Договор купли-продажи квартиры: кто имеет право на составление, нюансы составления договора нотариусом

Важнейшим документом при заключении сделки купли-продажи квартиры является договор. Он содержит важнейшие условия предстоящей сделки и должен быть оформлен должным образом, чтобы она не была признана недействительной.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры обязательно должен иметь письменную форму, устные договоренности в таких крупных сделках недействительны. Без письменного соглашения невозможно переоформить права собственности на квартиру от продавца к покупателю в Росреестре. А именно это является ключевым этапом при сделках купли-продажи, без которого вся процедура лишена юридического смысла.

продавцом (если собственников несколько, то все они должны подписать соглашение);
покупателем;
посредниками (участие последних необязательно, но может потребоваться, если стороны или одна из сторон не могут присутствовать при подписании договора по состоянию здоровья или из-за удаленности их проживания от места сделки).

Законодательно не регламентирован единый формат договора купли-продажи квартиры. Владельцы недвижимости составляют его в произвольном порядке с учетом специфики конкретной сделки. Также законодательно не установлен перечень лиц, которые ответственны за составление договора купли-продажи.

Гражданский кодекс содержит указание на то, что договор подписывается исключительно в добровольном порядке по соглашению обеих сторон. Это правило указывает на то, что если будет выявлен факт оказания давления на одного из участников сделки (например, шантаж или применение насилия), то сделка купли-продажи будет признана недействительной.

При заключении договора стороны должны достигнуть договоренности по таким важным аспектам, как стоимость квартиры и порядок оплаты (наличие предоплаты или задатка), точные сведения о продаваемой квартире (позволяющие однозначно ее идентифицировать), способ расчетов (наличный, безналичный, через нотариуса, ячейку в банке или аккредитив), сроки выкупа квартиры, порядок переоформления прав собственности, снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц и пр.

Кто имеет право составить договор купли-продажи

Специального разрешения на подготовку договора купли-продажи квартиры не требуется. За разработку текста документа может отвечать как продавец, так и покупатель. Для этого им не требуется профильное юридическое образование. Они могут воспользоваться готовыми образцами или шаблонами договоров, которые есть сегодня в открытом доступе.

Но если стороны опасаются, что самостоятельная подготовка договора несет повышенные риски его аннулирования или признания недействительным, то они могут воспользоваться посредническими услугами по подготовке текста соглашения.

Можно выделить следующие ключевые варианты составления договора купли-продажи:

Через специализированную юридическую компанию или практикующего в частном порядке юриста.
Через риэлторскую компанию.
Через МФЦ. Сегодня во многих МФЦ можно не только переоформить право собственности на недвижимость, но и заказать подготовку договора.
Через нотариуса.

Каждый из указанных вариантов имеет свои плюсы и минусы. Самостоятельная подготовка договора позволяет минимизировать затраты на заключение сделки купли-продажи. При этом стороны без профильного образования могут не учесть при подготовке документа важные законодательные изменения или требования гражданского права, которые распространяются на юридически значимые документы.

При участии специалистов при подготовке договора он разрабатывается в индивидуальном порядке с учетом специфики продажи квартиры и в соответствии с требованиями законодательства.

Обращение к специалисту потребует определенных трат. В зависимости от региона и уровня квалификации юриста подготовка договора купли-продажи обойдется сторонам в 3-10 тыс.р. В крайнем случае, стороны могут просто обратиться за консультацией относительно содержания документа в юридическую компанию. Такие консультативные услуги обычно оплачиваются из расчета 500-1000 р. в час.

Преимущества составления договора купли-продажи нотариусом

В настоящее время участие нотариуса при заключении сделок купли-продажи квартиры не является обязательным. Исключение составляют случаи, когда в сделке участвуют недееспособные или несовершеннолетние лица, а также при продаже квартиры из общедолевой собственности.

Читайте так же:

Что нужно чтобы сделать прописку в квартире

Тем не менее, на практике нередко желающие продать или купить квартиру прибегают к нотариальным услугам при подготовке и подписании договора. Закон не запрещает обращаться к нотариусу для подготовки текста соглашения и его удостоверения.

Преимущества составления договора купли продажи у нотариуса состоят в следующем:

Один экземпляр документа будет храниться у него. В случае утраты этого важнейшего документа его всегда можно восстановить, обратившись к нотариусу за дубликатом.
Нотариус в обязательном порядке проверяет сделку на юридическую чистоту и заверяет личности сторон сделки: не наложен ли арест на недвижимость, не подлежит ли дом сносу, оформлены ли права собственности на квартиру должным образом, является ли продавец реальным собственником, и вправе ли он продавать квартиру. Для этого им могут запрашиваться дополнительные подтверждающие документы как у сторон сделки, так и в уполномоченных инстанциях (так, он имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН). Все эти действия позволяют обезопасить покупателя от заключения сделки с недобросовестным продавцом.
Нотариально заверенный договор практически нереально оспорить в суде и признать его недействительным. Нотариус перед его заверением в обязательном порядке должен убедиться, что стороны осознают последствия заключения сделки купли-продажи и существенные условия подписываемого соглашения; договор не подписывается им по принуждению или под угрозами/шантажом. Для этого нотариус проводит беседу с продавцом и покупателем, разъясняет им последствия подписания договора; убеждается, что указанные им факты подтверждают реальные намерения сторон; что продавец и покупатель являются вменяемыми, адекватно воспринимают действительность и добровольно совершают действия. При необходимости нотариус сможет выступить в суде в качестве свидетеля и подтвердить данные факты.
Участие нотариуса позволить сторонам не вникать в юридические тонкости сделки и доверить эту задачу профессионалу. Нотариус сам изучает нюансы сделки и готовит проект соглашения. Шансы на признание договора, заключенного с участием нотариуса, ничтожным практически нулевые.
Нотариус может включить в договор дополнительные условия, которые защищают права покупателя (например, относительно сроков снятия продавца и членов его семьи с регистрационного учета или прописать дополнительную финансовую ответственность продавца за неисполнения обязательств).
Помимо прочего, нотариус сможет выступить посредником при передаче денег за квартиру, что обезопасит стороны от рисков неуплаты.

Нужно понимать, что участие нотариуса – услуга весьма недешевая. Плата за нотариальные услуги в данном случае будет складываться из:

стоимости подготовки текста договора купли-продажи (около 5000-10000 р.);
госпошлина за нотариальное заверение договора;
плата за технически-правовую работу (в среднем – 5000 р., зависит от нотариальной конторы).

Госпошлина за нотариальное заверение договора – самая существенная часть затрат, она привязана к стоимости недвижимости. Для лиц, находящихся в родственных связях, госпошлина оплачивается в размере:

при цене сделки до 10 млн.р. – 3000 р.+0,2% от стоимости договора;
при сделке, равной или более 10 млн.р. – 23 000 + 0,1% от суммы более 10 млн.р.

Полученная сумма не может превышать 50 тыс.р.

Для оформления соглашения для лиц, которые не состоят в родственных связях, тариф рассчитывается как:

при стоимости квартиры менее 1 млн.р. – 3 тыс.р. +0,4% от цены;
при сумме договора от 1 до 10 млн.р. – 7 тыс.р.+0,2% от суммы сверх 1 млн.р.;
при цене сделки от 10 млн.р. – 25 тыс.р.+0,1% от суммы более 10 млн.р.

Максимальная госпошлина составляет в данном случае 100 тыс.р.

Таким образом, законодательство не регламентирует перечень лиц, которые вправе составлять договор купли-продажи квартиры. Это может быть как продавец или покупатель, либо юристы, риэлторы или нотариус. Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы.

Как купить квартиру самостоятельно

Рынок недвижимости предоставляет множество разнообразных вариантов жилья. Но вопрос всегда упирается в то, какая сумма есть в наличии, какие документы нужны и как избежать возможных рисков. Рассказываем, как быстро купить квартиру без посредников и что нужно предусмотреть.

Финансовая сторона при покупке квартиры

Сначала нужно определиться с суммой, которую вы готовы потратить на приобретение жилья. Если денег не хватает, то можно подумать о следующих вариантах:

Ипотечное кредитование – нужна хорошая кредитная история и трудоустройство, желательно официальное.
Рассрочка – первый взнос не менее 50%. О том, будут ли проценты по рассрочке, договариваются отдельно.
Материнский капитал – с 2020 года его дают и на первого ребенка в семье.
Военная ипотека для тех, кто служит в армии по контракту.
Существуют еще государственные программы, которые можно рассматривать, если семья подходит по условиям.

Читайте так же:

Можно ли прописаться в недостроенном частном доме

Заключается договор долевого участия, вступления в кооператив или переуступка. Риски при покупке вторички больше, чем в новостройках, и здесь применяются договора купли-продажи, дарения или получения в наследство.

Подготовка к процессу покупки жилья: пошаговая инструкция

После того, как вы определились с суммой и вариантом покупки квартиры, нужно решить, какое жилье стоит рассматривать:

Новостройка или вторичный рынок.
Параметры по площади и планировке (количество комнат, студия/квартира, этаж, и пр.).
Инфраструктура (транспортная развязка, наличие детсадов и школ, удаленность от центра и т.п.).
Подбор вариантов на сайтах недвижимости.

Далее, определившись с несколькими наиболее подходящими вам вариантами, нужно созвониться с собственниками и договориться о просмотре жилья. При осмотре обязательно обратить внимание на следующее:

Наличие документации на продажу у собственника (юридическая чистота).
Состояние квартиры и сантехники, качество стен, наличие/отсутствие перепланировок (по техплану).
Соседи, расположение квартиры (угловая/ в середине дома, удаленность от мусоропровода и лифта и пр.).

Покупая квартиру без посредников, покупателю желательно проверить ее юридическую чистоту на сайте https://dominfo.ru/, чтобы удостовериться в честности продавца.

Проверка квартиры на вторичном рынке

Определившись с выбором и договорившись с хозяином недвижимости о покупке, надо попросить его предоставить следующие документы:

Паспорт собственника (-ков) (можно проверить по базам МВД и ФМС России). В паспорте стоит обратить внимание на графу «дети», и если они есть, то спросить, имеют ли они право на долю в жилье.
Документ о собственности (выписка ЕГРН или сертификат). Если есть – то выписка о переходе прав на собственность (можно узнать обо всех владельцах квартиры за время ее существования).
Документ на получение права собственности (договор купли-продажи, дарение, наследство и т.п.).
Поэтажный план из БТИ (техплан, кадастровый паспорт – чтобы узнать о наличии перепланировок).
Архивная выписка из домовой книги (содержит записи о всех прописанных и выписанных гражданах).
Справки об отсутствии задолженностей по ЖКХ и пр.

Дата выдачи выписок и справок должна быть свежей – не больше 30 дней назад. Нужно помнить, что ЕГРН нужно обязательно проверить – только этот документ даст все сведения о недвижимости, начиная от собственников и наличия обременений, заканчивая годом постройки дома.

Ход сделки купли-продажи жилья

После соглашения на покупку продавец и покупатели выходят на заключение сделки в назначенный день. Обговаривается место встречи (желательно банковское учреждение или МФЦ), и готовится договор купли продажи. Образец можно скачать в интернете.

В бланке можно изменить пункты по своему усмотрению с согласия обеих сторон. Обязательно указываются данные:

Паспорта и (при наличии) свидетельств о рождении собственников и покупателей.
Адрес квартиры, кадастровый номер.
Информацию о документах на собственность, данные старого договора купли-продажи.
Условия передачи недвижимости и ее стоимость.

Покупая квартиру в ипотеку, гражданин должен предоставить кредитный договор и сопроводительные бумаги.

Помимо договора КП необходимо составить акт приема-передачи жилья и после получения денег продавец пишет расписку. После чего участники сделки с документами идут в МФЦ, где передают бумаги сотруднику и составляют заявление о переходе прав. Также необходимо заплатить госпошлину. Сотрудник проверяет правильность составления документов и выдает расписку о получении, после чего отправляет данные в Росреестр.

Читайте так же:

Можно ли прописаться в недостроенном частном доме в 2022

По истечению 7 рабочих дней новому собственнику следует обратиться в МФЦ и получить готовые документы о переходе прав собственности.

Риски самостоятельной покупки недвижимости

Уважающие себя агентства недвижимости всегда проверяют квартиры, готовящиеся к продаже. Но если граждане собираются самостоятельно купить квартиру, они должны тщательно готовиться к сделке и учесть все нюансы. В основном встречаются следующие риски при покупке квартиры без риэлторов:

Недобросовестные продавцы реализуют жилье недееспособных собственников (детей, инвалидов и пр.) без их разрешения.
Несогласованная продажа (если имеется несколько собственников, и у них не взяли согласие на продажу).
Квартира без приватизации (собственник – муниципалитет).
Поддельные документы, просроченная доверенность (если продает не сам собственник).
Временно отсутствующие жильцы или скрытые наследники, имеющие право на квартиру.
Долги за ЖКХ и капремонт.
Наличие незаконных перепланировок.

Заключение

Полностью дать гарантию покупки «чистой» квартиры не даст даже агентство. Поэтому эксперты Dominfo рекомендуют перед тем, как купить квартиру, воспользоваться сервисом проверки недвижимости, расспросить продавца и соседей и заключать нотариально оформленный договор купли-продажи.

Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры)

Ваши персональные данные не будут отправлены
на наши сервера, и не смогут быть доступны кому-либо

Фамилия:

Имя:

Отчество:

Серия:

Номер:

Кем выдан: Когда выдан:

Фамилия:

Имя:

Отчество:

Серия:

Номер:

Кем выдан: Когда выдан:
Почтовый индекс: Страна: Регион: Город (поселок, деревня и пр.): Улица (проспект, переулок и пр.):

Дом:

Квартира:

Этаж:

Количество комнат:

Общая:

Жилая:

Серия:

Номер:

Кем выдано: Когда выдано: Регистрационный номер: Основание:

Маркером выделены фрагменты полученные на основе ваших данных. Проверьте их написание и внимательно ознакомьтесь с текстом договора.
Если всё верно переходите к печати документа.

Желтым маркером выделены фрагменты с демонстрационными или некорректными данными. Пожалуйста заполните их на предыдущей странице с формой.

Если окно печати автоматически не открылось, выполните команду самостоятельно.

Договор купли-продажи квартиры. Часто простое кажется сложным.

Если речь заходит о продаже квартиры, или же о ее приобретении, первое, что воображается, это образ некоего посредника. Обзваниваются знакомые, знакомые знакомых и несколько контор на предмет вопроса «могли бы Вы помочь оформить сделку грамотно».

Как правило, самым вероятным последствием такой ситуации становится головная боль, а поговорка «два юриста – три мнения» обретает неслыханную до этого дня актуальность.

На деле, если попробовать разобраться в ситуации самостоятельно, всё не так страшно. Правовые нормы договора купли-продажи жилого помещения вполне конкретно регулируются законодательством.

Договор купли-продажи квартиры образец. Нужные данные в правильной форме.

Вышеуказанный документ подразумевает, что одна сторона передает в пользование жилое помещение, а другая обязуется заплатить за него назначенную сумму денежных средств. Если специалист, которому Вы всецело доверяете, ещё не найден, можно скачать договор купли-продажи квартиры и заполнить его самостоятельно.

Для этого Вам потребуется занести информацию в указанные пункты:

Полные имена продавца и покупателя (ФИО), а также паспортные данные сторон,
Наименование жилого помещения и его тип (легко выбрать из выпадающего списка),
Подробный адрес недвижимости, фигурирующей в договоре, а также ее квадратура,
Полная информация о государственной регистрации права на недвижимость,
Технический паспорт и сведения по инвентаризации.

Также отдельным пунктом оговаривается назначенная стоимость жилого помещения. Договору присваивается номер и указывается дата и место его подписания.

Договор купли-продажи жилого помещения. Как внести дополнения.

Конечно, условия именно Вашей сделки могут несколько отличаться от указанной формы. Но, тем не менее, имеет смысл использовать скачанный и распечатанный договор в качестве ориентира, в котором указаны основные данные, и расширить его необходимыми Вам дополнениями.

Так, например, если от имени приобретающего недвижимость или от имени продавца выступает доверенное лицо, это нужно отметить в договоре. Также, если имеют место быть какие-либо ограничения на продажу со стороны продавца, их непременно стоит зафиксировать в договоре.

Оптимальный вариант – это проработать имеющиеся данные для совершения сделки самостоятельно, при помощи образца договора купли продажи. Это поможет сориентироваться, в случае, если Вы не сталкивались с подобным вопросом ранее. И уже на основании составленного шаблона документа обратиться к квалифицированному юристу, с целью внести грамотные поправки, актуальные для конкретно Вашей сделки.

Спасибо, что воспользовались нашим сервисом!

Нам очень важно ваше мнение
Мы будем бескрайне благодарны, если вы оставите отзыв в комментариях
или расскажите о нас своим друзьям в социальных сетях

Составляем договор купли-продажи квартиры

Каждому из нас рано или поздно приходится продавать или покупать квартиру. Можно ли оформить все документы на продажу квартиры самостоятельно, или необходимо обращаться в агентство? Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно оформить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.

С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?

Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

договор купли-продажи;
договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
договор дарения;
свидетельство о праве на наследство;
решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Существенные условия договора покупки квартиры

Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?

Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.

Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.

Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.

Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.

В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

Заполнение договора

Скачать образец договора на покупку квартиры вы можете в конце статьи.

Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:

фамилия, имя, отчество;
дата рождения;
место рождения;
серия и номер паспорта;
кем и когда выдан паспорт;
адрес регистрации по месту жительства.

Далее необходимо указать сведения о самой продаваемой квартире. В обязательном порядке указывается адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер квартиры.

В пункте 1.2 договора указываются сведения о правоустанавливающем документе, а также реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на данную квартиру.

Сведения, в пунктах 1.1 и 1.2 договора, необходимо указывать в точном соответствии с тем, что написано в свидетельстве о праве собственности.

С 1 января 2015 года свидетельство о праве собственности выдаётся не на гербовом бланке, а на обычном.

В пункте 2.1 необходимо указать цену договора, а также то, что на момент подписания договора деньги полностью выплачены покупателем (конечно, только в том случае, если так оно и есть).

В пункте 3.1 желательно указать, что передача квартиры производится без передаточного акта. Если этого не сделать, вам потребуется помимо договора составить ещё и передаточный акт и приложить его к договору купли-продажи.

В пункте 3.6 необходимо указать сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.

Разделы 5–7 являются типовыми и, как правило, не требуют каких-либо изменений.

В восьмом разделе договора снова указываются реквизиты каждой из сторон, то есть продавца и покупателя, и проставляются подписи сторон.

Сначала пишутся полностью фамилия, имя и отчество, после чего ставится подпись.

После раздела с подписями сторон находится расписка, которая подтверждает, что денежные средства продавец от покупателя получил в полном объёме.

После заполнения договора его необходимо распечатать. Печатается договор на одном листе бумаги с двух сторон, в трёх экземплярах. Скачать образец договора вы можете в конце данной статьи.

После того, как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:

заявление о регистрации (заполняется в Росреестре);
договор купли-продажи квартиры по экземпляру для каждой из сторон плюс один экземпляр для регистратора;
свидетельство о праве собственности;
правоустанавливающий документ;
справку о лицах, зарегистрированных в квартире либо об их отсутствии;
в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры и постановление из органов опеки;
квитанцию об уплате госпошлины.

В том случае, если одна из сторон (продавец или покупатель) уклоняется от государственной регистрации, вторая сторона может обратиться в суд. Переход права собственности будет зарегистрирован по решению суда, а уклонявшаяся сторона будет обязана возместить все понесённые убытки.

По результатам регистрации в единый государственный реестр прав (ЕГРП) будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдано свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.

голоса

Рейтинг статьи

Оценка статьи:

Загрузка...