Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения. Когда выгодно рассчитаться с долгами побыстрее, а когда этого делать не стоит. Расплатился и свободен

Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения. Когда выгодно рассчитаться с долгами побыстрее, а когда этого делать не стоит. Расплатился и свободен!

Когда ипотечный кредит уже оформлен, часто встает вопрос о его досрочном погашении, благо сегодня в соответствии с законом банки не могут чинить никаких препятствий на этом пути. Как же лучше поступить: побыстрее разобраться с долгами, даже если для этого придется потуже затянуть поясок, или без лишней суеты платить по графику, не нарушая свой образ жизни? А если стремиться к досрочному погашению, то как выгоднее действовать: увеличивать ежемесячные взносы, копить средства, чтобы в один прекрасный день закрыть весь долг или сделать транши ежегодными?

В предыдущих выпусках «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» выяснял, стоит ли брать ипотеку и как выбрать основные параметры кредита — первоначальный взнос и срок. (См. статьи «Ипотечная арифметика: когда кредит необходим, можно ли без него обойтись и сколько денег потратить на первоначальный взнос? Эксперты не советуют ждать кризиса – ненадежное дело» и «Ипотечная арифметика-2: золотые правила заемщика. Вносим больше — платим меньше, дольше срок – меньше ежемесячный платеж. Рассчитывайте жизненные планы».) Увидеть взаимную зависимость параметров ипотечного кредита вы сможете, самостоятельно «прощелкав» несколько примеров на ипотечном калькуляторе, разработанном аналитическим центром «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU».

Досрочное погашение: сама суть
Досрочное погашение кредита означает, что он выплачивается с опережением графика платежей, поэтому долг сокращается быстрее. Такое погашение может быть полным, когда заемщик вносит сумму, равную оставшейся задолженности, и полностью закрывает кредит, либо частичным, когда вносимая сумма меньше, чем имеющийся долг. В этом случае кредит никуда не девается, но задолженность уменьшается: и вместе с этим изменится график платежей — снизится ежемесячный платеж или сократится срок займа.

На практике чаще изменяют ежемесячный взнос: «К примеру, досрочное погашение 20% от суммы кредита сокращает платеж в среднем также на 20%», — утверждает Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка. Но любой вариант в конечном итоге приводит к уменьшению переплаты по кредиту. Собственно в этом и польза досрочного погашения – в экономическом плане. А если отстраниться от цифр, то с уменьшением долга заемщик получает бОльшую уверенность в завтрашнем дне и свободу действий — можно смело менять работу или профессию. Имея серьезный долг, зачастую приходится заниматься тем, что не так уж и нравится, но за что регулярно платят деньги.

Выгодно или нет?
Таким образом, досрочное погашение выглядит привлекательным. Но чтобы погасить долг побыстрее, нужно где-то взять недостающие деньги. Можно, конечно, сократить расходы, на всем начать экономить, но качество жизни будет явно хуже. Поэтому, прежде чем затягивать пояс, лучше оценить свою ситуацию и понять, есть ли возможности для досрочного погашения и какую сумму можно откладывать в этих целях.

Например, если молодая семья, где оба супруга работают и получают неплохую зарплату, планирует детей через 4-6 лет, то им может быть комфортнее сначала экономить с целью досрочного погашения кредита, чтобы в дальнейшем, с рождением наследника, избежать финансовых проблем. А если у заемщика есть дети, то, может, и не нужна ему эта экономия ради сокращения долга?

Но все надо просчитывать. Если платежи по ипотеке дифференцированные, т.е. уменьшаются в соответствии с сокращением задолженности, то досрочное погашение особенно выгодно в первой половине кредита, ведь с течением лет платеж уменьшится и без оного, а бОльшая часть процентов все равно будет выплачена в первые годы. Например, если в июне 2013 г. заемщик возьмет в Газпромбанке (один из немногих банков, который сегодня выдает кредиты с дифференцированными платежами) кредит на покупку однокомнатной квартиры на 3 млн руб. сроком 15 лет по ставке 12,95% с предполагаемой переплатой 2,9 млн руб., а в июне 2014 г. решит сделать частичное досрочное погашение в размере 1 млн руб., то подсчеты, произведенные на калькуляторе досрочного погашения, показывают, что порядок платежа сократится с 44,5 тыс. руб. до 28,5 тыс. руб. А экономия по выплатам за счет досрочного погашения составит 2,68 млн руб., т.е. заемщик переплатит банку около 250 тыс. руб. Если этот же миллион рублей будет внесен через 7 лет, в июне 2020 г., то очередной платеж сократится с 32,7 тыс. руб. до 12,3 тыс. руб. и экономия по выплатам составит 1,96 млн руб., т.е. заемщик переплатит примерно 970 тыс. руб. А через 10 лет, в 2023 г., миллиона хватит уже на полное досрочное погашение, но сэкономить на выплатах получится лишь 1,6 млн руб., а переплата составит 1,33 млн руб.

При аннуитетных же платежах, которые без досрочного погашения остаются неизменными на протяжении всего срока кредита, опережение графика, как утверждает Сергей Топорников, руководитель отдела продаж ООО «Первое Ипотечное Агентство», одинаково выгодно практически в любой период. Если наш заемщик обратится, например, в Сбербанк и возьмет аналогичный кредит с аннуитетными платежами, причем при этом ставка составит 12,25%, а предполагаемая переплата 3,6 млн руб., а через год решит сделать досрочное погашение в размере 1 млн руб., то его платеж с 36 тыс. руб. сократится до 23,7 тыс. руб., а экономия по выплатам составит чуть больше 2 млн руб., т.е. в результате он переплатит примерно 1,57 млн руб. Досрочное погашение через 7 лет снизит ежемесячный платеж до 19,8 тыс. рублей, а переплату сократит на 1,56 млн руб. (т.е. заемщик заплатит банку лишние 2 млн руб.).

По прошествии же 10 лет миллиона для полного погашения долга еще не хватит, и внесение в банк этой суммы позволит лишь значительно сократить платеж — до 13,8 тыс. руб., но не переплату, которая уменьшится на 1,34 млн руб. и в итоге составит 2,24 млн руб. И хотя в начале периода кредитования частичное досрочное погашение позволит сэкономить побольше, в последующие годы оно приносит соизмеримую выгоду.

А вообще, как показывают приведенные примеры, в том случае, когда заемщик изначально рассчитывает на досрочное погашение, ему лучше выбрать ипотечную программу с дифференцированными платежами. Но в любом случае выплачивать долг с опережением графика выгодно.

Выгоды в досрочном погашении, как отмечает Роман Слободян (Нордеа Банк), нет только в том случае, когда деньги, которые заемщик хотел использовать в ипотечных целях, в текущий момент времени могут принести гораздо больший доход при инвестировании в бизнес, в недвижимость или в те же депозиты. Чтобы понять, насколько инвестиция выгоднее, нужно, прежде всего, сравнивать ее предполагаемую доходность со ставкой по ипотечному кредиту. Если разница существенна, то инвестиция, скорее всего, будет выгоднее, особенно при аннуитетных платежах. Например, если кредит был получен под 10% (такие проценты предлагал, например, Сбербанк 2-3 года назад), а бизнес обещает 15-20%, выгоднее инвестировать деньги.

Хотя все равно нужно обязательно произвести соответствующие расчеты, учитывающие все параметры кредита. Особенно они необходимы, если разница в процентах всего 1-3%.

К примеру, сейчас сложилась такая ситуация, что ставки по депозитам доходят до 12% годовых, а процент по ипотеке, оформленной 2-3 года назад, может быть 10-11%. На первый взгляд кажется, что выгоднее выплачивать кредит по графику, а имеющиеся накопления положить на депозит. Но расчеты говорят другое. Скажем, заемщик взял ипотечный кредит в Сбербанке на 3 млн руб. под 10,9% годовых на 15 лет. За два года он накопил 500 тыс. руб., которые можно положить на депозит под 12% (эффективная ставка, т.е. с учетом капитализации, будет 12,68%). Использовав эти деньги для снижения задолженности по кредиту, он сократит свой ежемесячный платеж с 32,2 тыс. руб. до 26,5 тыс. руб., т.е. примерно на 5,7 тыс., а его задолженность перед Сбербанком с 2,8 млн руб. уменьшится до 2,3 млн руб., что снизит ежегодный страховой взнос примерно на 4750 руб. (для расчета взят средний тариф для мужчины в возрасте до 40 лет – 0,95%). Если ежемесячно откладывать высвободившиеся из ипотеки 5,7 тыс. руб. на депозит под 12% годовых и туда же отправить разницу по страховым платежам (4750 руб.), то через год заемщик сможет накопить около 78 тыс. руб. При этом без досрочного погашения сумма выплаченных процентов по кредиту за год составит около 42 тыс. руб., а с досрочным погашением – 34,6 тыс. руб. В первом случае налоговый вычет будет 5,5 тыс. руб., а во втором – 4,5 тыс., т.е. заемщик получит от государства всего лишь на тысячу меньше. Таким образом, эффект от досрочного погашения на ближайший год составит около 77 тыс. руб. Разместив же накопленные 500 тыс. руб. на депозит, можно получить 63,4 тыс. руб.

Аналогичный результат получается и в том случае, когда процент меньше, поскольку низкий процент можно было получить только при небольшом сроке кредитования (до 5-10 лет). Если заемщик взял ипотечный кредит в Сбербанке на 3 млн руб. под 10% годовых на 10 лет, то, использовав 500 тыс. руб. для снижения задолженности по кредиту, он сократит свой ежемесячный платеж с 39,6 тыс. руб. до 32,05 тыс. руб., т.е. примерно на 7,5 тыс. Страховой взнос также снизится на 4750 руб. И если разместить эту сумму на депозит под 12% годовых и ежемесячно прибавлять к ней высвободившиеся из ипотеки 7,5 тыс. руб., то через год заемщик получит около 100 тыс. руб. Разница в суммах налогового вычета при досрочном погашении и без оного составит 1200 руб. То есть эффект от досрочного погашения будет уже 98,8 тыс. руб. А 500 тыс. руб. на депозите принесут лишь 63,4 тыс. руб.

Депозит может стать выгодным в тех случаях, когда срок кредитования большой – 30 и более лет, так как в этом случае ежемесячный платеж уменьшается не столь значительно, причем, чем меньше соотношение суммы досрочного погашения и суммы займа, тем выгода может быть больше. Например, если в рассмотренном примере кредит будет на 30 лет под 10,9%, то ежемесячный платеж сократится примерно на 4,4 тыс. руб. Это вместе с учетом снижения платежа по страховке на 4750 руб. и разницы в налоговых вычетах позволит через год получить примерно 60,5 тыс. руб. А 500 тыс. руб., размещенные на депозите, по-прежнему принесут 63,5 тыс. руб.

Порядок погашения
Когда заемщик решается на досрочное погашение кредита, ему важно определиться, как лучше уменьшать долг. Можно каждый месяц вносить в банк немного больше, чем указано в графике платежей либо накопить сумму, достаточную для полного досрочного погашения, и внести уже ее. А можно делать частичные досрочные погашения, скажем, раз в квартал или в год, или вообще без определенной периодичности.

«Вообще, ежемесячные транши выгоднее, чем периодичные взносы одной большой суммой», — утверждает Роман Слободян (Нордеа Банк). А несколько частичных досрочных погашений выгоднее, чем одно полное, если только заемщик не может сразу же закрыть кредит. «Ведь чем раньше проходит досрочное погашение, тем скорее сократится ежемесячный платеж и тем меньше будет начислено процентов», — объясняет Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). Но не всегда у заемщика есть возможность увеличивать ежемесячные взносы по кредиту на сравнительно небольшую сумму. Обычно это разрешается в программах с дифференцированными платежами, а при аннуитетных платежах в условиях кредитного договора часто бывают различные ограничения. «Например, многие банки принимают частичное досрочное погашение только в день (или период) списания ежемесячного платежа. И требуют соответствующее заявление, которое порой необходимо подавать за 1-2 недели до списания средств», — говорит Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). «К тому же нередко кредитный договор содержит требования по минимальным суммам досрочного погашения», — добавляет Юлия Ачкасова, региональный директор банка DeltaCredit в Челябинске. Ну а если заемщик вдруг передумает, то может нарваться на штраф. Поэтому вопрос периодичности частичных досрочных погашений фактически сводится к вопросу удобства: хочется ли каждый месяц писать заявление, ездить лишний раз в банк — получать новый график платежей, волноваться за непредвиденные расходы, которые сделают досрочное погашение невозможным и т.п. «Зачастую заемщику удобнее подкопить побольше денег и направлять их кредитору, к примеру, раз в квартал или раз в полгода – год», — отмечает Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). Тем более что деньги можно копить на депозите, немного их преумножая.

Как правильно досрочно погасить ипотеку

Сегодня кредит на жильё — доступный способ улучшить свои жилищные условия. Поэтому, ипотечное кредитование так популярно среди населения России. Как при любом другом виде кредитования, это требует строгого выполнения обязательств — уплата процентов за пользование денежными средствами, своевременное внесение ежемесячного платежа и так далее. Часто приходится оставлять что-то в залог, чтобы получить деньги.

Все эти условия ложатся тяжким грузом на плечи заёмщика, ведь возвращать деньги приходится 15-20 лет. Сегодня поговорим о том, можно ли выгодно полностью погасить ипотеку досрочно уплаты дополнительных процентов, как лучше сделать это быстро и правильно, чтобы не ошибиться и не остаться без жилья.

• Можно ли погасить ипотеку раньше срока
• Можно ли заранее погасить ипотеку: еще один способ узнать правду
• Как можно полностью погасить ипотеку
• Как погасить ипотеку быстрее и выгоднее
• Как быстро погасить ипотеку: схема
• Как правильно досрочно погасить ипотеку
• Подведем итоги

Можно ли погасить ипотеку раньше срока

Закрыть кредит на квартиру можно полностью и досрочно. Еще несколько лет назад за досрочное погашение банк взимал штрафы и пенни. Но сегодня выплатить кредит раньше можно без каких-либо препятствий. Но досрочное погашение заемщиком кредита банку не выгодно, он теряет проценты.

В связи с этим в кредитном договоре можно встретить ряд ограничивающих моментов.

• Сумма минимальной выплаты. Это минимальное количество денег, которую должен внести заемщик для досрочного погашения. В разных банках эти суммы разные, но в среднем они варьируются от 30000 рублей до 900000 рублей.

• Мораторий. Это срок, до истечения которого клиент не имеет права погашать кредит досрочно. Некоторые банки дают такую возможность, но при этом начисляют штраф. Срок моратория варьируется от 6 месяцев до 5 лет.

Однако не везде предлагают такие условия, многие финансовые учреждения не устанавливают ограничений.

Можно ли заранее погасить ипотеку: еще один способ узнать правду

Узнать о том, как быстро рассчитаться с долгами, можно, заглянув договор. В нём должны быть оговорены все условия.

Стоит обратить внимание на следующие моменты:

Вид ипотечного кредита. Он бывает с аннуитетными или дифференцированными платежами.

• Аннуитетный — займ вместе с процентами разбивается на равные части и в течение всего периода выплат, вносится одинаковая сумма. Это вид платежей более удобен для ведения семейного бюджета, так как ежемесячно выплачиваемая сумма будет одинаковой. И он является более выгодным для банка, так как в первую очередь погашаются проценты, а потом уже основной долг, а это дополнительная прибыль.

• Дифференцированный — размер платежа с течением времени постепенно снижается. Недостаток этого вида кредита — большие платежи в начале пользования займом.

Есть ли ограничения на выплаты в договоре — минимальная вносимая сумма, срок кредита, штрафы и пенни за его преждевременное погашение.

Размер суммы, с которой разрешается досрочно погашать.

После изучения этой информации, необходимо связаться с представителями банка и сообщить им о намерении досрочного погашения. Для этого можно прийти в любое отделение и написать письменное заявление или позвонить на горячую линию.

Интересно, что досрочным погашением считается сумма, превышающая ежемесячный платёж хотя бы на 1 рубль.

Как можно полностью погасить ипотеку

Во время процедуры закрытия ипотечного кредита, заемщик должен быть особенно внимательным.

Значение имеют не только внесенные тысячи и рубли, но и копейки. Чтобы внести средства в полном размере нужно написать заявление. После внесения всей суммы, банк-кредитор обязан выдать клиенту справку, в которой указано, что займ погашен, а претензий у банка нет.

Эту справку необходимо хранить, в случае ошибки работников банка в пересчете кредита она пригодится.

Даже если от долга остались не выплаченными несколько копеек, они быстро могут превратиться в солидную сумму. Кроме того, в случаях, когда займ был выплачен по сроку, но не полностью, взимается штраф.

Справка от банка понадобится и для снятия обременения.

Помимо справки банк выдает несколько дополнительных документов, с которыми клиент и представитель банка должны пойти к регистратору. Когда все дела с документами будут улажены, заемщик становится полноправным владельцем жилья и сможет ей распоряжаться на правах собственника.

Как погасить ипотеку быстрее и выгоднее

Способов как выгодно погасить ипотеку несколько. И выбор будет зависеть от условий кредитования.

• Использование материнского капитала.

Материнский капитал получает мать после рождения второго и последующих детей. В 2016 году размер материнского капитала составляет около 500000 рублей. Одно из направлений, куда можно потратить эти деньги — погашение кредита на квартиру. Если сумма меньше или равна размеру материнского капитала, то заемщику можно полностью погасить ипотеку. Для этого в отделение банка предоставляется сертификат, после чего сделают перерасчет суммы.

• Рефинансирование.

Эта услуга позволяет снизить размер платежей или сократить срок выплат. Второй вариант является более предпочтительным, так как благодаря ему снижается общая переплата. Не многие знают, как можно быстро погасить ипотеку при помощи рефинансирования. Для этого необходимо найти банк, предлагающий ставку ниже. Заключая договор рефинансирования получается следующее. Банк выкупает ваш долг, а взамен выдает вам займ у себя. Пользоваться услугой рефинансирования, целесообразно, если разница в процентах существенна. В любом случае, необходимо тщательно просчитать сумму, которую можно сэкономить. У этого способа есть один недостаток — при рефинансировании заемщик не сможет оформить и получить налоговый вычет.

• Использование налогового вычета.

Его может получить 1 раз каждый гражданин нашей страны. Для получения вычета у гражданина должны быть уплачены налоги и он должен иметь официальный доход. Размер вычета — 13%. При возврате вычета на покупку квартиры стоит помнить, что сумма, с которой возвращают 13% не более 2 млн рублей. Например, если квартира стоит 4 млн, то вычет будут рассчитывать только с 2 млн рублей. Это составляет 260 000 рублей.

Как быстро погасить ипотеку: схема

Чтобы понять, как лучше погасить ипотеку досрочно, нужно прочитать в договоре о типе платежа. После этого в зависимости от того, аннуитетный или дифференцированный у вас платеж, воспользоваться следующими схемами погашения.

• Схема с аннуитетными платежами. Погашать аннуитетные платежи досрочно выгодно. Хорошая экономия получается, если сделать это в начале, когда в размере ежемесячного платежа большую часть занимают проценты. Выплачивать займ раньше срока это выгодный вариант для любого типа займа. В конечном итоге переплата уменьшится. По умолчанию при внесении дополнительных денег будет сокращаться срок кредитования, а не платеж. Для уменьшения платежа нужно будет писать заявление.

Досрочное погашение открывает два варианта: при первом, можно уменьшить размер ежемесячных платежей, при втором — срок выплат. Уменьшение срока является более выгодным решением, так как в этом случае уплаченных процентов будет меньше и итоговая сумма тоже уменьшится. При внесении 100000 рублей дополнительно срок возвращения долга снизится на 2 года.

Уменьшение размера платежей. Этот вариант менее выгоден, так как в целом размер кредита останется прежним. Уменьшение платежа подойдет для тех, кто столкнулся со снижением своего дохода.

• Схема с дифференцированными платежами. Дифференцированные платежи сейчас встречаются довольно редко, выплатить досрочно при этом виде платежей выгоднее, чем при аннуитетных. На начальном этапе выплат сумма платежей максимальная и всегда различается. И в отличие от аннуитетных платежей, большая часть внесенных денег — основной долг. Процентная доля всегда разная, так как начисляют их на остаток долга. Поэтому выгоднее быстрее произвести выплату долга выгодней.

Перед тем как оформлять ипотечный займ, следует оценить свои возможности. Если в будущем может появиться такая возможность, то лучше брать кредит с дифференцированными выплатами.

Как правильно досрочно погасить ипотеку

Если вы уже приняли разрешение в пользу закрытия кредита и выбрали способ, то, самое время узнать, как можно погасить ипотеку досрочно.

Для этого необходимо сделать следующее.

• Уведомить банк о намерении погасить долг полностью или частично. Следует указать дату погашения и размер.

Обратите внимание, что уведомлять необходимо за месяц до осуществления платежа. Заемщик пишет заявление с указанием суммы и датой взноса.

• Банк принимает заявление, регистрирует его и после этого в указанный срок заемщик должен внести сумму, прописанную в заявлении.

• При этом с представителями учреждения при частичном погашении оговариваются условия — сокращение срока выплат или платежа.

Многие заемщики не знают ни своих прав, ни механизма досрочного погашения ипотечного кредита. Часто люди просто отправляют на счёт больше денег, но выгоды от этого никакой нет. Поэтому рекомендуется подкопить средства и после этого уже обращаться в банк для пересмотра графика платежей или их суммы.

Также, если появилась возможность вносить больший платеж, то лучше уведомить банк отметить новую сумму как постоянную.

Подведем итоги

Можно ли погасить ипотеку раньше срока? Да, это можно сделать частично или полностью несколькими способами — материнским капиталом, через рефинансирование и налоговым вычетом.

При внесении средств можно выбрать два варианта — сокращение срока выплаты и уменьшение размера платежа. Наиболее выгодный вариант — первый, так как при нём долг существенно сокращается. Помните об этом, и у вас точно не возникнет проблем в последующем.

Погашать ли ипотеку досрочно или инвестировать часть 2

Прошло больше года с момента написания первой части статьи. За это время ипотечные ставки упали, рубль обесценился по отношению к доллару США, цены на недвижимость и котировки акций выросли. Правильным ли было решение не погашать ипотеку досрочно, а деньги инвестировать в акции — рассмотрим далее.

За 1 год и 2 мес. произошли следующие изменения.

1. Снижение ипотечной ставки

За истекший период ипотечные ставки снизились на 2,1%, и теперь, рефинансировав ипотечный кредит по более низкой ставке, вы бы платили ежемесячно существенно меньше. А если бы вы отложили покупку, то вынуждены были бы сейчас приобрести квартиру в ипотеку по гораздо большей цене (+12,4%). И в итоге, даже при снизившейся ипотечной ставке платеж сейчас был бы больше.

Пример. Цена квартиры в октябре 19 года — 12 млн. руб. Сумма ипотечного кредита — 10 млн. руб.

После рефинансирования по ставке 8% (ср. ставка рефинансирования), годовая сумма процентов составит 10 000 000 * 0,08 = 800 000 руб.

Цена квартиры выросла на 12,4% и сейчас ее стоимость составит 12 000 000 * 1,124 = 13 488 000 руб. Годовая сумма процентов по ипотеке: 13 488 000 * 0,073 = 984 624 руб.

Даже если взять ставку по ипотеке с гос. поддержкой (6,4% на новостройки), все равно сумма процентов будет больше (863 тыс. руб.). Но тогда нужно учитывать, что на многие новостройки цены выросли уже больше, чем 12,4% (например, на 30% от котлована за год), то есть ипотечный платеж будет в реальности еще больше.

2. Обесценение тела долга и ежемесячного платежа

Очевидно, что инфляция на широкий круг потребительских товаров, включая импортные, зависит от курса доллара США, и не равна официальной по методу Росстата. Но чтобы излишне не завышать цифры, я сделал ее оценку по своему методу: из роста курса доллара я вычел инфляцию рубля и доллара, и получил 12%. Примерно на эту сумму и произошло обесценение тела долга и ежемесячного платежа. При этом, можно предположить, что в ближайшие год-два ваш доход подрастет, хотя бы на официальный процент инфляции. И ипотечный платеж станет легче для семейного бюджета.

3. Выигрыш на плече

Если вы купили квартиру в кредит, то вы взяли у банка «плечо», вероятно, в надежде, что цена квартиры подрастет со временем, и покупка ее сейчас будет выгоднее, чем потом, даже с учетом процентов. Иначе, покупать квартиру, цена которой будет стагнировать или падать со временем, в ипотеку не имеет никакого смысла.

Поскольку недвижимость выросла, то за вычетом уплаченных процентов, вы заработали 3%. Кому-то покажется это мало, но если умножим на стоимость квартиры (12 000 000 * 0,03 = 360 000 руб.), то эта цифра сравнима со средним заработком человека за несколько месяцев.

4. Инвестирование вместо досрочного погашения

Если вместо досрочного погашения ипотеки свободные деньги вы бы инвестировали в российские акции, то за указанный период заработали бы 12,2% (за вычетом процентов по ипотеке). Аналогичный процент можно и применить к телу кредита, если бы у вас была полная сумма на покупку квартиры, но вы ее инвестировали, а квартиру приобрели в кредит.

Выводы:

1. За период с октября 2019 по ноябрь 2020 приобретение недвижимости (квартиры) в ипотеку оказалось выгодным в связи с появившейся возможностью рефинансировать кредит по более низкой процентной ставке, обесценением тела долга и ежемесячного платежа, выигрыша на плече в связи с ростом стоимости недвижимости и получением дополнительного дохода от инвестирования досрочных платежей в российские акции.
2. Выигрыш от разных факторов составил около 12%.
3. Выгодно ли сейчас покупать недвижимость (квартиру) в ипотеку: если она нужна вам для жизни, то первичку с господдержкой по ставке 6,5% — да. Сомневаюсь, что на фоне общей инфляции квартиры подешевеют. Но вот потенциал дальнейшего снижения ставки и роста их цен — невысокий, то есть для инвестиций я бы их не рассматривал.
4. Выгодно ли сейчас инвестировать свободные деньги вместо досрочного погашения ипотеки — да, по-прежнему российский рынок акций существенно недооценен. Вот когда он будет иметь хотя бы по P/E 15-20 вместо теперешних P/E 6-8, тогда можно задуматься.

Данная статья НЕ является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Стоит ли досрочно гасить ипотеку и использовать досрочное погашение

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно, или не прыгать выше головы, а платить по графику? Это дилемма для большинства ипотечных заемщиков. Давайте разберемся, выигрывает ли что-то заемщик при досрочном погашении, и как вообще происходит этот процесс.

Ипотечные платежи

Структура кредитного платежа включает в себя основной долг и проценты. Существует несколько вариантов выплат:

1. Дифференцированный. Суть его в постепенном снижении платежа. Начисления по основному долгу в структуре платежа фиксированные, а вот основная масса процентов погашается в начале. Данный вид платежа наименее популярен, поскольку не у каждого заемщика имеется возможность платить такие большие изначальные взносы.
2. Аннуитетный. Фиксированный платеж на весь срок кредита, что более привлекательно для клиентов. Но в первое время банк списывает практически всю сумму месячного платежа в счет уплаты процентов, и только со временем одновременно с процентами погашается и основной долг.

Отметим, что именно аннуитетные платежи наиболее распространены в ипотечном кредитовании.

Понятие досрочного гашения

Из буквального толкования следует, что досрочное гашение – это возврат займа раньше установленного срока. Причем можно не только вернуть весь долг сразу, но и разово вносить суммы сверх ежемесячных платежей, осуществляя частичное досрочное погашение.

Что гласит Закон

Гражданский кодекс РФ (ст. 810) разрешает гражданам беспрепятственно возвращать кредиты досрочно, но при этом должны быть соблюдены следующие условия:

1. Кредит не связан с предпринимательской деятельностью (потребительский кредит, ипотечный жилищный кредит).
2. Обязательное письменное уведомление банка за месяц до предполагаемого досрочного погашения. Кредитным договором могут быть установлены сокращенные сроки такого уведомления (например, можно сразу написать заявление и внести сумму).

Но такая ситуация была не всегда. До 2011 года возможность досрочного погашения кредита оставалась на усмотрение банка. Если какие-то банки и предоставляли заемщику право выплатить кредит раньше срока, то это облагалось дополнительными комиссиями.

Процедура досрочного погашения

Для того, чтобы осуществить досрочное погашение, необходимо соблюсти определенную процедуру. Так, например, при аннуитетных платежах по ипотеке Сбербанк выдвигает следующие условия:

1. Наличие заявления на досрочное погашение (без предварительного уведомления). В нем необходимо указать дату и размер платежа, а также счет отправителя, откуда производится перечисление.
2. Банк не ограничивает минимальную сумму досрочного платежа (но только при оплате в отделении банка).
3. Комиссии и штрафы за досрочное погашение не предусмотрены.

Последствия досрочного погашения

При внесении досрочных платежей возможно несколько вариантов развития событий:

1. Если внесена вся оставшаяся сумма задолженности, проценты за фактический срок использования денежных средств, а также штрафные санкции (если таковые начислялись), кредит закрывается.
2. В случае частичного досрочного погашения у заемщика есть право выбора:
   • Уменьшается сумма платежей. Поскольку размер процентов зависит от основного долга, то при уменьшении (частичном погашении), соответственно, пересчитываются проценты. За счет этого сумма платежей становится меньше. Это наиболее распространенный вариант.
   • Уменьшается срок кредитования, но платеж остается прежним. Не все банки предлагают уменьшение срока кредита, ведь тогда теряется их прибыль в виде ежемесячных процентных платежей. Но некоторые банки, все же предоставляют клиенту такое право. Например, в ВТБ или Сбербанке возможно досрочно погасить часть долга с уменьшением срока, но для этого необходимо оформить заявление в самом банке.

Поскольку график платежей изменяется в части размера выплат либо срока, в банке вам должны переоформить этот документ.

Как правильно рассчитать досрочное погашение

В случае, если заемщик имеет возможность и желание досрочно закрыть всю ипотеку, ему необходимо узнать точную сумму, подлежащую выплате: остаток займа, размер процентов на предполагаемую дату платежа, а также информацию о начисленных штрафных санкциях (например, за просрочку платежей). Такую информацию лучше запросить в самом банке, а не пытаться подсчитать самостоятельно.

Итак, предварительно рассчитать, насколько снизится переплата по процентам и срок кредитования в случае досрочного погашения поможет специальный кредитный калькулятор. Но всё же, более корректную информацию заемщику предоставят только при личном обращении в банк.

Как выгоднее погашать ипотеку

Многие задаются вопросом, что выгоднее, производить частичное гашение небольшими суммами от случая к случаю или же откладывать деньги несколько лет, а потом сразу внести большой платеж? Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо понять арифметику аннуитетных платежей.

Так, если начать досрочное погашение на начальных порах, то можно существенно сэкономить на переплатах по процентам, поскольку при уменьшении тела кредита уменьшается и размер процентов. Если же копить деньги, то велика вероятность, что к моменту досрочной выплаты банк уже получит с вас все причитающиеся проценты.

Таким образом, разумнее будет досрочно погашать ипотеку на начальном этапе.

Дополнительные возможности при досрочном гашении

Помимо экономии на процентах, досрочное погашение ипотеки имеет еще одно неоспоримое преимущество, а именно, возможность возврата суммы страховки. Что это означает?

Но здесь есть один важный нюанс. Возможность вернуть часть страховой премии при досрочном отказе от страхования должно быть прямо предусмотрено договором. Если страховщик такой возможности не предусмотрел, вернуть деньги возможно только через суд.

Есть ли какие-то ограничения для досрочного возврата кредита

В настоящее время единственным ограничением является возможность установления банком минимального размера платежа в счет досрочного погашения. Это означает, что клиент не сможет внести меньше установленной суммы в счет досрочного погашения. Поэтому при получении кредита так важно именно читать сам кредитный договор, не полагаясь на добросовестность банковского менеджера.

Однако, условия о минимальном платеже для гражданина-заемщика встречается все реже. Обычно, такое ограничение устанавливается при оплате через банковские онлайн-сервисы. Внести досрочный платеж в меньшей сумме можно непосредственно в отделении банка без каких-либо ограничений.

Стоит ли досрочно погашать ипотеку каждый решает сам для себя. Ведь кто-то не хочет ущемляться, отдавая последние деньги в счет оплаты долгового обязательства, а кто-то, наоборот, стремится скорее сбросить с себя кредитное бремя. Но думается, что смысл в досрочном погашении ипотеки все же имеется, поскольку это позволяет сэкономить семейный бюджет от переплат по процентам.