Кадастровую стоимость жилья можно оспорить через МФЦ – что, как и зачем

Кадастровую стоимость жилья можно оспорить через МФЦ – что, как и зачем

Ещё недавно, при необходимости оспорить кадастровую стоимость любого недвижимого имущества, приходилось решать этот вопрос через судебные инстанции. С 11 августа 2020 года вступил в силу федеральный закон, согласно которому заявление на смену кадастровой стоимости можно подать непосредственно в МФЦ. Рассмотрим, зачем это нужно, как теперь будет происходить переоценка, и кто будет отвечать за ошибки.

Зачем принят закон

В первую очередь, упрощение процедуры переоценки недвижимости направлено на исправление накопившихся кадастровых ошибок, что практически нереально сделать просто силами госорганов. Представители Федеральной кадастровой палаты надеются, что таким образом удастся запустить «принцип домино», когда после выявления одной ошибки, исправлять кадастровые данные придётся и соседям.

Кто будет отвечать

Вступивший в действие Федеральный закон предусматривает, что за точность определения кадастровой стоимости будут персонально отвечать начальники местных бюджетных учреждений, специализирующиеся, на кадастровой оценке недвижимости.

Примечательно, что теперь оценочные ошибки должны трактоваться в пользу собственника, а если их будет много, то дисциплинарными наказаниями для руководителя учреждения дело не ограничится – закон предусматривает и возможность увольнения.

Другой примечательный момент – публичное рассмотрение стоимости недвижимости – если это условие не выполняется, то результаты оценки не могут быть признаны.

Вячеслав Спиренков – глава ведомства кадастровой оценки, говорит, что все эти механизмы призваны исключить саму возможность необоснованного завышения кадастровой стоимости недвижимости.

Как всё было/стало

На основании кадастровой стоимости недвижимости, на неё рассчитывается налог. Когда появляются новые объекты недвижимости, которые требуется оценить, местные власти обязаны в течение месяца уведомить владельцев о том, что специалисты приступают к оценочным работам. Государственная кадастровая оценка проводится государственными учреждениями соответствующего профиля.

Первоначальная оценка производится специалистами ГБУ и считается предварительной. Отчёт по ней размещается на сайте ГБУ.

Предварительный отчёт на сайте доступен в течение 60 дней – в течение этого времени собственники могут с ним ознакомиться и в случае несогласия с результатами высказать свои замечания, которые отправляются непосредственно в ГБУ – сделать это можно через портал госуслуг, или многофункциональный центр (МФЦ).

Если в течение этого времени по каким-либо причинам замечания отправить не получалось, то переоценку приходилось делать через суд или обращаться в специальную комиссию, по разрешению кадастровых споров.

Как видим, теперь всё стало гораздо проще.

Коротко о главном

С 11 августа 2020 года начал действовать федеральный закон, который определяет новыйц порядок подачи заявления на смену кадастровой стоимости. Теперь это можно сделать непосредственно в МФЦ.

Согласно новой редакции закона, ошибочные оценки должны трактоваться в пользу собственника, а в случае множественных нарушений, ответственность несёт руководитель бюджетного учреждения, что специализируется на кадастровой оценке недвижимости и выполнял работу.

Представители Федеральной кадастровой палаты отмечают, что упрощение процедуры переоценки недвижимости направлено на исправление накопившихся кадастровых ошибок. Расчёт на то, что после выявления одной неточности, исправлять кадастровые данные придётся и соседям.

Как снизить кадастровую стоимость квартиры?

Как и раньше, вариантов, в каких случаях гражданин вправе обжаловать кадастровую оценку, два.

Вариант 1 — ссылаться на то, что в данных или при расчетах была ошибка.

Вариант 2 — рассчитанная кадастровая стоимость оказалась выше рыночной. Тогда можно требовать, чтобы кадастровую стоимость снизили до рыночной.

Этот момент теперь прописан подробнее.

Ошибка — это, в самом простом случае, описка, опечатка, арифметическая ошибка или что-то в том же роде, но так или иначе повлиявшее на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Классический случай — когда в площади квартиры затесался лишний нолик. Или кадастровую стоимость квартиры посчитали, исходя из площади всей многоэтажки (было такое у одного из сотрудников «КП»).

Еще вариант ошибки — несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке.

О чем тут может быть речь?

Ошибкой, в частности, будет считаться, если оценщик неправильно учел условия, которые влияют на стоимость недвижимости. Как то: местоположение, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Ну скажем, у вас садовый участок (земля сельхозназначения). А вам кадастровую стоимость рассчитали как для земли под индивидуальное жилищное строительство, которая дороже.

Здесь предполагаются упрощения. При обоих вариантах оспаривания заявление можно будет подать через многофункциональный центр (МФЦ) или непосредственно в бюджетное учреждение, которое занимается государственной кадастровой оценкой (да, теперь это только бюджетные учреждения, никаких частников). Раньше надо было идти в специальную комиссию или сразу в суд.

При варианте 1 (ошибка) подается заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Там нужно обосновать, в чем ошибка, и при необходимости приложить подтверждающие документы.

При варианте 2 (рассчитать по рыночной стоимости) нужно составлять заявление об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере ее рыночной стоимости. К нему должен быть приложен отчет (он был нужен и раньше — и на него, увы, придется потратиться) об оценке рыночной стоимости недвижимости. В этом случае остается возможность и обратиться в суд — если чиновники отказали.

Не совсем. Есть подвижки.

Приняв от кого-то заявление об ошибке, бюджетное учреждение, которое занимается кадастровой оценкой, должно в том числе определить, эта ошибка единичная или системная. То есть, скажем, касается одной отдельно взятой квартиры или всего дома. Если ошибка системная, исправить ее должны — и пересчитать кадастровую стоимость — у всех, кого это касается.

Характерный пример. Дом аварийный, но при определении кадастровой стоимости это не учли. Кто-то один из жильцов подал заявление, где указал на эту ошибку. Быть благодарны за это ему должны будут все собственники квартир в этом доме, потому что им кадастровую стоимость — с учетом аварийности дома — тоже пересчитают. И им уже для этого никуда ходить с заявлениями не надо.

Еще один момент, даже более важный. Усовершенствован сам механизм кадастровой оценки и переоценки.

• Государственные бюджетные учреждения, которые теперь этим занимаются вместо частных оценщиков, будут получать больше данных, в том числе от Росреестра.

• С 2022 года будет установлен единый цикл кадастровой оценки и единая дата оценки: раз в четыре года для большинства регионов, раз в два года для городов федерального значения — по их решению). Это позволит избежать ситуаций, когда, как поясняют в Росреестре, собственники недвижимости оказываются поставлены в неравные условия. Известная ситуация, когда на два одинаковых садовых участков, расположенных через дорогу, земельный налог почему- то отличается в два раза. А просто один из них оценили позже — и кадастровая стоимость оказалась выше.

• Для тех ситуаций, когда цены на недвижимость резко падают, предусматривается отдельный механизм пересчета кадастровой стоимости. На этот случай будут высчитывать еще и индексы рынка недвижимости. Если этот индекс для какого-то региона снизится более чем на 30%, кадастровую стоимость пересчитают в меньшую сторону автоматом, не дожидаясь, пока там придет время делать новую оценку.

Тут тоже прописано новшество.

— Крайне важно для налогоплательщиков новое правило: ошибка в определении кадастровой стоимости будет исправляться ретроспективно, если исправление приводит к уменьшению кадастровой стоимости, — объяснил корреспонденту «КП» исполнительный директор юридического бюро «Падва и Эпштейн» Антон Бабенко. — В то же время, в случае ее увеличения, новая кадастровая стоимость будет применяться лишь со следующего года.

Что это означает, если без юридических сложностей? Если кадастровая стоимость изменена в меньшую сторону, меньший налог вам насчитают уже за тот год, когда это произошло. А если в большую — только за следующий.

А откуда вообще берется эта кадастровая стоимость?

В соответствии с законом, оценщики должны в обязательном порядке учитывать такие факторы.

Для зданий, помещений, сооружений, машиномест:

Снижение кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровую стоимость необходимо уменьшить в следующих ситуациях:

• вы не согласны с установленной ценой от государства;
• из-за повышенной стоимости вам приходится платить увеличенный размер налогов (на землю, за аренду, НДФЛ при реализации);
• контрагент по сделке желает снизить указанный показатель.

Все указанные проблемы можно решить через обращение к кадастровому юристу, который:

• оспорит расчеты от государственных органов;
• подготовит основания для перерасчета назначенной цены;
• добьется уменьшения налоговых сумм.

Если вы не согласны с оценкой по кадастру, то стоит инициировать снижение кадастровой стоимости. Как именно это сделать – знает профессиональный юрист по земельному праву.

Почему стоит обратиться в amulex.ru?

Компания amulex.ru знает специфику вычисления и оспаривания установленной кадастровой стоимости. При обращении к нам вы сможете:

• уменьшить величину налоговых обязательств;
• выгодно продать свой земельный участок или здание;
• установить привлекательную для себя стоимость.

Не соглашайтесь с принятыми решениями государства, если оно очевидно ошибается. Воспользуйтесь нашей помощью – станьте владельцем недвижимости по привлекательной цене.

Стоимость услуг

Заказать обратный звонок

Вам рады помочь наши эксперты

Нужна консультация юриста?

Отзывы наших клиентов

Обратился в «Амулекс», по рекомендации Яндекс такси, т. к. там подрабатываю. Нужно было решить юридические вопросы по таксишной теме, скоро предстоит поехать в «МАДИ» и разбираться со штрафами, которые они хотят с меня взыскать, по статье ч.1,3 11.14.1 КоАП РФ! Так вот специалисты компании Амулекс проконсультировали и рассказали о статье 4.4 КоАП РФ, которая мне уменьшит сумму штрафов! Все записи разговоров с юристами записаны и их можно прослушать в личном кабинете на сайте или в мобильном приложении, что считаю очень удобным решением! Рекомендую всем, у кого появятся проблемы с законом! Грамотно и быстро

Быстрая и качественная юридическая консультация! Объясняют очень хорошо, простым доступным для простого человека языком,работают высококвалифицированные Юристы! Культура общения на высоком уровне! Обращался пять раз, очень быстро отвечают и сразу всё понятно, любой вопрос! рекомендую! 5 баллов +, большое спасибо!

Всем, всем, всем очень рекомендую кому нужна юридическая помощь и поддержка. 24 часа в сутки первоклассная поддержка. А как все поставлено? А какие замечательные специалисты. Я о таком и не мечтала. В наше время это просто находка. Спасибо всем юристам специалистам.

Грамотные специалисты, а самое главное Человечные люди, которые готовы поддержать тебя и сориентировать в сложившейся ситуации. Большое спасибо Вам за Ваш труд 🙏🙏

Оперативная, квалифицированная помощь грамотных специалистов, знающих свое дело. Рекомендую по всем вопросам, вы всегда услышите грамотный ответ.

Обращалась за помощью по взысканию неустойки с застройщика. Деньги вернули,за что огромнейшее спасибо.

Одна из самых лучших юридических консультаций в которые я когда-либо обращался. Рекомендую всем компанию Амулекс. Здесь очень грамотные специалисты, которые сразу вникают в суть вопроса, и дают полную развёрнутую информацию.

Уже неоднократно пользуюсь консультациями юридической Службы Амулекс. Всегда получаю грамотные ответы, которые реально помогли решить вопросы. Личный кабинет очень удобно иметь, так как всегда можно послушать или прочитать ответы юристов. Всем рекомендую! Спасибо за вашу работу и помощь!

Отличная юридическая компания. Консультируют по всем юридическим вопросам. Все телефонные разговоры с юристом доступны в личном кабинете. Вообще рекомендую всем.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости – все о процедуре оспаривания

Переход на налогообложение исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости и создание института государственных кадастровых оценщиков вызвали множество споров, дискуссий и прогнозов на будущее для рынка недвижимости, а также в области социологии, экономики и даже урбанистики. Большинство из них – не оптимистичны.

Что делать, если кадастровая стоимость завышена, а налог становится непосильной нагрузкой на собственника? Все подробности о сложной, но часто необходимой процедуре оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости рассказали эксперты и практикующие оценщики саморегулируемой организации НП «АРМО».

За 2015 г. все владельцы имущества в 28 регионах РФ должны будут заплатить налог до 1 декабря текущего года. Подготовиться к получению новых налоговых уведомлений можно, самостоятельно рассчитав сумму налога с помощью онлайн-калькулятора. Для этого необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости или адрес. Либо посетить личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Сравнив кадастровую стоимость квартиры или земельного участка с максимально схожими предложениями на рынке, можно определить, действительно ли кадастровая стоимость объекта имеет значительные расхождения с его рыночной стоимостью.

В этом случае единственная возможностью уменьшить сумму налога – снизить кадастровую стоимость своего имущества. Это возможно только через процедуру оспаривания в комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки при Росреестре или в суде.

В соответствии с действующими стандартами оценки кадастровая стоимость – это стоимость рыночная, но определенная методом массовой оценки. При определении кадастровой стоимости специалисты-оценщики должны опираться на данные государственного кадастра недвижимости, который не учитывает индивидуальных характеристик объектов недвижимости. Отсюда – множественные ошибки, источник которых – в неполной и некачественной исходной информации. Так, по данным, озвученным на прошедшей в «Российской газете» пресс-конференции, «несколько сотен тысяч объектов в базах данных имели лишний «0» в строке «площадь». Как результат: кадастровая стоимость большого количества объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость.

Физическому лицу о пересмотре кадастровой стоимости можно обращаться сразу в суд. Для юридических лиц процедура оспаривания начинается в комиссии. Заявление в суд можно подавать только после получения отрицательного ответа комиссии.

Оспорить кадастровую стоимость имущества может любой собственник объектов недвижимости. Арендатор тоже обладает правом на оспаривание в том случае, если размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка или объекта капитального строительства.

«Застройщики часто работают по договору аренды, поэтому важно помнить: если в договоре аренды не указаны права арендатора на оспаривание кадастровой стоимости, он не может выступить инициатором процедуры оспаривания. Для обращения в суд арендатору потребуется согласие собственника земельного участка», – отмечает руководитель юридического департамента НП «АРМО» Никита Власов.

Пройти процедуру оспаривания самостоятельно – невозможно. В этом процессе собственнику необходима помощь квалифицированного специалиста – оценщика.

Выбор оценщика

К выбору специалиста в области оценочной деятельности стоит подойти очень ответственно. Успех всей процедуры зависит именно от его знаний, умений и практического опыта. Оценщик может быть как индивидуальным предпринимателем, так и сотрудником оценочной компании. Но в обоих случаях он должен соответствовать жестким требованиям закона. Прежде всего – состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), на сайте которой в реестре членов необходимо проверить ключевую информацию: числится ли оценщик как действительный член, есть ли у него действующий страховой полис на сумму 300 тыс.руб., не имеет ли он дисциплинарных взысканий.

Важнейшими критериями при выборе оценочной компании является: наличие в штате не менее двух специалистов-оценщиков, которые так же должны соответствовать вышеуказанным требованиям, кроме того иметь дополнительную страховку оценочной компании на сумму не менее 5 млн. руб. Информация об этом также размещена на сайте СРО.

«Очень важно также, чтобы специалист имел практический и успешный опыт оспаривания кадастровой стоимости в определенном регионе. Дело в том, что региональные комиссии по рассмотрению споров могут иметь свои дополнительные, зачастую специфические требования к порядку проведения расчетов. В Московской области, например, одно из таких требований – использование двух подходов к оценке – доходного и сравнительного. А в Челябинске поинициативе комиссии и по результатам диалога с экспертами-оценщиками подготовлены методические разъяснения, которые необходимо учитывать при подготовке отчета об оценке для целей оспаривания.Незнание подобных фактов сводит к нулю шансы на положительное решение комиссии – отмечает Игорь Патрушев, председатель регионального совета по оценочной деятельности в Челябинской области, генеральный директор ООО Консалтинговая компания «ОБиКон».

Необходимые документы

Определившись с оценщиком, необходимо заключить договор на проведение оценки.Его ключевой частью должен стать обязательный раздел – «задание на оценку», которое заказчик ставит перед оценщиком.

«Для того чтобы оценщик максимально точно определил рыночную стоимость объекта недвижимости, то есть учел все индивидуальные характеристики объекта, заказчик должен не только предоставить оценщику подробную информацию об этом объекте, но и допустить специалиста к его осмотру. Информация об объекте обязательно должна быть заверена подписью заказчика. В ином случае отчет будет недостоверным и комиссия откажет в положительном решении по данному обращению. Ведь именно отчет об оценке – главный документ во всей процедуре оспаривания», – подчеркивает Евгений Тагин, генеральный директор ООО «Оценка и право».

«В договоре также важно прописать обязанность оценщика представлять интересы заказчика в комиссии, это значит, что оценщик не только подготовит отчет об оценке объекта недвижимости, но и примет активное участие в заседаниях комиссии и суда. Это является хорошей практикой. Только профессионал может мотивированно защитить сделанные расчеты перед комиссией», – считает Валентина Осыка, руководитель ООО «АРХОНТ КОНСАЛТИНГ».

Если заказчик планирует обращаться в суд (когда речь идет о значительном снижении кадастровой стоимости решение комиссии, скорее всего, будет отрицательным), одного отчета об оценке недостаточно. Для судебной процедуры необходимо экспертное заключение СРО.

Этот документ стоит предоставить и в комиссию, во-первых, это повышает шансы на положительное решение по обращению собственника недвижимости, а, во-вторых, исключает возможность ошибки в отчете. Игорь Патрушев отмечает: «Так заказчик получает дополнительную уверенность в объективных результатах оценки своей собственности».

Если комиссия все-таки приняла отрицательное решение, для заявителя есть 3 варианта дальнейших действий:

1. Подать заявление в комиссию повторно.

Добросовестный оценщик в процессе общения с членами комиссии в рамках заседания скорректирует те пункты отчета, с которыми комиссия не была согласна, и подготовит его к повторному рассмотрению.

2. Оспорить решение комиссии.

Оспаривание решения комиссии об отказе возможно через суд. В ряде случаев это может быть целесообразно. Например, если заседание комиссии состоялось с нарушением законодательства РФ.

3. Оспорить кадастровую стоимость имущества в суде.

Для судебного оспаривания потребуется расширенный пакет документов, в котором должны быть: заявление в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости; экспертное заключение СРО отчета об оценке; оплаченная пошлина и т.д.

«Необходимо привлечь квалифицированного адвоката для защиты интересов собственника в суде (если оценщик не может взять и эту функцию на себя), а также еще до обращения в суд задуматься о кандидатурах возможных судебных экспертов. Именно от их выводов во многом зависит исход судебного процесса. От судебных экспертов необходимо заранее получить письменные подтверждения о готовности проведения судебной экспертизы, в которых должны быть указаны сведения об их опыте и квалификации, сроках и стоимости проведения экспертизы. В подготовке этих документов и их представлении суду поможет адвокат. А в поиске квалифицированных и независимых судебных экспертов заказчику может помочь оценщик и саморегулируемая организация, в которой он состоит. Но утверждение эксперта остается за судом», – отмечает практикующий судебный эксперт Георгий Каргин.

Бюджет процедуры

Услуги хорошего специалиста-оценщика по процедуре оспаривания могут обойтись заказчику в 50-70 тыс.руб., при комплексном подходе – 100 тыс.руб. и выше для крупных объектов в зависимости от региона. В бюджет судебной процедуры стоит заложить услуги адвоката (если оценщик не может взять эту функцию на себя), а также расходы на дополнительную судебную экспертизу (в совокупности от 100 тыс.руб.).

Роль СРО в успешном оспаривании

Положительная экспертиза отчета об оценке свидетельствует о соответствии данного документа требованиям законодательства и объективности результатов оценки. «Именно саморегулируемые организации как сообщества профессионалов аккумулируют знания и опыт оценщиков из разных регионов страны. Эксперты СРО не просто дают положительное заключение, но и методически корректируют отчеты с учетом лучшей практики и актуальных подходов в области процедуры оспаривания. Заказчику также стоит обратить внимание, что судебная процедура предусматривает возможность участия эксперта СРО на стороне собственника имущества с целью защиты результатов независимой оценки», – говорит генеральный директор НП «АРМО» Елена Петровская.

Пример из практики

Эксперт НП «АРМО» Валентина Осыка, руководитель ООО «АРХОНТ КОНСАЛТИНГ», привела пример из практики компании по оспариванию кадастровой стоимости: «В Одинцовском районе Московской области в СНТ «Наташино» этот показатель удалось снизить на 91% – с 147 950 656,20 руб. до 13 955 000 руб. При определении рыночной стоимости оценщик выявил, что земля предназначается для обслуживания жилой застройки (земли общего пользования). А в Новой Москве кадастровая стоимость объекта была снижена на 44% – с 145 393 471,12 руб. до уровня рыночной стоимости – 81 229 000 руб. Земельный участок принадлежит ЗАО «Агрокомбинат «Московский», которое ведет тепличное хозяйство на 115 гектарах защищенного грунта, обеспечивая своей продукцией жителей Москвы и области.

При этом готовы поправки в законодательство, разрешающие органам местного самоуправления оспаривать в суде «существенное снижение» кадастровой стоимости земельных участков. Это значит, что владелец крупного бизнеса, которому удалось снизить в комиссии или суде кадастровую стоимость имущества, должен учитывать возможность оспаривания этого решения местными органами власти – с целью увеличения средств, поступающих в региональный бюджет. В результате кадастровая стоимость может снова повыситься.

Не стоит забывать, что даже в случае положительного решения комиссии или суда и снижении налога, всего через несколько лет государство проведет переоценку кадастровой стоимости недвижимости, которая может дать те же результаты, что и до оспаривания или даже выше. И всю процедуру собственнику придется проходить повторно.

Анастасия Пашаева, Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки»