Продажа квартиры по доверенности умершего

Продажа квартиры по доверенности умершего

Моя сестра составила на мое имя доверенность с правом продажи принадлежащей ей квартиры. Срок действия доверенности — 3 года. Спустя полгода после оформления доверенности сестра умерла. Могу ли я сейчас продать квартиру, как доверенное лицо?

Ответ: Доверенность прекращает свое действие в связи со смертью лица, которое ее выдало. Поэтому, нельзя продать квартиру по доверенности, если доверитель умер.

Доверенность с правом продажи

Гражданское законодательство разрешает совершать сделки, предметом которых является недвижимое имущество, через доверенных лиц. Полномочия представителя должны подтверждаться доверенностью.

Причины, по которым собственник недвижимости уполномочивает заниматься вопросами продажи другого человека, могут быть разные. Например, состояние здоровья, не позволяющее самостоятельно собирать документы для сделки, проживание в другом регионе или государстве, занятость и прочее.

На этот случай гражданин может составить доверенность, в которой прописать, какие полномочия имеет доверенное лицо при проведении сделки.

Если квартира будет продаваться, то в доверенности указывают право представителя заниматься сбором и подготовкой документов, проводить переговоры с покупателями, заключать и подписывать договор купли-продажи, получать денежные средства, передать ключи.

Важным условием доверенности на продажу квартиры является срок ее действия. Если срок действия не указан, то согласно ст. 186 ГК она действует один год с момента выдачи.

Прекращение доверенности

В статье 188 ГК содержится перечень обстоятельств, при которых доверенность теряет силу. Одной из таких причин является смерть доверителя. Таким образом, доверенность на продажу квартиры будет недействительна, если человек умер. Соответственно и продать квартиру невозможно.

Как продать квартиру умершего

Если собственник жилья умер, возникает логичный вопрос: как продать квартиру, если при жизни была составлена доверенность с правом продажи?

Квартира, принадлежащая покойному, входит в наследственную массу. После смерти человека на квартиру смогут претендовать правопреемники умершего. Для того, чтобы продать ее, необходимо наследникам вступить в права наследования и спустя полгода переоформить жилье на свое имя.

Как только правопреемники получат правоустанавливающие документы у нотариуса, они смогут совершить сделку продажи. Но до тех пор, пока имущество будет не переоформлено, оно остается числиться за умершим гражданином.

Можно ли купить квартиру по доверенности, если собственник умер

Присматривая квартиру для покупки, не многие покупатели знают все юридические тонкости, связанные с оформлением недвижимости в собственность. В частности, покупатель может не догадываться, что владелец жилья умер. Представитель по доверенности может утаить этот факт и продать квартиру, чтобы получить деньги.

Чем это может быть чревато для покупателя? В любой момент могут объявиться наследники на квартиру. В таком случае предстоит судебный спор. Скорее всего, суд отменит сделку, поскольку она совершена с нарушениями закона. Особенно часто подобные ситуации возникают, если сделки происходят без участия нотариуса или государственных органов.

Поэтому, рекомендуется оформлять покупку недвижимости по всем предписаниям закона.

Стоит ли покупать жилье от доверенного лица

Покупка недвижимости – серьезный шаг. Покупатель намерен потратить немалые деньги, а значит, к вопросу оформления квартиры следует подходить очень осторожно. Если предлагается купить квартиру от имени доверенного лица, то нужно детально изучить доверенность, убедиться, что она составлена с требованиями закона, не отменена и не прекращена.

Целесообразно до проведения сделки проконсультироваться с юристом по данному вопросу.

Как проверить действие доверенности

У гражданина, выдавшего доверенность, всегда есть возможность ее отменить. Если при жизни он успел отменить доверенность, то она также теряет юридическую силу. Чтобы проверить, действует ли документ, можно воспользоваться сервисом https://reestr-dover.ru/. На данном портале есть функции проверки доверенностей, но для проверки необходимо знать реквизиты документа (номер, дата удостоверения, должностное лицо, удостоверившее доверенность).

Проводить проверку доверенности не обязательно, однако это позволит обезопасить себя при проведении сделки.

Признание сделки по доверенности недействительной

Сделка, проведенная третьим лицом по доверенности, не имеющей законной силы, оспаривается в судебном порядке. Как показывает практика, инициаторами судебного процесса выступают наследники умершего. Предстоит подать исковое заявление об отмене сделки купли-продажи и признании права собственности за наследниками. Чаще всего такие иски подлежат удовлетворению при наличии соответствующей доказательной базы.

Продажа квартиры по доверенности

Если у владельца квартиры нет достаточно времени, или он проживает в другом регионе либо за границей, но желает продать свое имущество, то для ему этого необязательно лично присутствовать при заключении сделки. Достаточно составить доверенность своему представителю, который будет иметь такие же полномочия.

Как составляется такая доверенность, и как осуществляется продажа квартиры через представителя, рассмотрим в данной статье. Если после этого у вас останутся какие-то вопросы, то вы сможете обсудить их с юристом компании «Правосфера».

Когда договор купли-продажи квартиры по доверенности может быть признан недействительным

Априори подразумевается, что доверенное лицо действует исключительно в интересах доверителя. Однако нередко происходят случаи, когда сделка признается недействительной из-за того, что представитель нарушил интересы представляемого.

• Заключил договор, по которому продажа квартиры была совершена по цене гораздо ниже рыночной.
• Передал владельцу квартиры не всю сумму, либо вовсе не отдал деньги.
• Незадолго до заключения договора умм не знал. В таком случае недвижимость после признания договора никчемным будет передана наследникам. Покупатель сможет вернуть свои деньги через суд, но не факт, что он не понесет финансовых потерь, так как может успеть вложить средства в приобретенное имущество, которые вернуть будет нереально.

Важно! Договоры купли-продажи по доверенности считаются рискованными, поэтому следует избегать таких ситуаций, чтобы сохранить свои деньги и нервы.

Основные правила заключения договора купли-продажи по доверенности

1. Если вы являетесь покупателем, то не поленитесь и сами свяжитесь с продавцом, чтобы убедиться в том, что он жив, не возражает против продажи квартиры, и цена – актуальна, а сам он действительно по объективным причинам не имеет возможности присутствовать на подписании договора.
2. Если вы не можете лично встретиться с продавцом, а при разговоре по телефону не имеете возможности удостовериться, что с вами беседует именно он, то во избежание проблем и материальных потерь откажитесь от предлагаемой сделки.
3. При составлении договора требуйте указания действительной суммы сделки. В противном случае вы рискуете при оспаривании правомочности заключения договора остаться ни с чем.
4. Не соглашайтесь на фиктивную сделку, например, заключения договора дарения вместо купли-продажи.

Документы, необходимые для заключения сделки по доверенности

Договор купли-продажи, заключаемый по доверенности, практически не отличается от стандартного договора. Поэтому и документы, которые необходимо собрать для того чтобы перерегистрировать имущество нужны такие же.

1. Паспорта участников сделки. В данном случае представитель также должен иметь нотариально заверенную доверенность лица, от имени которого он подписывает документ.
2. Правоустанавливающие документы на квартиру.
3. Выписка из домовой книги о том, что все зарегистрированные лица были сняты с учета.
4. Кадастровый и технический паспорта с планом жилплощади и поэтажной схемой домостроения.
5. Договор купли-продажи.
6. Разрешение опекунского совета, если одной из сторон является несовершеннолетний гражданин.
7. Согласие супруга на продажу, если квартира находится в совместном владении.

Помощь юриста при заключении сделки по доверенности

Чтобы не пострадать во время заключения сделки купли-продажи с представителем продавца, имеющим доверенность, заручитесь помощью юриста агентства «Правосфера». Он сможет ознакомиться с представленными документами, проверить их на подлинность, а также собрать все сведения, касающиеся продаваемой недвижимости. При необходимости специалист разыщет продавца, проведет с ним беседу, чтобы убедиться в том, что он реально желает продать имущество и именно по такой цене, которая была заявлена.

После проведения всех необходимых проверок и экспертиз юрист компании «Правосфера» составит грамотный договор, к которому невозможно будет предъявить претензии или оспорить из-за неточности формулировок. Помните, лучше потратить деньги на консультацию с юристом, чем потерять все при заключении фиктивной сделки.

Нюансы купли-продажи жилья по доверенности

Вы нашли квартиру, в которой вас все устраивает, но человек, который продает ее, оказывается не настоящий хозяин, а доверенное лицо. Некоторые специалисты рекомендуют обходить стороной сделки по доверенности во избежание мошенничества. Между тем, если подойти к сделке со всей ответственностью, то может и не стоит отказываться от понравившегося объекта?

«Бытует мнение, что нельзя покупать квартиру, если она продается по доверенности, — говорит риелтор «Центрального агентства недвижимости» г. Караганды Ольга Качкан. — Однако сегодня очень большое количество сделок совершается по доверенности. Это правовой инструмент, который прочно вошел в обиход. В моей практике сделки по доверенности в основном совершались по причине отсутствия продавца в стране. Выписывается генеральная доверенность с пунктом права продажи недвижимости и совершается сделка. Но есть такой нюанс. Некоторые банки не выдают ипотеку, когда недвижимость продается по доверенности либо выдают, но нужны веские обоснования отсутствия продавца, подтверждаемые рядом документов».

Виды доверенности

Адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова поясняет, что такое доверенность с точки зрения закона.

— Доверенностью признается письменное уполномочие одного лица — доверителя — для представительства от его имени, выдаваемое им другому лицу — поверенному. Действия по доверенности считаются совершенными как бы самим доверителем, для поверенного никаких правовых последствий не возникает, он, фактически, лишь инструмент для осуществления прав, которыми обладает доверитель.

Юрист отмечает, что с юридической точки зрения выдача доверенности — один из видов односторонних сделок, так как для ее совершения достаточно волеизъявления представляемого, после чего у представителя возникает определенный в доверенности объем полномочий, но само по себе наличие у представителя полномочий не обязывает его осуществлять представительские функции, и он вправе бездействовать. Поэтому обычно между представителем и представляемым заключается дополнительно договор поручения, где оговариваются условия выполнения поручения. Допускается выдача доверенности от имени нескольких лиц или нескольким лицам, то есть на той и другой стороне может быть множественность лиц. Объем полномочий может быть, как широким, так и весьма ограниченным.

В зависимости от этого доверенности подразделяются на три вида:

• общая;
• специальная;
• разовая.

Общая доверенность

Она выдается для осуществления различной деятельности, в пределах полномочий представителя, то есть предоставляется право осуществлять любые законные действия от имени юридического лица, выдавшего доверенность (например, для управления филиалом юридического лица), или распоряжаться всем имуществом физического лица — доверителя.

Специальная доверенность

Данная доверенность дает полномочия на совершение от имени доверителя в течение определенного времени ряда однородных действий (например, доверенность на представительство в суде, обычно выдаваемая юристу организации).

Разовая доверенность

При данном виде доверенности предоставляется право на совершение от имени доверителя одного конкретного юридического действия, например, на заключение с третьим лицом договора купли-продажи квартиры.

Закон устанавливает простую письменную и нотариальную формы доверенности. Согласно статье 167 ГК РК, должна быть нотариально заверена доверенность на управление имуществом и на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения, если иное не установлено законодательными актами.

Необходимые пункты доверенности

Адвокат Жазира Нурланова обращает внимание на следующие пункты, которые должна содержать доверенность:

1. Дату выдачи, реквизиты сторон, срок действия (максимальный срок три года, если же срок не указан — доверенность действует в течение одного года).
2. Возможность передоверия поверенным своих полномочий третьим лицам (если такое право прямо не записано, доверенность считается выданной без права передоверия).
3. Перечень полномочий, предоставленных поверенному.

— К определению полномочий следует подойти ответственно, — подчеркивает адвокат, — так как в большинстве нотариальных контор применяются стандартные шаблоны документов, разработанные под наиболее распространенные ситуации, поэтому предложенный текст рекомендуется читать внимательно, чтобы убедиться, что он действительно вам подходит, указан адрес продаваемой недвижимости, не упущено ли какое-либо нужное вам полномочие, или, наоборот, доверяете то, чего не собирались (например, вправе указать «без права получения денежных средств»).

Когда доверенность является недействительной

Доверитель может отменить доверенность, передумав участвовать в сделке или узнав о том, что поверенный не соблюдает его интересов, но в принципе доверитель не обязан кому-либо объяснять причин такой отмены. Для того чтобы отменить нотариально оформленную доверенность, необходимо с письменным заявлением обратиться к нотариусу, у которого она была оформлена. Об отмене доверенности доверитель сам обязан известить лицо, которому выдана доверенность, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми выдана доверенность.

Также важно знать, что действие доверенности может прекратиться в следующих случаях:

• вследствие истечения срока доверенности;
• осуществления всех действий, предусмотренных доверенностью;
• отмены доверенности лицом, выдавшим ее, отказа лица, которому выдана доверенность;
• прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность, ликвидации юридического лица, на имя которого выдана доверенность;
• смерти доверителя или доверенного лица, признание их недееспособными или без вести пропавшими.

Если же доверенность прекращается вследствие смерти доверителя или прекращения юридического лица, обязанность по оповещению поверенного и третьих лиц возлагается на наследников или правопреемников юридического лица. По прекращении доверенности поверенный или его правопреемник должен немедленно вернуть доверенность. Однако зачастую недобросовестный поверенный уклоняется от возврата документа, и, более того, пытается совершить или совершает сделку по прекратившей действие доверенности.

Как обезопасить сделку по доверенности

Расторгнуть или оспорить сделку, совершенную представителем по доверенности не всегда возможно.

— В моей практике был судебный спор, где собственник квартиры отрицал свое согласие на заключение договора при наличии нотариально заверенной доверенности, — рассказывает адвокат Жазира Нуланова. — Для этого лицу выдавшему доверенность, в суде необходимо доказать факт злонамеренного соглашения представителя с другой стороной по сделке (п. 10 ст. 159 ГК РК) либо мнимый характер сделки (п. 1 ст. 160 ГК РК). Так в случае, когда представителю в доверенности предоставлены полномочия на заключение сделки на условиях и за цену по своему усмотрению, оспаривание такой сделки, даже заключенной на явно невыгодных условиях, затруднено, поскольку доверитель сам предоставил представителю возможность определить условия сделки и если представитель не передал доверителю деньги, полученные по сделке, то это не является основанием для оспаривания самой сделки. Сегодня большинство сделок совершаются по доверенности, но я рекомендую не покупать недвижимость по доверенности, так как приобретая недвижимость по доверенности всегда нужно помнить о возможном риске при заключении сделки.

Правила сделок с доверенностью

Если все же купить квартиру очень хочется, то юрист предлагает соблюдать следующие правила безопасности покупки недвижимости по доверенности:

Продажа квартиры по доверенности: покупать или нет?

Данная категория сделок не напрасно считается рисковой. Но так ли на самом деле небезопасно заключать такие сделки или, может быть, стоит вообще от них отказаться. Потенциальный покупатель при покупке жилья нашел подходящий вариант. Узнав, что сделка будет с доверенностью, чаще всего испытывает двоякие чувства: «и хочется и колется». Его пугают негативные примеры, которые он прочел в Интернете или его отговаривает знакомый риелтор. Например, когда лицо, выдавшее доверенность договаривается об афере с тем лицом, кому он доверяет провести сделку (чаще всего в этой роли выступают родственники). То есть аферисты убеждают покупателя указать сумму в договоре минимальную (например, 25 тысяч долларов США), по «независимой» оценке (предварительно договорившись об этом за отдельную плату). А далее, после сделки лицо, выдавшее доверенность, подает в суд на того, кому он доверил проведение сделки: «мол, мои интересы нарушены (я получил не всю сумму, на которую рассчитывал), прошу признать сделку недействительной». В результате, суд встает на его сторону, сделка признается недействительной. Покупатель лишается квартиры по решению суда, взамен получив не ту сумму, которую он заплатил (60 тысяч долларов), а меньшую сумму, указанную в договоре (теряет 35 тысяч долларов, при этом на оставшиеся деньги он не может купить для себя более-менее приличное жилье даже в спальном районе города).

Покупателю необходимо четко понимать мотивацию продавца, почему он продает ее по доверенности. Если ответ на этот вопрос он не находит, то от такой сделки действительно стоит отказаться – вероятен вышеописанный исход дела с решением суда в пользу продавца. Если хозяин квартиры – пожилой, старый или/и серьезно больной человек, которому весьма затруднительно присутствовать при заключении договоров, то необходимо прояснить все детали. С ним нужно встретиться лично (разговор по телефону здесь «не проходит»), проверив все документы, убедиться, что он лично является собственником и действительно намерен продавать квартиру. При этом он действует по своей воле, без какого-либо принуждения со стороны. Либо продавец не может присутствовать на сделке по причине необходимости лечения, отдыха (включая пребывание за границей), но он лично подписывает предварительный договор (задатка). В этих случаях, если документы продавца в порядке, покупателю не стоит переживать по поводу законности сделки.

Если при проверке выясняется, что нельзя проверить действие доверенности, так как она оформлялась в другой стране или другом городе, то от такой сделки также стоит воздержаться. Доверенность должна быть оформлена надлежащим образом: срок ее действия не должен истечь до момента сделки, подпись на доверенности должна быть идентична подписи в паспорте продавца жилья. Если доверенность была выдана в этом же самом городе, есть смысл проверить наличие нотариуса, выдавшего ее, проверить, работает ли такой нотариус (может случиться, что нотариус уже прекратил свою деятельность, и доверенность была выдана до срока прекращения деятельности, то данные о выдаче такой доверенности наверняка можно отыскать в соответствующих архивах города).

Чего опасаться если продавец продает квартиру по доверенности

И теперь – самое главное, что необходимо сделать покупателю жилья, если он решил все-таки, несмотря на риски, приобретать жилье по доверенности. В день сделки необходимо ответить на два вопроса:

1. Жив ли доверитель (продавец)? Если он находится в этом же самом городе, с ним необходимо увидеться.
2. Не отменена ли выданная доверенность? Это выясняется у нотариуса, выдавшего ее.

Приведем пример: доверитель – дедушка, который был жив, когда подписывался договор задатка на квартиру. За один или несколько дней до сделки дедушка умирает. Официально доверенность еще не отменена. Вы заключаете сделку, передаете деньги. Юридически в результате смерти доверителя сделка признается недействительной.

Еще один важный совет покупателю при таких сделках. Ни в коем случае не соглашайтесь на то, чтобы при заключении сделки была указана заниженную (оценочную) сумму сделки вместо ее реальной цены. Вас могут убеждать снизить сумму налоговой оплаты, ведь сумма затрат на услуги нотариуса, госпошлина и платеж в пенсионный фонд будут зависеть от суммы сделки, указной в договоре. В этом случае, возможно, продавец захочет возложить на Вас лишнее «бремя излишних платежей» либо, в лучшем случае, согласится на оплату таких услуг в равных долях.

Понести повышенные затраты в данном случае для покупателя – это залог того, что у продавца (доверителя) не будет, прежде всего, материальной заинтересованности признать такую сделку недействительной. Если же лицо, которому собственник доверил от своего имени заключать сделку, отказывается от сделки по причине Вашего отказа указать в договоре его полную цену, то это с большой долей вероятности означает лишь одно: Вы столкнулись с мошенниками, а значит, можете смело отказаться от сделки. Ведь экономия на нотариальных и обязательных платежах может Вам очень дорого обойтись.