Management-study.ru

Студия менеджмента
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка и как это сделать; пошаговая инструкция

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка и как это сделать — пошаговая инструкция

На приобретенное в рамках ипотеки жилье, если оно было оформлено в качестве залога банку, накладывается обременение. В связи с этим многие заемщики думают, что они не могут продать ипотечную квартиру, какие бы ни были у них обстоятельства. Это не так: Сбербанк, равно как и другие банки, могут пойти навстречу заемщику — просто для этого нужны веские основания. В настоящей статье будет рассмотрено, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, если она не выплачена, а также предоставим пошаговую инструкцию, из которой узнаете, как правильно провести процедуру купли-продажи жилья с обременением.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли распоряжаться ипотечным жильем?

Даже несмотря на обременение, которое накладывается на квартиру, Сбербанк может позволить заемщику продать квартиру. Количество подобных сделок постоянно растет в связи с растущей мобильностью населения, поэтому процесс продажи ипотечной квартиры у банковского руководства давно отлажен и не вызывает вопросов.

Банковские организации прекрасно понимают, что за 20-30 лет ипотеки в жизни граждан может многое измениться, от развода и связанного с ним дележа имущества до появления нового ребенка, из-за которого прежней жилплощади для комфортного проживания уже недостаточно.

Тогда Сбербанк не только разрешит продать недвижимость, но и предложит свои услуги: постарается найти заемщику покупателей, предложит удобные и максимально безопасные способы расчета с покупателями и так далее. Таким образом, мнение банка очень сильно зависит от причин продажи.

Нужно ли получать согласие банка для совершения сделки?

Да, нужно. Процедура выдачи, отчуждения и взыскания ипотечной недвижимости, а также полномочия лиц полностью регламентированы Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В частности, в п.1 статьи 37 настоящего Закона указано, что продажа, дарение и прочие операции с отчуждением имущества возможны, но только с согласия банка.

Статья 37 ФЗ 102. Отчуждение заложенного имущества

  1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
  2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
  3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Соответственно, попытка продать недвижимость без предварительного согласования с банком — противоправное действие и нарушение действующего законодательства РФ. Чтобы получить разрешение банка, необходимо прежде всего явиться в отделение, уведомить о готовящейся сделке и получить от банковских сотрудников консультацию.

После этого заемщику потребуется подать заявление о просьбе получить согласие. К заявлению нужно приложить документы, подтверждающие наличие уважительных причин для продажи.

Например, если заемщик, в связи с появлением в семье ребенка, хочет продать имеющееся жилье и купить новое и более вместительное, банку нужно предоставить свидетельство о рождении ребенка из ЗАГСа или свидетельство об усыновлении (удочерении) ребенка. Тогда банк с очень высокой вероятностью даст согласие на продажу.

Причины реализации недвижимости

Уважительными основаниями банк считает:

  • Развод супругов.
  • Смерть одного из созаемщиков.
  • Переезд в другой город из-за новой работы.
  • Перевод какого-либо родственника заемщика на иждивение к нему.
  • Потеря рабочего места — при условии, что заемщик не может найти новую вакантную должность (это необходимо подтвердить документально — например, предоставить справку из департамента по труду и занятости населения).
  • Рождение или усыновление/удочерение ребенка.
  • Неожиданное и значительное улучшение финансового состояния заемщика — наследство, высокие доходы от бизнеса, выигрыш в лотерею и так далее. Банк даст согласие в том случае, если заемщик захочет обменять эту квартиру на новую и более комфортабельную, оформив ее в том же банке-кредиторе.

Уважительных причин может быть больше: банковское руководство подходит к каждому случаю в индивидуальном порядке, поэтому даже если заемщик не нашел в списке подходящий ему пункт, все равно есть смысл обратиться в отделение Сбербанка. Просто шанс на выдачу согласия значительно выше у тех, кто обратился в Сбербанк по вышеперечисленным причинам.

  • Как проходит сделка по переуступке прав?
  • Как выгодно купить квартиру у застройщика и каковы нюансы купли-продажи на вторичном рынке? .
  • Какие документы понадобятся, а также правила составления ДКП.

Какие могут встретиться сложности?

Помимо того, что заявителю потребуется предоставить максимум возможных документов, подтверждающих наличие уважительных причин для продажи, Сбербанк выставит клиенту еще одно условие — весь долг должен быть погашен до того, как недвижимость будет снята с обременения.

До тех пор, пока задолженность есть, обременение в виде залога не будет снято — а это создаст проблемы и покупателю, и продавцу, и самой банковской организации (подробнее о нюансах купли-продажи квартиры, находящейся в ипотечном залоге у банка, мы рассказывали тут). Поэтому заемщику необходимо еще перед подачей заявления определить, хватит ли вырученных от продажи средств на погашение задолженности.

Читайте так же:
Ипотека 6 процентов в 2022 году условия

Если их не хватает, придется искать дополнительные источники денежных средств: потребительский кредит, ломбардное кредитование или продажа имеющейся собственности кроме жилья, оформленного в качестве залога.

Более того, Сбербанк часто выставляет требование предоставить ему в обязательном порядке предварительный договор купли-продажи квартиры, заверенный у нотариуса — порой без такого договора Сбербанк даже не выдает согласие на отчуждение недвижимости, если у него есть серьезные подозрения касательно благонадежности заемщика.

В большинстве же случаев договор нужно предоставить уже после получения согласия: предварительный договор показывает банку серьезность намерений заемщика, а также повышает его уверенность в окончательном и успешном заключении сделки.

Во всем остальном преград нет, потому что банковским организациям, особенно крупным, в первую очередь важно вернуть потраченные на ипотеку средства. Если сотрудники Сбербанка видят, что продажа жилья необходима и это единственный удовлетворительный способ для возврата банку денежных средств, процедура отчуждения недвижимости пройдет без каких-либо проблем.

Как купить жилье с обременением?

Совершить куплю-продажу можно как самостоятельно, так и с участием банка. В первом случае заемщик получает наибольшую свободу действий, что в некоторых ситуациях бывает просто необходимо; во втором случае заемщику значительно проще провести процедуру, потому как заниматься поиском покупателя и переоформением документов будет банк.

Без участия заимодателя

  1. Сотрудников Сбербанка необходимо уведомить о предстоящем досрочном погашении задолженности, а также о необходимости продать квартиру. В течение небольшого времени — 1-3 суток — руководство Сбербанка принимает решение, выдавать ли согласие на продажу заемщику.
  2. Если согласие не было выдано, заемщику понадобится найти такого покупателя, который согласился бы внести собственные средства на погашение задолженности заемщика — разумеется, под расписку. После погашения задолженности обременение снимается, и собственность можно переоформить на покупателя.
  3. Если согласие было выдано банком, нужно просто найти покупателя, желающего приобрести ипотечную квартиру.
  4. С покупателем заключается предварительный договор купли-продажи или составляется договор задатка; копию договора нужно отнести в отделение Сбербанка.
  5. После погашения задолженности и покупатель, и продавец должны явиться в Росреестр для снятия обременения (на основании справки, выданной банком).
  6. Подписывается договор купли-продажи, сделка регистрируется в Росреестре, подписывается акт о приеме-передаче. Право собственности переходит к покупателю, процедура завершена.

С участием заимодателя

  1. Банк ищет подходящего покупателя. Между ним и заемщиком подписывается предварительный договор купли продажи.
  2. Денежные средства, полученные после подписания договора, идут банку на погашение задолженности заемщика. Оставшиеся средства, если они есть, кладутся в банковскую ячейку.
  3. После полного погашения задолженности, между покупателем и заемщиком составляется и сразу же подписывается основной договор купли-продажи.

Нюансы продажи недвижимости, находящейся в залоге

В целом, основные проблемы возникают на стадии получения согласия и поиска покупателя.

Однако, если покупатель найден и бюрократические процедуры уже начаты, все равно есть некоторые нюансы, на которые нужно обращать особенное внимание:

  • Заемщику, если он решил продать недвижимость, в любом случае придется возвращать задолженность банку в досрочном порядке. Но не всегда такая возможность предусмотрена ипотечным договором, поэтому еще перед началом процесса нужно изучить договор, посмотреть, указана ли возможность досрочного погашения займа.
  • За досрочное погашение Сбербанк, в зависимости от условий ипотеки, может взять дополнительную комиссию. Поэтому в договоре нужно также поискать пункт о том, предусмотрены ли за это дополнительные комиссии и штрафы.
  • Если цель заемщика — сменить одну ипотечную квартиру на другую посредством одного и того же банка-кредитора — Сбербанком могут быть сделаны значительные послабления и даже снижение ставок. Таким образом, например, ближайший конкурент Сбербанка — ВТБ 24 — выдает «вторую» ипотеку на вторичном рынке под 12% годовых, хотя в стандартных условиях минимальная ставка начинается от 14% годовых.

Главное, что нужно понимать заемщику — с приобретением ипотечной недвижимости жизнь не заканчивается. Случаются и разводы, и потеря работы, и прочие форс-мажорные обстоятельства, от которых не застрахован никто. Банковские сотрудники — тоже люди, они испытывают те же самые проблемы, и поэтому они прекрасно понимают заемщиков и идут им навстречу.

К тому же и банковскую организацию, и заемщиков поддерживает российское законодательство, в частности Федеральный Закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ: благодаря отлаженной юридической системе продажа ипотечной квартиры является законным правом заемщика, если данное действие было предварительно согласовано с банком.

В результате можно уверенно говорить, что продажа ипотечной квартиры не принесет значительных хлопот ни банку, ни заемщику, ни покупателю, если делать все правильно и опираться на закон.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Как продать или купить квартиру в ипотеке у банка

Что делать, если возникли проблемы с выплатами по ипотеке?

Покупая жилье в ипотеку, человек настраивается на долгие выплаты. Он осознает, что пока кредит не погашен, на его квартиру наложено обременение. Однако возникают непредвиденные ситуации, когда объект ипотеки необходимо продать. Знание нюансов законодательства позволит это сделать грамотно.

Читайте так же:
В каком банке лучше взять ипотеку

Как продать ипотечную квартиру

Ипотечная недвижимость обеспечивает исполнение обязательств по выданному займу. Следовательно, пока он не будет погашен, заемщик может совершать с объектом ипотеки любые действия гражданско-правового характера только с согласия залогодержателя.. На это четко указывает статья 37 ФЗ-102, регулирующего ипотечное кредитование.

Как продать или купить квартиру в ипотеке

Можно ли продать заложенную квартиру

Несоблюдение требований законодательства относительно самовольной продажи предмета залога приведет к таким последствиям:

  • сделка будет признана недействительной;
  • каждая из сторон возвратит все полученное или обязана будет возместить его стоимость;
  • приобретатель признается недобросовестным и лишается прав на залоговую недвижимость (ст. 167 ГК РФ);
  • банк прекратит досрочно все отношения по договору ипотеки;
  • недвижимость будет реализована в принудительном порядке.

В итоге нарушитель может потерять гораздо больше, чем приобретет.

Законные схемы продажи ипотечных квартир

Как продать жилье, если ипотека не выплачена? Чтобы не нарушать закон и не создавать себе проблемы, лучше воспользоваться легальными способами:

  1. Досрочное погашение кредита. Для этого нужно озвучить банку свое желание погасить займ раньше срока. После получения положительного решения кредитор определяет сумму задолженности. Заемщик находит покупателя на квартиру, согласного купить жилье с обременением и выдать предоплату в размере невыплаченной ссуды. Между ними составляется предварительное соглашение, которое удостоверяется нотариально. С жилплощади выписываются все проживающие. Полученный задаток направляется на погашение ипотеки. После этого банк снимает обременение, а покупатель оформляет право собственности в регистрационной палате.
  2. Продажа путем выкупа залога. Найденный заемщиком покупатель должен обратиться к банку с предложением о выкупе квартиры. При отсутствии возражений, обе стороны подписывают у нотариуса предварительный договор с определением цены и условий продажи. Бронируется 2 ячейки, в одну из которых кладется сумма для банка на погашение ипотечного долга, в другую – остаток от реализации недвижимости для заемщика. После снятия обременения оформляется договор купли-продажи, право собственности регистрируется в Росреестре. Заключительный этап – кредитор направляет деньги на погашение кредита, а заемщик забирает остаток (если есть).
  3. Продажа с помощью банка. Аналогично предыдущей схеме. Но банк берет на себя все, начиная от поиска покупателя до получения денег. Заемщику только остается поставить подпись на договоре купли-продажи, поскольку сделка по бумагам совершается лично им. Такой вариант не слишком выгоден должнику. Кредитор ставит цель продать побыстрее, что сказывается на цене. Второй ячейки для продавца может и не быть.
  4. Выкуп ипотеки третьим лицом или переуступка долгового обязательства. Для этого кредит переоформляется на нового заемщика, который становится одновременно должником в непогашенной части ссуды и собственником залоговой квартиры. Оформление ипотечного займа происходит по стандартной процедуре со сбором необходимых документов и подачи заявки, включая оценку.

Если речь идет об ипотеке с долевым участием, продажа осуществляется только с оформлением договора переуступки права требования, согласно ФЗ-214.

Главная особенность сделок купли-продажи залоговой недвижимости – прежде чем поменяется хозяин квартиры, ипотека должна быть погашена.

Стоит ли покупать квартиру, если она в ипотеке?

Насколько эти схемы выгодны продавцу, зависит от суммы долга, продажной стоимости недвижимости. Кроме того, стоит учесть еще один нюанс. Если квартиру, находящуюся в собственности меньше 3 лет продавать по цене, превышающей первоначальную, необходимо уплатить с этой суммы 13% в бюджет государства. Но один большой плюс перекрывает все – продавец избавляется в итоге от тяжелого бремени ипотеки.

Бытует мнение, что, покупая залоговую недвижимость, можно существенно сэкономить. Здесь все зависит от того, какие причины привели к ее продаже. Если заемщик успешно справляется с платежами и не торопится с продажей, вряд ли цена будет ниже сложившейся на рынке. Ему важно не просто погасить кредит, но и получить на руки разницу для покупки нового жилья.

Второй вариант – продавец имеет задолженность и ему нужно срочно реализовать ипотечную квартиру. В этом случае можно рассчитывать на хорошую скидку – процентов на 10-20 дешевле среднерыночной цены. Кроме того, банки заинтересованы в скорейшей продаже и даже могут предложить покупателю выгодные условия по ипотечному кредиту.

Есть три минуса в покупке ипотечной недвижимости:

  • покупателю придется считаться с требованиями кредитора, поскольку все сделки совершаются с его ведома;
  • закладная, а точнее ее местонахождение. Если она находится не у кредитора, совершение сделки может отложиться до тех пор, пока на руках не будет документа. Хотя с июля 2018 года появится электронная форма закладной, что существенно упростит оформление договоров;
  • риск остаться без денег, если продавец «не донес» их до банка и не погасил задолженность. Обременение не будет снято, возникнет множество проблем, которые придется решать через суд. Еще ситуация, когда продавец передумал продавать квартиру. Займ погашен, обременение снято, но он нашел другого покупателя, который готов дать намного больше.

Чтобы избежать этого, рекомендуется обратиться за консультацией к специалисту, использовать ячейки либо расплачиваться частями: вначале небольшой аванс, остальное – после регистрации.

Как быстро продать ипотечную квартиру

Для заемщиков с проблемным кредитом это – актуальный вопрос. Моментального способа не существует. Скорость реализации любой схемы зависит от многих факторов, включая человеческий.

Читайте так же:
Строка 090 в 6 ндфл 2022

Процедура купли-продажи объекта ипотеки состоит из нескольких этапов, каждый из которых требует определенного времени:

  • обращение к кредитору – можно рассчитывать, что в течение 10 дней решение будет принято;
  • поиск покупателя – может оказаться самым длительным процессом, поэтому рекомендуется воспользоваться услугами риэлтора;
  • подготовка документов – от 7 до 14 дней. Потребуется подтверждение отсутствия задолженности по ипотечному кредиту, оплата стоимости недвижимости, снятие обременения, документы на квартиру, закладная;
  • регистрация в Росреестре – 5-12 рабочих дней.

В любом случае, меньше, чем за месяц, все это сделать не удастся. Если все подготовлено заблаговременно, само подписание договора, внесение задатка и передача документов на регистрацию происходит в течение одного дня.

Вопросы и ответы

[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Как продать комнату в ипотеке Сбербанка?”]

Если причина продажи покажется сотруднику уважительной, вы получите разрешение на ее продажу. Банк предпочитает досрочное погашение кредита за счет средств покупателя или переоформление его на третье лицо. Все расчеты производятся через ячейки. Образцы необходимых документов можно посмотреть на сайте Сбербанка.

При продаже нужно учитывать нюансы программы кредитования. Например, для кредита молодым семьям супруг заемщика является созаемщиком. Если причиной продажи квартиры являются проблемы с погашением, банк возложит обязанности по выплате на созаемщика.

Военная ипотека также имеет ограничения. Стороной договора является Росвоенипотека, согласие которой потребуется для совершения купли-продажи.

Объект ипотеки, купленный с привлечением материнского капитала, можно продавать с разрешения органов опеки или по достижении детьми 18 лет.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Сожгли дом, купленный в ипотеку, что делать?”]

Ст.ст. 29-30 ФЗ «Об ипотеке» определяют, что залогодатель имеет право пользоваться объектом ипотеки. При этом его обязанностью является содержание имущества в надлежащем состоянии. Ст.32 гласит, что залогодатель обязан обеспечить сохранность залоговой недвижимости. Если существует реальная угроза имуществу, он должен немедленно сообщить об этом залогодержателю.

Ипотечные дома, как правило, страхуют от различных рисков, в том числе от пожара. Вам необходимо уведомить залогодержателя и обратиться в страховую компанию. Положенное страховое возмещение будет направлено на погашение кредита.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Купили квартиру в ипотеку, а в ней трещины на потолке и стенах, что делать?”]

Прежде всего, поставьте в известность банк. Его юридическая служба поможет разобраться с различными моментами, написать иски и заявления. Необходимо установить виновного. Им может оказаться продавец, который, например, самовольно произвел перепланировку. В этом случае нужно обратиться в суд для расторжения купли-продажи, после чего деньги будут возвращены.

В любом случае, о выявленных недостатках нужно письменно сообщить продавцу. Лучше постараться достигнуть с ним взаимопонимания об устранении дефектов или отремонтировать за свой счет с последующим возмещением расходов.

Если согласия нет, и продавец отказывается от предложенных вариантов решения проблемы, придется обращаться в суд. При этом в процессе разбирательства придется вносить платежи по кредиту.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Может ли банк продать ипотечный кредит другому банку? Нужно ли согласие заемщика?”]

Может, если это зафиксировано в кредитном договоре. И согласия заемщика на это не требуется. Такое право закреплено в ст. 382 ГК РФ. Причиной может стать вовсе не ваша задолженность. Возможно, банк избавляется от активов, поскольку не соответствует требования ЦБ РФ, или намечается его реорганизация, или по другим причинам.

Как правило, такая продажа не влечет за собой изменения условий кредитования.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Как купить машину при ипотеке?”]

Скорей всего ваш кредитор не пойдет на автокредитование, если только вы не являетесь для него ценным клиентом. Поэтому нужно найти банк, готовый выдать ссуду при наличии ипотеки. При обращении нужно подавать правдивую информацию, не скрывая действующие кредитные обязательства. Для подтверждения платежеспособности следует собрать все справки. Если кредитная история не испорчена просрочками или судебными разбирательствами, банк примет положительное решение.

[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]
[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Документы”]

Как продать квартиру в ипотеке? Пошаговая инструкция, документы

Вы оказались в ситуации: нет возможности выплатить ипотеку по зависящим и независящим от вас причинам? Просто приняли решение переехать, но ипотека усложняет задачу? На самом деле, причины бывают разными, но все же знайте: вы по-прежнему вправе осуществить продажу. Но следует обратить внимание на ряд особенностей сделки. Поговорим о том, как продать ипотечную квартиру.

Можно ли осуществить такую сделку

Вопросом «как продать квартиру в ипотеке?» задаются, пожалуй, все люди, имеющие данный вид кредита. Обстоятельства случаются разные, и людям хочется знать, есть ли такая возможность в случае необходимости. Отвечаем: это возможно, причем редко какие обстоятельства мешают вам продать недвижимость в ипотеке. Важно произвести сделку корректно с юридической точки зрения, соблюдая правила и нормативы. Продать недвижимость вы вправе на любой стадии выплаты кредитов. Более того, вы даже имеете возможность продать недвижимость, пока жилье только строится. Важное условие — различные операции с недвижимостью, находящейся в залоге, проводят исключительно с разрешения финансовой организации, где вы оформляли ипотечный кредит. Соответственно, легальные действия начинаются с похода в банк и обоснования требований по продаже квартиры, находящейся в ипотеке.

Основания для продажи

Основания существуют разные:

  • потеря основного дохода, из-за чего владелец более не в состоянии погашать кредит;
  • необходимость в приобретении иного жилья, комфортного по расположению, просторного (когда рождаются дети);
  • желание заработать на сделке перепродажи недвижимости;
  • необходимость продать ипотечную квартиру при разводе, вступлении в брак;
  • переезд в другой город, страну.
Читайте так же:
Договор поручения между физическими лицами образец

Соответственно, владелец обращается в банк с заявлением и объясняет сложившуюся ситуацию, подтолкнувшую его к продаже недвижимости. Можно также продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом.

Способы продажи

Существует 4 проверенных способа, как продать ипотечную квартиру, пошаговая инструкция разработана для каждого из них:

  • погашение ипотеки в досрочном порядке;
  • переоформление на покупателя;
  • продажа благодаря банку;
  • самостоятельная продажа квартиры в ипотеке.

Расскажем подробнее о каждом из способов, перечислим особенности. Вам станут понятнее тонкости сделок, и вы подберете наиболее подходящий и удобный вариант.

Досрочно погасить ипотеку

Пожалуй, наиболее подходящий вариант, ведь таким образом вы полностью закрываете собственные обязанности и передаете квартиру. Вы вправе найти покупателя, согласного приобрести недвижимость с обременением и внести остаток по кредиту. Данный способ считается удобным и подходящим, поскольку вы не будете длительное время разбираться с правами через банк и юридические конторы.

Инструкция:

  • отправляйтесь в банк и осуществите платеж, покрывающий кредит на 100%;
  • получите от банка выписку о досрочном погашении кредита;
  • свяжитесь с покупателем и оговорите вопрос дальнейшей сделки;
  • оформляйте договор купли-продажи в соответствии с юридическими нормами.
Переоформить на покупателя

По факту, вы продаете покупателю кредитные обязательства, оформляете так называемый “перезайм” недвижимости. Удобный способ, поскольку кредит переходит другому человеку, а вы получаете ту часть стоимости, которую уже успели выплатить по ипотеке. Но здесь потребуется разъяснение потенциальному покупателю ряда обязательств, работа с банком.

Инструкция:

  • отправляйтесь вместе с покупателем в банк;
  • через представителя банка осуществите переоформление кредитных обязательств на покупателя;
  • остальные договоры будут согласовываться уже с покупателем как ответственным за оплату ипотеки.
Продать с помощью банка

Банк занимается поиском покупателя и берет ответственность за снятие обременения. Способ в целом удобный, особенно если вы проживаете в другом городе или вообще стране, и не имеете возможностей регулярно находиться в “зоне доступа”.

Порядок действий таков:

  • работайте с банком, свяжитесь с представителем;
  • напишите заявление о передачи полномочий по продаже банку;
  • не забудьте собрать стандартные документы;
  • далее банк занимается поиском покупателя.
Продать самостоятельно

Поиск покупателя является прерогативой. После покупатель обращается в банк и составляет письменное соглашение, где указывает готовность в дальнейшем приобрести объект и рассчитаться за него в соответствии с условиями ипотечного кредитования. Обременение покупатель снимает самостоятельно, когда полностью выплачивает размер кредита и предоставляет документ об отсутствии задолженностей по ипотечному кредиту.

Документы

Документы

Поговорим о необходимом пакете документов. Наличие справок, доверенностей, отчетов и договоров станет основанием для совершения новой сделки.

В 2020 году от вас потребуются следующие документы:

  • паспорта собственников;
  • договор купли-продажи;
  • разрешение органов опеки и попечительства (одним из собственников является несовершеннолетнее лицо);
  • нотариально заверенное согласие одного из супругов на продажу;
  • нотариально заверенная доверенность (продажей занимается доверенное лицо);
  • предварительный договор купли-продажи;
  • выписка из банка о текущем состоянии ипотечного кредита;
  • справка о досрочном погашении кредита и отсутствии задолженностей.

Пакет документов меняется в зависимости от положения, наличия несовершеннолетних собственников, а также путей получения квартиры.

Риски

Риски

Цель банка — вернуть сумму долга по ипотеке в полном объеме. Соответственно, банку не интересен поиск выгодных вариантов. Риски состоят в том, что через банк не выгодно работать именно владельцам, ведь велика вероятность остаться без дополнительных финансов. В связи с этим рекомендуем проработать иные варианты продажи квартиры в ипотеке — самостоятельный поиск покупателя, погашение ипотеки на 100% в досрочном порядке.

Налоги

Налоги

Выплачивается только налог с продажи, а вычет остается у продавца. Во время продажи квартиры вы в обязательном порядке получаете налог с продажи. Налог декларируется, платится НДФЛ. Если вы являетесь владельцем квартиры в течение 5 лет и больше, то уплата налога отменяется. Расходы уменьшаются в следующих ситуациях. Например, вы получаете вычет в размере суммы, определяемой банком, и уменьшаете налогооблагаемую сумму.

Уточняйте налоговые процессы с банком, поскольку условия достаточно гибкие и постоянно меняются, в связи с чем необходимо регулярно уточнять вопросы, касающиеся тонкостей продажи квартиры, условий и сбора документов. Важно регулярно изучать юридическую сторону процесса, так вы сами снизите риски и уменьшите непредвиденные расходы.

Эксперт рассказал, как оформить ипотеку на дом с земельным участком в 2021 году, какие условия предлагают банки

Эксперт рассказал, как оформить ипотеку на дом с земельным участком в 2021 году, какие условия предлагают банки

Жить в своем доме — мечта многих россиян. И с развитием программ кредитования покупки жилья она становится все более осуществимой. Но у ипотеки на дом с участком есть подводные камни, о которых часто не догадываются те, кто планирует ее оформление.

С какими трудностями чаще всего сталкиваются при покупке дома с участком в ипотеку? Какие программы предлагают российские банки? Кому откажут в целевом кредите? И как повысить шансы на его получение? Эти вопросы ФАН задал заместителю руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяне Решетниковой.

Особенности ипотеки на дом с участком

Рынок ипотечного кредитования на покупку домов с земельными участками в России развит недостаточно. Соответствующие продукты предлагают далеко не все отечественные банки. И у каждого есть свои, подчас специфичные требования к объектам недвижимости.

Если сам дом или даже участок этим требованиям не соответствуют, в выдаче кредита откажут. Этим ипотека на дом с земельным участком отличается от таковой на квартиру. Условия покупки квадратных метров в многоэтажках у большинства банков схожи, а вот в отношении домов — тонкостей масса.

Читайте так же:
Какая госпошлина при разводе в 2022 году - стоимость, размер

Банки учитывают буквально все — от расположения объекта до его технического состояния. Причем в одной организации будут больше интересоваться годом постройки и оценочной стоимостью, а в другой — обратят внимание на тип земель, на которых расположено строение.

Также могут иметь значение:

  • наличие или отсутствие коммуникаций;
  • пригодность дома для круглогодичного проживания;
  • удаленность от города и расположение относительно других населенных пунктов;
  • постройка на землях ИЖС;
  • степень износа строения — для деревянных домов она не должна превышать 40%.

Одни банки кредитуют только своих зарплатных клиентов. Другие — дают деньги лишь на типовые дома на территориях комплексной жилой застройки.

«Перечислять требования банков можно бесконечно, — уточняет Решетникова. — Поэтому в таких случаях необходимо всегда подбирать банковский продукт под конкретный объект. Просто прийти в любой банк и взять ипотеку на дом, как на квартиру — не получится».

Часто банки готовы кредитовать покупку домов только на территориях комплексной застройки

Условия ипотеки на дом с земельным участком

Ставки кредитования по таким программам обычно чуть выше, чем на квартиры. Они стартуют от 8,5% годовых, за исключением специализированных программ для корпоративных клиентов, которых могут кредитовать под 7,7% годовых.

Еще одно исключение — программы сельской ипотеки, которую субсидирует государство. В рамках этой программы можно подкредитоваться под 2,7-3% годовых, но при условии, что приобретаемый дом находится на землях, признанных сельскими. Таковыми в большинстве регионов определили земли в пригородах крупных и средних населенных пунктов или в небольших городах с населением до 30 тысяч человек.

«Условия у каждого банка сугубо индивидуальные, — уточнила Решетникова. — По большинству ипотечных программ на дом с земельным участком размер первоначального взноса будет составлять 25–50%. Но есть и программы, где готовы рассматривать клиентов и с первоначальным взносом 10%».

Ставки кредитования в разных банках отличаются

Нюансы ипотеки на покупку дома с участком

Отказать в выдаче кредита могут по разным причинам. Как по «стандартным» — если заемщика посчитают неплатежеспособным или его кредитная история не устроит финансовую организацию. Так и по специфическим, главных среди которых две.

1. Недостаточная оценочная стоимость объекта. Так как залогом при ипотечном кредитовании становится сам дом, банки не спешат выделять деньги на покупку жилья без окон и дверей, без коммуникаций или расположенных слишком далеко от города. Но даже если в этом плане с объектом все в порядке, не обязательно его оценочная стоимость удовлетворит кредитора. Часто оценочные компании не могут подобрать аналогов данному объекту из выставленных на продажу в конкретном населенном пункте. Дома очень разнообразны, есть среди них и уникальные, что формирует некорректную, часто слишком низкую, с точки зрения покупателя, оценочную стоимость. Дополнительно снизить ее может и сам банк с учетом того, что в процессе эксплуатации жилье может потерять часть стоимости. А в случае проблем с выплатами по кредиту его ведь придется продавать. И идеально, если продажа займет немного времени, до двух месяцев. Если больше — объект становится совсем не интересным финансовой организации.

2. Сложности с оформлением страховки. Страховые компании тоже оценивают объекты, на которые распространяют действие своих продуктов. Потенциально рискованными для страховщиков являются дома старой постройки и изношенные. Часто отказывают страховать жилье с печным отоплением или расположенное в зоне подтопления.

«Многие банки страховку объекта требуют в обязательном порядке, — продолжила собеседница ФАН. — Другие могут прокредитовать и без нее, но тогда увеличат ставку на 3–3,5%».

При подготовке документов для банка могут возникать сложности

Рекомендации по оформлению

Планируя покупку дома с участком в кредит, необходимо сначала выбрать объект, который вам подходит. И уже с учетом его особенностей подбирать банк и ипотечную программу. Сама процедура не отличается от ипотечных программ на квартиры. Заемщику нужно:

  • получить одобрение кредита;
  • согласовать с банком объект недвижимости;
  • провести оценку объекта.

В некоторых банках оценка не требуется, если на покупку нужно менее 1,5 миллиона рублей. Если все в порядке, с заемщиком подпишут договор и выделят необходимую сумму.

Если же банки настойчиво отказывают, стоит рассмотреть и другие варианты кредитования. Например, оформление потребительского кредита или нецелевого под залог городской квартиры. Если своего жилья нет, можно привлечь созаемщиков — третьих лиц. Это могут быть родители или близкие родственники, у которых есть квартира и которые готовы стать залогодателями при подписании ипотечного договора.

Нередко эти способы становятся единственной возможностью получения кредита на жилье. И они же имеют ряд преимуществ перед ипотечными программами на покупку дома с участком. Для получения нецелевого кредита не нужно согласовывать с банком объект. Не требуется первоначальный взнос, который часто оказывается неподъемной суммой для заемщика. Никто не запрещает часть кредита оставить себе, чтобы сделать ремонт в приобретенном доме, купить мебель или пустить на другие нужды. И, наконец, если что-то «пойдет не так», продать жилье без обременений будет куда проще, чем залоговое имущество банка.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector