О возможности продажи квартиры с долгом за коммунальные услуги

О возможности продажи квартиры с долгом за коммунальные услуги

Статья рассказывает, можно ли продать квартиру с долгом за коммунальные услуги, разъясняет тонкости законодательства.

Можно ли продать жилье с долгами

Заключать можно любые сделки, не противоречащие гражданскому законодательству. В том числе и с долгами по ЖКХ продавать квартиру.

Другой вопрос, что долги никуда не исчезнут. Управляющая компания или ТСЖ вправе требовать возврата задолженности.

2 варианта решения проблемы:

1. Установить в договоре, что задолженность за квартиру погашает покупатель.
2. Покупателю подать иск на продавца и взыскать долг.

Но просто так долг по коммуналке передать нельзя. Требуется заручиться одобрением управляющей компании.

Составляется документ, где указывается, какие обязательства берут на себя стороны, а также даты исполнения этих обязательств. Соглашение удостоверяется нотариально.

Какие нужны документы

Для продажи жилья понадобится собрать документы:

• паспорта участников сделки;
• документы на недвижимость;
• доверенность, удостоверенная нотариально, если продажу осуществляет поверенный;
• кадастровые и технические документы;
• выписка из ЕГРП;
• нотариальное одобрение супруга на продажу;
• справка о прописанных гражданах;
• выписка, сделанная с лицевого счета.

Продать квартиру с долгом по коммунальным платежам можно с предоплатой. Тогда аванс пойдет в счет погашения задолженности.

Альтернативный вариант – это снижение стоимости объекта на сумму долга по коммунальным платежам.

Все нюансы фиксировать следует в договоре. Отдельно указывается согласие на перевод долга.

Когда жилье с долгами продать нельзя

Продать квартиру не получится, если она не приватизирована. При этом не имеет значения, есть коммунальная задолженность или нет. Но можно оформить право собственности на жилплощадь, а затем уже распоряжаться ей по своему усмотрению.

Если имеются уважительные причины, то жилплощадь не отнимут. Вместо этого могут предоставить рассрочку.

Важно! Вопрос, как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, решать не придется, если будет изъято жилье. По судебному решению недвижимость могут отнять у граждан, которые систематически игнорируют оплату коммунальных платежей.

4 случая, когда недвижимость нельзя отнять:

• болезнь одного из членов семьи;
• есть граждане с инвалидностью среди членов семьи;
• должнику задержали зарплату;
• гражданин вынужденно находиться без работы.

Если уважительные причины отсутствуют, то могут лишить жилплощади. На улицу граждан не выселяют. Дают взамен другую квартиру из расчета по 6 кв.м. на каждого члена семьи.

3 ограничения на совершения сделки

1. Приставы наложили арест. Вопрос, можно ли продать официально квартиру с долгом за коммунальные услуги, придется отложить до снятия обеспечительных мер. Пока арест не снят, собственник не может свободно распоряжаться имуществом.
2. Недвижимость находится в залоге у финансового учреждения. Кредитор в этом случае решает, можно продать квартиру с долгами или нет. Если получено одобрение банка, то сделку все-таки можно осуществить.
3. Жилье куплено по материнскому капиталу. Здесь решение будет зависеть от мнения сотрудников опеки, а также руководства кредитной организации.

Если имеются ограничения, не стоит торопиться продавать жилплощадь. В противном случае продажа может быть опротестована.

Последствия неуплаты задолженности

Прежде чем допускать задолженность перед коммунальщиками, необходимо задуматься о последствиях. Штрафные санкции начисляются за каждый день просрочки. Кроме того, собственник может остаться без света и воды. Коммунальные службы могут прекратить подачу ресурсов.

Ну и самое неприятное – это перспектива остаться без жилья. Случается, что платежи излишне начислены. Если имеются возражения, необходимо обращаться в суд. А игнорировать квитанции на оплату опасно.

Почему лучше оплатить задолженность перед продажей

Вопрос, как продать квартиру с большим долгом по квартплате, можно решить. Но будет ли продавцу от этого толк, если приобретатель откажется потом оплачивать квитанции?

После того, как недвижимость уже купили, приобретатель становится ее полноправным владельцем. Нет никаких гарантий, что он решит оплачивать чужие долги.

Более того, покупатель вполне может обратиться в суд для взыскания оплаты с прежнего владельца. Обоснованием иска служат ст. 30 и 153 Жилищного кодекса. Речь в них идет о том, что платить за жилье должен его владелец, а обязанность по оплате квитанций возникает от даты регистрации права владения.

Условие о переводе долгов суд может признать недействительным, если отсутствует на это одобрение кредитора. Управляющая компания или ТСЖ не вправе выставлять счета на нового владельца, поскольку получила информацию о смене собственника.

Также можно по-разному трактовать условия договора. Если покупатель берет на себя обязанность по оплате квитанций, он может соглашаться платить лишь за будущее время. А старые платежки обязан тогда оплатить прежний владелец.

Может возникнуть и еще одна проблема. Кажется, что вопрос, можно ли продать квартиру с долгами, имеющимися по коммунальным платежам, уже решен. Однако УК может не учесть соглашение о переводе задолженности между сторонами и обратиться в суд.

Как избежать проблем при продаже

Необходимо предельно четко формулировать условия соглашения:

1. Указать точную сумму долга по жилищно-коммунальным услугам и даты просрочки.
2. Уточнить, что задолженность добровольно принимает на себя покупатель.
3. Пояснить, что управляющая компания не имеет возражений.
4. Обязательно получить письменное согласие от коммунальщиков на перевод долгов.

Если будут возникать сомнения в корректности формулировок, то сделку можно будет легко оспорить.

Судебная практика

Покупатель оспаривал, что должен платить чужие долги. Прежний владелец не оплатил коммунальные услуги. Договором установлено, что обязанность прекращается с момента передача покупателю ключей от квартиры. Истец утверждал, что такое условие договора не означает, что обязанность по оплате несет новый владелец.

Ставропольский краевой суд разъяснил, кто прав, кто виноват (дело № 33-2007/2015).

1. Обязанность перед управляющей организацией возникает от даты регистрации права владения. Ранее этой даты истец ничего не должен платить.
2. Поэтому управляющая компания обязана сделать перерасчет. Истец за долги прежнего владельца ответственности не несет.

Можно ли продать квартиру с долгом и покупать, решают продавец и покупатель недвижимости. Покупатель может взять на себя обязательство погасить долг. В противном случае новый собственник сможет обратиться в суд и взыскать долг с прежнего владельца.

Можно ли продать квартиру с долгом за ЖКХ?

Многие люди в силу каких-то обстоятельств не имеют возможности продать квартиру без долгов.

К примеру, человек получил недвижимость в наследство и хочет продать его, но оказывается, что прежний хозяин не оплачивал коммунальные услуги.

Естественно, сразу возникает вопрос: «Можно ли продать квартиру с долгом за коммунальные услуги?».

Как проверить задолженность по квартире потенциальному покупателю в 2021 году?

При оформлении сделки купли-продажи продавец должен оповестить покупателя о наличии долгов за коммуналку.

Но бывают ситуации, когда продавец забыл либо намеренно не сообщил о проблемах с жильем. Однако в интересах самого же покупателя сделать все возможное, чтобы выяснить: имеются ли долги по услугам или нет.

Сделать это можно несколькими способами:

В каком случае нельзя продать квартиру с долгами?

Есть несколько ситуаций, при которых сделка купли-продажи квартиры с долгами не может состояться:

Проверять наличие задолженности по квартплате покупатель недвижимости должен до момента заключения договора купли-продажи, а не после его подписания.

Способы продажи квартиры с долгами

Если вы не знаете, как продать квартиру с долгом по квартплате, то следующие советы обязательно помогут осуществить сделку.

Итак, предлагаем следующие варианты реализации квартиры с задолженностью:

Продажа квартиры с долгом за капитальный ремонт

Что делать, если при покупке жилья оказывается, что прежний собственник ни разу не оплачивал услуги по проведенному капитальному ремонту? Можно ли продать квартиру с долгом за капитальный ремонт?

Да, можно. В этом случае считается, что долг числится не за прежним владельцем квартиры, а за самой недвижимостью, поэтому никакого разделения между бывшим и текущим собственником нет.

Поэтому при смене владельца недвижимости новый хозяин квартиры обязан будет погасить задолженность, возникшую в результате невыплаты денег за капитальный ремонт, текущего хозяина. Это правило прописано в ст. 158 Жилищного кодекса РФ.

Способы продажи неприватизированного жилья с задолженностью

Продажа квартиры, которая является собственностью муниципалитета, запрещена по закону, однако некоторые граждане умудряются реализовать свою недвижимость.

Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКХ? Есть только 2 законных вариантов продажи.

Вариант 1. Приватизация жилья

Чтобы продать жилплощадь текущий владелец должен вначале узнать в местной администрации, может ли он приватизировать квартиру.

Бывают случаи, когда приватизация недопустима, например, квартира находится в военном городке, является социальным жильем.

Если приватизировать ее можно, тогда текущий владелец недвижимости должен обратиться в местную администрацию и подать документы на приватизацию квартиры. На месте ему нужно будет заполнить заявление, которое должны подписать все совершеннолетние члены семьи.

Если с документами все в порядке и никаких претензий ни к владельцу квартиры, ни к жилью нет, тогда между собственником квартиры и компетентным сотрудником администрации составляется соглашение о приватизации. И уже после того, как квартира с долгами будет приватизирована, покупатель может приобрести ее.

При этом по согласованию сторон долги оплачивает продавец после внесения покупателем задатка либо же покупатель после того, как станет новым собственником жилья.

В последнем случае важно, чтобы в договоре купли-продажи был обозначен пункт, согласно которому покупатель обязан будет погасить долги по квартплате.

Вариант 2. Обмен квартиры

Такой способ продажи подойдет тем лицам, которые хотят реализовать жилье не самостоятельно, а с помощью надежного агентства по недвижимости.

Специфика сделки заключается в следующем: покупатель квартиры приобретает так называемый буфер – квартиру, которая является собственностью агентства по недвижимости.

Потом обе стороны сделки – продавец и покупатель оформляют сделку на обмен, в результате чего покупатель приобретает неприватизированное жилье, а продавец – буфер, который впоследствии продает назад агентству.

Такой способ покупки неприватизированного жилья вызывает подозрения у многих граждан, поэтому популярностью пользуется мало.

Ответы на вопросы по теме

Обязан ли новый хозяин выплачивать долги по ЖКХ за прежнего владельца?

Если в договоре купли-продажи указан такой пункт, то он должен погасить задолженность. Если новый владелец не знает о наличии задолженности, то управляющая компания не должна требовать от него выплатить долг.

Новый собственник оплачивает коммунальные услуги только с того момента, тогда стал полноправным собственником, то есть, получил выписку из ЕГРН о смене владельца.

Может ли новый владелец квартиры не погашать задолженность?

Если прежний хозяин не оповестил о наличии задолженности по квартире и в договоре купли-продажи ничего не было сказано о передаче долга новому собственнику, тогда новый хозяин не обязан выплачивать накопившиеся долги.

Но кто оплачивает долги за коммунальные услуги при продаже квартиры в таком случае? Эта обязанность целиком и полностью ложится на плечи прежнего хозяина, ведь ответственность лежит не на квартире, а на человеке.

Чтобы бывший собственник рассчитался с долгами, обслуживающая компания должна подать на него иск в суд.

Что делать, если квартира была куплена с долгами, а покупатель не знал об этом?

Некоторые недобросовестные продавцы квартир специально умалчивают факт наличия задолженности по коммунальным платежам для того, чтобы не снижать стоимость недвижимости.

При этом покупатели иногда забывают проверить квартиру на «чистоту», приобретают жилье, а потом выясняется, что бывший хозяин продал квартиру с долгами. Что в этом случае может сделать покупатель?

У него есть 2 варианта, но оба они решаются только через суд:

1. Подать иск в суд с требованием уменьшения покупной цены и возврата части средств, соотносимых со стоимостью долга.
2. Подать иск с требованием аннулирования договора купли-продажи и возврата квартиры прежнему владельцу.

Продать квартиру с долгом по услугам ЖКХ можно, но обязательно нужно уведомить покупателя об этом.

При этом продать такую квартиру можно несколькими путями: прописать в договоре, что долги после продажи жилья будет оплачивать новый собственник, погасить задолженность с задатка, внесенного покупателем, погасить долги непосредственно перед сделкой.

А кто будет погашать – прежний либо новый собственник, государству неважно. Стороны сделки сами должны договориться о том, кто будет это делать.

Продажа доли с долгами по коммуналке.

Планирую заключить сделку по продаже принадлежащей мне 1/4 квартиры владельцу остальных 3/4.

Доля была получена по наследству. Квартира в другом городе, я никогда там не был. За время владения по квартплате накопились долги. Владелец 3/4 подал в суд (и выиграл его) на разделение счётов коммунальных служб пропорционально долям. Таким образом сейчас есть не оплаченные счета (за все время владения) коммунальных служб на 1/4 квартиры на сумму 63 т.р.

+ имеется судебное решение (на исполнении у приставов) на взыскание с меня 27 т.р. в пользу коммунальных служб.

1. Обязан ли я погасить долги перед продажей доли, или могу продать долю с учётом долгов?

2. Если да: я оплачу приставам долг 27 т.р., как быстро об этом узнают коммунальные службы? Как оплатить им оставшиеся 36 и погасить тем самым все долги? Или надо оплатить коммунальщикам все 63 и отнести копию платежки приставам?

Добрый день, Александр! В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ Вы вправе заключать договор-купли-продажи на долю квартиры. На государственную регистрацию такой сделки и перехода права собственности на долю квартиру от Вас к покупателю долги по коммуналке никак не влияют.В Удачи! Если имеются еще вопросы или возникли дополнительные, обращайтесь.
Буду признательна за отзыв и оценку ответа. Надеюсь, он стал для Вас полезен. С уважением, 2014_jurist@inbox.ru

Здравствуйте! Продаже своей доли наличие долга не помешает.

Если хотите его оплатить, то переведите на счет приставов (реквизиты должны быть на сайте ФССП) и отдайте квитанцию управляющей компании

Здравствуйте. Нет, не обязаны. Наличие долгов не является основанием для отказа в госрегистрации перехода права собственности по договору купли-продажи. Но владелец остальных 3/4, зная о долгах, может постараться «сбить» цену, говоря, что есть долг. Не поведитесь, если так будет. Долги сохраняются не за долей, а за её собственником, т.е. вами. Никто из коммунальщиков не имеет права потребовать погашения ваших долгов с покупателя. Если за вами долг 63 тыс, а решение суда только на 27, то пока радуйтесь этому. С вас судебные приставы при их хорошей работе «сдерут» именно эту сумму. Но это при хорошей работе. В результате долгого присутствия на сайте, я сделал вывод, что в России нет ОСП хорошо работающего. Как и наш конкретный не исключение. Так что продавайте и надейтесь, что никто с вас долг не получит. А если и получит, то малыми размерами. Это гораздо выгоднее, чем заплатить сразу 27. А коммунальщики могут взыскать с вас и остальные (63-27) 36 тыс. Такой вам практический совет, основанный на существующих законах.

Оставьте, пожалуйста, отзыв.

Добрый день Александр! Квартиру продавайте, долги сделке не мешают. Если есть исполнительное производство договаривайтесь с приставами о способах и размерах оплаты долга, если исполнительного производства нет то рекомендую вам потихоньку гасить долг возможно даже заключить договор о рассрочке платежа с коммунальщиками. Или еще как вариант договориться с покупателями которые оплатят за вас длги а доля будет продана за меньшую сумму, чем вы хотели. Всего Вам доброго!

Добрый день, Александр. Согласна с отетами коллег, погашать долги перед продажей доли квартиры Вы не обязаны, наличие долгов не влияют на право распоряжения имуществом.

для подтверждения оплаты долгов достаточно представить платежный документ приставам и на оставшуюся сумму в коммунальные службы. В судебном решении как правило, указываются куда необходимо оплачивать. Платежный документ на 27 тыс. руб. предоставляете приставам, така как исполнительное производство у них на эту сумму, оставшуюся сумму в размере 36 тыс.руб. оплачиваете на счет коммунальных служб и платежный документ предоставляете им.

Продажа квартиры с долгами: инструкция

Задолженность за услуги коммунальных служб может возникнуть по ряду причин, включая как уважительные, так и связанные с безответственностью собственника квартиры. В любом случае долг накапливается и требует погашения. Из-за образовавшейся задолженности собственник непременно столкнется с проблемами при необходимости продажи квартиры. Поэтому для того, чтобы избежать возможных последствий, необходимо знать, как продать квартиру с долгами.

Инструкция по продаже квартиры с долгами

Можно ли продать квартиру с долгами: разбираем различные ситуации

Приватизированную

В большинстве случаев продать квартиру с задолженностью по коммунальным услугам возможно, но избежать ответственности за неуплату не удастся.

Согласно российскому законодательству новый собственник жилья несет ответственность за оплату коммунальных платежей:

• с даты оформления и получения свидетельства государственной регистрации права собственности;
• сразу после получения помещения в свое распоряжение.

Однако если передача задолженности по коммунальным платежам была оговорена между сторонами, то такая сделка может быть заключена. Согласие на погашение долга новым владельцем должно быть зафиксировано в письменном виде. Кроме того, потребуется письменное подтверждение управляющей компании, ответственной за предоставление коммунальных услуг.

Все обязательства сторон должны быть заверены у нотариуса с обязательным указанием суммы задолженности на момент купли/продажи квартиры.

Необходимо понимать, что задолженность по квартплате возлагается на человека, а не на объект недвижимости. Поэтому продажа квартиры с задолженностью является возможной, но сопровождается определенными трудностями оформления сделки.

Для оформления продажи квартиры с долгами необходимы следующие документы:

• паспорт или любой другой равноценный документ, удостоверяющий личность;
• нотариально заверенная доверенность (если продажей объекта занимается посредник);
• свидетельство о рождении и разрешение на продажу от имени попечительского совета (если совладельцем квартиры является несовершеннолетний);
• свидетельство о собственности;
• основание получения прав на квартиру (завещание/дарственная/договор купли-продажи или обмена и т. д);
• кадастровый паспорт и план;
• техническая документация;
• выписка из ЕГРП (для подтверждения юридической чистоты сделки);
• нотариально заверенное согласие на сделку от имени всех собственников жилья;
• справка из домой книги;
• выписка из лицевого счета.

При предъявлении претензий к потенциальному покупателю жилья, его последовательность действий будет заключаться в следующем:

• обратиться в управляющую компанию за справкой о наличии долга;
• уведомить управляющую компанию о смене собственника квартиры, написав заявление и приложив копии правоустанавливающих документов;
• сообщить продавцу о предъявляемых требованиях об уплате задолженности.

Конфликты, которые стороны не могут уладить самостоятельно, решаются в судебном порядке.

В некоторых случаях наиболее оптимальным вариантом будет снизить стоимость объекта на сумму задолженности по квартплате.

Однако при любом выходе из сложившейся ситуации все нюансы сделки должны быть зафиксированы на бумаге. Отдельным пунктом необходимо прописать перевод долга продавца на покупателя.

В случаях, когда приобретение квартиры с обременением из-за долга по коммунальным платежам не подразумевает перевод задолженности на нового собственника, обязанность погашать образовавшуюся задолженность возникает с даты регистрации нового права собственности.

Передача задолженности осуществляется исключительно при письменном согласии сторон.

Неприватизированную

Согласно российскому законодательству неприватизированную квартиру независимо от того, числятся долги за жильцами или нет, продать невозможно.

В таком случае квартира является собственностью государства, а значит, и распоряжаться ей проживающие не могут. Только после процедуры приватизации квартиру можно будет выставить на продажу.

Однако порой можно избавиться от квартиры, не находящейся в собственности, можно путем ее приватизации совместно с покупателем или совершив обмен одного жилья на другое.

Муниципальную

Одним из вариантов продажи квартиры с имеющимися задолженностями по квартплате является внесение покупателем залога. Данная сумма впоследствии должна быть отправлена на погашение долга по коммунальным платежам, без чего разрешение на реализацию недвижимости получить будет невозможно.

Могут ли приставы продать квартиру за долги?

Если собственник жилья своевременно не оплачивает коммунальные услуги, то при значительной сумме долга сотрудники ЖКХ могут подать исковое заявление в суд для взыскания задолженности.

Если квартира находится в собственности, то отнять ее могут в счет погашения долгов за коммунальные услуги в следующих случаях:

• квартира не является единственным жильем должника;
• квартира отдана в залог по ипотечному договору;
• вынесено судебное решение о проведении взыскания.

Если квартира передана должнику от государства по договору найма, а долги образовались по объективно неуважительным причинам, то через полгода просрочек квартиру могут отобрать, а семью выселить в принудительном порядке.

Безусловно, на улицу никто никого не выгонит, и жильцам предоставят жилье взамен. Однако площадь квартиры будет подобрана из расчета 6 квадратных метров на одного члена семьи.

Лишить жилья не смогут, если присутствует хотя бы одна из нижеуказанных уважительных причин:

• болезнь члена семьи;
• наличие несовершеннолетних или инвалидов в составе семьи;
• задержка выплаты заработной платы;
• вынужденная безработица должника.

Выселение возможно только в том случае, если должнику неоднократно поступали предупреждения о необходимости срочного погашения долга, но жильцы игнорировали данные сообщения и платежи не вносили.

Если собственник является должником по алиментам

Если должник по алиментам является собственником жилья, и при этом жилье не арестовано судебными приставами, то продать квартиру возможно. При этом долг останется за старым хозяином, а новый владелец не будет иметь к нему никакого отношения.

Однако если арест на жилье уже наложен, то продать квартиру не представляется возможным.

Можно ли продать квартиру с долгом за кап ремонт?

Продать квартиру с имеющимися долгами по коммунальным платежам, квартплате или капремонту можно. Но необходимо понимать, что факт задолженности перед новым покупателем утаить не получится, так как оформление прав собственности происходит на основании пакета документов, куда входит выписка из лицевого счета, отражающая состояние оплаты за ЖКУ.

В таком случае остается только попробовать договориться с покупателем о внесении аванса для дальнейшего погашения задолженности или о передаче долга новому владельцу, предварительно уменьшив стоимость жилья на соизмеримую сумму.

Имея долги в банке

Если жилье является залогом по кредиту, то без согласия банка продать такую квартиру нельзя.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке с материнским капиталом?

В данном случае процедура продажи квартиры мало чем отличается от продажи квартиры, просто взятой в ипотеку. Однако любое жилье, приобретенное с помощью материнского капитала, может быть продано только с разрешения органов опеки. Таким образом, чтобы продать квартиру, взятую в ипотеке под материнский капитал, необходимо получить разрешение не только от органов опеки, но и от кредитора.

Как происходит процесс продажи квартиры с долгами?

Существует несколько способов продажи квартиры по обоюдному согласию сторон. Один из них заключается в составлении промежуточного соглашения о получении аванса. В данном документе должны быть прописаны все условия сделки и цели, на которые пойдет уплаченная покупателем сумма.

В таком случае, если новый владелец даже не предпримет мер для погашения долга по ЖКУ, он не избежит проблем с управляющей компанией. Однако с юридической точки зрения он не будет нести никакой ответственности за накопленный долг.

В этой ситуации задолженность будет числиться за прежним собственником до истечения срока исковой давности. После окончания трехлетнего срока с бывшего хозяина средства в счет уплаты долга не сможет взыскать даже суд.

Из-за задолженности по коммунальным платежам судебные приставы могут наложить на квартиру обременение, которое не позволит продать квартиру до полного погашения долга.

Кто занимается покупкой квартир с долгами?

Как показывает практика, некоторые граждане целенаправленно приобретают квартиры с долгами по коммунальным платежам. Обусловлен этот интерес тем, что такие квартиры сильно падают в цене, благодаря чему потенциальный покупатель может сэкономить существенную сумму денег.

Помимо обычных граждан подобные мероприятия нередко практикуют некоторые агентства недвижимости, приобретая жилье на максимально выгодных для себя условиях, погашая долги, и затем продавая его с существенной большей наценкой.

Подводя итог, хочется отметить, что продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам возможна, но требует знания некоторых юридических тонкостей. Привлечение специалистов в сфере недвижимости и юриспруденции поможет существенно облегчить процедуру и избежать неприятных последствий оформления такой сделки.