участок можно будет безболезненно снести в будущем. Не придётся ломать несущие стены.

Если соседи снизу или сверху сделали проём в несущей стене до вас, то Жилинспекция может отказать вам в аналогичных работах. В данном случае возрастает риск деформации или обрушения конструкции дома.

Одна квартира сверху, другая снизу

Объединение квартир по вертикали встречается реже, чем по горизонтали. «Виной» тому непопулярность архитектурного решения. Хотя, с другой стороны, двухуровневая квартира даже звучит солидно.

Нюансы объединения верхней и нижней квартир:

Придется делать проём в плите межэтажного перекрытия, а это гораздо сложнее, чем проём в несущей стене. Малейшие неточности в инженерных расчётах могут привести к обрушению перекрытий.
Проём в плите между этажами укрепляется рамой или колоннами (подпорки).
Для соединения квартир обычно возводят лестницу. Требования к ней есть в СНиП 31-01-2003. Ширина лестницы должна быть не менее 0,9 метра, а максимальный уклон – 1:1,25 к высоте потолка. По усмотрению собственника, лестницу можно сделать либо винтовой, либо поворотную из нескольких маршей (забежные ступени).
«Мокрые зоны» на втором уровне квартиры допустимо размещать где угодно. То есть необязательно строго над санузлом квартиры первого уровня. Можно и над жилой комнатой.

Итоговое решение по объединению вертикального соединения квартир за администрацией. Но прежде придётся обращаться к автору дома и заказывать техническое заключение о допустимости и безопасности будущих работ. Эксперты должны дать разрешение на пробитие дыры в межэтажной плите. Если такое разрешение не дадут, то объединить квартиры сверху и снизу не удастся.

Это реконструкция или перепланировка

Жилищный кодекс не упоминает соединение квартир. Однако ремонтные работы связаны с изменением конфигурации жилого помещения – а это, в свою очередь, перепланировка.

Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры
Какие документы нужны для перепланировки квартиры в 2021 году? Полный перечень

Читайте так же:

Как узнать в чьем ведении находится дорога, Правовая помощь

Перепланировка квартиры через МФЦ

Как согласовать объединение двух квартир в одну в 2021 году

Инициатору процедуры нужно обратиться за составлением проекта в архитекторское бюро, а затем согласовать объединение квартир с органом местного самоуправления.

Пошаговая инструкция

Порядок действий выглядит следующим образом:

Определиться с вариантом объединения двух квартир в одну: горизонтальный или вертикальный. От этого зависит структура проекта, заключения государственных служб и согласование в целом.
Собрать документы. Прежде всего нужно подготовить сведения из техпаспорта: поэтажный план и экспликацию – их выдают в БТИ.
Обратиться к автору дома и заказать техническое заключение. ТЗ требуется в связи с воздействием на несущие конструкции. Неважно, какой способ вы выбрали: объединять квартиры сверху и снизу или соседние. Автор дома – это организация, которая занималась проектированием многоквартирного дома, где расположены обе квартиры. Например, в Москве чаще всего это АО МНИИТЭП.Предварительно следует проконсультироваться с инженерами из архитекторского бюро. Они подскажут, возможно ли объединить две квартиры в одну. Каждый случай индивидуален.
Заказать проект перепланировки. Его может составить только лицензированная организация. Обычно это архитекторское бюро, имеющее допуск СРО. Без такого допуска компания не может заниматься разработкой проектной документации. Выбирайте проверенные фирмы. Если не хочется рисковать, лучше обратиться в государственную проектную организацию.
Обратиться в МФЦ и передать проект с документами на согласование. Напрямую документы принимают не во всех регионах. Лучше передавать их через МФЦ, откуда пакет документов поступит в целевой орган.
Получить разрешение на объединение двух квартир в одну.
Провести ремонтные работы. Перепланировка должна соответствовать ранее разработанному проекту. Отклонения недопустимы. Если вы обращаетесь к строительной бригаде, проверьте, чтобы у них также был допуск СРО. Кроме того, потребуется вести журнал производства и заполнять акты скрытых работ. Впоследствии, акты должен подписать инженер-архитектор, который разрабатывал проектную документацию.
Сдать работу. После того, как объединение окончено, собственник обращается в МФЦ с заявлением о выдаче акта о завершенной перепланировке. Проверяющие согласуют с вами дату и время посещения квартир, и в указанное время на место выйдет приемочная комиссия. В её состав обычно входит один инспектор. Также могут быть представители УК или ТСЖ, а со стороны собственника – представители проектного бюро и строительной бригады.Комиссия проверяет перепланировку на соответствие проекту, и, если ничего не нарушено, председатель подписывает акт о завершении работ. Документ можно будет забрать в МФЦ чуть позднее.
Заказать новый техпаспорт. После объединения квартир изменяется их конфигурация. Все новшества фиксируются в поэтажном плане и экспликации. Для этого нужно вызвать техника БТИ, чтобы он произвёл замеры. Далее на их основе готовится техническая документация.
Внести изменения в ЕГРН. От собственника потребуется технический план объединенной квартиры (на основе техпаспорта). С ним нужно сходить в МФЦ и написать заявление о внесении сведений в кадастровый учёт.
Финальным действием будет объединение лицевых счетов в один. Заявку можно подать в Управляющую компанию, которая обслуживает многоквартирный дом. Через несколько дней лицевой счёт поменяют.

Какие нужны документы

Перечень документов для согласования процедуры объединения 2 квартир в 1 не отличается от стандартного – его нужно готовить в соответствии с п. 2 ст. 26 ЖК РФ.

паспорт РФ;
заявление с просьбой разрешить перепланировку жилья;
проект перепланировки с приложением технического заключения от автора дома;
оригиналы документов на квартиры – по документам у обеих квартир должен быть как минимум один общий собственник. Если у вас только копии документов, то нужно заверить их у нотариуса;
поэтажный план и экспликация на каждую квартиру – входят в состав техпаспорта БТИ;
доверенность – если от имени совладельцев жилого помещения действует их представитель.

Читайте так же:

Как создать ано

Дополнительно могут понадобиться разрешения от газовой службы, органа охраны архитектурного наследия или протокол общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Сроки

Сроки могут отличаться, в зависимости от региона, сложности перепланировки, работы ведомств и архитектурного бюро.

Рассмотрение заявки на согласование объединения двух квартир занимает до 45 дней, не считая времени на пересылку документов из МФЦ в орган архитектуры (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). Изготовление проекта занимает от 4 до 15 дней, а где-то и дольше.

Общее время на согласование – порядка 4-6 месяцев.

Сколько стоит

Расходы также индивидуальны. На стоимость влияют регион проживания, тип дома, дата его постройки, площади квартир, изношенность несущих стен и межэтажных перекрытий.

Средняя цена проекта перепланировки – 10 000 рублей, в Москве и Санкт-Петербурге ценник может доходить до 150 000 рублей за объединение двух квартир в одну. Прибавляйте сюда ТЗ от автора дома, оно тоже платное – в пределах 50 000 рублей.

Остальные расходы связаны с получением бумаг из БТИ, МФЦ и заверкой документов у нотариуса.

Могут ли отказать в объединении квартир в одну

Да. Перепланировка изменяет конфигурацию квартиры. Логично, что государственные органы могут не согласовать заведомо плохой проект. Например, если проём в стене нарушит устойчивость конструкции.

Причины для отказа в согласовании перепланировки:

Некорректно составленный проект ремонтных работ – с нарушением норм СНиП, СанПиНов и местных регламентов.
Ошибки в заявлении на перепланировку.
Предоставление неполного пакета документов, например – может отсутствовать обязательное разрешение от Горгаза или СЭС.
Иные причины.

Отказ выносится жилищной инспекцией или отделом архитектуры и градостроительства. Заявитель получит письменный документ с изложением причины, по которой заявление было отклонено.

Что делать

Вначале нужно проанализировать причину отказа. Возможно, проект соответствует нормам, но вы не предоставили ряд обязательных документов. В таком случае нужно донести их, и получить разрешение на объединение квартир.

Если отказали по причине, с которой вы не согласны, можно обжаловать решение уполномоченного органа в районном суде.

Примеры из судебной практики:

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта

Вкратце, о чем статья:

Закон допускает объединение двух разных квартир в одну.
Если квартиры смежные, в несущей стене можно пробить проём (с усилением). При соединении квартиры по вертикали проём делается в плите перекрытия. Также нужно присоединять лестницу ко второму ярусу. На оба варианта готовятся техзаключение и проект.
Согласовывать перепланировку лучше до начала работ. Иначе могут отказать в узаконивании, и придется идти в суд.
На объединение муниципальной квартиры требуется согласие администрации, а в случае с ипотечным жильем – разрешение от залогодержателя (банка).
После соединения квартир нужно заказать новый техпаспорт, внести изменения в кадастровый учет и переоформить лицевой счёт на оплату коммунальных услуг.

Объединение двух квартир в одну – сложное мероприятие, как с технической, так и с юридической точки зрения. Собственнику нужно учесть массу тонкостей, иначе в согласовании откажут. Чтобы не запутаться и успешно завершить ремонт, лучше заручиться поддержкой юристов. На нашем сайте можно получить бесплатную консультацию практикующих специалистов. Обращайтесь, это бесплатно.

голоса

Рейтинг статьи