Процедура смены управляющей компании в многоквартирном доме

Процедура смены управляющей компании в многоквартирном доме

Содержанием многоквартирных домов занимаются в основном Управляющие компании (УК).

Сотрудники этих организаций следят за техническим состоянием многоэтажки, предоставляют жильцам дома коммунальные услуги и выполняют ряд других функций.

Если собственники квартир МКД недовольны деятельностью управляющей компании, они вправе сменить её. Но делается это в соответствии с установленной процедурой и с соблюдением порядка смены управляющей компании.

Далее расскажем о том, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме в 2021 году.

Почему собственники решаются на смену Управляющей компании?

Основанием для смены УК в большинстве случаев становится некачественное выполнение организацией своих обязанностей. Решение о смене УК собственники квартир нередко принимают из-за недоступности, непрозрачности информации о деятельности компании, хотя закон обязывает Управляющие компании отчитываться перед жильцами о своей работе.

Перечислим наиболее распространённые причины, побуждающие жильцов сменить управляющую компанию:

При частом бездействии УК собственники квартир вправе подавать жалобы. Но для этого необходимо каждый случай нарушения или бездействия организации оформлять документально с составлением актов, которые впоследствии послужат основанием для её смены.

Если УК продолжает игнорировать жалобы и выполнять свои прямые обязанности, то сотрудничество с такой организацией необходимо прекращать. Закон даёт собственникам право поменять Управляющую компанию по окончании срока договора.

Соглашение можно расторгнуть и в досрочном порядке, но не в период первого года работы. Для расторжения договора с УК у жильцов должны быть веские основания.

Поменять Управляющую компанию можно в следующих случаях:

Общий порядок действий при смене УК

Сменой УК обычно занимается инициативная группа жильцов. Какие этапы процедуры им необходимо пройти?

Всего их четыре:

1. Выбор другой УК (или переход на ТСЖ).
2. Проведение общего собрания жильцов.
3. Уведомление старой УК.
4. Оформление договора с выбранной управляющей организацией.

Процедура смены УК подразумевает обязательное прохождение каждого этапа. Ни один пункт нельзя пропустить. Решение общего собрания жильцов обязательно протоколируется.

Выбор другой Управляющей компании

Прежде чем расторгать договор со старой УК, необходимо найти ей альтернативную организацию.

И здесь следует хорошо поработать: проверить отзывы, рейтинг и всю информацию о компаниях. Важно также пообщаться с жильцами дома, который обслуживает потенциальная организация.

Выбрав подходящую УК, обязательно поинтересуйтесь, сможет ли руководство компании взять на баланс ещё один МКД.

Собрание собственников

Организуя общее собрание жильцов МКД, не забудьте уведомить их об этом за 10 дней до проведения. Письменное уведомление направьте в каждую квартиру; в нём укажите место, время и повестку дня.

Повесткой дня может выступать:

• расторжение договора с УК;
• выбор новых управленцев;
• оформление договора с новой Управляющей организацией;
• переход на управление ТСЖ.

Во время собрания обязательно оформляется протокол, который подписывают председатель, секретарь и члены счётной комиссии. Решение может быть принято не менее чем 50% голосов.

Собрание проводится в очно-заочной форме. С 1 июля 2015 г. упразднён реестр на очном голосовании. Все собственники, проголосовавшие на очной и заочной частях собрания, заполняют один и тот же бланк решения.

Уведомление прежней УК

Эта формальность также неукоснительно соблюдается. Управляющую организацию, с которой разрывается договор, необходимо поставить в известность о принятом на собрании жильцов решении. Это делается в течение 5 дней после собрания.

Уведомление и копия протокола направляются не только в УК, но и в службу Государственного жилищного надзора.

Заключение договора

Все документы по управлению МКД передаются руководству новой УК, с которой хотят сотрудничать жильцы квартир многоэтажки.

В договоре обязательно прописываются следующие пункты:

Право подписи договора имеется у всех жильцов МКД. Согласно ст. 162 ЖК РФ, документы должны подписать более 50% владельцев квартир. В ином случае соглашение не будет иметь юридической силы.

Какие документы нужны?

Смена управляющей компании — юридическая процедура, поэтому необходим соответствующий пакет документов, а именно:

• заявление;
• протокол собрания собственников квартир;
• договор с предыдущей УК;
• доказательства неисполнения обязательств УК (при досрочном расторжении договора).

Что делать, если УК не хочет расторгать договор?

Некоторые недобросовестные УК проворачивают различные мошеннические схемы в рамках управления МКД. Конечно, им не хочется просто так отдать дом и документы по управлению новой компании. В этом случае жильцы могут подать исковое заявление и требовать расторжения договора через суд.

Как сменить управляющую компанию на ТСЖ?

Сменив несколько Управляющих компаний, жильцы нередко переходят на другой вид управления — ТСЖ (Товарищество собственников жилья). Это значит, что жильцы будут управлять многоквартирным домом самостоятельно. Закон допускает такое самоуправление.

Для получения статуса ТСЖ необходимо организовать собрание жильцов, разорвать договор со старой УК и принять решение о создании ТСЖ. Процедура стандартная, но жильцам следует понимать, что вся нагрузка по содержанию дома и предоставлению коммунальных услуг теперь ляжет на их плечи.

Допускается также смешанный тип управления МКД. Жильцы создают ТСЖ, но и от услуг управляющей организации не отказываются. При этом УК занимается только предоставлением коммунальных услуг. Все остальные вопросы решаются жильцами самостоятельно.

Выбор способа управления МКД — решение, которое принимают жильцы дома. Если они недовольны деятельностью УК, то можно её сменить или управлять домом самостоятельно на правах ТСЖ. Сделать это нетрудно. Но руководить большим многоквартирным домом очень сложно, и это надо иметь в виду при переходе на ТСЖ. А вот для небольших многоэтажек создание ТСЖ — идеальное решение.

При переходе на управление ТСЖ следует учесть, что, согласно п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ, жильцы обязаны нанять УК в качестве исполнителя предоставления услуг в доме.

При желании сменить нанятую УК нужно провести собрание собственников и отказаться от услуг Управляющей компании. Данное право должно быть прописано в уставе ТСЖ.

Оплата долгов УК

Зачастую при смене УК жильцы сталкиваются с наличием задолженности перед поставщиками услуг. Возникает логичный вопрос: кому переходят долги при смене управляющей компании?

Это довольно типичная ситуация. Новая УК, которая начинает обслуживать многоквартирный дом, обычно отказывается брать на себя обязательства прежних управленцев перед ресурсоснабжающими организациями. Все долги остаются на старой УК.

Обычно в этом случае старая УК начинает процедуру взыскания задолженностей с жильцов. При этом имеется срок исковой давности: если в течение 3 лет УК не подаст в суд на жильцов, то долг спишется.

Получается, что должник останется безнаказанным. Однако практика показывает, что этот долг обязательно всплывёт при отчуждении квартиры.

Если собственник захочет продать или обменять квартиру, то прежде ему придётся погасить задолженность перед ресурсоснабжающей организацией или перед старой УК.

Смена Управляющей организации или их реорганизация не освобождает собственников от оплаты долга. Старая УК сохраняет право потребовать все задолженности с жильцов, в том числе и в судебном порядке (если это право не будет передано новой УК).

В завершение ещё раз напомним, что смена управляющей компании без согласия собственников невозможна. Провести данную процедуру можно только в установленном Жилищным Кодексом РФ порядке.

Как сменить управляющую компанию?

Меняем управляющую компанию — навстречу теплому, чистому и светлому будущему

Во дворе неделями не вывозят мусор. Вода из крана уже месяц льется исключительно коричневого цвета, а в подвальных кладовых образовалось озеро. В сезон дождей протекает крыша, в морозы ступеньки на крыльце покрыты льдом, хоть на коньках из подъезда выезжай.

Леденящий душу триллер. С какой стороны подступиться к такому двору и дому? А ведь это реальные отзывы людей о состоянии их жилищ.

Куда уходят средства, направленные жильцами на содержание дома в исправности и чистоте, не всегда понятно. У вас похожая ситуация и терпение уже на пределе? Рассказываем, как найти достойную управляющую компанию (УК) и распрощаться с недобросовестной старой.

Основания для перемен

Закон предоставляет несколько возможностей расторгнуть договор с действующей УК.

• Если истек срок действия договора управления, просто не продлевайте его. Найдите хорошую организацию и заключите договор с ней.

• Можно в одностороннем порядке отказаться от услуг УК при существенных нарушениях ею договора.

Часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ:

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

• В случае потери управляющей компанией лицензии можно и нужно выбирать новую.

Пункт 1 части 3 статьи 200 ЖК РФ:

Лицензиат, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со статьей 199 настоящего Кодекса обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня возникновения в соответствии с частью 7 статьи 162 настоящего Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса.

• По обоюдному согласию

Если обслуживающая вас УК почувствовала, что запахло жареным, она может и не препятствовать расторжению договора. Но это скорее исключение, чем правило. Будучи уверенным в собственной безнаказанности, руководство организации вряд ли захочет добровольно отказаться от источника дохода в виде ваших денег.

• При выборе другого способа управления домом, например, ТСЖ

Товарищество наймет организацию для управления домом — двух зайцев убьете сразу. С одной стороны, останется постоянный внутренний контроль за ситуацией, с другой стороны, если выберете порядочную УК, не придется вникать в бесконечные жалобы жильцов — их просто не будет. Да и поменять организацию, если не оправдает ожиданий, в дальнейшем будет легко.

Пункт 1 части 3 статьи 200 ЖК РФ:

Товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры.

Шило на мыло? Выбираем тщательней!

Итак, вы определились, каким образом будете свергать с престола свою УК. Теперь поговорим о поиске новой — хорошей, адекватной и честной.

Управляющую компанию мечты нужно искать, упорно и терпеливо проверяя факты. Ниже перечень мер, которые надо предпринять, чтобы не ошибиться.

• Составьте список интересующих организаций, посмотрите информацию о них.

Данные об организациях, которые могут обслуживать ваш дом, можно запросить в администрации города или района. Также можно найти полезную информацию на официальном сайте ГИС ЖКХ.

Здесь в разделе “Реестры поставщиков информации” есть подраздел “Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами”. Во вкладке “Поиск организации по адресам обслуживаемых домов” выберите свой регион и город. Откроется перечень управляющих организаций, которые работают в вашем городе. По каждой из них вы можете посмотреть общую информацию, лицензию, список обслуживаемых домов, данные о привлечении к административной ответственности. Если вы выберете какой-нибудь дом из списка обслуживаемых, вы сможете посмотреть договор управления и отчет об исполнении договора управления.

• Проанализируйте отзывы на местных форумах и в социальных сетях.

Хорошо, что есть добрые люди — такие, кто, попав в неприятную ситуацию, обязательно расскажет о ней окружающим, чтобы предупредить и защитить. Этим и нужно воспользоваться, “пробив” управляющие организации на всевозможных сайтах.

Но учитывайте, что чаще всего мы пишем о наболевшем, а не о радостном. Если увидите много негатива — это плохо. Если негатива мало, то, возможно, хорошо, а, может, просто компания небольшая и обслуживает всего пару домов. Откровенно хвалебные отзывы компании могут писать о себе сами — скорее всего, вы сможете их определить по уровню приторности.

• Составьте свой рейтинг УК на основании отзывов.

• Сходите на разведку.

Отправьтесь в поход самостоятельно или вместе с неравнодушными соседями. Ваш путь лежит в те дома, которыми уже управляют отобранные организации.

Если там живут ваши знакомые или друзья, то это идеальный вариант. Напроситесь на чашку чая и выясните, довольны ли жители своей УК. По дороге сами обратите внимание на качество ремонта и уборки в подъездах, придирчиво оцените двор, парковку, площадку сбора мусора, сопоставьте с картиной в своем дворе.

Знакомых в исследуемом дворе нет? Не беда. Состояние территории возле дома увидеть может каждый. И еще есть добродушный, словоохотливый источник информации — пенсионеры, отдыхающие на скамейках возле дома. Обратитесь к ним с вопросами, наверняка не прогонят. А может, и мамы, гуляющие с колясками на детской площадке, присоединятся и помогут советом.

• И еще раз сходите на разведку.

Теперь посетите руководителей выбранных УК. Обсудите тарифы, узнайте, из чего конкретно они складываются. Задавайте неудобные вопросы — так сможете оценить, насколько компания открыта и прозрачна. Сравните характеристики, данные жителями обслуживаемых домов, и ответы представителей организации.

Лучше, если при разговоре будут присутствовать и другие собственники жилья в вашем доме. Берите с собой как энтузиастов, так и тех, кто мало верит в успех, считая, что толку от перемены управленца не будет. Есть шанс, что пессимисты воспрянут духом. Да и разночтений потом будет меньше — быстрее придете к единому решению.

Проводим собрание собственников

О том, как правильно провести собрание, мы писали здесь. Если вы никогда не проводили общедомовых собраний и не участвовали в них, советуем изучить этот материал.

На собрании нужно будет рассмотреть ряд важных вопросов. Вот шпаргалка для вашей повестки дня (вариант, когда выбран путь смены способа управления):

• проведение собрания собственников;

• расторжение договора управления с действующей УК;

• выбор способа управления (ТСЖ) и выбор новой УК;

• согласование условий нового договора;

• согласование размера платы за услуги по содержанию дома;

• утверждение условий договора управления с новой УК большинством собственников.

Ваша УК потеряла техническую документацию на дом? Она должна бесплатно за 3 месяца ее восстановить (согласно Правилам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами).

Голосуем, не вставая с дивана

Выбрать управляющую компанию, обсудить все нюансы с соседями и проголосовать теперь можно онлайн. Заочное голосование в интернете — юридически закрепленное право для всех собственников жилья, об этом говорит статья 47.1 ЖК РФ.

Даже если кто-то из жильцов улетел отдыхать в теплые края, не нужно ждать две недели, пока он вернется, чтобы провести собрание. Вопросы решатся оперативно, а информация охватит большее количество жителей, чем если бы вы ходили по квартирам с известиями.

Одна из систем, в которых можно сменить управляющую компанию оперативно-коллективно — это Вместе. Здесь можно общаться с соседями в чате, публиковать общедомовые новости, создавать опросы и обсуждения, проводить собрания собственников онлайн. Функционал широк, а платить за пользование не требуется — подключайте дом и пробуйте.

И разошлись как в море корабли

Если большинством голосов вы приняли решение о смене способа управления домом и у вас на руках заветный протокол, значит, вы близки к цели. Осталось соблюсти формальности, чтобы ваш труд не оказался напрасным.

Сообщите о решении собственников в старую УК, Государственную жилищную инспекцию и городскую (районную) администрацию — на это дается 5 дней. В инспекцию направьте оригиналы протокола и решений, в остальные инстанции — копии. Требования к уведомлению можно посмотреть в Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.

Здравствуй, новая УК!

Осталось заключить договор управления с выбранной организацией. Его условия вы утвердили на собрании, а собственники, суммарно имеющие более 50% голосов, подписали.

Часть 1 статьи 162 ЖК РФ:

Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией. в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов… выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Отдайте договор на подпись в новую УК и проследите, чтобы ее руководство направило запрос на изменение лицензии в Государственную жилищную инспекцию.

Все. Наслаждайтесь чистотой, тишиной и порядком. Желаем, чтобы так было всегда!

Автор статьи

Илья Фёдеров

Как сменить управляющую компанию?

Право на выбор новой УК закреплено в Жилищном кодексе РФ. Этому вопросу посвящен последний, восьмой раздел ЖК — «Управление многоквартирными домами». В разделе расписаны не только правила выбора способа управления домом, но и условия и основания смены одной УК на другую или передачи управления ТСЖ. Напомним, в Петербурге существует достаточно много государственных и негосударственных УК. К первым относятся почти все жилкомсервисы — самые крупные управляющие организации города. Однако не за горами то время, когда все эти ЖКС потеряют свой государственный статус.

В соответствии со статьей 162 ЖК РФ управляющая организация (далее — УК) управляет многоквартирным домом на основании договора управления с каждым собственником помещений дома. Такой договор каждая УК должна была заключить сразу после того, как жители или жилищный комитет выбрали ее в качестве управляющей организации. Срок действия договора — не менее года и не более 5 лет.

На деле в большинстве домов жители отнеслись к таким договорам несерьезно, подмахнули их, не читая, не пытаясь исправить, — если вообще что-то подписывали. Городские власти от разъяснительной работы по этому вопросу заслонились. Поэтому договоры чаще всего не соответствуют федеральному законодательству и ущемляют права жителей. Однако кое-чем воспользоваться все-таки можно.

ЕСЛИ СРОКИ ИСТЕКЛИ

Самый удобный момент воспользоваться возможностью выбора новой УК или сменить способ управления домом — истечение срока действия договора с прежней компанией. Узнать этот срок можно в самой УК или в ГУЖА. Город является собственником части помещений в большинстве многоквартирных домов Петербурга. Следовательно, в ГУЖА должны быть в наличии все договоры с УК (в том числе с жилкомсервисами), которым город отдал в управление свое имущество — квартиры на правах социального найма.

По пункту б статьи 162 ЖК РФ такой договор считается автоматически продленным на прежний срок действия, если по истечении срока его действия ни одна сторона не заявила о его прекращении. Следовательно, за месяц до истечения срока договора с УК собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще.

Однако направлять такое извещение в индивидуальном порядке жители не вправе. Дело в том, что по закону в каждом доме может быть не более одной УК. Следовательно, собственники квартир и нежилых помещений должны предварительно договориться о том, когда и как они совместно будут избавляться от старой УК. Для этого придется провести общее собрание. Как это сделать — смотри ниже.

КАК РАСТОРГНУТЬ

Несколько сложнее избавиться от УК в том случае, если срок договора еще не истек. Чтобы сменить УК, придется расторгнуть договор управления. Это легко сделать, если у вас уже есть на примете новая УК — она и возьмет на себя все юридическое сопровождение процесса расторжения. Однако если вы не хотите связывать себя с единственным преемником и предпочитаете иметь свободу выбора, действовать придется самостоятельно.

Расторжение договора управления осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом. Статья 450 ГК РФ предусматривает расторжение договора в следующих случаях:
— по соглашению сторон;
— по основаниям, предусмотренным в самом договоре;
— по основаниям, предусмотренным ГК РФ;
— по основаниям, предусмотренным другими законами;
— по решению суда.

Разберем их подробнее.

ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН

Это предполагает, что и УК, и все собственники помещений (в том числе если они объединены в ТСЖ) согласны расторгнуть договор, то есть конфликтов и споров по этому поводу нет. В этом случае с прежней УК подписывается соглашение о расторжении договора. В нем обязательно должен быть определен порядок передачи новой УК:
— технической документации на дом;
— иных документов, связанных с управлением домом;
— средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК;
— средств на оплату поставленных ресурсов (воды, тепла и т. д.), собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК.

С новой УК заключается договор управления многоквартирным домом.

ПО ОСНОВАНИЯМ, ПРЕДУСМОТРЕННЫМ В САМОМ ДОГОВОРЕ

Договором с УК могут предусматриваться основания и порядок расторжения договора. Например, если владельцы помещений (ТСЖ, ЖСК) за месяц до даты расторжения письменно предупредят УК о своем намерении расторгнуть договор.

В СООТВЕТСТВИИ С ГК РФ

Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Что считать существенным? Например, развитие событий, при котором (если бы стороны могли их разумно предвидеть) договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на иных условиях. Если в этом случае добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

ПО ДРУГИМ ЗАКОНАМ

Статья 161 Жилищного кодекса (ЖК РФ) дает право общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме в любое время изменить способ управления. Например, создать ТСЖ. По смыслу нормы закона такое решение должно повлечь расторжение договора с УК, в соответствии с которым эта УК управляла домом.

Однако в ЖК РФ ничего не сказано о порядке и сроках прекращения действия договора с УК в случае изменения самого способа управления домом, поэтому лучше такой порядок заранее предусмотреть в договоре управления домом. Если же такого в договоре нет, расторжение договора с прежней УК должно быть оговорено в решении общего собрания. Чтобы не мучиться с созывом собрания вновь, на том же собрании стоит утвердить текст договора с новой УК — в случае, если собственники захотят привлечь к управлению домом стороннюю организацию и не решатся управлять сами силами ТСЖ.

ПО РЕШЕНИЮ СУДА

Расторгнуть договор по решению суда можно при существенном нарушении его условий со стороны УК. Понятие существенности раскрывается в пункте 2 статьи 450 ГК РФ: «существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».

К таким существенным нарушениям относятся, например, длительное несоблюдение в жилых помещениях температуры, установленной для отопительного сезона (+18°, а в угловых помещениях +20°), либо систематические перебои в водо- и электроснабжении, неисправные лифты, отсутствие текущего ремонта, дырявая кровля, вода в подвалах, плохая уборка и так далее.

Безусловно, все подобного рода нарушения должны быть подтверждены документально. Для этого надо определенное время фиксировать все нарушения в вашем доме путем обращения с жалобами в жилищную инспекцию, жилищный комитет, Роспотребнадзор, прокуратуру — и аккуратно собирать все ответы из ведомств, куда вы жаловались.

Не помешают обращения в аварийную службу вашей УК или города, где все они должны быть зафиксированы в журнале учета. Каждое нарушение, выявленное при таком обращении, должно быть устранено в срок, оговоренный нормативными документами правительства РФ. Нарушение сроков — тем более неоднократное — вполне нормальное основание для расторжения договора.

Наконец, не помешают также и акты о различных нарушениях со стороны УК, которые жители могут фиксировать самостоятельно. Такие акты составляются при участии соседей и с их подписями. В совокупности все эти доказательства вполне могут стать решающими для суда.

Однако одному собственнику обращаться в суд нет смысла, ведь договоры с УК имеет каждый из соседей, — даже если считает, что ничего подобного не подписывал. Следовательно, для обращения в суд «от имени дома» тоже придется созывать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, принимать решение и выбирать уполномоченных, которым вдобавок придется оформлять нотариальную доверенность от каждого собственника.

ПРАВИЛА ДЛЯ СОБРАНИЯ

В каждом многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом (ЖК) есть свой «парламент» — высший орган самоуправления дома в виде общего собрания собственников жилых и нежилых помещений. Его права оговорены в статьях 44 — 48 ЖК. Они относятся ко всем домам — в том числе тем, в которых создано ТСЖ. Только общее собрание вправе принимать решения по делам, отнесенным к его исключительной компетенции. К ним ЖК относит следующие вопросы:
— о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общедомового имущества;
— о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
— о передаче в пользование общего имущества;
— о выборе способа управления многоквартирным домом.

Участие в общем собрании — право, но не обязанность собственников. Отказаться от участия в нем вправе любой из соседей. Но собственники, не принимавшие участия в общем собрании, должны знать: они обязаны будут исполнять решение собрания, принятое без их участия и против их воли.

По ЖК РФ собственники обязаны проводить общее собрание как минимум раз в год. Все прочие общие собрания считаются внеочередными. Инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме (в том числе нежилого) и по любому избранному им вопросу. Изменять повестку дня, обозначенную инициатором собрания, запрещено. Даже сами инициаторы вправе внести изменения в повестку не позднее десяти дней до даты собрания и лишь известив собственников в установленном ЖК порядке. Собрание может быть проведено в двух формах — очной и заочной.

Особое внимание при организации собрания надо уделить вопросам извещения соседей. Оповещение проводится не позднее чем за десять дней до даты начала собрания. Форм информирования три: заказным письмом, путем вручения каждому под роспись, размещением в помещении, доступном для всех собственников помещений в данном доме — например, на доске объявлений в каждом парадном. Обычно достаточно двух форм — одной из первых двух и третьей.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений должны быть указаны в обязательном порядке:
— сведения об инициаторе или инициативной группе (поименно), которые созывают данное собрание;
— форма проведения (собрание или заочное голосование);
— дата, место, время проведения данного собрания. При заочном голосовании — место или адрес, а также дата начала и окончания приема бюллетеней для голосования;
— повестка дня данного собрания, поскольку общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку данного собрания, а также изменять ее на самом собрании;
— порядок и место ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании;
— в бюллетенях для голосования (в том числе заочного) — председатель, секретарь собрания, счетная комиссия.

Кворум считается достигнутым при наличии 50% плюс один голос. Число голосов считают по долям в праве собственности на общее имущество, а не по количеству собственников. Доля каждого собственника пропорциональна площади квартиры. Обычно число голосов у одного собственника равно числу имеющихся в его квартире квадратных метров.

Решения собрания оформляются протоколом.

КТО ПОМОЖЕТ

Несмотря на все заверения городских властей, избавиться от плохой УК самостоятельно крайне трудно. Городские и районные структуры тут не помогут — скорее будут всячески препятствовать. Странности их поведения наглядно видны в одиозной истории с Жилкомсервисом N 2 Кировского района: с одобрения властей дома из государственной УК были переданы в частную, а на жалобы населения, возмущенного резким ухудшением обслуживания ГУЖА, районная администрация и жилищный комитет не реагировали вплоть до трагической гибели шестилетнего мальчика.

Так что определенную помощь в смене УК жителям смогут оказать только в обществах защиты прав потребителей. В некоторых из них есть подразделения, ориентированные именно на работу в сфере ЖКХ. Кроме того, имеются и коммерческие фирмы, оказывающие такого рода услуги. Обычные расценки — в пределах 30–150 тысяч рублей, что для большого многоквартирного дома, твердо решившего избавиться от УК, не слишком накладно — ведь платить придется в складчину. Фирмы берутся профессионально подготовить и провести собрание собственников и составить заявление в суд.

КРИТЕРИИ ВЫБОРА УК

До сих пор горожанам приходится выбирать УК вслепую. Связано это с тем, что сами УК саботируют постановление правительства РФ N 731, обязывающее их публично раскрывать о себе всю финансовую и иную информацию. Органы власти города им в этом способствуют — хотя давно должны были добиться исполнения и даже предоставить для этого свои сайты. Ниже мы приводим перечень данных, которые собственникам стоило бы выяснить при выборе новой УК:
— Организационная состоятельность: сроки существования УК, состав учредителей, объем уставного фонда, сведения о финансово-экономическом состоянии, штатный состав.
— Опыт деятельности по управлению домами: длительность работы УК на рынке жилищно-коммунальных услуг, отзывы о ее деятельности, участие в конкурсах на управление жилищным фондом, взаимоотношения с городской и районной администрациями, жилищными службами.
— Жилищный фонд в управлении компании: число домов в управлении, их адреса, полнота информации о домах, экономический анализ ситуации в домах; представление о составе собственников и видах помещений в вашем доме, четкое представление о проблемах вашего дома, способах их решения; система взаимодействия с поставщиками ресурсов; конкретные предложения по начальному этапу управления вашим домом; сведения о размерах будущих платежей собственников (тарифная политика).
— Уровень документальной готовности к управлению домом: типовой договор с собственниками, наличие перечня обязательных и дополнительных работ и услуг.
— Кадровый состав компании: опыт и квалификационные возможности персонала УК, наличие и численность технического персонала, соотношение численности офисного и технического персонала.
— Материальные ресурсы УК: материальная база, в том числе спецтехника, возможность ведения аварийных работ, наличие субподрядчиков — по видам работ и услуг.
— Открытость и прозрачность компании: готовность дать сведения о других домах в управлении УК, о финансовом положении УК, учредителях и учредительных документах, о размере планируемого вознаграждения УК, о степени документального подтверждения предоставляемых сведений.
— Доступность для жителей: предварительный контакт с собственниками, с инициативной группой; степень удаленности вашего дома от офиса УК, наличие диспетчера.
— Качество реагирования на запросы собственников: готовность к переговорам по совершенствованию договора и приложений к нему, готовность заключить договоры индивидуально с каждым собственником.
— Видение перспектив развития дома: предложения по использованию общедолевой собственности, в том числе придомовой территории; предложения по экономии энергоресурсов.

С момента принятия решения общего собрания о смене УК старая УК в течение 30 дней обязана передать новой всю техническую документацию о доме.

Как сменить ук многоквартирного дома

Методические рекомендации по реализации решения о выборе и изменению способа управления многоквартирным домом (МКД), смене управляющей организации

Рекомендации носят информационно-разъяснительный характер и предназначены для практического применения собственниками помещений многоквартирных домов (МКД), управляющими организациями (УК – управляющая компания), товариществами собственников жилья (ТСЖ), жилищными кооперативами (ЖК) и другими участниками правоотношений, возникающих при реализации принятого общим собранием собственников помещений МКД решения о выборе или изменении способа управления домом.

Принятое собственниками жилых помещений дома решение о выборе способа управления реализуется путем:

• заключения договоров, предусмотренных ст. 164 ЖК РФ (при непосредственном способе управления);
• государственной регистрации ТСЖ;
• заключения договоров управления домом, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ (при выборе управляющей организации).

Управление домом должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.

В зависимости от выбранного способа управления обязанность по надлежащему техническому содержанию дома и обеспечению предоставления жителям коммунальных услуг лежит либо на УК (ТСЖ, ЖСК), либо на собственниках многоквартирного дома. Законодательство РФ не предусматривает передачу дома как объекта недвижимого имущества собственниками жилых помещений вновь выбранной УК (ТСЖ). Статьей 162 ЖК РФ предусмотрена передача технической документации на дом и иных, связанных с управлением таким домом документов (в том числе документации по учету движения населения как плательщика жилищно-коммунальных услуг, бухгалтерской и финансовой документации и т.д.).

Управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников жилых помещений в доме, обязана приступить к управлению домом не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления многоквар­тирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления. ТСЖ либо ЖСК (ЖК) – со дня государственной регистрации как юридического лица. Однако совершения одних только действий по подписанию договора управления или государственной регистрации недостаточно. Процесс предоставления коммунальных услуг непрерывный. Между сторонами этого процесса существуют или складываются гражданско-правовые отношения, которые регулируются договором (поставки) и гражданским законодательством. Основные принципы договорных отношений следующие: граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается; изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных договором либо законом. Таким образом, необходимо заключение договора поставки энергоресурсов и коммунальных услуг.

Изменение способа управления домом осуществляется на основании решения общего собрания собственников жилых помещений в доме, проведенно­го в очной, а при отсутствии кворума -заочной форме, в порядке, установленном статьями 44-48 ЖК РФ.

Для того, чтобы собственники жилых помещений дома могли реализовать свое право на выбранный способ управления домом, необходимо совершить следующие действия:

1. Письменно уведомить о принятом собственниками решении предыдущую УК (ТСЖ, ЖСК):

• данное уведомление допускается направить как со стороны собственников дома, так и со стороны совета (председателя) МКД. При этом к уведомлению обязательно должна быть приложена копия протокола общего собрания собственников помещений МКД;
• в уведомлении следует указать конкретную дату, с которой УК (ТСЖ) намерена приступить к управлению домом.

Примечание. Период платы за коммунальные услуги в соответствии с законодательством РФ установлен равным календарному месяцу. Соответственно, целесообразно, чтобы дата начала управления домом совпадала с первым числом месяца.

2. Руководитель прежней УК (ТСЖ, ЖСК) в течение семи дней после получения уведомления извещает энергоснабжающие и коммунальные службы города о расторжении договоров по данному дому, если иной срок не установлен договором энергоснабжения или договором на поставку коммунальных услуг.

3. Прежняя УК (ТСЖ, ЖСК) передает вновь выбранной УК (ТСЖ), а та принимает технический паспорт на дом и копии иной технической документации, документацию паспортной службы, бухгалтерскую документацию, а также:

• копии документов от энергоснабжающих и коммунальных служб города о расторжении (изменении) договоров с предыдущей УК (ТСЖ, ЖСК) на поставку (обслуживание) данного дома, либо копии документов, подтверждающих наличие договорных отношений между ресурсоснабжающими и управляющими организациями (предыдущими) с актами, устанавливающими границы балансовой принадлежности сетей;
• сальдовые остатки (задолженность и переплата) жителей дома за потребленные жилищно-коммунальные услуги;
• документы, подтверждающие на­копленные на специальном счете денежные средства собственников помещений в доме для проведения капитального ремонта дома.

4. Стороны осуществляют прием — передачу документации по акту. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491.

Передача технической документации должна быть осуществлена за 30 дней до прекращения договора управления домом с предыдущей УК.

При смене управляющей организации либо способа управления целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества МКД. Такой акт подписывается представителями предыдущей и вновь избранной УК. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы УК до момента составления акта, а также планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества. Требование по составлению такого акта может быть прописано в договоре управления.

5. Руководитель вновь выбранной управляющей организации после дачи заключения по условиям проекта договора советом многоквартирного дома и рассмотрения его на общем собрании собственников МКД заключает с собственниками помещений в доме договор управления, предусмотренный ст.162 ЖК РФ, а председатель ТСЖ заключает договор о содержании и ремонте общего имущества в доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества.

Датой начала действия договоров целесообразно установить первое число месяца.

Статьей 162 ЖК РФ определено, что договор управления домом заключается путем составления одного документа в простой письменной форме, подписанно­го сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключа­емого договора. В договор управления домом, кроме обязательных, установленных ст. 162 ЖК РФ положений, целесообразно включать положения, обязывающие управляющую организацию при смене УК или способа управления проводить инвентаризацию дебиторской задолженности и докумен­тально оформлять ее прием-передачу (уступку прав требования).

Договор управления является срочным договором. Статьей 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее, чем один год и не более, чем на пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

6. Руководитель вновь выбранной УК (ТСЖ) обращается в ресурсоснабжающие и коммунальные организации с предложением о заключении договора ресурсоснабжения (оказания коммунальных услуг).

Для заключения договора поставки холодной и горячей воды, теплоэнергии для отопления помещений, электроснабжения, на прием сточных вод, утилизацию ТБО организации – поставщику необходимо представить следующие документы:

1. заявление о заключении договора, с указанием даты начала действия договора, количества проживающих в доме и степени благоустройства дома, банковских реквизитов;
2. копию протокола общего собрания собственников помещений в доме по избранию управляющей организации или копию протокола собрания ТСЖ об избрании председателя правления;
3. копию приказа о назначении руководителя УК;
4. копию свидетельства о постановке на налоговый учет в налоговом органе;
5. копию свидетельства о внесении УК в Единый государственный реестр юридических лиц (либо в Единый государственный реестр предпринимателей без образования юридического лица);
6. копию договора управления многоквартирным домом, заключенного между УК и собственниками помещений в доме (для исключения спорных ситуаций по выбору управляющей организации);
7. копию акта приема-передачи инженерных коммуникаций и приборов учета;
8. акт о границах балансовой прина­длежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон;
9. приложение «Ориентировочные величины потребления энергоресурса»;
10. другие документы, в соответствии с положениями о поставке отдельных видов энергоресурсов.

В условия договоров поставки энергоресурсов и коммунальных услуг рекомендуется включить условие: задолженность (переплата) жителей дома за фактически потребленные энергоресурсы (коммунальные услуги), образовавшуюся между предприятием и абонентом (управляющей организацией), должна быть оформлена и передана договором перевода долга (переплаты) в принимающую данный дом управляющую организацию (ТСЖ) на момент заключения договора энергоснабжения (оказания коммунальных услуг).

Для заключения договора энергоснабжения, оказания коммунальных услуг указанная документация должна быть представлена в ресурсоснабжающую и коммунальную организации не позднее 1 числа расчетного месяца.

7. Необходимость передачи задолженности (переплаты) и, соответственно, сальдовых остатков за коммунальные услуги по договорам УК (ТСЖ, ЖСК) с ресурсоснабжающими организациями следует из содержания раздела III Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (далее по тексту – Правила), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006г. №307.

Размер оплаты за потребленную тепловую энергию в домах, не оборудованных приборами учета, рассчитывается по нормативу и выставляется ежемесячно к оплате населению в размере 1/12 от общей суммы, включая летний (без отопления) период.

Таким образом, отсутствие юридически оформленного соглашения по передаче сальдовых остатков граждан между предыдущей УК (ТСЖ, ЖСК) и вновь выбранной УК (ТСЖ) приведет к тому, что задолженность населения будет числиться за предыдущей организацией, а вновь выбранная УК будет получать неосновательное обогащение.

Передача сальдовых остатков (долгов и переплат) граждан по услуге «текущее содержание и ремонт» в новую УК (ТСЖ) действующим законодательством РФ не предусмотрена. Заключение договора перевода долга или уступки права требования между управляющими организациями (ТСЖ, ЖСК) носит добровольный характер. Однако заключение такого договора желательно, поскольку оставление сальдо за прежней УК (ТСЖ, ЖСК) приведет к резкому снижению платежной дисциплины граждан, частому изменению собственниками помещений в доме управляющих организаций, либо способа управления домом, что отрицательно скажется на всех участниках рынка ЖКХ.

8. Вновь выбранной УК (ТСЖ), либо инициатором проведения собрания при непосредственном способе управления домом направляется в адрес органа местного самоуправления для сведения следующая информация (вместе с уведомлением):

• копия протокола общего собрания собственников помещений МКД о выборе способа управления домом;
• копия акта приема-передачи технической документации на дом;
• копия свидетельства о государственной регистрации УК (ТСЖ) и постановке на учет в территориальном налоговом органе;
• копия Устава УК (ТСЖ).

9. Копии всех документов, поименованных в настоящих рекомендациях, должны быть заверены в соответствии с общими правилами оформления документов.

10. Если между сторонами складывающихся взаимоотношений (управляющая организация, ТСЖ, собственники помещений в доме, ресурсоснабжающие и коммунальные организации) не во всех случаях удается достичь согласия по условиям и срокам документальной передачи дома при изменении способа управления, а также по другим вопросам, препятствующим надлежащему управлению многоквартирным домом, заинтересованная сторона должна обратиться за разрешением спора в прокуратуру или суд.