Схема и порядок передачи денег через банковскую ячейку при покупке и продаже квартиры. Как оформить договор

Схема и порядок передачи денег через банковскую ячейку при покупке и продаже квартиры. Как оформить договор?

При покупке жилплощади передача денежных средств является серьезным этапом.

Даже в провинциальном городе стоимость жилья значительна, поэтому никто не желает рисковать своими деньгами.

Для решения данного вопроса существует много способов, например банковская ячейка.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

В каких случаях нужна продажа недвижимости через сейф в банке?

Смысл любого договора купли-продажи состоит в том, что один участник сделки (продавец) передает свое имущество (право собственности) покупателю, а покупатель обязуется передать продавцу оговоренную в соглашении денежную сумму. Этот момент регламентирован в статье 454 ГК РФ.

Банковская ячейка при заключении договора может понадобиться сторонам в следующих случаях:

1. Когда присутствует риск, что получив недвижимость (право владения), покупатель не захочет за нее платить, что приведет к судебным разбирательствам.
2. Когда существует вероятность того, что продавец, получивший деньги, может отказаться передавать квартиру и тогда её тоже придётся требовать через судебные органы.

Как проходит сделка: схема и порядок действий

Рассмотрим, как происходит покупка и продажа квартиры с использованием банковской ячейки, кто должен платить за аренду сейфа – покупатель или продавец, а также другие нюансы сделки. Схема сделки будет состоять из нескольких последовательных этапов, а именно:

1. Заключение договора аренды банковской ячейки покупателем.
2. Помещение денег в ячейку в размере, который указан в договоре.
3. Заключение договора купли-продажи.
4. Поведение государственной регистрации сделки в уполномоченном органе согласно действующему законодательству.
5. Предъявление продавцом документов, подтверждающих переход права собственности с целью получения денежных средств.
6. Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, покупатель вправе забрать денежные средства обратно, заплатив финансовой организации за аренду ячейки.

Возможно вам будут интересны следующие статьи:

• Самые безопасные способы передачи денег при продаже квартиры.
• Как оформить расписку о получении денег при продаже квартиры – инструкция, образец.
• Особенности и нюансы сделок по купле-продаже квартир в рассрочку между физическими лицами. Образец договора.
• Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как это сделать?
• Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости? Описание и возможность скачать образец.

Действия при расчете

Покупателя

Вместе с продавцом покупатель выбирает организацию для аренды ячейки.

Наиболее подходящим будет тот банк, который работает стабильно и имеет хорошую репутацию. Получить консультацию можно по телефону, а также можно посетить учреждение банка лично.

Далее покупатель заключает договор аренды банковской ячейки. В документе отражаются условия получения продавцом доступа к ячейке, а также период обращения.

Продавца

После регистрации договора купли-продажи в Росреестре продавец имеет право получить деньги за проданное имущество. Продавец обращается в банковское учреждение, где получает доступ к сейфу на основании копии договора купли-продажи квартиры, который был заверен органе Росреестра.

Банка

Работники банка заключают договор банковской ячейки с покупателем. После предоставления всех необходимых документов сотрудники финансовой организации обеспечивают доступ к ячейке для получения денежных средств.

Сроки и стоимость процедуры

Стоимость аренды банковской ячейки зависит от срока. Кредитно-финансовые организации в большинстве случаев устанавливают тариф за один календарный день. Договор заключается, как правило, не менее чем на месяц.

В среднем цена составляет от 50 до 80 рублей за сутки. Внесение залога является обязательным условием. По окончанию договора залоговая сумма возвращается клиенту.

Риски для собственника жилья

Как продать собственное жилье и при этом избежать рисков? Сделка не является полностью безопасной и имеет некоторые риски для продавца, а именно:

1. Ни один документ, который оформляется при аренде ячейки, не содержит данных о сумме, которая остается на хранении. Следовательно, при возникновении спора по поводу передачи средств, в суде данное доказательство не будет решающим.
2. В договоре аренды нет условий, связанных с проверкой какой-либо документации, следовательно, за подлинность предъявленных документов банк ответственности не несет.
3. Покупатель может заложить в сейф поддельные купюры. По этой причине продавец должен потребовать от покупателя заказать услугу проверки денежных средств на подлинность. Такая услуга предоставляется многими финансовыми организациями.

Оформление договора аренды ячейки

Договор аренды ячейки является самостоятельным документом. Обычно покупатель заключает его до подписания основного договора купли продажи. Требования к договору купли продажи квартиры с использованием банковской ячейки ничем не отличаются от требований к стандартному договору купли-продажи недвижимости. Они регламентированы статьёй 549 ГК РФ.

Соглашение подписывается в трех экземплярах, так как участниками сделки по факту являются три стороны: финансовая организация, продавец и покупатель. Каждая из сторон сделки может иметь доступ к ячейке до двух человек. В этой ситуации в договор аренды фиксируется необходимость присутствия всех продавцов и всех покупателей при открытии сейфа с наличностью. Все лица, которые имеют доступ к ячейке, в обязательном порядке должны быть прописаны в договоре о купле-продаже жилплощади.

Стоит отметить, что каждое кредитно-финансовое учреждение имеет свой бланк договора. Разница может быть лишь в нескольких условиях, например, в перечне документов, которые дают право на доступ к сейфу. Банковские учреждения не вправе использовать бланки договоров, которые предоставляют клиенты.

Договор купли продажи квартиры и его существенные условия

Договор купли-продажи жилплощади в обязательном порядке должен составляться в письменном виде. Заверения у нотариуса или в органах Росреестра не требуется. Исключением являются договора, по которым приобретается не весь жилой объект, а некоторая его доля. Такие соглашения должны быть заверены в нотариальной конторе в обязательном порядке. Этот момент разъяснен в статье 42 ФЗ № 218.

К существенным условиям, без которых соглашение согласно статье 432 ГК РФ является недействительным, относятся:

1. Предмет договора. В соглашении должна быть зафиксирована информация о том, какой именно передается жилой объект, а также место его расположения. Указывается адрес недвижимого объекта и его кадастровый номер.
2. Стоимость. Цена, которая обозначается в договоре, является неотъемлемым существенным условием. Этот момент разъяснен в статье 555 ГК РФ.

Существенным условием договора продажи жилой площади (квартиры, дома) или их части является право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.В перечень лиц, сохраняющих право пользования, входят следующие граждане:

1. Член семьи собственника. Право сохранено на период брака и заканчивает свое действие, когда член семьи собственника переходит в статус бывшего (статья 31 ЖК РФ).
2. Члены семьи собственника или бывшие члены семьи владельца недвижимости, которые не принимали участия в приватизации. В данном случае право пользования сохраняется на бессрочной основе.
3. Физические лица, которые проживают в квартире на основании договора найма. Право сохранено на весь срок, обозначенный в договоре (статья 675 ГК РФ).
4. Граждане, которые проживают в жилом объекте на основании завещательного отказа. Право пользования распространено на период, оговоренный в завещательном отказе (статья 33 ЖК РФ).
5. Граждане, которые проживают на жилплощади на основании соглашения безвозмездного пользования. Право на проживание сохранено на весь период действия договора (статья 700 ГК РФ).
6. Граждане, которые передали квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением.

Порядок передачи денег: что указать в договоре?

Для передачи средств через банковскую ячейку можно использовать два варианта:

1. Описать процесс вложения средств и процедуру изъятия, указав конкретные сроки.
2. Сделать ссылку на банковский договор аренды ячейки, указав примерно следующее: «Порядок передачи денег определяется в соответствии с договором аренды №… от …».

Предпочтительно использовать первый вариант. В противном случае при регистрации права в Росреестре придётся предоставлять туда ещё и документы из банковского учреждения.

Подводя итоги, отметим, что вариант передачи денежного вознаграждения при купле-продаже недвижимости через банковский сейф является надежным способом осуществления расчета между участниками сделки. Здесь присутствуют определенные риски, но они минимальны по сравнению с другими способами передачи оплаты.

Полезное видео

В видео представлен разбор порядка аренды банковской ячейки и порядка заключения трехстороннего договора, а также всевозможные риски:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

Сделки с недвижимостью: что выгоднее – аккредитив или аренда банковской ячейки

Начну с того, что стороны подписывают договор, затем передают пакет документов в регистрирующий орган, где бумаги пылятся (или находятся) долгих 11 дней. Затем государственный орган регистрирует переход права собственности, после чего договор считается заключенным.

Тот, кто думает, что данная процедура не содержит никаких рисков, глубоко ошибается. Нет, опасность исходит не от государства, конечно, а от каждой из сторон сделки. Судите сами. Если покупатель отдаст деньги в момент подписания соглашения (иными словами, за 11 дней до его регистрации), то он серьезно рискует тем, что продавец не станет осуществлять сделку и заявит в государственный орган об отказе в регистрации перехода права. Как результат, приобретатель останется и без денег, и без недвижимости. Но возможен и второй вариант, когда стороны договорились об оплате имущества после регистрации. В этом случае серьезно рискует уже продавец, потому как есть вероятность, что покупатель не сможет или не захочет оплатить оформленную на него недвижимость, в результате чего продавец окажется у «разбитого корыта».

Учитывая такие обстоятельства, на рынке недвижимости сформировалось два варианта расчетов по договорам купли-продажи.

Аккредитив

Прежде всего – оплата по аккредитиву. Аккредитив – это банковская операция. В соответствии с ней, банк по указанию клиента обязуется произвести платеж третьему лицу. Если рассматривать куплю-продажу собственности, то схема использования аккредитива будет такова:
— продавец и покупатель заключают договор, в котором в качестве формы расчетов по сделке предусматривают аккредитив;
— приобретатель недвижимости направляет заявление в кредитную организацию с просьбой оформить аккредитив;
— банк открывает на имя продавца специальный счет, который называется «Аккредитив», и перечисляет на него деньги с личного счета покупателя;
— продавец сможет получить эти деньги только после регистрации перехода права имущества на покупателя, предоставив банку все необходимые по договору купли-продажи документы. Если бумаги в порядке, то продавец забирает деньги.

Какие же документы может затребовать банк для подтверждения официального перехода права собственности? Обычно это договор купли-продажи, который прошел государственную регистрацию.

Некоторые банки запрашивают выписку из единого государственного реестра, подтверждающую регистрацию права собственности покупателя на приобретенную квартиру. Но это уже, как говорится, детали. У каждой кредитной организации свои требования, и к ним надо быть готовым.

Особо стоит подчеркнуть – аккредитив может быть отзывным или безотзывным.

Безотзывный аккредитив означает, что банк не вправе изменить или отменить обязательство уплатить указанную в аккредитиве сумму без согласия всех сторон, а именно: покупателя, продавца и подтверждающего банка.

Отзывный аккредитив, напротив, дает банку право отменить или изменить аккредитив без предварительного согласия других лиц.

Хотя у аккредитива как у формы оплаты есть много положительных сторон, у него есть и ряд существенных недостатков. К таковым практика относит сложный и объемный документооборот, который осуществляется с целью контроля каждого этапа сделки и, конечно же, наличие банковских комиссий за данную услугу. Как правило, комиссия считается от суммы сделки и составляет от 0,5% до 2-5%. Понятно, что комиссия увеличивает стоимость имущества и затраты граждан. К отрицательным моментам стоит также отнести тот факт, что при оформлении аккредитива участники соглашения указывают полную и рыночную стоимость объекта, что впоследствии сказывается на налогообложении как сделки, так и самой недвижимости. В сторону увеличения, понятно.

Банковская ячейка

Учитывая данные нюансы, большое распространение получил такой способ расчетов, как оплата через банковскую ячейку.

Обычно этот процесс происходит следующим образом. В назначенное время продавец, покупатель, а также юрист банка и риелтор (если сделка происходит с его участием) встречаются в офисе кредитной организации. Уточнив детали, заинтересованные лица подписывают соглашение об аренде банковской ячейки.

Однако перед визированием договора аренды стороны, как правило, согласовывают условия и бумаги, при наличии которых будет открыта ячейка.

Например, в течение первых 25 дней ячейку может открыть только продавец, предъявив зарегистрированный договор купли-продажи или нотариальную копию свидетельства о праве собственности объекта на имя покупателя, а с двадцать шестого по тридцатый день – покупатель, предъявив свой паспорт.

Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована за указанный период, клиенты могут пролонгировать договор.

Вообще, исходя из российских условий, договор аренды банковской ячейки наиболее оптимален при расчетах за недвижимость. Следует помнить, что в договоре купли-продажи редко указывается реальная сумма сделки и при оплате через ячейку она никогда не будет раскрыта, в отличие, скажем, от аккредитива или безналичного перевода.

Да и стоимость аренды относительно невысока. Она зависит от размера ячейки и срока аренды и составляет от 1000 до 5000 руб. в месяц у различных банков. В любом случае это дешевле аккредитива.

Не стоит думать, что при расчете через банковскую ячейку стороны договора никак не рискуют. В моей практике был прецедент, когда продавец квартиры сразу после регистрации сделки обратился в банк и, сославшись на утерю ключа от сейфа, получил доступ к его содержимому и забрал денежные средства. Казалось бы, в чем проблема, ведь они и так предназначались ему? Все дело в том, что в ячейке хранилась и его собственная расписка, а стороны сделки договорились о совместном посещении сейфа, чтобы покупатель забрал расписку, а продавец деньги. Ключ от ячейки был и у покупателя, и он ошибочно полагал, что продавец не сможет добраться до ее содержимого. Результатом подобного обмана стал двухлетний судебный процесс, в котором с огромными усилиями покупателю удалось доказать факт оплаты по договору, когда продавец был совсем близок к расторжению договора и возврату в свою собственность жилого помещения, напомню, и это притом что денежные средства он получил в полном объеме.

Как осуществляется продажа квартиры через банковскую ячейку: составление договора аренды ячейки у сбербанка. Каковы риски покупателя и продавца, где взять каждый из документов?

Банки выдающие ипотеку

Сделки с недвижимостью всегда несут в себе риски. Это крупная финансовая операция, которая требует внимательного подхода к делу. При этом нет большой разницы – покупается квартира на вторичном рынке или осуществляется приобретение нового объекта. Снизить риски позволяет банковская ячейка при расчетах с недвижимостью по ипотеке или в условиях купли-продажи без привлечения кредитных денег.

Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью

Банковская ячейка – это отдельный сейф, расположенный в хорошо защищенном помещении. Доступ к содержимому имеется у продавца и покупателя на оговоренных ими условиях, оформленных в соглашении об аренде. Документы подписывается в присутствии специалиста банка, также к участию привлекаются юристы и риэлторы. К ячейке прилагаются два универсальных ключа, один из которых остается в филиале, второй передается одной из сторон договора.

Деньги подвергаются пересчету и складываются в сейф до момента востребования после завершения перехода прав собственности. Это позволяет банку выступить гарантом сохранности денежных средств, что способствует снижению риска мошеннических операций. По данным экспертов по работе с недвижимостью, такой метод взаиморасчетов применяется более чем в 90% случаев.

Стоит понимать, что банк не является участником процедуры перераспределения прав собственности от продавца покупателю. Из-за этого многие просто не знают, зачем использовать ячейку при ипотеке. Логика в том, что на весь срок, который потребуется на процедуру, ни у одной из участников процедуры не будет несанкционированного доступа к валюте. Это позволит продавцу сохранить недвижимость, а покупателю – деньги, если что-то пойдет не по плану.

Условия доступа к банковской ячейке в Сбербанке

Операции с жильем, в большинстве случаев, совершаются именно через Сбербанк. В этом финансовом секторе компания остается безусловным лидером. Стандартный договор аренды хранилища заключается на месяц. Считается, что это тот срок, за который можно переоформить права собственности и осуществить продажу квартиры.

При ипотеке в условиях доступа к банковской ячейке в Сбербанке сказано, что стороны соглашаются с равными правами, определенными договором аренды. Соглашение может осуществляться между физическими и юридическими лицами. Каждый из участников процедуры предоставляет пакет документов, в который входят:

• Паспорт для жителей РФ.
• Заграничный общегражданский паспорт для лиц, постоянно живущих за рубежом.
• Удостоверение военнослужащих для мичманов, прапорщиков или офицеров.
• Документ, подтверждающий регистрацию, если такой отметки нет в паспорте.

Срок аренды возможен от одного дня и до нескольких лет, он устанавливается по желанию. Также Сбербанк может предоставить специалиста для подсчета и сверки подлинности денег. Оплатить услуги можно путем внесения денежных средств через кассу банковской организации или с помощью списания денежных средств с банковского вклада, счета или карточки. Участникам выдается такой пакет документов:

• Акт приема-передачи.
• Договор аренды.

Помимо этого покупатель получает пластиковый ключ. И назначается следующий порядок в доступе к ячейке:

• На момент действия соглашения посещать сейф могут участники договора только совместно.
• Продавец сможет забрать содержимое, если предоставит справку из ЕГРП и договор купли-продажи. Данные в этих документах обязаны совпадать со сведениями из договора аренды.
• Покупатель может взять ценные бумаги в течение 7 рабочих дней после истечения аренды без дополнительных комиссий. Это означает, что продажа не состоялась.

Действовать можно через представителей, если они имеют соответствующие нотариально заверенные доверенности. Эти положения необходимо указывать в договоре об использовании ячейки.

Сейф ВТБ 24

В ВТБ 24 договор аренды заключается на основании паспорта либо иного документа, удостоверяющего личность. Существуют два варианта заключения сделки для взаиморасчетов между заинтересованными лицами:

• С правом совместного доступа на весь период действия.
• С поэтапным доступом, когда содержимым сейфа сначала могут воспользоваться оба участника при обоюдном посещении, затем только продавец, после – покупатель.

Выступать от клиента могут доверенные лица на основании соответствующих документов. Банк готов сотрудничать, как с юридическими, так и физическими лицами. Банковская ячейка в государственной компании ВТБ 24 – это один из надежных способов передачи средств, который позволяет снизить риски мошеннических операций.

Использование банковской ячейки при продаже квартиры

Применение такой ячейки целесообразно уже затем, как покупающая и продающая сторона пришли к предварительному решению о возможности сделки купли-продажи. Это, возможно даже, не окончательное решение. Сейф выступает в роли залога, подтверждающего намерения сторон. Рассмотрим, как пользоваться банковской ячейкой при продаже и покупке квартиры:

1. Заинтересованные стороны идут в финансовое учреждение для формирования арендного соглашения с документами, удостоверяющими личность. Как правило, оплата хранилища ложится на плечи покупателя. Перед этим важно взять предварительный договор купли-продажи, это не является обязательным условием.
2. Затем деньги вносятся в сейф в присутствии всех сторон сделки. Чтобы не допустить ошибки, можно воспользоваться функцией пересчета денег.
3. Ячейка закрывается уникальными ключами. Один остается у банкира, второй выдается одному из участников аренды. Воспользоваться сейфом повторно можно будет только согласно условиям аренды. , стороны подписывают документ купли-продажи. Или сделка отменяется. В зависимости от этого можно будет получить деньги в банке кому-то из участников.

Использование банковских сейфов полезно тем, что не только снижает риски мошеннических операций, но и обеспечивает безопасное обращение с наличностью. Так как клиенту нет необходимости держать в кошелке крупную сумму денег. Все операции осуществимы безналичным способом.

Риски продавцов

Банк не является гарантом договора купли-продажи, и он не обеспечивает эту сделку. Он всего лишь готов хранить денежные средства в безопасном месте на определенный срок согласно условиям. Поэтому нельзя сказать, что аренда ячейки полностью делает операцию безрисковой. Ответственность за свои деньги и свою имущество несут продавец и покупатель.

Происходить могут различные ситуации, и поскольку операции с жильем связаны с большими деньгами, мошенники разрабатывают различные методы извлечения прибыли, пользуясь неподготовленностью людей в финансовых вопросах. Рассмотрим, какие при продаже квартиры через банковскую ячейку имеются риски у продавца:

1. Во многом небезопасность сделки обусловлена самим договором аренды. Он имеет определенный срок, также условиями предусмотрен определенный период, когда продавец должен забрать свои деньги за недвижимость. Может наступить момент, что из-за затяжной процедуры переоформления прав собственности, он не успел получить денежные средства из банковской ячейки.
2. В этом случае покупатель может обратиться в банк и забрать содержимое ячейки, ссылаясь на то, что сделка не состоялась. Чтобы этого избежать, необходимо вовремя пролонгировать аренду. Еще одна мошенническая схема заключается в подмене сейфа. Покупатель создают два договора с банком. По одному в ячейке хранятся денежные средства, по другому – сейф пустой.
3. Производится подмена документации, и после совершения купли-продажи покупатель обращается в финансовое учреждение, но сейф пуст. А денежные средства мошенник давно успешно забрал из другой ячейки.

В регламент работы банкира входят: финансовые операции, предоставление банковских услуг, консультации по продуктам, которые имеются в продаже. Поэтому специалисты могут быть некомпетентны в юридических вопросах, связанных с недвижимостью, переоформлением прав и сделках купли-продажи. Это обязанности риэлтора. В связи с этим банки заявляют, что они не могут подтвердить подлинность документов, например, справку из ЕГРП. Проводится лишь визуальный осмотр. Мошенники способны пользоваться и этой слабостью, подделывая документацию.

Совершение операций через банковскую ячейку

Альтернатив, как продать квартиру существует множество. Рекомендуется обращаться к профессиональным участникам рынка, т.е. риэлторам или юристам, которые за определенную комиссию обеспечат безопасность операции. Но также этот вопрос можно решить и самостоятельно, использую схему продажи квартиры или другой недвижимости через банковскую ячейку.

1. После того, как документация аренды хранилища составлена, рекомендуем направиться в банк с документом купли-продажи, он составляется в трех вариантах, один из которых в итоге должен быть передан в Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации.
2. Продающая сторона создает расписку о том, что получил денежные средства. Она может быть написана от руки, но ней пока не следует ставить дату. Покупатель на обратной стороне заверяет, что расписка составлена в его присутствии и ставит подпись.
3. Ключ от сейфа остается у покупателя, а составленный документ – у продавца.
4. Далее следует направиться в Росреестр для перерегистрации прав собственности.
5. После завершения этой процедуры стороны вновь встречаются в финансовом учреждении и производят взаимообмен ключа на расписку, где проставляется текущая дата.

Расчет в этой схеме через банковскую ячейку при ипотеке отличается тем, что деньги будут использованы не покупателя, а банка. А клиенту предоставлен график платежей со сроками оплаты и процентами по договору. В любом случае продавец получает денежные средства из хранилища, а покупатель – квартиру и расписку о том, что деньги были переданы. Есть и другие варианты выполнения таких операций, например, через аккредитив.

Условия договора аренды

Арендный договор может оформляться на срок от 1 дня до 6 месяцев. Банковские организации самостоятельно назначают условия, исходя из тарификации. В среднем за месяц содержание сейфа обойдется в пределах от 750 до 3 000 рублей в зависимости от конкретного банка, размера ячейки и региона страны. В Москве цена начинается от 50 рублей за день, в регионах можно найти предложение по 16 рублей.

Тарификация цен на аренду в Сбербанке в Москве

Оформить договор с минимальным размером ячейки в Москве можно за 2 250 рублей (30*75 = 2 250). Тарифы, как правило, выкладываются на сайте банковских организаций.

Вопросы и ответы

[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”У кого должен храниться ключ от банковской ячейки на время регистрации договора купли-продажи?”]

Формируются два пластиковых ключа. Один остается у сотрудника банковской компании, второй – передаются одному из участников договора. Обычно это покупатель, так как до момента завершения сделка именно он несет ответственность за свои деньги. Но условия по договорам достаточно гибкие и любой может хранить ключ у себя. В разделе «совершения операций через банковскую ячейку» мы предложили схему, при которой ключ остается у покупателя.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Что такое независимый доступ к ключу от ячейки?”]

Правилами соглашения регламентируется порядок, в котором тот или иной участник имеет права на содержимое сейфа в зависимости от наступления определенных договором условий. К примеру, до момента перерегистрации прав собственности деньги может забрать покупатель, после – продавец.

Передача денег при сделке с недвижимостью

Сделки с недвижимостью имеют высокую цену. Переход права собственности от продавца к покупателю происходит после регистрации права собственности.

В ходе сделки постоянно возникают разные вопросы:

Каким способом покупатель должен передать деньги продавцу? Как происходит передача денег при сделке с недвижимостью ? Где и как передать деньги при продаже квартиры продавцу?

Для покупателя недвижимости − самая надёжная схема расчётов та, когда окончательный расчёт по сделке будет происходить после того, как он стал собственником недвижимости.

Для продавца всё наоборот, ему выгоднее, когда расчёт по сделке будет осуществляться до регистрации. Нельзя проводить сделку, если стороны не договорились, как вести расчёты.

Виды расчётов при сделке купли-продажи недвижимости

1. Передача наличных из рук в руки.

2. Аренда банковской ячейки.

3. Безналичный перевод.

4. Банковский аккредитив.

6. Депозит нотариуса.

7. Ипотека. Депозитарий банка.

1. Передача наличных из рук в руки

Это самый простой и вместе с тем рискованный способ передачи денег. Ведь деньги передаются до регистрации. Если вы договорились и прописали в договоре купли-продажи, что передача денег будет происходить наличным путём, то заранее нужно заготовить расписку о передаче денег. Расписка в получении денежных средств за квартиру страхует вас от действий недобросовестного продавца. Нужно заранее договариваться о месте передачи и проверки купюр.

Недостатки:

• Передача наличными всегда сопряжена с риском грабежа и других мошеннических действий.
• Сложно вернуть деньги, если сделку не зарегистрируют в Росреестре.

2. Аренда банковской ячейки

В Санкт-Петербурге самая популярная схема расчётов – это расчёт через банковскую ячейку. Можно арендовать обычную банковскую ячейку, а можно эксперт-сейфинг.

Смысл сделки состоит в том, что деньги за приобретаемый объект недвижимости закладываются в арендованную ячейку банка. После свершения факта государственной регистрации сделки, перехода права собственности к покупателю и приёма-передачи объекта недвижимости, покупатель и продавец посещают банк, вскрывают банковскую ячейку и забирают причитающиеся им ценные пакеты. Продавец получает ценный пакет с деньгами, а покупатель расписку о получении им полной стоимости объекта недвижимости.

Стоимость аренды банковской ячейки складывается из стоимости оформления договора аренды ячейки (около 4 тыс.руб.) и стоимости аренды ячейки. Стоимость аренды небольшой ячейки за 1 сутки составляет 40 рублей. Включение в договор условий выбытия составляет 500 рублей. В итоге аренда сейфовой ячейки в среднем обходится около 6 тыс.руб. Так рассчитывается стоимость в расчетных центрах Санкт-Петербурга. В Сбербанке аренда ячейки обходится примерно в эту же сумму.

Недостатки:

• Условие обязательного присутствия покупателя и продавца в момент открытия-закрытия ячейки.
• Банк не выдаёт арендаторам ячейки документы, подтверждающие, что именно было помещено в ячейку сейфа.
• Банк не вникает в интересы и проблемы покупателя и продавца, связанные с проведением сделки.

Эксперт-сейфинг

Одной из разновидностей банковской ячейки является эксперт-сейфинг . Деньги также закладываются в банковскую ячейку. Но в этом случае банк заключает договор, по которому отслеживает контроль выдачи пакетов. При наступлении определённых условий каждый участник может забрать причитающийся ему пакет без обязательно присутствия других участников сделки. Условия и все участники описываются в дополнительном соглашении к договору. Эксперт-сейфинг используется при много-объектных, встречных сделках, при расселении, разъездах и прочих сложных сделках.

Стоимость эксперт-сейфинга дороже обычной банковской ячейки и составляет около 8-10 тыс.рублей. Стоимость складывается из стоимости д оговора (7 тыс.руб) и стоимости аренды ячейки.

Безналичная форма расчётов

• Безналичный перевод;
• банковский аккредитив;
• сервис безопасных расчётов сбербанка.

Безналичная схема расчётов позволяет обеспечить высокую безопасность всех сторон сделки.

Преимуществом безналичной формы расчётов является полное исключение расчётов фальшивыми деньгами, высокий уровень безопасности. Безналичная форма позволяет исключить риск потери права доступа к ячейке в случае неявки второй стороны в банк для вскрытия ячейки.

Безналичный перевод

Этот способ подразумевает передачу денег безналичным путем на банковский счет продавца. Способ передачи денег, а также дата перевода прописывается в договоре купли-продажи. Как правило, она приурочена к тому дню, когда участники процесса подают документы на регистрацию прав собственности.

Этот способ аналогичен передаче наличных из рук в руки. Разница в том, что деньги зачисляются на счёт покупателя, а не лично в руки. Данный способ безопаснее в плане кражи, потери денег. Но никак не защищает покупателя от мошеннических действий недобросовестного продавца. Остаётся открытым вопрос: как вернуть деньги, если сделка не прошла регистрацию.

Банковский аккредитив

Аккредитив – это вид банковского счёта, по которому банк берёт на себя поручение выплатить по аккредитиву обозначенную сумму в указанный срок и на условиях, указанных в аккредитиве.

Аккредитив используется при прямых сделках купли-продажи, для расчётов между покупателем и продавцом. Он используется во многих банках, в том числе и Сберегательном банке РФ.

Недостатки – нельзя применять при встречных сделках с большим количеством участников, а также других сложных сделках.

Эскроу-счета

Другой вид безналичных расчётов – эскроу-счёт . Это специальный банковский счёт, который открывается на имя депонента. В сделке участвуют три стороны:

1. депонент – лицо, на которое открывается счёт;
2. бенефициар – лицо или несколько физических лиц, имеющих право на получение депонируемой суммы при наступлении условий, предусмотренных договором;
3. эскроу-агент – банк.

Смысл расчётов в том, что денежные средства переводятся бенефициару эскроу-агентом в том случае, если бенефициар выполнил свои обязательства по сделке перед депонентом.

Достоинством данного вида расчёта является возможность проведения встречных (альтернативных) сделок. Здесь возможно наличие нескольких бенефициаров ( получателей денег). Это более гибкий способ безналичного расчёта по сравнению с банковским аккредитивом, где возможно наличие только двух сторон: продавца и покупателя.

К договору с банком идёт приложение, где прописываются индивидуальные условия специального банковского счёта эскроу, а также условия передачи депонируемой суммы. Договора эскроу регламентируется статьей 860.7-860.10 ГК РФ. К сожалению, такая услуга, как эскроу-счёт есть не во всех банках.

Существует ли абсолютно надёжная схема для расчётов?

У каждой схемы есть свои плюсы и минусы, каждый выбирает то, что ему ближе. Для большей безопасности сделку лучше оформлять через нотариуса или привлекать банк в качестве посредника и гаранта безопасности.

Меры предосторожности, на которые указывают юристы:

• Не стоит занижать сумму продаже в договоре купли-продажи. Это риск для покупателя.
• Нельзя открывать доступ к банковской ячейке третьим лицам. Доступ к ячейке прописывается в договоре на аренду ячейки.
• Когда вы решили воспользоваться безналичным расчётом, то лучше будет, если счета продавца и покупателя в одном банке. Для этого до сделки нужно открыть счета.
• Денежные средства лучше передавать после регистрации в Росреестре.

В решении о применении той или иной схемы расчётов должны принимать обе стороны сделки. Схема расчётов должна быть абсолютно продуманной, а главное, понятной всем участникам сделки. Для разработки схемы расчётов по сделке можно привлечь агента по недвижимости.

Если вы не слишком разбираетесь во всех этих тонкостях и не знаете, как правильно провести расчёт при сделке купли продажи недвижимости, то вы можете заказать услугу сопровождения сделки.