Загрузка...Что такое земельный участок с подрядом? Это плюс или минус
Что такое земельный участок с подрядом? Это плюс или минус?
На рынке загородной недвижимости можно встретить продажу земельных участков с подрядом. Пугаться такой терминологии не стоит, в некоторых случаях можно даже получить существенную выгоду, если приглядеться и разобраться в вопросе детально.
Для начала поясним саму терминологию:
Земельный участок с подрядом — это означает что покупая земельный участок вы одновременно заключаете Договор подряда со строительной компанией на строительство дома. Как правило в Договоре указан заранее выбранный проект, основной материал дома, тип фундамента, перекрытий и кровли, материал отделки фасада, сроки начала строительства.
Зачем это нужно застройщику? Все просто!
Земельный участок продается по стоимости сотки в текущем районе. Продавец может лишь немного увеличить стоимость участка за счет подведения к нему коммуникация, дорог и освещения. Однако на этом особо не заработаешь. И если строительная компания продает участки «в рынке», то компенсировать свои затраты и получить прибыль можно только предлагая (а в случае подряда — навязывая) свои услуги по строительству дома.
Может ли это заинтересовать покупателя?
Да! Во-первых, в большинстве случаев, стоимость такой земли — рыночная, то есть очень выгодна для покупателя. Во-вторых, компания, предлагающая строительство домов, предлагает выбрать один из уже готовых проектов, за разработку которых платить не придется! Всегда есть возможность посмотреть как выглядит выбранный проект не только на бумаге, но и «пощупать» уже построенный по проекту дом на одном из участков поселка. Если покупать участок не в новом поселке, то можно оценить качество построенных домов, можно пообщаться с владельцем и спросить какие недостатки или промахи были допущены в процессе строительства дома. Важным плюсом является то, что в поселках где земельные участки продаются с подрядом, все дома выполнены в едином архитектурном стиле, это придает определенный стиль всему поселку. То есть Ваш сосед может, тоже будет выбирать из уже готовых проектов единого стиля, строить «что попало» ему не дадут.
Почему если я хочу купить землю для строительства частного жилого дома, лучше всего искать земельный участок с подрядом?
Ответ, на мой взгляд, очевиден. Купив участок без подряда, человек может приступить к строительству дома через 2-3, а то и 5 лет. Как раз, когда Вы завершите свое строительство и приступите к тихой полноценной жизни, сосед нагонит строительную технику и приступит к строительству. Прощай покой, года 2 будет грязь, пыль, шум.
А дальше, представьте: Ваш сосед построил не красивый коттедж, а летний дачный домик (курятник) — виду из Вашего окна уже не позавидуешь.
Земельные участки без подряда покупают также для инвестирования, вложения денег, последующей перепродажи. Представляете картину, постоянные просмотры покупателей, риэлторов, брокер-туры?
А могу ли я все-таки свой проект построить на земельных участках с подрядом?
Большинство коттеджных посёлков предлагают покупку земельных участков с подрядом для сохранения единого стиля в посёлке и для привлечения более состоятельных клиентов. Но опыт показывает, что если клиент все-же захочет выполнить на участке свои индивидуальный проект, отличающийся от единого стиля, то архитектор поселка, предложит внести в проект покупателя корректировки и согласует новый проект для строительства. В любом случае, строить коттедж будет компания застройщика, по вышеуказанным причинам.
В каком случае мне подойдет больше земельный участок без подряда?
Если вы хотите купить земельный участок и ни от кого не зависеть в выборе проекта и времени строительства, то лучший вариант — выбрать земельный участок без подряда! В этом случае вы сможете в любое время, любыми силами начать строительство коттеджа по любому проекту, не согласовывая его с администрацией посёлка. Здесь можно использовать разные стили для строительства коттеджей: дерево, камень и прочее, прочее. В таких поселках можно выбрать разные решения ограждения участка — хоть американский газон и живую изгородь, хоть 3х метровый забор из профнастила. Но следует учесть, что и контингент в таких поселках может быть давольно разношерстный. Кстати, земельные участки без подряда, как правило можно купить в деревне.
Так с подрядом или нет?
ОК! Давайте в вкратце перечислим все плюсы и минусы участков с подрядом и без.
- + единый стиль поселка
- + можно проверить качество строительства
- + приемлемая цена на участок
- + нет затянувшийся стройки на соседнем участке
- + бесплатный проект
Минусов меньше получилось, на мой взгляд, но они все-же есть
- — большой первоначальный взнос
- — выбор из уже имеющихся проектов
- — привязанность к застройщику
А все остальные минусы и плюсы — это уже индивидуальные проблемы, с которыми сталкивались/столкнетесь Вы, либо Ваши знакомые. Напишите в комментариях, буду рад ответить и посоветовать что-то в конкретной ситуации.
Как выбрать земельный участок под строительство жилого дома?
Как выбрать земельный участок? Этот непростой вопрос встает перед теми людьми, которые квартире предпочитают свой дом с прилегающей собственной территорией.
В список жизненно важных дел настоящего мужчины входит “построить дом”. Но для того, чтобы начать строить, нужно выбрать земельный участок, на котором он будет расположен.
Определитесь, что вы хотите иметь: огромный особняк с большой прилегающей территорией или скромный домик и рядом 6 соток. Не зависимо от размера земельного участка, вам следует обратить внимание на следующие моменты, которые повлияют на последующие затраты относительно участка.
Обязательные критерии выбора земельного участка под строительство дома:
- Удобный подъезд к участку
- Наличие коммуникаций: теплоснабжение, газоснабжение, электричество, канализация, водопровод
- Обратите внимание на экологическое состояние территории (не берите участок рядом с птицефабрикой или каким-либо заводом)
- Проверьте, не соседствует ли участок со свалкой или кладбищем
- Близость социальных учреждений (больница, школа, детский сад)
- Близость к остановочному пункту
Помните, чем больше участок, тем больше налог на землю!
Почему важен выбор категории земли?
Если вы покупаете земельный участок, где собираетесь строить дом, то логично, что вы будете постоянно прописывать там всю свою семью. А прописать можно на земельном участке не любой категории! Также в этом вопросе играет роль – разрешенное использование земельного участка.
Из семи существующих категорий земель, в нашем вопросе нужно обратить внимание на две: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.
Самый лучший вариант для строительства жилого дома – земли населенных пунктов с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства или малоэтажного строительства . На этих землях можно не только строить дом, но и прописываться в нем.
Также разрешено строить жилой дом на землях населенных пунктов, выделенных для личного подсобного хозяйства .
Строительство жилого дома также возможно на землях сельхозназначения. Как пример, имеют место земельные участки сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство.
Есть моменты, на которые стоит обратить внимание , если вы выбираете категорию – земли сельскохозяйственного назначения. У этих земель бывают разрешенные использования: садоводство , огородничество и дачное хозяйство . Между ними есть существенная разница.
Если земельный участок для ведения дачного хозяйства, то вы можете построить дом и зарегистрироваться в нем (можете не регистрироваться!). Регистрация может проходить в судебном порядке.
Если разрешенка – садоводство, вы можете построить жилой дом , но права регистрации у вас нет!
И последний случай наихудший – огородничество. Ни дом не построить, ни зарегистрироваться!
Как узнать можно ли производить строительство на покупаемом земельном участке?
Однозначный и точный ответ вы получите только в администрации района или города , на территории которого вы приобретаете землю. Там же можно спросить о возможности в дальнейшем перевести земельный участок из одной категории в другую.
Это основные моменты, на которые следует обратить внимание при выборе земельного участка под строительство жилого дома. Если у вас остались вопросы или вы хотите дополнить материал, оставьте свои комментарии!
Строим гостиницу на ИЖС или переводим назначение земли под "Гостиничное обслуживание"
Есть участок ИЖС, хочу строить дом в 3 этажа с планировкой под однокомнатные апартаменты. В связи с чем возникают вопросы и разные варианты их решения:
1. В соответствии со ст.40 со Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.
Имею право не переводить участок в другой статус при условии сдачи комнат по найму
2. Нужно перевести назначение земли с ИЖС на «гостиничное обслуживание» и построив здание оформить его как нежилое и сдавать комнаты
3. Категории земель — Населенные пункты.
Основной ВРИ — ИЖС
Дополнительный, условно-разрешенный — «Гостиничное обслуживание»
Получается что условно разрешенный ВРИ может быть использован в качестве основного или совместно с ним. То есть, если комиссия одобрила предоставление нового ВРИ, на участке ИЖС можно построить дом ИЖС и гостиницу, а можно только гостиницу или только дом.
ТО ЕСТЬ МОЖЕТ БЫТЬ ЧТО МОЖНО ОСТАВИТЬ ВРИ И ИЖС И ГОСТИНИЦА, и не нужно будет по идее оформлять саму постройку гостиницы? Потому что неизвестно что это — ИЖС или Гостиница.
Ответы на вопрос:
В соответствии со ст 51,55 Градостроительного Кодекса РФ вам в любом случае необходимо будет получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию здания.
1 Да, вы правы ссылаясь на данную статью, как на ИЖС вы как собственник можете строить объект, но далее можете произвести процесс перевода, например из жилого в нежилое, либо заняться сдачей по договорам аренды, даже как ИП, самозанятый человек, это разрешено законом.
2 Вы можете и таким путем пойти.
Тут главное вам просчитать что вам будет выгоднее по времени и по деньгам и по налогам.
3 Да, вы правы тут есть момент разрешения комиссии, эт безусловно, если есть два варианта, которые разрешены, то вам надо выбирать из принципа целесообразности на данный момент времени и смотреть на будущее, перспективы, может быть вы там будете жить, или ещё не определились.
Исходя из того, что неизвестно, это да, тут за вами право выбора,.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования согласно п.4 ст.37 ГК
Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них в соответствии с приложением к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 видов разрешенного использования земельных участков
В соответствии со ст.37 Гр.К
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Такая постройка, как гостиница не подпадает под определение ИЖС. Гостиница — это коммерческое помещение, которое должно соответствовать определённым санитарным и техническим требованиям
Исходя из изложенного:
Если строите гостиницу, то ври земельного участка нужно будет менять, если строите жилой дом, то ври ИЖС менять не придется
В отличии от основных видов разрешенного использования условно-разрешенный вид разрешенного использования (УРВИ) может быть выбран только на основании специального решения о предоставлении разрешения на УРВИ, принятого уполномоченным органом (ст. 39 ГК РФ).
На практике в большинстве субъектов РФ предусмотрено, что разрешение на УРВИ дается на определенный срок с соблюдением требований о проведении публичных слушаний
В части 9 статьи 39 Градостроительного кодекса РФ говорится:
На основании указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».
Таким образом, если у вас имеется на руках муниципальный правовой акт главы вашей местной администрации о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка то можете на этой земле построить гостиницу.
Если же у Вас на руках нет такого муниципального правового акта главы вашей местной администрации, то Вам необходимо проводить процедуру, предусмотренную статье 39 Градостроительного кодекса РФ-Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства
1. Проще всего построить жилой дом ст.40 Земельного кодекса РФ и сдавать по договору найма ст. 671 ГК РФ.
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Оформиться самозанятым;
2. Можно поступить так из вашего вопроса — но много сил и времени, средств, много сложностей;
3. Правильно понимаете; Лучше оставить все как есть, не заморачиваться, построить дом жилой, как вы хотите;
Купили участок. С чего начинать строительство?
Подробнее об этом ниже. Коротко о том, что нужно после того, как заказчик определился с бюджетом и пожеланиями.
Перед началом проектирования заказчик:
1) самостоятельно получает и решает вопросы с
— ГПЗУ — градостроительный план земельного участка — (на сайте госуслуг) — по допустимым отступам от границ участка и правилам застройки поселка;
— технические условия (ТУ) подключения к коммуникациям (в администрации поселения);
2) и заказывает у нас пакет услуг подготовительного этапа, в который входит: выезд архитектора на участок, предварительная схема расположения дома на участке, топосъемка (с анализом), инженерно-геологические изыскания (геология) (с анализом).
Теперь подробнее о том, зачем это нужно.
I. Нужно убедиться, что на участке можно начинать строительство
Есть участки, на которых строить нельзя. Желательно провести анализ еще до покупки участка, но если участок уже есть, то сделать это нужно хотя бы до начала строительства.
Для того, чтобы убедиться, что на участке строить можно, нужно сделать следующее:
ТОПОГРАФИЧЕСКАЯ СЪЕМКА УЧАСТКА ПОКАЖЕТ ТОЧНЫЕ ГРАНИЦЫ УЧАСТКА
В топосъемке содержится много полезной информации, которая пригодится на этапе проектирования и в дальнейшем.
Перед началом строительства нужно проверить соответствие фактических границ участка теоретическим. Точного совпадения практически не бывает (+/- 40 см — это нормально), хуже, когда есть расхождение в несколько метров. Иногда случается, что по документам половина участка, огороженного забором, — это участок соседа. Поэтому, чтобы не построить дом на чужом участке, надо сделать топосъемку как можно раньше.
Топографическая съемка нужна также для расположения дома на участке.
Получите градостроительный план — узнайте об ограничениях застройки участка
На градостроительном плане указана зона, где можно расположить дом.
Строить можно не на всем участке. В стандартном случае можно строить дом с отступом в 3 метра от границ соседних участков и с отступом 5 метров от дороги. Попадаются участки, где по градостроительному плану требуется отступить на большее расстояние, например, на 7 метров. Есть и другие ограничения по застройке:
- максимальное количество этажей,
Бывает, на градостроительном плане отмечена охранная зона ЛЭП, которая занимает пол-участка.
Исключения встречаются не часто, но получением дополнительной информации перед началом строительства пренебрегать не нужно. Всегда лучше узнать об этих ограничениях до начала строительства, чем когда дом уже будет стоять.
Градостроительный план запрашивается заказчиком в МФЦ по месту нахождения участка и представляется нам для анализа.
Этот документ пригодиться для получения разрешения (уведомления) на строительство
Купили участок в КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ — ЗАПРОСИТЕ ЕГО ПРАВИЛА
Помимо ограничений на градостроительном плане могут быть дополнительные ограничения в правилах поселка:
- отступы от границ участка (отступы в правилах поселка обычно больше, чем на градостроительном плане),
ИНЖЕНЕРНО-ГЕОЛОГИЧЕСКИЕ ИЗЫСКАНИЯ УЧАСТКА — исключаем «ПЛЫВУНы» ИЛИ насыпные грунты
Если очень надо, то можно построить дом на практически любом подмосковном грунте. Вопрос в том, во сколько это обойдется. При проектировании дома будут приняты конструкторские решения исходя из грунта, но важно решить нужен ли вообще дом с такими технически сложными и дорогостоящими решениями.
После предпроектного анализа «геология» будет нужна для расчета фундамента на этапе проектирования.
ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ ИЗЫСКАНИЯ УЧАСТКА — БЛАГОПРИЯТНая ли будет среда
Почему люди переселяются за город? Хотят чистый воздух, воду и почву. А вдруг чего-то из этого нет? Вдруг с виду и лес, и озеро, а на деле грунт со свалки и вода радиоактивная? Не лишним будет проверить.
Топографическая съемка, инженерно-геологические и экологические изыскания выполняется нашими партнерами по нашему заказу.
Градостроительный план и правила поселка обычно нам предоставляют заказчики для анализа.
II. Определиться с бюджетом на строительство
Понять приблизительную полную стоимость дома
Многие строительные компании озвучивают стоимость только коробки дома (стоимость под ключ). Однако важно понимать, порядок цен полностью готового для проживания дома. В полную стоимость включено все: коробка, фасады с окнами, внутренняя инженерка (черновая и чистовая), внутренняя отделка (черновая и чистовая), вся мебель, все оборудование и минимальное благоустройство участка разумных размеров.
Для удобства я разделяю дома на классы по стоимости.
Дома стандарт-класса площадью 120 — 350 квадратных метров и стоимостью от 13 до 39 млн. рублей.
Дома бизнес-класса площадью от 300 — 800 квадратов и стоимостью от 40 млн. до 150 млн. рублей.
Домами эконом-класса (до 13 млн.) и премиум класса (дороже 150 млн.) я не занимаюсь.
Деление на классы очень-очень условное. Но позволяет понять общий масштаб затрат. Разумеется, эти дома, отличаются между собой не только по площади и стоимости. Отличаются участки, на которых стоят эти дома. Отличаются применяемые материалы, сложность и навороченность инженерки, уровень интерьера и благоустройства участка.
Найти баланс стоимости участка и стоимости дома
III. Формирование пожеланий
Мы занимаемся домами для постоянного проживания, поэтому пример помещений с размерами приводим для такого дома.
Для семьи с тремя детьми я рекомендую следующий функционал.
Кухня 20-25 м², обязательно продовольственная кладовая 6-8 м² при кухне.
Столовая 20-25 м²
Гостиная 25-30 м²
Возможно единое пространство кухни-столовой-гостиной с выделением зон.
Санузел и гардеробная при входе. Вместо гардеробной может быть большой шкаф в прихожей.
Гостевая спальня 16-22 м².
Постирочная 10-12 м².
Даже в домах стандарт-класса рекомендую делать отдельное полноценное помещение.
Котельная 8-10 м².
Гараж на 2 машины. Рекомендую навес тоже на 2 машины.
Хозяйственная кладовая 6-12 м².
В большинстве домов при доме делаем террасу.
Количество спален — это философский вопрос. Обычно делают или две, или по количеству детей, в нашем случае три. Я рекомендую детские спальни по 16-22 м² с гардеробным шкафом (без отдельного помещения гардеробной).
Общий раздельный санузел на три спальни.
Небольшая кладовая или общая гардеробная со входом из коридора не будет лишней.
Возможно сделать еще одну комнату кабинет или игровую. Со временем функционал этой комнаты может меняться.
И самое главное — это хозяйский блок. Есть два варианта — одна спальня хозяев и две отдельные спальни супругов. Если спальня хозяев общая, то это обычно 22-28 м². Санузел при спальне минимум 10 м². Гардеробная минимум 12 м², вплоть до 25 м².
Это основное. Дальше нужно обсуждать по помещениям более детально, где какой функционал будет.
Еще вопросы для размышления:
— Какие еще постройки будут на участке (баня, гостевой дом, хозблок, беседка и т.д.)
— Будет ли в доме персонал?
— Нужна ли кладовая садового инвентаря?
— Будет ли терраса при доме или при бане?
IV. Проектирование
Проект дома состоит из нескольких частей – разделов.
Архитектура: придумывается функциональная планировка, красивый внешний облик дома, располагается дом на участке рациональным способом.
Интерьер: создается гармоничное внутреннее пространство.
Благоустройство: планируется рельеф, продумывается зонирование и доступ к объектам на участке, посадки растений, забор.
Конструкции: рассчитываются нагрузки и выбираются рациональные и надежные решения.
Инженерные сети: водопровод, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение и другие.
Поскольку сейчас мы говорим о том, с чего начинать строительство, то отметим, какие разделы должны быть готовы до начала строительства.
Должна быть полностью завершена первая стадия проектирования — эскизный проект (концепция дома и участка), без нее невозможно перейти к стадии рабочего проекта.
После окончания эскизного проекта мы делаем предварительную экономическую оценку стоимости строительства, чтобы убедиться, что мы находимся в рамках бюджета.
Проект наружных и внутренних инженерных сетей — нужно сделать до начала строительства, если планируется быстрое возведение дома с непрерывным финансированием. Если планируется нестандартный интерьер, то до проекта инженерных сетей нужно сделать эскизный проект интерьера.
Если строительство будет идти в несколько очередей с перерывами, то рациональней предусмотреть только вводы — выводы инженерных сетей.
Рабочий проект. Архитектурные и конструктивные решения. Дом придумали, дом удобный и красивый, дом нравится заказчику со всех сторон. Теперь его нужно построить в реальности. Для того, чтобы построить коробку дома, отделать фасад, нужны решения и описание этих решений.
Последний этап проектирования — рабочий проект интерьера, его можно делать, когда коробка уже строится. Соответственно, если был пропущен этап эскизного проекта интерьера, то его нужно разработать до рабочего проекта интерьера.
