Переуступка права собственности на квартиру в новостройке

Переуступка права собственности на квартиру в новостройке

Одним из распространенных в настоящее время вариантов купли-продажи нового жилья является переуступка квартиры в строящемся доме. Его особенность в том, что сделка оформляется еще до того, как объект будет сдан в эксплуатацию.

Грамотное проведение такой операции позволяет продавцу извлечь выгоду за счет сделанных ранее инвестиций, а покупателю — приобрести новое жилье значительно дешевле средних рыночных цен.

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Проведение данной сделки предполагает осуществление купли-продажи объекта недвижимости, которого еще не существует, поскольку сдача дома не состоялась, и его строительство продолжается. Фактически продается и покупается не сама квартира, а лишь право требования ее от застройщика в соответствии с договорами долевого участия и цессии.

В общем случае ситуация складывается примерно по следующему алгоритму. Гражданин заключает с застройщиком договор долевого участия, обязуясь вносить платежи согласно графику и иным договоренностям. В свою очередь, застройщик должен своевременно передать дольщику, оплаченный им объект недвижимости в соответствии с заранее определенными характеристиками — этажность, жилая и общая площадь, высота потолков и пр. Иначе говоря, подписание договора и исполнение его условий дает дольщику право требовать от застройщика передачи квартиры.

Именно это право требования, а не сам объект недвижимости, можно продать стороннему лицу согласно договору переуступки прав собственности, на квартиру в новостройке. Сделка с самим жильем на данном этапе невозможна, поскольку до сдачи дома в эксплуатацию оно юридически не существует. А после того, как объект недвижимости сдан и имеет собственника, передача прав на него может осуществляться как в отношении уже реально существующего актива — купля-продажа, дарение и пр.

Грамотное использование договора цессии позволяет получить свою выгоду как продавцу, так и покупателю. Первый выступает в роли инвестора, заключая с застройщиком договор долевого строительства на самом раннем этапе. Он приобретает права на будущее жилье по самой низкой стоимости, поскольку, чем дальше сроки сдачи объекта — тем он дешевле. По мере строительства дома (возведение основных конструкций, появление перекрытий и новых этажей и т. д.) цена возрастает, поскольку объект принимает осязаемые очертания, соответственно — снижаются риски, и т. д.

На стадии, близкой к завершению строительства, можно осуществить переуступку прав собственности на квартиру в новостройке на максимально выгодных условиях как для продавца (дольщика), так и для покупателя. Первый реализует право требования объекта недвижимости по цене значительно большей, чем приобретал его на стадии котлована. Что касается покупателя, то он может получить это право, то есть стать дольщиком, а в скором будущем — обладателем новой квартиры по цене значительно ниже рыночной. Логика в том, что юридически несуществующий объект не может оцениваться одинаково с аналогичными квартирами в уже сданных домах.

Подобные сделки могут совершаться на разных стадиях долевого строительства. Иногда право требования продается практически сразу после приобретения, но нередко договор цессии подписывается, когда дом уже стоит, квартиры готовы, но по документам объект еще не сдан, то есть остались лишь формальности.

Оформление квартиры по переуступке

Оформление переуступки квартиры регулируется соответствующими законодательными актами. Это Гражданский кодекс РФ, конкретно — статьи 388, 389 и 390, а также Федеральный закон ФЗ-214, регламентирующий вопросы долевого строительства, прав и обязанностей дольщиков и застройщиков, и т. п.

Следует отметить, что есть разные способы переоформления прав на жилье в строящемся доме. Но оптимальным вариантом является совершение данной сделки в рамках действующего договора долевого участия. Это, прежде всего, в интересах покупателя, поскольку в данном случае он максимально защищен от мошенничества, недобросовестности продавца и прочих форс-мажорных обстоятельств.

Только договор долевого участия, заключенный в соответствии с ФЗ-214, подразумевает осуществление обязательной государственной регистрации перехода права требования на объект недвижимости в строящемся доме. В этом его несомненное преимущество по сравнению, например, с договором купли-продажи. В последнем случае государственная регистрация переуступки права не производится, что открывает широкие возможности для мошенничества.

В частности, продавец может продать объект недвижимости сразу нескольким покупателям — но права на него получит лишь тот из них, кто первым заключил соглашение. Но даже для этого покупателя имеется немало рисков, поскольку сама суть договора купли-продажи в данном случае фактически подразумевает лишь обозначение намерений передать квартиру в будущем. Таким образом, с точки зрения защиты имущественных интересов покупателя данный вариант является неудачным.

Процесс переоформления прав собственности требует определенного времени, поскольку складывается из нескольких важных этапов:

• проверка документов продавца;
• сбор бумаг, разрешений и пр. со стороны покупателя;
• проверка добросовестности и финансового состояния застройщика;
• оценка хода строительства;
• регистрация перехода прав на объект недвижимости в государственных органах.

Перед тем как приступить к совершению сделки, проверьте подлинность и действительность договора долевого участия, на основании которого планируется заключение договора цессии. Убедитесь, что объект не является долгостроем, не имеет притязаний со стороны третьих лиц или организаций, а компания-застройщик ведет строительные работы без отставания от графика.

Для переуступки прав на квартиру нужны следующие документы:

• паспорта участников сделки;
• согласие супругов с обеих сторон;
• действующий договор долевого участия;
• выписка из ЕГРП;
• согласие застройщика в письменной форме на совершение сделки;
• справка об отсутствии задолженностей по договору долевого участия.

В зависимости от обстоятельств проведения сделки могут потребоваться и иные документы. В частности, если квартира залоговая — надо иметь согласие банка и т. д.

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

С точки зрения действующего законодательства никаких ограничений по переуступке квартир в ипотеке не существует. Фактически это стандартная процедура, особенность которой лишь в том, что объект недвижимости приобретается не за собственные деньги, а за кредитные средства.

В данном случае необходимо лишь получить письменное согласие на совершение такой сделки со стороны банковского учреждения. Как правило, с этим проблем не возникает. Существующий долг, включая уплату процентов и внесение прочих платежей, если таковые предусмотрены кредитным договором, просто переоформляется на нового покупателя.

Поскольку большинство жилья на первичном рынке приобретается с привлечением заемных средств, данная процедура является довольно распространенной. Но перед принятием на себя кредитных обязательств необходимо внимательно ознакомиться с условиями и прочими обстоятельствами ипотечного договора. В частности, проверьте такие параметры, как сумма кредита, его выплаченная часть, наличие просрочек платежей и прочих нарушений условий договора со стороны продавца, возможность досрочного погашения и пр.

Как купить квартиру по переуступке с материнским капиталом

Действующее законодательство не запрещает осуществлять переуступку квартиры с материнским капиталом. Однако подобные сделки могут иметь массу юридических тонкостей, ограничений и прочих нюансов, которые обусловлены в первую очередь необходимостью защиты прав несовершеннолетних.

Приобретение прав собственности на строящийся объект недвижимости у физического лица возможно, если сумма задолженности перед застройщиком не меньше, чем сумма материнского капитала. Сделка может осуществляться и с участием юридического лица, но в данном случае сроки ее совершения будут более длительными.

Следует учитывать, что органы опеки и Пенсионный фонд России крайне внимательно относятся ко всем сделкам с материнским капиталом, включая вопросы приобретения недвижимости. При наличии малейших подозрений они могут запретить использование сертификата на эти цели.

В частности, Пенсионный фонд часто блокирует сделки по той причине, что средства материнского капитала планируется перечислить за покупку квартиры, которая с юридической точки зрения еще не существует, даже если дом уже построен, но еще не сдан. Однако есть примеры, когда по итогам судебного разбирательства разрешение все же выдавалось.

Налоговый аспект при совершении сделок по переуступке

Налог при продаже квартиры по переуступке обязан заплатить только тот участник сделки, который выступает в качестве продавца. Иначе говоря, это лицо, заключившее с застройщиком договор долевого строительства, в рамках которого будет оформляться переход права требования на объект недвижимости. Что касается застройщика и покупателя, то они в данном случае никаких обязательств перед налоговыми органами не имеют.

Согласно действующему законодательству, бывший дольщик должен уплатить налог в размере 13% от суммы сделки не позже, чем 30 апреля года, следующего за периодом, в котором был заключен договор цессии. Иначе говоря, если вы уступили свои права на объект недвижимости в строящемся доме в июле 2018 года, то до конца апреля 2019 года вам необходимо:

• заполнить декларацию 3-НДФЛ;
• указать в ней сумму, полученную согласно договору цессии, в качестве дополнительного дохода;
• подать ее в налоговый орган по месту жительства;
• уплатить налог.

При возникновении каких-либо вопросов обращайтесь к своему инспектору или в консультационный отдел налогового органа.

Риски покупки квартиры по переуступке

Чтобы минимизировать риски, подобные сделки следует осуществлять исключительно в рамках действующего договора долевого участия. Только в данном случае переуступка прав проходит государственную регистрацию, что является надежной защитой от двойных продаж и прочих мошеннических схем. Все остальные варианты переоформления являются крайне рискованными для покупателя.

Вероятен риск банкротства застройщика. Права дольщиков, а также механизмы их защиты в подобных ситуациях подробно прописаны в ФЗ-214. Однако во избежание лишних разбирательств и прочих проблем следует заранее навести справки о застройщике, его финансовой устойчивости, деловой репутации и т. п.

Ситуация с предложениями о переуступке на рынке Москвы

На московском рынке предложения о переуступке квартиры в новостройках, включая ипотеку, являются распространенными. Часто жилье на ранних стадиях строительства выкупается с целью последующей перепродажи, причем заниматься этим могут как организации, так и частные лица. Схема является отработанной, если сделки заключаются в рамках действующих договоров долевого участия.

На нашем сайте вы можете ознакомиться с рейтингом московских новостроек, узнать о преимуществах и недостатках спальных районов Москвы, получить информацию о застройщиках, получить прочую полезную информацию.

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: нюансы и риски

Часто квартиры раскупают на этапе начала строительства дома. Часть из них потом продают по переуступке. Провести такую сделку можно до сдачи дома. В чём особенность переуступки и как получить ипотеку в таком случае, расскажем далее.

Что такое переуступка

Переуступки также называют цессией. Это передача первичных прав на квартиру в новостройке новому владельцу. Покупатель берёт на себя права и обязанности дольщика, которые имел ранее продавец. Договор переуступки можно заключить, пока дом не сдан.

Уступка прав требований по договору долевого участия допускается с момента госрегистрации договора до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости (статья 11 Закона № 214-ФЗ). После сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нём лишь меняется покупатель.

Уступка прав, как и договор долевого участия, подлежит государственной регистрации.

Если квартира уже сдана застройщиком, и у первого покупателя есть право собственности, оформляется сделка купли-продажи, а не переуступки.

О том, какие бывают типы сделок по переуступке, рассказывает Александр Терентьев, руководитель отдела продаж ГК NordEst: «Наибольшей популярностью на рынке недвижимости пользуются 2 типа предложений продажи квартир по переуступке: квартиры по переуступке от подрядчика и квартиры от инвесторов строительства. Подрядная организация или инвестор получает от застройщика квартиры с дисконтом и продает их по низким ценам. При этом покупатель приобретает квартиру в ипотеку и по государственным программам, как у застройщика. При крупном строительстве генеральные подрядчики привлекают к работе мелкие организации – субподрядчиков, расчёт с которыми зачастую осуществляется квартирами. Застройщик передает квартиру подрядчику по договору долевого участия (ДДУ). В дальнейшем субподрядчик или подрядная организация продают оформленные на них квартиры по договору цессии».

Пошаговая инструкция

Как правило, согласовывать с застройщиком сделку переуступки не нужно. За исключением случаев, когда в договоре между первым покупателем (который выступает продавцом) и застройщиком есть пункт об обратном.

«Застройщик может брать определённую сумму за согласие на продажу по переуступке (50 000-250 000 руб.), либо навяжет свои услуги (продажа только через их посредника), в этом случае переуступка будет бесплатной», – объясняет Кристина Лебедева, эксперт в сфере недвижимости.

Соберите документы и обратитесь в банк, в котором аккредитован объект строительства. Это значит, что кредитное учреждение уже проверило застройщика, и у вас будет меньше бумажной волокиты.

Важный момент: определение суммы, за которую планируете купить квартиру.

«Часто продавец не готов платить налог с прибыли и занижает стоимость квартиры. В этом случае вы должны обратиться в банк и уточнить, готов ли банк на занижение. И вы должны понимать, что банк будет оценивать вашу квартиру по заниженной стоимости», – объясняет Кристина Лебедева.

Если банк одобрил заём, подписывается договор цессии и кредитный договор. После этого документы передаются на регистрацию в Росреестр. Если вы не уведомляли застройщика о сделке цессии, самое время это сделать.

Какие документы принести в банк

Сама процедура получения ипотеки по переуступке почти ничем не отличается, но набор документов будет расширенным. Подготовьте:

• паспорт;
• документ о передаче денег от первого покупателя застройщику (или другое подтверждение того, что деньги первым покупателем полностью уплачены);
• ДДУ между застройщиком и первым покупателем, зарегистрированный в Росреестре;
• действующее разрешение на строительство;
• разрешение от застройщика на переуступку (если требуется);
• согласие от супруга или супруги, если заключаете договор переуступки с дольщиком.

Плюсы, риски и советы экспертов

Плюсы покупки квартиры по переуступке:

• цена ниже, есть акции и скидки;
• уникальные предложения – некоторые типы квартир не представлены застройщиком и их можно приобрести только у инвестора или подрядчика;
• полное юридическое сопровождение сделки.

Но есть и риски:

• «долгострой» или «недострой»;
• банкротство застройщика;
• «серые» схемы продажи;
• уступка несуществующих прав.

«У покупки квартиры в новостройке по уступке права требования есть не только плюсы, но и риски. Например, из плюсов: обычно цена квартиры, купленной через подрядчиков, ниже, чем у застройщика. Из минусов: дом могут не достроить, и вам придётся пройти через банкротство застройщика и арбитражный суд.

Когда покупают квартиру у застройщика, то первый договор – это договор долевого участия. Все последующие договоры продажи этой квартиры – это договоры уступки права требования. Без разницы, какой по счету этот договор. При покупке по уступке права требования важно проверить предыдущие расчёты. Если окажется, что расчёта нет, то это может быть причиной отказа суда в признании квартиры за вами.

Могу дать совет из печальной практики, когда мне пришлось ходить в арбитражный суд с моими клиентами, которые купили квартиру, а строящийся дом стали банкротить. Нужно при покупке брать копии предыдущих договоров и расчётов, заверенные участниками этих договоров. В арбитражном суде, когда будете подтверждать права на квартиру, они понадобятся», – рассказывает Дмитрий Иванов, директор агентства недвижимости ООО «Новая квартира».

Также к рискам можно отнести возможность встретить недобросовестного продавца, который продал право требования, не рассчитавшись с застройщиком. Советуем при подготовке к сделке не экономить на юридической проверке. К примеру, она может показать, что на самом деле первый покупатель взял квартиру в рассрочку. В этом случае новый покупатель (которому переходят все права и обязанности прежнего владельца) будет вынужден продолжать платить застройщику.

Вероятность неблагоприятного исхода сделки можно снизить, если проверить репутацию инвестора перед покупкой жилья.

«Многие покупатели считают приобретение такого жилья риском. Но риски минимальны, потому что переуступка прав ДДУ проходит с официальным сопровождением всей документации. Застройщик передаёт квартиры подрядчику по договору долевого участия в рамках 214-ФЗ. С покупателем подписывается договор уступки права требования на квартиру. После регистрации договора покупатель становится полноправным дольщиком. Такой тип сделки исключает риски серых и двойных продаж одной квартиры разным покупателям. Однако стоит отметить, что частные инвесторы строительства (физические лица), купившие квартиру у застройщика на начальном этапе и продающие дороже перед сдачей, занижают стоимость квартиры в договоре переуступки, чтобы избежать налогов. Крупные инвесторы показывают всю стоимость, что делает сделку максимально прозрачной. Для уверенности в чистоте сделки обращайтесь к инвестору с проверенной репутацией», – рассказывает Александр Терентьев.

Обратите внимание: при покупке квартиры в ипотеку по договору цессии может потребоваться больше сбережений.

Комментирует Дарья Шестакова, эксперт по недвижимости АН «Воронин и Ко»: «Самое главное при покупке квартиры по переуступке в ипотеку – это уметь правильно рассчитать первоначальный взнос. Этот расчёт зависит от суммы, которая будет указана в соглашении о замене лица в договоре переуступки. Почему это важно? Приведем пример. Человек в самом начале строительства купил квартиру за 2 млн руб., а через два года на этапе завершения строительства он решил продать эту квартиру, но уже за 3 млн руб. При этом продавец хочет указать в договоре переуступки сумму 2 млн руб. (это очень распространённая ситуация). Тогда сумма, которая должна быть на руках у покупателя, будет рассчитываться следующим образом. Если по требованию банка минимальный первоначальный взнос должен быть не менее 15%, то 15% берётся от суммы 2 млн руб. и к этой сумме прибавляется разница между реальной ценой квартиры и суммой в договоре. Получаем: 2 млн * 15% + (3 млн – 2 млн) = 1,3 млн – это минимальный размер суммы, которая должна быть у покупателя до сделки (собственные средства). Если бы он покупал квартиру у застройщика за 3 млн руб., то нужно было бы иметь первоначальный взнос в размере 450 тыс. руб. Риск этой схемы: если застройщик не достроит дом или задержит сроки передачи ключей, то все штрафы и пени будут начисляться с 2 млн руб., а не с 3 млн».

Как купить квартиру по переуступке в новостройке в 2021 году

Сфера жилищного строительства развивается сегодня стремительными темпами. При этом кроме непосредственно купли-продажи квартиры, объектом сделки может выступать право на недвижимость в еще только строящемся доме. Квартиры можно купить на самых первых этапах строительства. Продажа квартиры в строящемся доме в этом случае может оформляться договором переуступки. В статье рассмотрим как купить квартиру по переуступке в новостройке.

Что такое переуступка

То лицо, которое заключило с застройщиком договор долевого участия (ДДУ), является обладателем первичных прав на объект недвижимости. Это право может передаваться третьему лицу. Под переуступкой квартиры в новостройке понимают сделку по передаче третьим лицам прав на квартиру. По другому переуступка именуется цессией, а покупатель и продавец – цедентом и цессионарием соответственно. В качестве третьей стороны будет выступать строительная компания, так как договор переуступки подразумевает, что передаются права и обязательства в отношении застройщика. После того, как сделка будет оформлена, все вопросы будут напрямую решаться с ним. Такую сделку можно заключить еще до ввода в эксплуатацию объекта строительства и до подписания акта передачи. Действительным договор цессии будет является то тех пор, пока дом юридически не будет введен в эксплуатацию (Читайте также статью ⇒ Покупка доли в квартире: пошаговая инструкция).

Виды сделок по переуступке прав

Различают два виде сделок по переуступке прав на недвижимый объект:

• Когда переуступка основана на ДДУ в строительстве жилого объекта. Продавать цедент жилье имеет право только после полной оплаты за него. Но также существуют и такие случаи, когда по такому договору передаются обязательства по задолженности. До того, как дом не будет введен в эксплуатацию, такие сделки могут заключаться не один раз;
• Когда составляется предварительный договор купли-продажи. В этом случае остаток долга будет полностью передан покупателю. Сама передача недвижимости при такой сделке не будет зафиксирована. Заключается такой договор с целью заключения в будущем договора переуступки. В том случае, если предварительный договор будет расторгнут, покупателю вернут уплаченные деньги.

Застройщики как правило не приветствуют заключение такого вида договоров. Основная причина этого – исключение возможности перепродаж, так как сами строительные компании продают квартиры но низким ценам.

Как купить квартиру по переуступке в новостройке

Для оформления переуступки прав на квартиру необходимо пройти некоторые этапы и для продавца и для покупателя.

• Первым делом потребуется оповестить о намерении оформить договор переуступки строительную компанию.
• Застройщик должен подтвердить свое согласие, причем за его разрешение придется выплатить определенную сумму. Застройщик также должен выдать справку, подтверждающую отсутствие задолженности;
• Оформляется выписка из ЕГРП;
• При необходимости оформляется согласие супруги/супруга;
• Банк должен также подтвердить отсутствие задолженности.

Для покупателя действия будут следующими:

• Получить согласие супруги/супруга на покупку квартиры;
• Подписать договор переуступки.

Заключить договор можно как в самой строительной компании, либо в юридической фирме. После этого договор подлежит регистрации через МФЦ в Росреестре. Госпошлину за регистрацию оплачивает продавец. После этого, в срок до 10 дней договор регистрируют.

Особенности договора переуступки

На первый взгляд такая форма продажи квартир может показаться простой, однако существуют некоторые моменты на которые стоит обратить внимание. Основной особенностью такого договора является то, что совершить сделку без застройщика не получится. Кроме того, если квартиру продают не только по переуступке, но еще и в ипотеку, то дополнительно придется привлекать и банк. Также строительные компании часто требуют проценты за такие продажи квартир, в том числе это не запрещает законодательство (Читайте также статью ⇒ Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником).

Важно! Недвижимость, которую продают по договору переуступки не должна находиться в ипотеке.

Риски при покупке квартире по переуступке

Такая сделка по переуступке может считаться безопасной, так она проходит регистрацию государственными органами. Но при покупке квартиры по переуступке некоторые риски все таки существуют:

• Важно при заключении договора указать действительную стоимость квартиры, так как в случае каких либо претензий покупателю будет возвращена та сумма, которая указана в договоре. Если же цена квартиры совсем не будет указываться, то сделка будет признана недействительной.
• Еще одним риском является то, что один продавец может неоднократно продать одну квартиру. Поэтому для своей безопасности лучше будет проверить историю таких сделок.
• Госрегистрация договора переуступки не является обязательной, но лучше это сделать, чтобы лишний раз обезопасить себя.
• Бывают такие ситуации, когда после того, как обладатель прав на квартиру узнает о том, что строительная компания признана несостоятельной, он старается продать квартиру по переуступке. В этом случае купивший эту квартиру уже не вправе вернуть себе потраченные средства даже через суд.
• Сделка по переуступке будет признана недействительной, если продавцом не предоставлены следующие документы: выписка из банка, разрешение на продажу от застройщика и банка. Также сделка признается недействительной, если в договоре будет занижена стоимость квартиры.

Важно! Если на момент заключения сделки компания – застройщик уже была признана банкротом, то сделка будет признана как недействительная.

Плюсы и минусы покупки квартиры по переуступке

Рассмотрим основные плюсы покупки и продажи недвижимости по договору цессии. На самых ранних этапах строительства квартира может стоить до 30% дешевле, чем уже в готовом виде. Соответственно, приобретение квартиры по ДДУ является одним из способов вложения денежных средств. Если свои права на квартиру они передают по договору переуступки в случае непредвиденных ситуаций, то это позволяет сохранить вложенные деньги. Обычное расторжение договора ДУ с застройщиком обычно сопровождается штрафами, а договор цессии позволит даже получить дополнительную прибыль.

К минусам можно отнести то, что продавцу для продажи потребуется подготовить огромное количество документов, большую часть из которых нужно будет согласовать и с застройщиком и с банком.

Важно! Правом строительной компании является возможность требовать процент за свое одобрение на такую сделку.

Покупатель также может быть обманут продавцом, например, если его ДДУ с застройщиком был признан недействительным. В этом случае и договор переуступки также признаю недействительным.

Таким образом, для покупателя и продавца сделка по переуступке прав на квартиру может стать хорошим вариантом. Для того, чтобы избежать возможных последствий такой сделки, а также от обмана со стороны покупателя, следует с особой внимательностью к ней отнестись. Лучшим вариантом станет помощь юридических компаний, сопровождающих такие сделки.

Как правильно купить квартиру по переуступке

Один из способов покупки жилья на первичном рынке – по переуступке. К нему прибегают, когда клиент не рискует вкладывать деньги в строительство на этапе котлована, решая подождать, пока жилье возведут, по крайней мере, до половины или наладится строительный процесс.

Finance.ua как портал, который всегда помогает не платить лишнего, рассказывает об особенностях переуступки имущественных прав на квартиру в новостройке и чего следует остерегаться, подписывая договор о переуступке в Украине.

Эксперты портала Flombu.com отмечают, что этот вариант покупки жилья также выбирают, если вы не успели стать инвестором в постройку здания, а хотите сэкономить на приобретении дома с первичного рынка.

На этой стадии возведения многоэтажки за квартиру придется отдать большую сумму, чем в то время, когда строительство жилья еще не было начато или не приобрело размаха. Однако такая процедура приобретения жилья все-таки считается экономной по сравнению с покупкой квартиры в доме, введенном в эксплуатацию.

Переуступка имущественных прав на недвижимость в новостройке – это передача прав на будущую квартиру от первичного инвестора вторичному. То есть человек, который изначально вложил деньги в строительство жилья и подписал договор с застройщиком, уступает свои права на жилье в пользу нового собственника.

В дальнейшем отношения по сооружению жилья строительная фирма формирует с новым вкладчиком на основе уступки прав на квартиру предыдущего инвестора. Для этого между обоими вкладчиками – первичным и новым – подписывается договор переуступки имущественных прав. В этом документе также фигурирует застройщик.

Как правильно купить квартиру по переуступке? Вложение средств в первичный рынок недвижимости содержит немало финансовых рисков: обычно на этой стадии дом не достроен или не введен в эксплуатацию. Соглашаясь на процедуру переуступки права на жилье в новостройке, вы становитесь инвестором в первичную недвижимость, соответственно – рискуете.

Кстати, о недвижимости, жилье и стоимости «квадратов» мы часто пишем в телеграм-канале Finance_ukr. Подписывайтесь, чтобы не пропустить важные новости! 🤫

Для минимизации таких рисков, подписывая договор о переуступке имущественных прав на квартиру, стоит обратить внимание на такие особенности, присущие этой процедуре:

• вы заведомо не знаете, когда точно получите свое жилье и не станет ли объект долгостроем. Поэтому тщательно проверьте репутацию застройщика и разрешительные документы на строительство;

• за процедуру переуступку придется заплатить строительной компании примерно 2-5% от суммы за квартиру. Следует знать об этих финансовых расходах и просчитать, будет ли вам подписание договора о переуступке все еще выгодно;

• внимательно читайте основной договор между застройщиком и вкладчиком: если в документе указан запрет на совершение процедуры уступки прав на жилье, ваша сделка о переуступке может не состояться или же быть признана недействительной;

• переуступка прав на квартиру в новостройке возможна и тогда, если на покупку жилья оформлена рассрочка от застройщика или ипотека. В таком случае стороной договора также должен стать банк. К вам переходят финансовые обязательства перед банковским учреждением или строительной компанией. Поэтому следует изучить историю финансовых выплат первичного инвестора банка или застройщику и сравнить ее с суммой, которую вы платите за квартиру, подписывая соглашение о переуступке;

• выясните, не были ли ранее заключены сделки по уступке прав на это жилье. Если такая процедура с квартирой уже проводилась, установите, почему она происходит снова: что не устраивает предыдущего владельца, возможно, жилье стало проблемным;

• нотариальное заверение договора о переуступке квартиры не является обязательным, но с этим затягивать не стоит, даже если основной договор между инвестором и вкладчиком не был заверен нотариусом.

Купить квартиру по переуступке – популярное решение на первичном рынке недвижимости. Однако, несмотря на то, что это соглашение подписывают преимущественно на завершающих этапах строительства жилья, риски для нового владельца квартиры в новостройке все равно остаются.

Следовательно, подписывать договор о переуступке прав на недвижимость нужно после тщательной проверки новостройки и первоначального инвестора, взвесив финансовую выгоду от заключения сделки и проанализировав основной договор между инвестором и строительной компанией.