Management-study.ru

Студия менеджмента
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как проверить недвижимость перед покупкой

Как проверить недвижимость перед покупкой

"При покупке готового загородного дома целесообразно запросить документы о присоединении к сетям водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и электроснабжения", – напоминает старший юрист практики недвижимости и строительства PwC в России PwC в России Федеральный рейтинг. группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 8 место По выручке 9 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 9 место По количеству юристов × Александр Маслов.

  • закажите выписку на землю из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Она стоит от 250 руб. и содержит в себе сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, кадастровой стоимости земли, решении о её изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также об обременениях;
  • запросите документы, на основании которых продавец владеет этой землей;
  • убедитесь, что земельный участок не находится в охранной либо санитарной зоне. "Это может в дальнейшем повлиять на возможность строительства на нем капитального объекта и его последующего оформления", – предупреждает ведущий юрист ООО Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × Элита Закиян;
  • проверьте, установлены ли границы земельного участка. "Неустановленные или неуточненные границы могут повлечь в будущем споры с соседями. Рекомендуется воспользоваться услугами геодезистов, которые выяснят, соответствует ли фактическая площадь земельного участка площади по документам", – добавляет Закиян.

Если земельному участку или дому не присвоен адрес, можно обратиться в территориальный уполномоченный орган власти, там получить распорядительный акт о его присвоении, а затем с этим актом прийти в МФЦ или Росреестр и внести сведения об адресе в ЕГРН. Отсутствие присвоенного адреса не влечет негативных последствий для покупателя и не влияет на возникновение права собственности.

Таунхаус – малоэтажный жилой дом, поделенный на несколько многоуровневых квартир с отдельном входом в каждую и небольшим участком земли рядом. Покупка таунхауса аналогична покупке дома на земельном участке, однако следует обратить внимание на следующее. И земельный участок, и сам таунхаус оформляются в общую долевую собственность. При этом право общей долевой собственности на земельный участок возникает с момента первой регистрации права на жилое помещение. Вид разрешенного использования земельного участка должен быть: "жилищное строительство", "малоэтажное строительство" или "блокированные жилые дома". Если земельный участок, на котором возведен таунхаус, относится к "малоэтажному строительству", дом будем считаться многоквартирным, а каждая его секция будет оформлена как квартира с индивидуальным входом.

Покупателю стоит иметь у себя оригиналы (по возможности) или копии всех указанных в этой статье документов.

  • проверьте застройщика на сайте ФНС, при этом обратите внимание на учредителей юрлица и разрешенные виды деятельности;
  • закажите выписку на землю из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Она стоит от 250 руб. и содержит в себе сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, кадастровой стоимости земли, решении о её изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также об обременениях;
  • запросите документы, на основании которых продавец владеет землей под объектом строительства: например, договор купли-продажи, аренды, субаренды либо безвозмездного пользования землей;
  • уточните о наличии разрешения на строительство. Если продавец не представил такого разрешения, можно поискать его на сайте Минстроя, мэра Москвы, Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Мосгосстройнадзора, Министерства имущественных отношений Московской области, Министерства строительного комплекса Московской области либо на официальных сайтах уполномоченных органов власти;
  • изучите реестры благонадежности застройщиков (например, на сайте Москомстройинвеста и Министерства строительного комплекса Московской области);
  • будет нелишним почитать отзывы о застройщике и его проектах, изучить картотеку арбитражных дел и банк данных исполнительных производств, "пробить" нотариальную доверенность представителя – как при проверке продавца вторичной недвижимости.

Если вы будете заключать договор долевого участия, помните: он обязательно регистрируется в Росреестре. Только после его регистрации у дольщика возникает обязанность внести оговоренную соглашением сумму (ч. 3 ст. 4 закона о долевом строительстве). Если застройщик начал строительство после 1 января 2014 года, запросите у него поручительство банка или страховой компании, которое подтвердит страхование застройщиком гражданской ответственности перед дольщиками. Также убедитесь, что в СМИ или на сайте застройщика размещена проектная декларация. Заключение договора купли-продажи с первым участником строительства допускается лишь спустя 14 дней со дня опубликования проектной декларации (ч. 2 ст. 19 закона о долевом строительстве).

Безопаснее заключить не договор долевого строительства, а договор проектного финансирования, но по некоторым оценкам жилье по нему обойдется дороже (см. "Вступил в силу закон об отмене долевого строительства: что будет с ценами на жилье"). Если при долевом участии человек отдает свои деньги застройщику и рискует их потерять, то при проектном финансировании деньги дольщиков лежат в банке на эскроу-счетах, пока дом не будет сдан. Все застройщики перейдут на проектное финансирование с 1 июля 2019 года, а пока у покупателей есть выбор между двумя этими механизмами.

При покупке недвижимости в ипотеку юридическую проверку и составление договора купли-продажи бесплатно осуществляет банк. Поэтому многие покупатели, даже имея на руках всю необходимую сумму, берут небольшую ипотеку и досрочно погашают ее по прошествии года с даты регистрации перехода права собственности – поскольку таков срок исковой давности по оспариванию большинства сделок с недвижимостью (п. 4 ст. 165, п. 2 ст. 181 ГК). В случае возникновения судебного спора банк окажет помощь покупателю, а сумма процентов по ипотеке за год будет ниже стоимости услуг риелторов.

Читайте так же:
2 ндфл с признаком 2 образец заполнения

Проверка квартиры перед покупкой

Проверка квартиры перед покупкой в Санкт-Петербурге — популярная услуга и методику этой проверки квартиры, я хочу Вам рассказать. Меня зовут Михаил Владимирович Кузнецов — являюсь генеральным директором юридической фирмы Защита. Моя юридическая компания «Защита» оказывает широкий спектр юридических услуг в городе Санкт-Петербург с 2009 года, основная специализации компании — сопровождение сделок с недвижимостью.

Вы можете, посмотреть мою юридическую видео-консультацию на тему проверки квартиры перед покупкой в СПб, на нашем канале в YouTube, переходите в соответствующий раздел сайта.

Очень часто в нашу юридическую фирму обращаются граждане Санкт-Петербурга с запросом по юридической проверке квартиры пред покупкой или любого другого жилого помещения. Мы расскажем нашу методику проверки квартиры и оценки правовых рисков.

Вы приняли решение покупать квартиру, но как ее проверить?

Обращайтесь к юристам для того, чтобы они проверили правовую чистоту предполагаемой сделки, оценили риски, после чего вы принимаете решение стоит ли покупать такую квартиру или же стоит поискать другой объект недвижимости к покупке.

Пошаговая инструкция проверки квартиры перед сделкой купли-продажи:

Первый этап проверки квартиры пере покупкой — это сбор необходимых документов.

Какие документы нужны для проверки квартиры перед покупкой:

1. Свидетельство о государственной регистрации права — с 15 июля 2016 года этот документ отменен и на те квартиры которые были приобретены после этой даты, свидетельство о регистрации права уже не выдается. Но как правило, человек покупает квартиру, которая находится уже давно в собственности и скорей всего, у продавца есть такой документ. Что мы из него мы можем узнать: площадь объекта; данные о собственнике; как возникло право собственности у собственника квартиры, с какого времени оно возникло. Еще раз скажем, что этот документ уходит в историю.

2. Актуальный документ в период с 16 июля и по 1 января 2017 года. Выписка из ЕГРН еще не существовало, была выписка ЕГРП. Из этого документов, мы можем также, получить данные площади объекта, данные о владельце недвижимости, различные обременения и ограничения, данные о том и когда собственник стал собственником.

3. Ключевой документ для проверки квартиры перед покупкой в Санкт-Петербурге, на сегодняшний день, является выписка из ЕГРН. Из нее также может подчеркнуть данные о площади квартиры, данные об ограничениях и обременении (залог, ипотека или иные обременения), подробные данные о собственнике недвижимости. Юридическая фирма Защита имеет доступ к базе РОСРЕЕСТРа, и по любому объекту недвижимости, который пришел к нам на проверку, мы можем самостоятельно заказать выписку из ЕГРН. Получаем ее моментально и проводим анализ объекта.

4. Паспорт собственника. Проверка собственника на реальное владение продаваемой квартиры.

5. Важный документ, о котором многие забывают — ФОРМА №9. Этот документ говорит нам о том, кто зарегистрирован в квартире. И вот из формы 9 мы отчетливо увидим, кто на данный момент в квартире зарегистрирован; с какого времени зарегистрированы; постоянная или временная регистрация и кем они приходятся собственнику — родственники или посторонние люди.

6. Важный документ с технической точки зрения — ФОРМА №7. Что можно почерпнуть из этого документа: какой метраж комнат, какой метраж кухни, какова высота потолков, каков материал стен, какое отопление, сколько этажей в доме, какого дом постройки, с какого материала дом построен. Эту информацию важно проверять, потому что приобретая квартиру, вы зачастую видите одно, а когда смотрим документы выясняется другое. К примеру, Вам сказали метраж кухни один, смотрим в форму №7 и он оказывается меньше. Риэлоры для рекламы преувеличили.

7. Следующий документ для проверки квартиры, о котором мало кто знает — ФОРМА №12. Документ во многом похож на форму №9, получаем определенные сведения о тех граждан, которые были ранее зарегистрированы в этой квартире. Но здесь у нас идут особые категории граждан:

— В частности: из этого документы мы можем увидеть были ли в квартире зарегистрированы граждане, которые были сняты с регистрации, например, в связи с тем, что были осуждены к лишению свободы, но у них при этом сохраняется право пользования. Вам могут сказать, что в квартире этот человек не прописан — да, человек не прописан, но до тех пор пока не освободился. А вот когда освободится, он может вновь прописаться, несмотря на то, что Вы новый собственник квартиры.

— Граждане, которые были признаны судом безвестно отсутствующие, они также могут объявится и зарегистрироваться. — Несовершеннолетие, которые были сняты с регистрационного учета.

8. Необязательные документы для проверки квартиры. Кадастровый паспорт и технический паспорт. Правовой информации не содержат. Документы похожи на форму №7. В кадастровом паспорте важен план жилого помещения. Комнаты изолированы, а может изначально они были смежные и собственник мог сделать самовольную перестройку. В противном случае проблем нет.

Этого в принципе достаточно для проверки квартиры перед покупкой. Мы рассмотрели стандартный пакет документов, которые следует требовать. После того как мы получили источники на основании чего мы будем делать правовой анализ квартиры.

Второй этап проверки квартиры перед покупкой — это выяснение условий сделки.

Любая сделка имеет свои особенности. В первую очередь, после того как мы выяснили кто будет сторонами сделки продавец покупатель. Мы выясняем то что в любой сделке самое важное — цена и срок. Крайне важно, потребуется ли нам от продавца согласие от супруга.

Выясняем наличие каких либо особых условий сделки купли-продажи квартиры.

Нам часто приходится работать с квартирами, которые находятся в залоге в ипотеке у банка или частного лица. Или в квартире зарегистрированы отказники. Что соответственно требует проверки и анализу перед заключением сделки купли-продажи квартиры.
Также следует выяснить наличие публичных ограничений, к примеру, если объект является объектом культурного наследия, следует обязательно этот факт отобразить в договоре.

Следующий ключевой момент проверки квартиры перед покупкой — расходы по сделке.

Кто их несет, в каком объеме и каким образом они будут распределятся. Лучше эти вопросы решить на начальном этапе. После того, как мы выяснили все условия сделки, можем приступить к оценке правовых рисков.

Читайте так же:
Как прописаться родителю

Как оценить правовые риски при покупке квартиры в Санкт-Петербурге?

1. Проверка права собственности квартиры — собственник действительно собственник и его право собственности не обременено, но если какие-то обременения есть, то для покупателя эти обременения не будут создавать дополнительные сложности. На начальном этапе проверяем, действительно ли человек, который представился продавцом и собственником — является собственником. Бывают разные ситуации, когда иное лицо представляется собственником и пытается продать не свою квартиру.

2. Проверяем в единоличной ли собственности находится объект. И здесь мы подошли к вопросу о браке. Дело в том, что в соответствии с семейном законодательстве, если в брачном договоре не предусмотрено иное, то все что купил человек купил в браке не только его — это совместная собственность двух супругов. И неважно, если право зарегистрировано на мужа, объект его и его жены. Соответственно важно понять состоял ли человек в браке именно на момент покупки квартиры. Когда это вопрос нас не интересует? Нужно понимать, что этот режим совместной собственности, он распространяется только на возмездные сделки т. е. тогда, когда человек приобрел квартиру возмездно. Если человек получил квартиру по дарению или по наследству, или по приватизации — по безвозмездной сделки, в этом случае нам не важно состоял в браке или нет — это его личное имущество. В противном случае, нужно выяснять наличие супруга и готов ли этот супруг дать согласие на сделку. Видно это в первую очередь из право устанавливающего договора. Право устанавливающий договор может быть получен при купли-продажи, долевого участия в строительстве, дарения, по наследству, реже бывают договоры ренты. Из этого оцениваем нужно ли согласие супруга. Если квартира приобреталась вне брака то соответственно собственник-продавец делает нотариальное заявление о том, что квартира приобреталась вне брака. Совместная собственность может возникнуть не только в результате брака. Есть редкие на сегодня случай, но такие квартиры нам уже приходили: в период с 1992- 1993 годы квартиры приватизировались не в долевую собственность, как сейчас, а в совместную. Из случая: приходит к нам квартира на проверку, видим что она зарегистрирована на одного человека, начинаем смотреть договор приватизации — совместная собственность, приватизирована на двоих без определения долей. Случай редкий но стоит не забывать про это.

3. Были случаи проверки квартиры перед покупкой: принесли документы на квартиру, которые датированы датой ранее 30 января 1998 года, дату следует запомнить. Это обозначает, что люди давно владеют данной квартирой, но они не перерегистрировали свое право собственности. Т.е. у них право собственности возникло до вступления в силу федерального закона о государственной регистрации прав недвижимого имущества — это никак не умоляет их право собственности, но сделок с этой квартирой, они пока заключать не могут. Им нужно пройти процедуру перерегистрации. Тогда можно объяснить продавцу, что желательно пройти процедуру, а затем выходить на сделку и продавать квартиру.

Второй блок проверки квартиры перед покупкой — это проверка права пользования.

В данном случае отдельно нужно рассказать о такой любопытной категории, которая в народе получила название «ОТКАЗНИКИ» . Отказники — это граждане, которые в свое время, когда квартиру приватизировали отказались от приватизации в пользу другого человека. Соответственно этот человек стал единоличным собственником, но проблема в том, что эти отказники они сохраняют права пожизненного пользования. Поэтому, когда проводите сделку, покупая квартиру где прописаны отказники, нужно понимать, что если риск — такие товарищи могут отказаться выписываться и выселятся, и не один суд их не выселит! В данном случае естественно нужно будет убедится в том, что если есть отказники они тоже согласны на продажу квартиры и согласны будут освободить квартиру и сняться с регистрационного учета.
Помимо отказников могут быть еще граждане у которых имеется право пожизненного пользования. Из практики фирмы: приносят договор дарения, по которому собственник получил квартиру, и видим, что в одном из пунктов договора дарения гласит: «предыдущий собственник-даритель, сохраняет право пожизненного пользования. Все тоже самое как и с отказниками. Будьте бдительны!

Еще одна редкая категория, но в практике фирмы встречались. Лица сохраняющие права пожизненного пользования в связи с участием в ЖСК. В период конца 80-х начала 90-х многие граждане приобретали квартиру по ЖСК. По идеи право собственности в случае ЖСК возникает с того момента когда человек полностью выплатил взнос. Выплатил взносы и соответственно стал собственников и оформил квартиру на себя. Однако, если первоначально эта квартира была предоставлена ему по ордену и в орден был включен кто-то из членов семьи, то член семьи приравнивается к отказнику от приватизации. У него тоже право пожизненного пользования. В принципе все эти категории мы увидим, если источники будут предоставлены, о которых мы рассказывали ранее. Мы предупредим клиента о возможных рисках и о тех мерах, которые необходимо принять для минимизации для этих рисков.
Помимо этого, еще встречается категория граждан, за которыми право пожизненного пользования закреплено судом — увидеть их сложнее, но возможно!

Приступаем к проверки самого собственника квартиры.

Очень важно у кого вы приобретает квартиру. Что мы проверяем в плане собственника:
1. Совершеннолетие. Если продавец несовершеннолетний, то отдельная, сложная процедура через опеку.
2. Проверяем паспорт собственника квартиры по специальным базам.
3. Адекватность собственника. Купили вы квартиру у человека, если в последующем будет доказано, что он находился в состоянии, когда не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, то сделка будет признана недействительной, квартиру ему вернут. А вы потеряете деньги. Даже, справка из районного диспансера, не поможет перед заключением сделки. Если есть сомнения в адекватности поведения вашего собственника, стоит задуматься: отложить сделку, а лучше поискать другой объект недвижимости.
4. Проверка собственника квартиры по базе федеральной службы судебных приставов. Ваш продавец может быть должником — злостным. Если мы видим, что человек по базе задолжал большое количество денег и ведутся в отношении него исполнительные производства, то скорей всего квартира арестована службой приставов. Мы это увидим по базам, к которым у нас есть доступ. Эта крайне важный пункт!
5. Проверка собственника квартиры по банкротству. Сегодня появился институт банкротства физических лиц очень недобросовестные должники пользуются этой процедурой. Соответственно необходимо проверить собственника квартиры по федеральному ресурсу о наличии у него процедуры банкротства. А также по сайту арбитражному суда, не подал ли он, на процедуру банкротства. Если такой гражданин совершает сделки по продаже своего имущества, а в отношении него идет процедура банкротства. Очень велика вероятность, что его кредиторы, те кому он должен, будут потом вашу сделку оспаривать и соответственно смогут забрать квартиру. Поэтому с лицами в отношении которых ведется процедура банкротства лучше не связываться, по крайне мере не покупать у них квартиру.
6. Проверка собственника квартиры по базе ГАС Правосудия — приобретая квартиру вы не знаете, а нет ли в отношении нее каких либо судебных процессов, а может быть предыдущий собственник оспаривает сейчас право собственности вашего продавца и продавец пытается быстро по дешевке продать эту квартиру. Для того, чтобы вы потом решали эти проблемы. Проверка по базе ГАС Правосудия в обязательном порядке осуществляется у нас.

Читайте так же:
Ипотека порядок действий после сдачи дома

Проверка квартиры на наличие обременение и ограничения.

Мы выясняем не состоит ли объект недвижимости в залоге у кого либо, не арестован ли он федеральной службой приставов и или иными органами. Соответственно все эти обременения и ограничения мы по базам смотрим и если таковые имеются, естественно говорим заказчику.

Мы рассказали Вам основную методику проверки квартиры перед покупкой в Санкт-Петербурге. Для получения подробной информации или консультации, Вы можете позвонить юристу компании «Защита», по телефону +7(812) 912 1003. Приезжайте к нам в гости на проспект Королева 7, офис 99. Продавая и покупая квартиру с нами, Вы обезопасите себя от любых рисков, наш богатый опыт поможет Вам провести сделку с квартирой максимально выгодно и прозрачно!

Жители города Санкт-Петербург, могут получить консультацию юриста о проверке квартиры перед покупкой, в компании Защита — бесплатно!

Какие могут быть риски при покупке квартиры

Покупка квартиры на вторичном рынке содержит в себе много плюсов — дом построен и сдан, инфраструктура развита, район обжит. Но рисков при покупке вторичной недвижимости даже больше, чем в случае с новостройками.

То, что ваш объект прошел регистрацию в Росреестре не дает гарантию, что Вашу квартиру не отберут! Проверка объекта недвижимости — это только половина действий по обеспечению безопасности сделки! Не менее важным фактором является и проверка собственника квартиры! Помните, при покупке квартиры в сделках больше всего рискует сам покупатель!

В основном такое получается из-за нехватки знаний в области недвижимости. Покупатели при поиске в интернете натыкаются только на банальные советы по поводу проверки покупаемой квартиры, которые вряд ли помогут, если нарваться на мошенников.

При получении ипотеки, банки проверяют квартиры только на факт возможной успешной перепродажи, в случае если клиент не оплачивает ипотеку. При этом банки проверку на юридические риски недвижимости не проводят.

Риэлторы занимаются проверкой квартиры поверхностно, потому что большинство риэлторов не являются юристами. Агентства недвижимости редко проводят глубокую проверку, и еще реже предоставляют отчеты на юридическую чистоту квартиры (либо делают это за большие деньги).

Главная проблема — покупатель теряет свои деньги и не получает квартиру . Покупателю приходится подавать в суд на продавца, у которого, скорее всего, уже нет денег для возврата по договору купли-продажи.

Рассмотрим самые важные и главные риски:

  • Ограничения на регистрационные действия Установление запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью препятствует совершению сделок, направленных на отчуждение имущества в любой форме, в том числе путем продажи.
  • Нахождение в залоге Если квартира находится в залоге, то новый владелец может ее просто потерять, так как если продавец не снимет обременение, то банк или другая организация, у которой недвижимость в залоге, может изъять и продать ее.
  • Арест Если продавец продает квартиру находящуюся в аресте, то, скорее всего, сделка купли-продажи может затянуться или вообще сорваться.
  • Проверка продавца на дееспособность После совершения сделки купли-продажи инициатором ее расторжения выступает продавец, и, на основе документов о его недееспособности, сделка признается недействительной, квартира отходит обратно продавцу, а деньги можно вернуть только через суд.
  • История по правообладателям Если объект продавали несколько раз за последние 3 года — задумайтесь. Возможно после сделки “всплывут” наследники на квартиру или третьи лица, оспаривающие сделку.
  • Махинации продавца на получение задатков Мошенники используют разнообразные схемы для обмана покупателей, чтобы уберечься от этого, нужен опытный юрист в области недвижимости.
  • Обременение ипотекой Если обременение большое, то сделку провести тяжело.
  • Банкротство продавца Если продавец банкрот, то он не имеет права продавать квартиру.
  • Судебные споры Может повлиять на продолжительность процесса сделки купли-продажи.
  • Подлинность правоустанавливающих документов на квартиру О сделке не может быть и речи, если документы не подлинные или не совпадают при сверке с официальными данными из Росреестра.
  • Массовая регистрация
  • Судебные процессы по объекту
  • В списке на снос
  • Проверка несовершеннолетних
  • Незаконное строительство

Как избежать распространенных ошибок

Если вы уже нашли квартиру и выходите на сделку, можете самостоятельно заказать отчетЕГРН по кадастровому номеру или адресу и сверить данные — кому принадлежит квартира, является ли продавец собственником и другую информацию. Но стоит учесть, что в выписках ЕГРН находится не вся информация о квартире и собственнике.

Для более полной картины вы можете заказать отчет о рисках . Проверка квартиры и собственника проводится в базах Росреестр, ФССП, МВД, ИФНС, Суды и т.д. нашим юридическим отделом с многолетним стажем в области недвижимости. По результатам проверки мы составляем Отчёт о юридических рисках.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?

Сегодня мы расскажем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, как проверить чистоту сделки и вовремя распознать мошенническую схему. Статья особенно актуальна для тех, кто покупает квартиру сам без агента, а также для тех, кто сомневается в добросовестности своего риелтора.

Проверяем продавца квартиры

Самый первый шаг при самостоятельной проверке квартиры — заказать свежую выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Полное название такой выписки — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (она же ЕГРН-1, раньше называлась выпиской из ЕГРП). Иногда для отслеживания истории переходов прав на квартиру требуется «расширенная» выписка — выписка ЕГРН-4 о переходе прав собственности.

Читайте так же:
Езда с просроченными правами: все, что нужно знать, RuDorogi, Яндекс Дзен

Получить эти две выписки может любой желающий. Самые популярные способы получения выписок из ЕГРН — через МФЦ, в любом отделении Росреестра или кадастровой палаты, в электронном виде через официальный сайт Росреестра. Цены на выписки и порядок их получения на сайте Росреестра.

Если у вас есть регистрация на Госуслугах и вам нужно несколько выписок, вы можете получить на сайте Росреестра ключи доступа к ФГИС ЕГРН и заказать пакет из 100 выписок всего за 400 рублей (т.е. по 4 рубля за выписку). Именно столько стоит получение одной бумажной выписки в отделении Росреестра.

Самое главное, что вы узнаете из выписки — кто является собственником квартиры. С этим человеком вы будете заключать договор купли-продажи и ему отдадите свои деньги, поэтому важно убедиться, что у него все в порядке с документами. Если собственниками квартиры являются несколько человек, до сделки вам нужно проверить каждого из них.

Что надо проверить по каждому собственнику квартиры?

  • Действительность паспорта — с помощью сервиса на сайте ГУВМ МВД РФ. Без действительного паспорта нельзя оформить никакие документы у нотариуса, а также нельзя подать документы на регистрацию квартиры.
  • Дееспособность — недееспособным гражданина могут признать по суду при наличии психического расстройства, из-за которого он не может понимать значения своих действий и руководить ими (ст.29 ГК РФ). Граждан могут ограничивать в дееспособности из-за пристрастия к спиртным напиткам, наркотикам и азартным играм (ст.30 ГК РФ). По заключению сделок такими гражданами есть ограничения. Когда этот порядок нарушается, сделка может быть признана недействительной. Если поведение продавца вызывает у вас сомнения, предложите ему и его риелтору предоставить справку из ПНД / выписку из Росреестра о признании недееспособным. Также уточните, не получал ли продавец недавно водительские права: для их оформления берутся справки из наркологического и психоневрологического диспансера.
  • Статус банкрота — признание физического лица банкротом накладывает на него ограничения. Для осуществления сделок может требоваться предварительное письменное согласие финансового управляющего. Также иногда реализация имущества гражданина-банкрота проводится на торгах. Узнать, не является ли человек банкротом, можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или Картотеке арбитражных дел.
  • Долги — наличие крупных долгов в Банке данных исполнительных производств ФССП может указывать на наличие арестов и запретов регистрационных действий на квартире или просто свидетельствовать о надежности и добросовестности продавца.
  • Экстремисты и террористы — проверьте, не включен ли собственник в перечень лиц, причастных к экстремизму и терроризму. Проверка общедоступна на сайте Росфинмониторинга. По 215-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» адвокаты, нотариусы, юристы, бухгалтеры должны передавать информацию о некоторых сделках с недвижимостью в Росфинмониторинг. Это сделки и финансовые операции, которые могут быть связаны с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, или финансированием терроризма. Если ваш продавец есть в списке, будьте готовы к пристальному вниманию со стороны Росфинмониторинга к вашей сделке.

Права и обременения

В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.

Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.

Чтобы не терять время впустую, обязательно требуйте от продавца снятия арестов и запретов регистрационных действий еще до подачи документов на сделку.

Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.

  • Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
  • Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.

Совет: от момента получения выписки из ЕГРН до сделки часто проходит некоторое время. Если даже в выписке нет данных об арестах, не поленитесь получить перед регистрацией свежую выписку или хотя бы проверить информацию онлайн на сайте Росреестра. Это поможет избежать неприятных сюрпризов при подаче документов на регистрацию.

Проверяем квартиру

  • Помещение жилое или нежилое? Не забывайте, что в нежилое помещение нельзя прописаться, а тарифы на коммунальные услуги, интернет для нежилых помещений могут быть выше. Также обязательно поинтересуйтесь в банке нюансами оформления ипотеки на нежилое помещение, если собираетесь брать кредит под залог недвижимости.
  • Не является ли квартира адресом массовой регистрации юридических лиц — проверяем на сайте Федеральной налоговой службы. Если в квартире зарегистрированы какие-то юридические лица, требуйте, чтобы собственник квартиры перерегистрировал эти компании на другие адреса. Можно включить соответствующий пункт в договор купли-продажи, но лучше всего сделать смену адреса еще до сделки. Если проигнорировать этот момент, на ваш адрес будут регулярно поступать чужие письма и почтовые уведомления. Возможно, к вам даже придут судебные приставы, разыскивающие компанию-должника, которая прописана по этому адресу. «Выписывать» чужие фирмы со своего адреса придется с помощью налоговой инспекции и суда.
  • Несогласованные перепланировки. Получите технический паспорт на квартиру в БТИ и сравните с ним квартиру. Полезно обратить внимание на изменение площади квартиры в расширенной выписке из ЕГРН. Отклонение от проекта и изменение площади может указывать на перепланировку. Учтите, что все несогласованные планировки придется согласовывать самостоятельно либо за свой счет приводить квартиру в соответствие с техпаспортом. Поэтому обязательно поинтересуйтесь у продавца обстоятельствами перепланировки квартиры и наличием согласования. От покупки квартиры с несогласованной перепланировкой лучше отказаться, но если квартира уж очень хороша, и вы готовы нести все риски, смело просите у продавца скидку.
  • Есть ли долги по ЖКХ — попросите у продавца квитанции на оплату коммунальных услуг и дополнительно проверьте информацию в управляющей компании или ТСЖ. По закону все долги по коммунальным услугам несет собственник квартиры, то есть погашать долги прежнего владельца вам не придется. Однако это не исключает претензий со стороны работников УК, которые не всегда в курсе положений законодательства. Особое внимание уделите взносам по капремонту: в отличие от долгов по ЖКХ, долг по капремонту переходит на нового собственника квартиры. Подробнее о покупке квартир с долгами по ЖКХ читайте тут: Купили квартиру с долгами по ЖКХ
  • Налог на имущество, земельный налог — узнайте, сколько налогов платят за квартиру в год ее собственники. Возможно, им приходится выкладывать за свою почти новую двушку 15 тысяч рублей. А может, они успешно оспорили кадастровую стоимость и добились снижения суммы налога на имущество в два раза.
  • Не является ли квартира предметом судебного спора — попробуйте поискать судебные дела с участием ваших продавцов и непосредственно самой квартиры. Решения можно найти в Банке решений арбитражных судов, а по судам общей юрисдикции (районным, городским, мировым) — на сайте ГАС «Правосудие». Для поиска используйте фамилии и адрес квартиры. Также вы можете зайти на сайт своего районного или городского суда и поискать дела с участием продавца квартиры там в разделе «Судебное делопроизводство».
Читайте так же:
Как узнать наложен ли арест на квартиру - онлайн способы

Из судебных решений можно узнать, например:

  1. о дефектах квартиры, по поводу которых продавец судился с застройщиком;
  2. о заливах квартиры соседями или наоборот — о заливе продавцом соседей;
  3. о взыскании страхового возмещения за причиненный квартире ущерб;
  4. о спорах между наследниками по поводу этой квартиры;
  5. о том, что продавец делил свою квартиру при разводе с бывшей женой;
  6. о вселении и выселении жильцов;
  7. о долгах хозяина квартиры по коммунальным услугам и капремонту.

Проверяем представителей продавца

Очень часто интересы продавца в сделке по продаже квартиры представляют агентства недвижимости или родственники. В этом случае на имя представителя выдается нотариальная доверенность. Проверить действительность доверенностей по их реквизитам можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. У доверенностей также проверяйте срок действия и полномочия представителя. Права на подписание договора купли-продажи, обращение за государственной регистрацией в Росреестр, получение денег должны быть прямо оговорены в доверенности.

  • Собственники — дети. По несовершеннолетним собственникам до 14 лет сделки заключают их законные представители (родители, усыновители). Если собственнику от 14 до 18 лет, он должен будет подписывать документы только с письменного согласия родителя / законного представителя. У родителя проверяйте действительность паспорта и свидетельство о рождении ребенка.

На сделки с имуществом детей не забывайте получать согласие органов опеки и попечительства!

  • Недееспособные и ограниченно дееспособные собственники. Все сделки от имени недееспособных собственников должен заключать опекун. Ограниченные в дееспособности граждане могут самостоятельно заключать лишь мелкие бытовые сделки, остальные сделки заключаются только с согласия попечителя. У опекуна и попечителя также нужно проверить действительность паспорта и документы, на основании которых они назначены опекуном или попечителем.

Посторонние лица, которые могут подкинуть проблем

  • Бывшие и нынешние супруги — обратите внимание на штампы в паспорте собственника квартиры (регистрация и расторжение брака). Если брак был расторгнут меньше чем за 3 года до сделки, уточните момент по разделу имущества супругов. При отсутствии нотариального соглашения или судебного решения о разделе имущества нужно получить нотариальное согласие на сделку от бывшего супруга продавца. Аналогичное согласие нужно получать и от нынешнего супруга, если квартира находится в общей собственности мужа и жены, но зарегистрирована лишь на кого-то одного из них.
  • Невыписанные жильцы — попросите у продавца подробную выписку из домовой книги и обязательно потребуйте выписки всех прописанных в квартире граждан с постоянной и временной регистрацией до подписания и регистрации договора купли-продажи, чтобы вам потом не пришлось выписывать всех этих людей через суд.
  • Недовольные наследники. Поинтересуйтесь семейным положением продавца и обстоятельствами оформления наследства. Были ли другие наследники, судебные процессы по разделу наследства? Не стоит покупать квартиру, которая была получена в наследство и оформлена в собственность меньше 3 лет назад. Это поможет избежать возможных споров с недовольными наследниками. Еще лучше, если с момента вступления в наследство прошло порядка 7-10 лет: в таком случае вероятность появления обиженных наследников, желающих что-то оспорить в суде, гораздо ниже.
  • Участники приватизации квартиры. Посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации, кто принимал в ней участие и в итоге стал собственником. Если какие-то жильцы отказались от участия в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочного пользования этой квартирой. Выписать таких граждан из квартиры не удастся даже через суд. Также нужно обязательно изучать обстоятельства участия или неучастия в приватизации детей.

Для анализа рисков, связанных с покупкой унаследованной или приватизированной квартиры, рекомендуем обращаться за помощью к квалифицированным юристам.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector