Management-study.ru

Студия менеджмента
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру в ипотеке

Как продать квартиру в ипотеке

Как продать квартиру в ипотеке

При покупке жилья в ипотеку банк может полностью контролировать процесс передачи денежной суммы от покупателя к продавцу. Контроль возможен как в случае с собственными денежными средствами заемщика, так и при выдаче ему заемных средств.

При этом известны случаи, когда банк проявляет лояльность и не устанавливает ограничений относительно способа передачи денежных средств. Как правило, способ оплаты предлагается самим банком.

При выборе способа покупки важно понимать, что при несогласии со способом передачи денег, предложенным банком, заемщику остается лишь искать другое кредитное учреждение.

При ипотеке необходим залог

В таком случае банк зачастую настаивает на том, чтобы клиент оформлял залог одновременно с покупкой квартиры. При таком раскладе недвижимость перейдет в право собственности и одновременно становится предметом залога, в то время как банк контролирует процесс передачи денежных средств от покупателя в пользу продавцу. Камень преткновения в такой схеме – выбор банком способа оплаты, который не всегда устраивает заемщика. Банк предлагает следующие способы передачи денежных средств:

  • Через банковский депозитарий.
  • На лицевой счет продавца после завершения процедуры регистрации сделки.
  • Через аккредитив.
  • Наличными продавцу до момента подачи пакета документов на государственную регистрацию.

Важно: Спорить с банком относительно способа передачи денег – не лучшая затея. В ответ на несогласие кредитное учреждение лишь порекомендует заемщику поискать другую квартиру. Иными словами, банк не станет отказываться от удобного ему способа оплаты в знак исключения.

Популярные советы

Как стать самозанятым: инструкция и разъяснения

Основные банковские хитрости и как их обойти

Как распознать мошенника: звонок с телефонного номера банка

prodat-kvartiry.jpg

Оплата наличными через банковский депозитарий

Данный способ передачи денежных средств является наиболее востребованным при покупке квартиры. Его суть заключается в том, чтобы избавить продавца и покупателя от необходимости доверять друг другу. По данной схеме покупатель оставляет денежные средства в ячейке, а продавец получает возможность проверить их перед заключением договора.

Важнейший нюанс данного способа покупки заключается в том, что продавец может забрать денежные средства только после регистрации сделки и перехода квартиры в собственность покупателя. На время регистрации договора денежные средства находятся в банковской ячейке, выступающей в качестве надежной камеры хранения. Если регистрация сделки не состоялась по какой-либо причине, покупатель может просто забрать свои деньги вне зависимости от воли продавца.

Уровень риска потери денег при данном способе покупки минимальный. Покупатель может пострадать в следующий случаях:

  • мошеннические действия со стороны сотрудников банка;
  • прекращение банком своего существования.

В первом случае покупатель может рассчитывать на компенсацию убытков: банку крайне невыгодны скандалы, способные лишить его лицензии. Во втором случае процедура ликвидации банка будет сопровождаться назначением его правопреемника. Из этого следует вывод, что покупатель в любом случае не остается без денег.

Покупка через аккредитив

Данный способ передачи денег становится все более популярным. По такой схеме покупатель переводит средства на счет продавца перед сделкой, заранее согласовывая все существенные условия. Пока данные условия не будут выполнены, счет продавца блокируется в целях обеспечения чистоты сделки. Получить денежные средства продавец может только после регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру. Если сделка не состоялась, покупатель может вернуть свои деньги без согласования данного вопроса с продавцом. Риск остаться без денег в данном случае также минимален.

Как и при каких условиях можно продать квартиру в ипотеке?

Выплачивая ставший непосильным ипотечный кредит, не лишним будет знать, как продать квартиру в ипотеке. Для многих заемщиков будет неожиданной информация о том, как продать квартиру в ипотеке и при этом заработать.

Недвижимость, на которое наложено обременение, продать без разрешения банка нельзя. При ипотечном кредитовании, согласно ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, заемщик имеет право только пользоваться заложенным имуществом и обязан содержать его в надлежащем виде.

Читайте так же:
Разрешение на травматическое оружие – правила приобретения, продление лицензии, хранение и ношение

А его утрата либо продажа третьим лицам незаконна. Произошедшее событие разрешается в пользу залогодержателя (то есть банка), согласно ст. 301-303 ГК РФ. Но есть ряд случаев, когда банк может пойти навстречу заемщику и разрешить продажу залоговой квартиры.

Почему хотят продать квартиру в ипотеке?

Как и при каких условиях можно продать квартиру в ипотеке?

Причины, по которым заемщик начинает задумываться о том, как продать квартиру в ипотеке, можно условно разделить на 3 группы:

  1. при потере достаточного для погашения займа дохода;
  2. при возникшей необходимости в приобретении более просторного жилья;
  3. при желании заработать на ипотеке.
  1. При потере достаточного для погашения займа дохода

От потери стабильного финансового дохода не застрахован никто. Предугадать невозможно, что случится через несколько лет. А платежи в строгом порядке необходимо совершать каждый месяц, в полном объеме и в установленные сроки, независимо от каких-либо ситуаций.

Поэтому желание поскорей продать квартиру, чтобы расплатиться наконец-то с банком до того, как будут применены дополнительные меры, согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вполне естественно и предсказуемо.

Например, молодые люди энергично поднимаются по карьерной лестнице, женятся/выходят замуж, заводят детей. Взятая квартира в ипотеку становится «мала». Большинство таких заемщиков рассматривает вариант продажи ипотечной квартиры и последующей покупки большей по площади.

Банком не возбраняется взятие второй ипотеки на квартиру большей площади, если доходы молодой семьи позволяют вносить платежи сразу по двум долгосрочным займам. Для такого варианта требуется наличие первоначального взноса.

Если квартира приобреталась в строящемся доме на достаточно раннем этапе, то к завершению строительства цена ее существенно вырастает и в некоторых случаях с лихвой перекрывает все расходы, связанные с ипотекой.

Участники долевого строительства стараются продать свою квартиру до сдачи дома в эксплуатацию, поскольку переоформить договор цессии гораздо проще, чем заниматься оформлением готового жилья (если, конечно, цель была изначально заработать).

Но бывает и так, что нужда в строящемся жилье отпала, и заемщик задумывается о его продаже с максимальной выгодой для себя. Это исключительные случаи.

При продаже вторичного жилья, находящегося под обременением, заемщику приходится снижать его рыночную стоимость, так как желающих связываться с банковским залоговым имуществом крайне мало.

Согласие банка на продажу квартиры в ипотеке

Приобретенная квартира посредством ипотеки является имуществом должника, но чтобы продать ее, нужно получить согласие банка.

С одной стороны , банк заинтересован в полном погашении займа и не должен препятствовать продаже залоговой недвижимости, если заемщик не может больше нести долговые обязательства по ипотеке.

С другой стороны , при разрешении продажи залоговой недвижимости банк теряет свою возможную прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, выданных на приобретение этой недвижимости.

Если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то банк не может отказать. Чтобы заемщики не злоупотребляли такой возможностью, продажа ипотечной квартиры сопровождается наложением существенных штрафных санкций и заградительных комиссий.

Но они несравнимы с вероятными последствиями из-за прекращения платежей по ипотеке. Если заемщик объективно не может больше регулярно платить по кредиту – ему не стоит затягивать с продажей, разумней разрешить сложившуюся ситуацию до судебного разбирательства.

Как можно продать квартиру в ипотеке?

Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:

  1. Досрочное погашение. Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки.
  2. Самостоятельная продажа. Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение.
  3. Продажа с помощью банка. Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Банк занимается снятием обременения сам.
  4. Продажа долговых обязательств. Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.
Читайте так же:
Доходность нпф втб за 2022 год

Досрочное погашение

Как и при каких условиях можно продать квартиру в ипотеке?

Найти покупателя, согласного на такую схему, довольно сложно. Обременение квартиры отпугивает, тем более на вторичном рынке всегда есть юридически чистые альтернативные предложения.

В основном, к схеме досрочного погашения прибегают при ипотеке строящегося жилья. Квартиры в новостройках с современной планировкой пользуются повышенным спросом, а на заключительной стадии строительства у добросовестного застройщика не бывает свободных вариантов.

Потенциальный покупатель квартиры вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотеки в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, заверенному нотариально.
После закрытия ипотеки и снятия обременения (обычно это занимает 5 рабочих дней), продавец и покупатель квартиры посещают регистрационную палату и переоформляют договор долевого строительства или оформляют договор купли/продажи.

Самостоятельная продажа

Не стоит скрывать от потенциального покупателя тот факт, что квартира находится под обременением у банка. Если вы будете давать информацию частями и умалчивать о деталях, то у покупателя может сложиться впечатление, что его вовлекают в какую-то хитроумную аферу.

На самом деле все просто. После просмотра квартиры покупатель должен обратиться в банк и изъявить свое желание выкупить залог. Сотрудники банка составят с ним предварительный договор купли/продажи и заверят его нотариально.

Покупатель вносит необходимую сумму для погашения задолженности заемщика в одну депозитную ячейку, оставшуюся и причитающуюся после совершения сделки заемщика – в другую.
С квартиры снимается обременение и оформляется договор купли/продажи. Банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам только после оформления и регистрации договора купли/продажи в Росреестре.

Продажа с помощью банка

В случае недостатка времени или отсутствия (при смене места жительства или длительной командировке), заемщик может переложить продажу залоговой квартиры полностью на плечи банковских сотрудников.

В этом случае снятием обременения занимается только банк и покупатель, присутствия заемщика не требуется. Остаток от совершенной сделки (если он есть) после ее регистрации заемщик в любое время может забрать в депозитной ячейке банка.

Продажа долговых обязательств

Залоговые квартиры, находящиеся на продаже у банка, привлекают своей сниженной стоимостью и других желающих взять жилье в ипотеку.

Для них процедура оформления ипотечного займа мало чем отличается от стандартной:

  • предоставляется аналогичный пакет документов для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
  • в случае одобрения осуществляется оценка приобретаемой недвижимости и ее страхование, согласно установленным положениям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.

Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Процедура продажи квартиры занимает около 3 недель (5 рабочих дней для снятия обременения и около 2 недель для оформления сделки купли/продажи).

Как продать жилье, находящееся в ипотеке?

Сего­дня в Рос­сии очень мно­го соб­ствен­ни­ков жилья, при­об­ре­тен­но­го в ипо­те­ку. Ино­гда у заем­щи­ка ипо­те­ки воз­ни­ка­ет ситу­а­ция, когда он хочет про­дать ипо­теч­ную квар­ти­ру, что­бы купить дру­гую, более про­стор­ную или при пере­ез­де в дру­гой реги­он либо при выез­де из стра­ны вооб­ще. И тут воз­ни­ка­ет весь­ма инте­рес­ный вопрос: Как про­дать квар­ти­ру в ипо­те­ке, если кре­дит за нее еще не выпла­чен? Ведь по зако­ну нель­зя заклю­чить дого­вор куп­ли-про­да­жи недви­жи­мо­сти, если она все еще нахо­дит­ся под ипо­теч­ным обре­ме­не­ни­ем, то есть нахо­дит­ся в зало­ге у банка.

продать квартиру находящуюся в ипотеке

Как про­дать квар­ти­ру, за кото­рую не выпла­чен ипо­теч­ный кредит?

Одна­ко совер­шить подоб­ную сдел­ку мож­но и вполне реаль­но, но сна­ча­ла сле­ду­ет разо­брать­ся в ее осо­бен­но­стях. Преж­де все­го, необ­хо­ди­мо знать, что про­дать квар­ти­ру и дру­гое жилье с обре­ме­не­ни­ем ипо­те­кой мож­но толь­ко, если банк-кре­ди­тор даст на это согла­сие. Поэто­му, пла­ни­руя про­дать дом, квар­ти­ру или дру­гую недви­жи­мость, нахо­дя­щу­ю­ся в ипо­те­ке, в первую оче­редь, нуж­но сооб­щить об этом наме­ре­нии кре­ди­ту­ю­ще­му бан­ку. Так­же нуж­но пони­мать, что про­цесс про­да­жи такой недви­жи­мо­сти мож­но рас­тя­нуть на доста­точ­но про­дол­жи­тель­ное время.

Читайте так же:
Огрн сколько цифр

Итак, для нача­ла надо обра­тить­ся в кре­дит­ную орга­ни­за­цию, что­бы выяс­нить мож­но ли про­дать жилье, и какие дей­ствия необ­хо­ди­мо выпол­нить, что­бы банк раз­ре­ше­ние на про­да­жу недви­жи­мо­сти. Пер­вое, что нуж­но узнать, истек ли срок, в тече­ние кото­ро­го нель­зя про­из­ве­сти досроч­ное пога­ше­ние ипо­те­ки. Если этот срок мино­вал, то мож­но при­сту­пать к реше­нию даль­ней­ших задач. При отсут­ствии серьез­ных осно­ва­ний на про­да­жи ипо­теч­но­го жилья, банк пред­ло­жит заем­щи­ку несколь­ко вари­ан­тов про­да­жи жилья, нахо­дя­ще­го­ся у него под залогом.

«Доверительный» способ продать ипотечную недвижимость

Пер­вый вари­ант носит кодо­вое назва­ние «Дове­ри­тель­ный». В этом слу­чае одно­вре­мен­но про­из­во­дят­ся реги­стра­ция дого­во­ра и залог. Этот спо­соб пред­по­ла­га­ет, что поку­па­тель вно­сит зада­ток, рав­ный сум­ме задол­жен­но­сти по ипо­теч­но­му кре­ди­ту. Денеж­ные сред­ства посту­па­ют на рас­чет­ный счет про­дав­ца, но рас­по­ря­жа­ет­ся эти­ми день­га­ми банк. Кре­дит­ная орга­ни­за­ция исполь­зу­ет дан­ные денеж­ные сред­ства для досроч­но­го пога­ше­ния ипо­теч­но­го займа.

После чего залог и все обре­ме­не­ния с жилья сни­ма­ют­ся, мож­но заклю­чать дого­вор куп­ли-про­да­жи. Затем оста­ток сум­мы за при­об­ре­те­ние квар­ти­ры поку­па­тель пере­чис­ля­ет в бан­ков­скую ячей­ку. Полу­чить дан­ную сум­му про­да­вец может толь­ко после того, как дого­вор куп­ли-про­да­жи будет заклю­чен, а недви­жи­мость пол­но­стью будет пере­оформ­ле­на на ново­го вла­дель­ца. Подоб­ная схе­ма про­да­жи ипо­теч­но­го жилья исполь­зу­ет­ся чаще все­го, та как для кре­ди­то­ра она явля­ет­ся наи­ме­нее рискованной.

Как пра­ви­ло, ни у поку­па­те­ля, ни у про­дав­ца при исполь­зо­ва­нии дан­но­го вари­ан­та сдел­ки не воз­ни­ка­ет осо­бых про­блем. Но эта схе­ма осно­вы­ва­ет­ся на вза­им­ном дове­рии меж­ду про­дав­цом и поку­па­те­лем. Не каж­дый соис­ка­тель новой квар­ти­ры готов пла­тить день­ги до заклю­че­ния дого­во­ра куп­ли-про­да­жи. Одна­ко что­бы под­стра­хо­вать­ся, мож­но заклю­чить пред­ва­ри­тель­ный дого­вор, при заве­ре­нии у нота­ри­уса, или же поку­па­тель может потре­бо­вать у про­дав­ца рас­пис­ку о полу­че­нии денег, кото­рая име­ет юри­ди­че­скую силу даже без заве­ре­ния нотариусом.

«Тройная защита» при продаже ипотечной квартиры

Вто­рой спо­соб носит назва­ние «Трой­ная защи­та», так как он явля­ет­ся без­опас­ным для всех участ­ни­ков сдел­ки, одна­ко этот вари­ант потре­бу­ет зна­чи­тель­но боль­ше вре­ме­ни. Для сни­же­ния рис­ков, день­ги за жилье делят­ся на две части и поме­ща­ют­ся в раз­ные бан­ков­ские ячей­ки. На один счет кла­дет­ся сум­ма, кото­рая рав­на остат­ку задол­жен­но­сти по ипо­те­ке, а на дру­гой счет – оста­ток денеж­ных средств за про­да­жу квар­ти­ры. Ино­гда откры­ва­ет­ся и тре­тья ячей­ка, в кото­рую поме­ща­ет­ся пись­мо от кре­дит­ной орга­ни­за­ции о сня­тия зало­га с недвижимости.

продать квартиру с обременением ипотекой

Мож­но ли про­дать недви­жи­мость, нахо­дя­щу­ю­ся в ипотеке?

Участ­ни­ки сдел­ки полу­ча­ют допуск к этим ячей­кам толь­ко при предъ­яв­ле­нии дого­во­ра куп­ли-про­да­жи, кото­рый про­шел госу­дар­ствен­ную реги­стра­цию. Кре­ди­тор раз­ре­ша­ет про­дать жилье до сня­тия зало­га, а дого­вор-куп­ли-про­да­жи мож­но заклю­чать сра­зу после того, как день­ги будут вне­се­ны в ячей­ки. Таким обра­зом, поку­па­тель на неко­то­рое вре­мя ста­но­вит­ся одно­вре­мен­но и вла­дель­цем квар­ти­ры и заем­щи­ком ипо­те­ки. После пога­ше­ния задол­жен­но­сти, банк сни­ма­ет все огра­ни­че­ния с жилья.

После завер­ше­ния про­цес­са оформ­ле­ния всей доку­мен­та­ции, про­да­вец полу­ча­ет воз­мож­ность снять раз­ни­цу меж­ду задол­жен­но­стью по ипо­те­ке и сто­и­мо­стью квар­ти­ры. Этот спо­соб отли­ча­ет­ся допол­ни­тель­ны­ми затра­та­ми на арен­ду бан­ков­ских яче­ек и сро­ком про­ве­де­ния сдел­ки, кото­рый состав­ля­ет, как пра­ви­ло, 2–3 неде­ли. Одна­ко дан­ный вари­ант так­же поль­зу­ет­ся боль­шой попу­ляр­но­стью, так как обес­пе­чи­ва­ет всем участ­ни­кам сдел­ки пол­ную безопасность.

«Перезайм» ипотечного жилья при продаже

Суще­ству­ет еще один инте­рес­ный вари­ант про­да­жи жилья, нахо­дя­ще­го­ся под зало­гом кре­дит­ной орга­ни­за­ции, так назы­ва­е­мый «Пере­займ». В этом слу­чае заем­щик, а по сов­ме­сти­тель­ству и про­да­вец квар­ти­ры, при­во­дит поку­па­те­ля, гото­во­го пере­офор­мить ипо­те­ку на себя, в банк. Если новый заем­щик удо­вле­тво­ря­ет всем тре­бо­ва­ни­ям финан­со­во­го учре­жде­ния, то состав­ля­ет­ся новый дого­вор, соглас­но кото­ро­му жилье все же оста­ет­ся в зало­ге у бан­ка, но ипо­теч­ный кре­дит уже выпла­чи­ва­ет дру­гой клиент.

Если же ипо­те­ка уже выпла­че­на или про­да­вец готов лич­ны­ми денеж­ны­ми сред­ства­ми досроч­но пога­сить ипо­теч­ный кре­дит, то ему необ­хо­ди­мо выяс­нить у бан­ка, где нахо­дит­ся заклад­ная по ипо­те­ке. Воз­мож­но, что за вре­мя пога­ше­ния жилищ­но­го зай­ма была про­из­ве­де­на пере­про­да­жа заклад­ной, и забрать ее нуж­но будет и ново­го вла­дель­ца. Для это­го не обя­за­тель­но посе­щать кре­ди­то­ра, узнать нуж­ную инфор­ма­цию мож­но по теле­фо­ну. Кре­дит­ная орга­ни­за­ция так­же долж­на предо­ста­вить кли­ен­ту инфор­ма­цию об остат­ке по ипо­теч­но­му зай­му на момент про­да­жи недвижимости.

Читайте так же:
Как отцу добровольно платить алименты

Итак, суще­ству­ет, по мень­шей мере, 3 спо­со­ба про­дать жилье с обре­ме­не­ни­ем ипо­те­кой, одна­ко все при­ве­ден­ные выше вари­ан­ты не так уж про­сты. У каж­до­го спо­со­ба име­ют­ся свои досто­ин­ства и недо­стат­ки, усло­вия, труд­но­сти и осо­бен­но­сти, ведь про­да­жа ипо­теч­ной недви­жи­мо­сти – это тоже финан­со­вая сдел­ка, кото­рая несет опре­де­лен­ные рис­ки. Какой вари­ант выбрать – решать бан­ку и поку­па­те­лю, а про­да­вец при­мет их решение.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным «Дом.РФ», в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс. жилищных кредитов.

Продать квартиру если она в ипотеке

Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.

Почему продают квартиры в ипотеке?

С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом. Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней. Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

Как банки к этому относятся?

Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции. Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов. Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

Снятие обременения

При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит. После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП. После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: mfl@sberbank.ru.

Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?

Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.

Нужно ли разрешение банка?

Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

Как получить разрешение?

Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:

  • самостоятельная продажа
  • продажа при помощи Сбербанка
  • продажа через риэлтора
Читайте так же:
Ведущий менеджер по продажам обязанности

Продажа без участия банка

Продажа без участия банка

В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

После этого владельцу квартиры необходимо:

  • найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
  • с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
  • погасить задолженность перед банком
  • собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
  • оформить договор покупки-продажи квартиры
  • зарегистрировать сделку

Продажа с участием Сбербанка

Продажа с участием Сбербанка

Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

Продажа через риэлтора

Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

Продажа квартиры по “военной” ипотеке

В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно. В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета.

Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

  • оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
  • одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
  • выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
  • получение документального подтверждения о снятии обременения
  • получение свидетельства о собственности в ЕГРП

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства. Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю. А сделать это на практике не так-то просто.

Продажа квартиры при разводе

Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

Как оплачивается налог при продаже?

При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.

Риски для покупателя квартиры:

  • продавец может отказаться от сделки купли-продажи после внесения покупателем задатка на погашение кредита в банке
  • продавец может затягивать процесс снятия с недвижимости обременения
  • отказ в регистрации сделки

Риски для продавца ипотечной квартиры

  • продавец рискует в том случае, если расчеты производятся через банк, который оказался неплатежеспособным

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

С ипотечным обременением продать квартиру быстро не получится. На сбор документов и подготовку к заключению договора потребуется две-три недели. Стоимость ипотечного жилья при продаже обычно на 15-20% ниже рыночной. Поэтому такую сделку выгодной для продавца не назовешь.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector