Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Согласно российского Жилищного кодекса граждане, проживающие в многоквартирном доме, на законодательном уровне имеют право выбирать управляющую компанию (УК). Этот момент подробно рассматривается в восьмом разделе ЖК. В этом документе также описывается как производится выбор метода управления домом, на каких условиях можно сменить одну УК на другую и много другое.

УК представляет собой организацию, которая управляет домом. Управляющие организации по форме собственности бывают:

• государственные;
• негосударственные (коммерческие).

Договор, который подписывается с каждым владельцем жилищной площади, является основой для управления многоквартирным домом. Это соглашение с УК заключает после того, как жильцы выберут ее в роли управляющей организации.

Документ имеет свой срок действия: минимальный – 1 год, максимальный – пять лет. Если жильцов не устраивает, то как управляющая компания выполняет свои обязанности, то ее можно сменить на другую.

Как в многоквартирном доме происходит смена управляющей компании?

После окончания времени действия договора

Самым подходящим моментом для того, чтобы поменять УК является завершение времени действия договора. Закон гласит, что владельцы жилья должны отправить извещение управляющей компании за 30–31 день до окончания времени действия документа. В соглашение должно быть указано, что они в дальнейшем не будут пролонгировать договор на старых условиях. Таким же образом необходимо уведомить УК, если жильцы хотят отказаться от ее услуг. Если этого не сделать, то договор будет автоматически пролонгирован.

Стоит отметить, что закон запрещает жильцам отправлять такие уведомления индивидуально. Обращение должно носить коллективный характер. Для этого всем владельцам жилищной площади в многоквартирном доме придется решить вопрос о смене управляющей организации на общем собрании.

Закон Российской Федерации гласит, что каждое здание должно подчиняться только одной управляющей организации.

Способы расторжения договора

Этот вариант более проблематичен, так как необходимо будет расторгать договор. Это можно сделать несколькими методами. Самый простой – это, когда жильцы уже знают какую УК выбрать. В этом случае новая управляющая компания может взять на себя всю юридическую часть по расторжению соглашения. Если же жильцы хотят иметь свободу выбора, то придется пройти весь этот путь самостоятельно.

Регулирует порядок расторжения договора на управление многоквартирным домом российский Гражданский кодекс, а именно 450 статья. Расторжение возможно при определенных условиях:

• по согласованию сторон. Такой вариант возможен если между владельцами жилплощади и УК нет друг к другу претензий. В договоре о расторжении необходимо прописать порядок, согласно которому новой управляющей организации будет передана вся техническая документация на здание, оставшиеся материальные средства, предназначенные для проведения текущего и капитального ремонта, а также средства, собранные с владельцев жилья на оплату коммунальных услуг;
• согласно порядку, прописанному в самом соглашении. В договоре часто предусматривается порядок его расторжения;
• согласно нормам, которые прописаны в российском ГК. Обычно расторжение происходит согласно 451 статьи. Закон гласит, что допускается расторжение договора из-за существенных изменений обстоятельств, которые нельзя было предвидеть на момент составления и подписания этого документа. Если кто-то из сторон отказывается расторгать договор, то допускается обращаться с этим в суд;
• согласно прочим законодательным актам. В ЖК предусмотрена 161 статья, которая дает право владельцам жилья в многоквартирном доме менять на общем собрании метод управления;
• на основании судебного решения. Такой вариант подходит если со стороны организации, которая занимается управлением многоквартирного дома были допущены существенные нарушения. Что такое существенность, можно посмотреть во втором пункте 450 статьи российского Гражданского кодекса. Все нарушения должны быть документально зафиксированы.

Порядок и правила проведения коллективных сборов для жильцов многоквартирного дома

На коллективном собрании владельцев жилья многоквартирного дома, согласно российского Жилищного кодекса разрешается рассматривать следующие решения:

• о проведении ремонтно-строительных работ и реконструкции здания;
• о том как должен использоваться земельный участок, на котором возведен их дом;
• каким образом можно передавать в пользование коллективное имущество;
• выбор организации, которая будет управлять этим многоквартирным домом.

Закон допускает проведения собрания как в очной, так и в заочной форме. Выбор УК осуществляется методом голосования. Жильцы по собственному желанию могут не принимать участия в таких коллективных собраниях. Но закон гласит, что те соседи, которые не принимали участие в сборе должны выполнять распоряжения и решения, принятые без их участия.

Согласно российского жилищного законодательства в обязанности владельцев жилья входит проведения коллективного собрания раз в год.

Остальные сборы закон называет внеочередными. Инициировать сбор может любой владелец жилья в доме. Стоит учитывать, что повестку дня определяет организатор собрания и поменять ее никто не имеет права. Также закон гласит, что сам организатор может вносить изменения не позднее десяти дней до даты сбора.

Оповещать о проведение сборов необходимо за 10 дней до назначенного времени. Закон предусматривает следующие формы извещения:

• при помощи заказного письма;
• вывешивание объявления в подъезде;
• путем сообщения каждому жильцу информации о собрании под роспись.

Объявление о проведение собрания владельцев помещения должно содержать следующую информацию:

• кто именно созывает собрание;
• в какой форме оно будет проводиться;
• указывается дата, время и место, где оно будет проведено;
• повестку дня. Здесь и можно написать, что на собрание необходимо выбрать УК;
• указываться место, где можно будет ознакомиться с принятыми на нем решениями.

Результатом общего собрания должен стать протокол и выбор новой УК. Образец этого документа можно взять у компании, которая управляет или только собирается управлять домом. Копии протокола необходимо передать старой и новой УК.

Куда обращаться, если не получается своими силами избавиться от УК

Бывают случаи, когда владельцы жилья своими силами не могут избавиться от организации, которая управляет их домом. При возникновении таких проблем лучше всего обращаться в общество, защищающее права потребителей и в Роспотребнадзор. Определенные из них специализируются по работе в области жилищно-коммунального хозяйства. Также можно обращаться в частные фирмы, которые помогут провести собрание и подать иск в судебные органы.

Как грамотно произвести выбор УК?

Чтобы правильно выбрать УК владельцам жилья необходимо потребовать у организации следующую основную информацию:

• какие у этой организации сроки существования, кто входит в состав ее учредителей, ознакомиться с уставом, штатным составом, узнать информацию об ее экономическом и финансовом состоянии;
• узнать отзыв о ней;
• какое количество домов она обслуживает;
• имеет ли она лицензию на ведение этой деятельности;
• наличие квалифицированных специалистов;
• уточнить спектр оказываемых ею услуг;
• какая стоимость предоставляемых услуг;
• наличие материальной базы и пр.

Отбор производится путем сравнения всей полученной информации по вышеперечисленным критериям.

Конкурс для выбора УК

Конкурс, на котором будет произведен отбор УК, может проводиться в нескольких случаях. Один из них – если владельцы помещений не смогли самостоятельно сделать выбор на протяжении года, кто будет управлять их домом, то в этом случае органы местного самоуправления проводят открытый конкурс для того, чтобы сделать отбор УК. Для этих целей разработан специальный закон, который регулирует эту процедуру.

Конкурс, на котором будет произведен отбор УК, может быть назначен представителями органов власти. Делается это в случае, если после окончания текущего договора, жильцы не знают с какой организацией им лучше заключить соглашение. Для этого представители органов государственной власти имеют право провести за месяц до окончания действия текущего договора собрание.

Если жильцы на этом сборе не примут решение о том, кто будет управлять их домом, то разрешается объявлять конкурс, где будет произведен отбор УК.

Конкурс, для того чтобы произвести отбор УК, проводится по следующим принципам:

• отбор УК необходимо проводить честно и максимально прозрачно. Если будет обнаружено нарушение, необходимо жаловаться в ФАС;
• конкурс, где производится отбор УК, которая будет осуществлять управление домом должен предусматривать одинаковые условия для организаций любой формы собственности;
• конкурс предусматривает избрание лучшей организации, которая должна с максимальной эффективностью использовать материальные средства владельцев помещений для удобства проживания и обеспечения безопасной жизнедеятельности людей;
• открытый конкурс, где будет произведен отбор УК, должен находиться в свободном доступе. Представители органов власти обязаны обеспечить полную прозрачность этого процесса;
• конкурс, где будет произведен отбор УК, должен контролироваться специальной комиссией, которая обязана следить за самой процедурой проведения. Также она определяет победителя.

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме?

За благоустройство многоквартирного дома отвечает та или иная управляющая компания (УК). Она решает различные вопросы – от обеспечения жителей электричеством, отоплением, газом и т.д. до отстаивания прав собственников жилья. Однако порой случается так, что вопросы эти компания решает из рук вон плохо: с предоставлением коммунальных услуг случаются перебои, ремонт дома не проводится годами, а на жалобы собственников никто не обращает внимания. В этом случае совершенно законным шагом будет сменить управляющую компанию на другую, относящуюся к своим обязанностям более тщательно. Как это сделать – читайте в нашей статье.

Условия и способы смены УК

Существует несколько условий, при которых можно отказаться от услуг управляющей компании. Они не обязаны соблюдаться одновременно, достаточно будет всего одного.

• Если управляющая компания нарушает договор, заключенный с ней, можно смело расторгать договор в одностороннем порядке (ч. 8.2, ст. 162 ЖК РФ).
• Если УК потеряла лицензию, однозначно стоит заключить договор с другой компанией (п.1 ч.3 ст. 200 ЖК РФ).
• Если истек срок договора с УК. По окончании его можно просто не продлевать, найдя новую компанию и заключив соглашение уже с ней.
• Если выбран иной способ управления домом (к примеру, организуется ТСЖ).
• Если управляющая компания и собственники жилья решили расторгнуть договор по взаимному согласию. Однако на практике это случается довольно редко.
• Если решение отказаться от услуг УК было принято на общем собрании собственников жилья.

Выбор новой УК

Перед тем, как проводить собрание, нужно определиться с выбором новой организации, отвечающей за поддержание порядка в доме и на близлежащей территории. Тут на помощь приходит общественное мнение, Интернет и печатные источники. Изучите рейтинги управляющих компаний вашего города, узнайте, какие УК обслуживают жителей соседних домов (им будет легко взять в управление еще один близлежащий дом), прочтите размещенные открытые сведения. Проще всего будет начать с сайта ГИС ЖКХ и реформы ЖКХ : в первую очередь сведения об УК можно найти там. Сравнив показатели и рейтинги нескольких компаний, вы сможете выбрать их как предварительные варианты, которые будут рассмотрены на собрании. Не лишним будет продемонстрировать соседям конкретные наглядные примеры работы других УК: это поможет им принять решение.

Просматривая список претендентов на роль управляющей компании, которая будет заниматься вашим домом, стоит обратить внимание на следующие параметры:

• Количество многоквартирных домов в ведении организации и ее рабочий опыт;
• Состояние документации УК;
• Особенности взаимоотношений УК с администрацией города;
• Открытость деятельности УК, сведения о ее тарифной политике и о сотрудничестве с поставщиками коммунальных услуг;
• Квалификация рабочих кадров организации;
• Скорость реагирования на жалобы собственников, а также манера общения с клиентами.

На основании этих пунктов, а также отзывов собственников, сотрудничающих с определенной УК, и стоит делать окончательный выбор.

Собрание собственников: правила и этапы проведения

У проведения собрания собственников жилья есть две трудности. Первая – соблюсти весь порядок действий и подготовить все нужные документы, чтобы процедура была признана законной. Вторая – собрать всех жильцов (что само по себе проблема) и уговорить их прийти к единому мнению на очном собрании без криков и склок. Однако грамотно проведенное собрание – один из лучших способов заменить управляющую компанию.

К собранию нужно как следует подготовиться. Найдите активных соседей и составьте инициативную группу: заниматься всеми вопросами в одиночку очень сложно, это отнимает много сил и времени. Изучите договор, заключенный с вашей управляющей компанией, и обратите особое внимание на пункты, которые нарушаются. Выберите новую управляющую компанию: лучше подобрать нескольких кандидатов, чтобы собранию было из чего выбрать. Далее нужно подготовить повестку собрания. В нее включаются следующие пункты:

1. проведение собрания в очной, заочной или очно-заочной форме;
2. разрыв заключенного с УК договора управления;
3. выбор и утверждение новой УК;
4. обсуждение и утверждение условий договора управления между ней и собственниками жилья, а также размера платы за поддержание в порядке общедомового имущества;
5. время передачи накопленных средств и технической документации от прежней УК к новой после расторжения договора управления. Если техническая документация была утрачена старой УК, компания обязана восстановить ее не более чем за 3 месяца, причем сделать это за свой счет;
6. порядок уведомления собственников об итогах собрания и месте хранения оригинала составленного протокола.

Не менее чем за 10 дней до собрания нужно уведомить о нем всех собственников помещений в доме. Это можно сделать разными способами (если вы, к примеру, на предыдущих собраниях договорились вывешивать объявления на входе в подъезд, можно поступить так). Жилищный Кодекс РФ предусматривает два базовых варианта уведомлений – заказное письмо или лично под роспись. Необходимо вести реестр уведомлений, чтобы позже приложить его к протоколу собрания.

Стоит заметить, что не все соседи могут внять сухому объявлению. Примените доступные и понятные им аргументы, перечислите проблемы здания и объясните, почему смена УК необходима. Особенно это актуально для личной беседы: она будет эффективнее письменного уведомления. Также стоит повторно обозначить насущные проблемы на собрании, ранжировав их по важности.

Если выбрано очное собрание, то в заранее назначенный день отметьте пришедших, попросите показать документы на квартиру (особенно доверенных лиц, пришедших вместо собственников жилплощади). Соберите кворум – необходимое число собственников для правомочности собрания. Должно собраться более 50% голосов от общего числа: доля голосов человека на собрании зависит от площади в его собственности. За 100% в данном случае берется общая жилая площадь дома. Если на собрании присутствует большинство жителей дома, но суммарно в их собственности находится меньше 50% площади (остаток, к примеру, выкуплен предпринимателем, который здесь не проживает и на собрание не пришел), то решения о смене УК, принятые на собрании, будут считаться недействительными.

Осветив на собрании пункты, затронутые в повестке, приступайте к голосованию. На очном собрании метод может быть любой: при заочном голосовании собственники приносят заполненные бюллетени. Также можно провести голосование онлайн, значительно упростив всю процедуру. По итогам собрания обязательно составьте протокол, который подписывается председательствующим. В течение 10 дней после проведения собрания обязательно уведомите собственников о его результатах. Проще всего будет повесить в подъезде соответствующее объявление.

Уведомление УК о разрыве договора с ней

Если было принято решение разорвать договор с управляющей компанией, то в течение пяти рабочих дней в ее адрес направляется копия протокола собрания и уведомление о принятом решении. В нем нужно указать новую организацию, с которой собственники решили сотрудничать, и ее контакты. Кроме того, расторжение договора управления должно быть учтено в органах государственного и муниципального жилищного контроля.

Если УК не хочет разрывать договор и отказывается отдавать дом, это рассматривается как нарушение законодательства. Согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ новая управляющая компания должна приступить к своим обязанностям в течение 30 дней. Если предыдущая УК намеренно бездействует, необходимо обратиться в прокуратуру или в суд.

Заключение договора с новой УК

Мало выбрать и утвердить на голосовании новую организацию, которая будет обслуживать ваш дом: нужно еще подписать с ней договор, составленный согласно статье 162 ЖК РФ. Это должны сделать более 50% собственников помещений многоквартирного дома. Если этого не произойдет, то даже при принятом на собрании общем решении договор не будет считаться заключенным. Поэтому целесообразно подписать договор управления сразу же на собрании, чтобы не собирать всех собственников по второму разу. Всю остальную документацию новой УК обязана предоставить организация, с которой собственники сотрудничали до этого.

Заключение

При возникновении проблем дома не стоит относиться к ним спустя рукава. К управляющей компании, которая пренебрегает своими обязанностями, стоит предъявить претензии – и, если они будут проигнорированы, задуматься о заключении договора с другой организацией. Эта процедура, хотя и кажется довольно сложной, способна решить многие проблемы и улучшить качество жизни всех собственников. Не бойтесь проявлять инициативу и действовать – и результат превзойдет все ваши ожидания!

Как правильно отказаться от услуг управляющей компании

Если обслуживающая организация халатно относится к договорным обязательствам, перед жильцами встает вопрос, как отказаться от услуг управляющей компании.

Процедура сложна, но, при соблюдении законных рамок, возможна.

Законодательство

регулирует исполнение договорных обязательств управляющими организациями, процедуру возмещения ущерба. устанавливает критерии качества предоставления услуг ЖКХ. Статьей 161 регламентирует порядок смены УО, требования к содержанию общего имущества. «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в многоквартирных домах» Приложением 1 перечисляет требования к качеству коммунальных услуг. При несоблюдении норм составляется соответствующий акт. «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения» определяет понятие некачественной услуги ЖКХ.

Можно ли сменить УК

На процедуру отказа от управляющей компании влияет способ избрания: результаты открытого конкурса или выбор собственников.

Если она участвовала в открытом конкурсе, собственники могут расторгнуть договор по окончании очередного года работы.

Если собственники самостоятельно выбирали, смена возможна при соблюдении условий, определенных законом. Основное – некачественные услуги.

ВАЖНО! При смене управляющей компании необходимо грамотно составить протокол голосования.

Одному собственнику

Когда УК хочет сменить один собственник, важно учесть площадь дома, где он проживает. Если помещение разделено между двумя жильцами, один владеет большей частью, на его стороне перевес более пятидесяти процентов голосов. Значит, он имеет право распоряжаться УО, перейти на непосредственное управление домом.

Когда речь идет об обычном многоквартирном доме с большим количеством жильцов, одному сменить УК не получится. Об этом прямо говорит п. 9 ст. 161 ЖК РФ. Наличие нескольких УО противоречит логике: они обслуживают общедомовое имущество МКД, выделить часть, принадлежащую конкретному лицу, невозможно.

Недовольному работой обслуживающей организации придется привлечь на свою сторону более половины владельцев квартир и провести собрание с соответствующей повесткой.

Домом

Жилищный кодекс предусматривает четкий механизм и основания, чтобы сменить УО или способ управления МКД. Для этого при наличии законных причин необходимо собрать более половины владельцев квартир.

Вопрос смены обслуживающей организации или варианта управления домом должен быть поставлен на голосование. Решение считается принятым, если высказали мнение более 50% собственников. Это значит, что владельцы большей части общедомового имущества хотят, чтобы за его техническим состоянием следила другая УО.

Следует учитывать, что договор составляется на период от 1 года до 5 лет.

До года сменить компанию не получится, а вот если работа УК и после указанного периода не справляется с обязанностями, жильцы вправе найти ей замену.

Результаты необходимо оформить протоколом. Решение будет считаться обязательным также для отсутствовавших граждан.

Коттеджным поселком

При покупке владений в коттеджном поселке стоит сразу поинтересоваться, какая УК его обслуживает, чья обязанность проверять состояние труб, контролировать вывоз мусора, уборку общей территории.

Часто встречается вариант, когда эти функции возложены на организацию, с которой заключил договор застройщик.

Процедуру избрания новой компании нужно начать со сбора информации о хозяине коммуникаций. Если они уже являются долевой собственностью домовладельцев, то вопрос решается на общем собрании. Когда коммуникации остаются на балансе застройщика, нужно будет постараться изменить их статус.

Для этого требуется создать ТСЖ, которое будет заключать договоры с подрядными организациями или УО.

Может ли УК отказаться от управления МКД

ЖК РФ не предусматривает возможности одностороннего расторжения договора управления МКД со стороны УК.

Такой исход возможен только по решению суда при нарушении условий соглашения противоположной стороной. Причем, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, это нарушение должно повлечь последствия, когда пострадавшая сторона потеряет больше, чем предполагала приобрести. Когда речь идет об обслуживании здания, такие обстоятельства маловероятны.

Единственный вариант расторжения по инициативе исполнителя работ предусмотрен ст. 162 ЖК РФ: срок заключения договора на обслуживание МКД составляет от 1 года до 5 лет. По истечении этого времени организация может не продлевать контракт.

Собрание собственников жилья

Собрания организуют для решения вопросов, связанных с общей собственностью многоквартирного дома: его содержанием, ремонтом, использованием.

Жилищный кодекс именует его органом управления МКД.

Установленных форм документов, которые должны сопровождать голосования, нет. Существуют рекомендации, которые не являются обязательными.

Инициатором может выступить любой владелец. Для этого он должен:

1. Определить повестку собрания – вопросы, которые будут обсуждаться, дату, время, место.
2. Решить, как будет проводиться: очно, заочно.
3. Уведомить надлежащим образом всех владельцев квартир: заказными письмами или уведомлениями, врученными лично под роспись. Придется найти владельцев нежилых квартир.
4. До начала события нужно зарегистрировать всех участников: проверить документы, удостоверяющие личность и право владения помещением. Это делается для исключения случаев фальсификации.

Если хоть один жилец не будет уведомлен надлежащим образом о проведении собрания, то его правомерность будет оспорена. Бумага направляется за 10 дней до начала собрания.

ВАЖНО! Принимать решения за муниципальные квартиры будут представители местной власти.

При очной форме решение принимается путем прямого голосования, подсчета мнений. При заочной – заранее готовятся бланки, где жильцы письменно фиксируют свое мнение. Избирается счетная комиссия, которая и ведет протокол с подсчетом голосов.

По результатам секретарь оформляет протокол. Решение будет легитимным, если состоялся кворум, т. е. участие приняли владельцы более 50% площади МКД.

Выбор способа управления домом

Главный выбор, который стоит на собрании – как управлять домом:

• с помощью управляющей компании;
• посредством созданного товарищества собственников жилья;
• самими гражданами – вариант подходит частному сектору, встречается крайне редко.

Можно ли не выбирать

ЖК пунктом 2 статьи 161 обязывает жильцов избрать способ управления МКД. Иначе органы муниципальной власти объявят открытый конкурс, обслуживающего контрагента назначат без согласия жильцов.

Оптимальный вариант – избрание ТСЖ. Собственники определяют перечень ненужных работ, на которых можно сэкономить.

Куда идти с решением о разрыве отношений с УК

Когда на собрании принято решение сменить УО, уполномоченный представитель через 5 дней направляет копию протокола руководству компании, от услуг которой решено отказаться, органу муниципальной власти, ответственному за жилищное хозяйство.

Пошаговые действия для смены УК

Если собственники решили сменить управляющую компанию, понадобится предпринять ряд действий.

Веские основания

Без оснований сменить копанию не получится, ими послужат:

• окончание срока действия договора;
• нарушение условий договора, некачественные работы;
• лишение компании аккредитации;
• единодушное желание сторон закончить правоотношения;
• смена способа обслуживания МКД: переход к ТСЖ или непосредственному управлению.

Сбор доказательств

Основными доказательствами плохого качества услуг компании станут:

• индивидуальные, коллективные жалобы жильцов;
• акты о плохом состоянии подъезда, дома, коммуникаций, зафиксированные комиссионно жильцами с участием представителей УО;
• выписка из журнала регистрации заявок аварийно-диспетчерской службе;
• фото-, видеоматериалы;
• результаты независимых экспертиз.

Факты воздействия на УК государственных структур:

1. Привлечения к административной ответственности управляющей компании в лице ее должностных лиц за ненадлежащее исполнение условий договора управления.
2. Результаты проверки деятельности управляющей компании по заявлениям и жалобам граждан.
3. Прокурорское представление, предписание Жилищной инспекции, заключение органа местного самоуправления.

Без таких документов при разбирательстве в суде УК может доказать свою добросовестность и исполнительность.

ВАЖНО! Чтобы предъявлять претензии обслуживающей организации, собственники должны быть добросовестными плательщиками коммунальных взносов.

Какие понадобятся документы

При наличии веских оснований для смены коммунальной компании проводится собрание, где большинством голосов решают поменять ее.

Далеко не все граждане занимают активную позицию, поэтому инициативная группа должна подготовиться: предоставить для изучения действующий договор, акты о несоответствии услуг, перечень потенциальных УК, список преимуществ.

Не нужно навязывать организации, лучше привести объективные плюсы.

Написать уведомление

Копия решения собрания, подписанный договор с новой УК направляются старой организации, жилищному органу муниципальной власти.

Прилагается сопроводительное письмо со ссылкой на нарушенные статьи Жилищного кодекса, договора. Обозначается желание сотрудничать с другой УО.

Сроки рассмотрения

Документы рассматриваются 10 дней. За это время правоустанавливающие бумаги бывшей, будущей УК претерпевают изменения. Новая приступает к выполнению обязанностей через месяц после подписания контракта.

Когда граждане, УО не могут мирно прекратить правоотношения, спор переходит в судебную плоскость.

В каких случаях он возможен

Суд привлекается обеими сторонами, когда:

• прежняя УО не согласна с результатом голосования, хочет доказать соответствие качества услуг;
• собрание проведено с нарушениями процедуры, фальсификацией результатов;
• предыдущая УК отказывается передавать документы;
• продолжают приходить счета старой организации.

Как подготовиться собственникам

Если обслуживающая организация не желает терять объект дохода, она будет всячески доказывать неправомочность собрания, высокое качество услуг. Застраховать от нежелательных последствий помогут:

• справка об отсутствии задолженности за техническое обслуживание;
• акты о низком качестве коммунальных услуг за весь период работы, результаты экспертиз;
• выписка из журнала заявок аварийно-диспетчерской службы;
• жалобы УК, органам государственной власти, результаты;
• результаты судебных разбирательств.

Кто управляет домом в переходный период

При получении уведомления о расторжении договора обслуживающая организация должна направить технические документы указанной новой компании.

Переходного периода не существует.

Через 10 дней уполномоченные органы власти вносят изменения в лицензию, затем она может приступить к выполнению обязанностей. На улаживание формальностей максимально дается месяц, поэтому теоретически жильцы не должны почувствовать перерыва обслуживания.

Заключение

Смена УО теоретически выглядит довольно просто. На практике граждане сталкиваются со множеством сложностей, подводных камней. Законодательство жилищной сферы постоянно совершенствуется, но возникают дополнительные прецеденты. Чтобы избежать нежелательных последствий, лучше пользоваться услугами профессионального юриста.

Как поменять управляющую компанию

Десятки наших читателей, звонивших в редакцию в дни снежного коллапса, спрашивали, как расстаться с коммунальщиками, в работе которых они разочаровались. С этим вопросом мы обратились к заместителю председателя комитета городского хозяйства администрации Калининграда Юрию Кондратьеву.

1. Расторгаем договор

— Собственники многоквартирного дома вправе в одностороннем порядке расторгнуть заключенный договор управления и отказаться от услуг управляющей организации, если она не выполняет свои обязательства, даже хотя бы один пункт договора управления (имеется в виду даже одноразовое его невыполнение. – Авт.).

Правовая основа: часть 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса.

2. Проводим собрание собственников

— Решение о смене управляющей компании может быть проведено только по решению общего собрания собственников помещений жилого дома. Если речь идет о нанимателях жилья, то за таких людей участвовать в собрании и голосовать должны представители муниципалитета, в частности, районной администрации. На встречу должны прийти более 50% из них, а среди присутствующих за решение о смене компании должны проголосовать более 50%, тогда оно будет считаться правомочным. Закон не устанавливает жестких форм написания протокола, но все процедурные вопросы должны исполняться. Это:

Практика, которая уже постепенно стала складываться в наших судебных инстанциях, показала, что претензии жильцов к УК часто рушатся только по одной причине — не были соблюдены все процедуры голосования на общем собрании собственников. Суд в таком случае всегда будет на стороне управляющей организации, несмотря на то, что собственники дома вправе выбрать другую УК.

Правовая основа: ст. 45 Жилищного кодекса «Порядок проведения общего собрания собственников жилья».

3. Собираем документы

1. Нужно получить на руки договор управления. Лучше, если вместе с ним вы также получите в УК письменные основания, на основе которых компания управляла вашим домом: протокол общего собрания собственников и т.д.

2. Внимательно изучить договор управления, чтобы выяснить, какие конкретно пункты договора УК не выполняла вовсе или выполняла ненадлежащим образом.

3. Надо задокументировать этот факт. Обратитесь в УК с требованием составить акт относительно того или иного факта неисполнения работы согласно договору управления. Имея на руках такой документ, вы вправе инициировать общее собрание собственников и обсуждать на нем вопрос о расторжении договора управления.

Если УК откажется принимать участие в составлении актов, в любом случае жильцы должны направить свои письменные претензии в компанию и получить на руки копию документа с входящими номерами. Впоследствии она может стать доказательством в суде. Зафиксировать отсутствие услуги можно, обратившись в государственную жилищную инспекцию. Ее протоколы или предписания в адрес УК в суде будут считаться весомым доказательством.

Правовая основа: ч. 8.2 ст. 162 Гражданского кодекса — расторжение договора управления с УК в связи с неисполнением ею условий договора.

4. Выборы не откладывайте

— Надо понимать, что пока не будет выбрана новая УК, до тех пор будут сохраняться полномочия старой. Лучше всего на том же собрании, где решается вопрос о расторжении договора со старой компанией, ставить на повестку дня выбор новой. Инициативной группе нужно заранее обозначить круг управляющих компаний, попросить их представить свои предложения по форме договора управления и перечню услуг по содержанию, ремонту жилья, тарифам и т.д. Новая УК должна приступить к работе не ранее чем за 1 месяц до прекращения работы старой. За это время организации между собой решают вопросы о передаче пакета документов длительного хранения на дом: техническая документация, проект и т.д. Выбранная УК должна приступить к заключению нового договора управления с каждым собственником. В Калининграде были такие ситуации, когда старая УК еще не ушла, а новая уже пришла ей на смену и начинает работать. Тут есть опасность для компании и для собственников. Практика показала, что в таких ситуациях собственники могут разделиться на три лагеря: первый платит старой УК, второй – новой, а третьи — никому, т.к. ждут, какая компания победит. Поэтому лучше всего подписать документ с УК, что собственники и организация не имеют претензий друг к другу, отношения между ними прекращены.

Правовое основание: положение раздела 8 вводного закона Жилищного кодекса.

Если управленцы сопротивляются

— Мы столкнулись с тем, что не все УК с легкостью расстаются с домами, которые были в их управлении. В Калининграде по этой причине идет несколько судебных разбирательств. Какие для этого основания?

Долги собственников по квартплате перед УК.

Несоблюдение всех процедур по проведению собрания собственников помещений, на котором решался вопрос о смене УК.

Разные взгляды на вопрос исполнения условий договора управления.

Поэтому собственники должны позаботиться о наличии доказательств невыполнения той или иной услуги, которая была указана в договоре управления.

Сменили компанию и довольны

Наша газета не раз писала об опыте дома № 53а по ул. Куйбышева в Калининграде. Его жильцы, разочаровавшись в своей УК, отказались от ее услуг и выбрали новую. Мы попросили председателя местного ТСЖ Александра Колосова поделиться впечатлениями об этом процессе.