Договор купли-продажи квартиры: кто имеет право на составление, нюансы составления договора нотариусом
Договор купли-продажи квартиры: кто имеет право на составление, нюансы составления договора нотариусом
Важнейшим документом при заключении сделки купли-продажи квартиры является договор. Он содержит важнейшие условия предстоящей сделки и должен быть оформлен должным образом, чтобы она не была признана недействительной.
Кто составляет договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры обязательно должен иметь письменную форму, устные договоренности в таких крупных сделках недействительны. Без письменного соглашения невозможно переоформить права собственности на квартиру от продавца к покупателю в Росреестре. А именно это является ключевым этапом при сделках купли-продажи, без которого вся процедура лишена юридического смысла.
- продавцом (если собственников несколько, то все они должны подписать соглашение);
- покупателем;
- посредниками (участие последних необязательно, но может потребоваться, если стороны или одна из сторон не могут присутствовать при подписании договора по состоянию здоровья или из-за удаленности их проживания от места сделки).
Законодательно не регламентирован единый формат договора купли-продажи квартиры. Владельцы недвижимости составляют его в произвольном порядке с учетом специфики конкретной сделки. Также законодательно не установлен перечень лиц, которые ответственны за составление договора купли-продажи.
Гражданский кодекс содержит указание на то, что договор подписывается исключительно в добровольном порядке по соглашению обеих сторон. Это правило указывает на то, что если будет выявлен факт оказания давления на одного из участников сделки (например, шантаж или применение насилия), то сделка купли-продажи будет признана недействительной.
При заключении договора стороны должны достигнуть договоренности по таким важным аспектам, как стоимость квартиры и порядок оплаты (наличие предоплаты или задатка), точные сведения о продаваемой квартире (позволяющие однозначно ее идентифицировать), способ расчетов (наличный, безналичный, через нотариуса, ячейку в банке или аккредитив), сроки выкупа квартиры, порядок переоформления прав собственности, снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц и пр.
Кто имеет право составить договор купли-продажи
Специального разрешения на подготовку договора купли-продажи квартиры не требуется. За разработку текста документа может отвечать как продавец, так и покупатель. Для этого им не требуется профильное юридическое образование. Они могут воспользоваться готовыми образцами или шаблонами договоров, которые есть сегодня в открытом доступе.
Но если стороны опасаются, что самостоятельная подготовка договора несет повышенные риски его аннулирования или признания недействительным, то они могут воспользоваться посредническими услугами по подготовке текста соглашения.
Можно выделить следующие ключевые варианты составления договора купли-продажи:
- Через специализированную юридическую компанию или практикующего в частном порядке юриста.
- Через риэлторскую компанию.
- Через МФЦ. Сегодня во многих МФЦ можно не только переоформить право собственности на недвижимость, но и заказать подготовку договора.
- Через нотариуса.
Каждый из указанных вариантов имеет свои плюсы и минусы. Самостоятельная подготовка договора позволяет минимизировать затраты на заключение сделки купли-продажи. При этом стороны без профильного образования могут не учесть при подготовке документа важные законодательные изменения или требования гражданского права, которые распространяются на юридически значимые документы.
При участии специалистов при подготовке договора он разрабатывается в индивидуальном порядке с учетом специфики продажи квартиры и в соответствии с требованиями законодательства.
Обращение к специалисту потребует определенных трат. В зависимости от региона и уровня квалификации юриста подготовка договора купли-продажи обойдется сторонам в 3-10 тыс.р. В крайнем случае, стороны могут просто обратиться за консультацией относительно содержания документа в юридическую компанию. Такие консультативные услуги обычно оплачиваются из расчета 500-1000 р. в час.
Преимущества составления договора купли-продажи нотариусом
В настоящее время участие нотариуса при заключении сделок купли-продажи квартиры не является обязательным. Исключение составляют случаи, когда в сделке участвуют недееспособные или несовершеннолетние лица, а также при продаже квартиры из общедолевой собственности.
Тем не менее, на практике нередко желающие продать или купить квартиру прибегают к нотариальным услугам при подготовке и подписании договора. Закон не запрещает обращаться к нотариусу для подготовки текста соглашения и его удостоверения.
Преимущества составления договора купли продажи у нотариуса состоят в следующем:
- Один экземпляр документа будет храниться у него. В случае утраты этого важнейшего документа его всегда можно восстановить, обратившись к нотариусу за дубликатом.
- Нотариус в обязательном порядке проверяет сделку на юридическую чистоту и заверяет личности сторон сделки: не наложен ли арест на недвижимость, не подлежит ли дом сносу, оформлены ли права собственности на квартиру должным образом, является ли продавец реальным собственником, и вправе ли он продавать квартиру. Для этого им могут запрашиваться дополнительные подтверждающие документы как у сторон сделки, так и в уполномоченных инстанциях (так, он имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН). Все эти действия позволяют обезопасить покупателя от заключения сделки с недобросовестным продавцом.
- Нотариально заверенный договор практически нереально оспорить в суде и признать его недействительным. Нотариус перед его заверением в обязательном порядке должен убедиться, что стороны осознают последствия заключения сделки купли-продажи и существенные условия подписываемого соглашения; договор не подписывается им по принуждению или под угрозами/шантажом. Для этого нотариус проводит беседу с продавцом и покупателем, разъясняет им последствия подписания договора; убеждается, что указанные им факты подтверждают реальные намерения сторон; что продавец и покупатель являются вменяемыми, адекватно воспринимают действительность и добровольно совершают действия. При необходимости нотариус сможет выступить в суде в качестве свидетеля и подтвердить данные факты.
- Участие нотариуса позволить сторонам не вникать в юридические тонкости сделки и доверить эту задачу профессионалу. Нотариус сам изучает нюансы сделки и готовит проект соглашения. Шансы на признание договора, заключенного с участием нотариуса, ничтожным практически нулевые.
- Нотариус может включить в договор дополнительные условия, которые защищают права покупателя (например, относительно сроков снятия продавца и членов его семьи с регистрационного учета или прописать дополнительную финансовую ответственность продавца за неисполнения обязательств).
- Помимо прочего, нотариус сможет выступить посредником при передаче денег за квартиру, что обезопасит стороны от рисков неуплаты.
Нужно понимать, что участие нотариуса – услуга весьма недешевая. Плата за нотариальные услуги в данном случае будет складываться из:
- стоимости подготовки текста договора купли-продажи (около 5000-10000 р.);
- госпошлина за нотариальное заверение договора;
- плата за технически-правовую работу (в среднем – 5000 р., зависит от нотариальной конторы).
Госпошлина за нотариальное заверение договора – самая существенная часть затрат, она привязана к стоимости недвижимости. Для лиц, находящихся в родственных связях, госпошлина оплачивается в размере:
- при цене сделки до 10 млн.р. – 3000 р.+0,2% от стоимости договора;
- при сделке, равной или более 10 млн.р. – 23 000 + 0,1% от суммы более 10 млн.р.
Полученная сумма не может превышать 50 тыс.р.
Для оформления соглашения для лиц, которые не состоят в родственных связях, тариф рассчитывается как:
- при стоимости квартиры менее 1 млн.р. – 3 тыс.р. +0,4% от цены;
- при сумме договора от 1 до 10 млн.р. – 7 тыс.р.+0,2% от суммы сверх 1 млн.р.;
- при цене сделки от 10 млн.р. – 25 тыс.р.+0,1% от суммы более 10 млн.р.
Максимальная госпошлина составляет в данном случае 100 тыс.р.
Таким образом, законодательство не регламентирует перечень лиц, которые вправе составлять договор купли-продажи квартиры. Это может быть как продавец или покупатель, либо юристы, риэлторы или нотариус. Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы.
Как купить квартиру самостоятельно
Рынок недвижимости предоставляет множество разнообразных вариантов жилья. Но вопрос всегда упирается в то, какая сумма есть в наличии, какие документы нужны и как избежать возможных рисков. Рассказываем, как быстро купить квартиру без посредников и что нужно предусмотреть.
Финансовая сторона при покупке квартиры
Сначала нужно определиться с суммой, которую вы готовы потратить на приобретение жилья. Если денег не хватает, то можно подумать о следующих вариантах:
- Ипотечное кредитование – нужна хорошая кредитная история и трудоустройство, желательно официальное.
- Рассрочка – первый взнос не менее 50%. О том, будут ли проценты по рассрочке, договариваются отдельно.
- Материнский капитал – с 2020 года его дают и на первого ребенка в семье.
- Военная ипотека для тех, кто служит в армии по контракту.
- Существуют еще государственные программы, которые можно рассматривать, если семья подходит по условиям.
Заключается договор долевого участия, вступления в кооператив или переуступка. Риски при покупке вторички больше, чем в новостройках, и здесь применяются договора купли-продажи, дарения или получения в наследство.
Подготовка к процессу покупки жилья: пошаговая инструкция
После того, как вы определились с суммой и вариантом покупки квартиры, нужно решить, какое жилье стоит рассматривать:
- Новостройка или вторичный рынок.
- Параметры по площади и планировке (количество комнат, студия/квартира, этаж, и пр.).
- Инфраструктура (транспортная развязка, наличие детсадов и школ, удаленность от центра и т.п.).
- Подбор вариантов на сайтах недвижимости.
Далее, определившись с несколькими наиболее подходящими вам вариантами, нужно созвониться с собственниками и договориться о просмотре жилья. При осмотре обязательно обратить внимание на следующее:
- Наличие документации на продажу у собственника (юридическая чистота).
- Состояние квартиры и сантехники, качество стен, наличие/отсутствие перепланировок (по техплану).
- Соседи, расположение квартиры (угловая/ в середине дома, удаленность от мусоропровода и лифта и пр.).
Покупая квартиру без посредников, покупателю желательно проверить ее юридическую чистоту на сайте https://dominfo.ru/, чтобы удостовериться в честности продавца.
Проверка квартиры на вторичном рынке
Определившись с выбором и договорившись с хозяином недвижимости о покупке, надо попросить его предоставить следующие документы:
- Паспорт собственника (-ков) (можно проверить по базам МВД и ФМС России). В паспорте стоит обратить внимание на графу «дети», и если они есть, то спросить, имеют ли они право на долю в жилье.
- Документ о собственности (выписка ЕГРН или сертификат). Если есть – то выписка о переходе прав на собственность (можно узнать обо всех владельцах квартиры за время ее существования).
- Документ на получение права собственности (договор купли-продажи, дарение, наследство и т.п.).
- Поэтажный план из БТИ (техплан, кадастровый паспорт – чтобы узнать о наличии перепланировок).
- Архивная выписка из домовой книги (содержит записи о всех прописанных и выписанных гражданах).
- Справки об отсутствии задолженностей по ЖКХ и пр.
Дата выдачи выписок и справок должна быть свежей – не больше 30 дней назад. Нужно помнить, что ЕГРН нужно обязательно проверить – только этот документ даст все сведения о недвижимости, начиная от собственников и наличия обременений, заканчивая годом постройки дома.
Ход сделки купли-продажи жилья
После соглашения на покупку продавец и покупатели выходят на заключение сделки в назначенный день. Обговаривается место встречи (желательно банковское учреждение или МФЦ), и готовится договор купли продажи. Образец можно скачать в интернете.
В бланке можно изменить пункты по своему усмотрению с согласия обеих сторон. Обязательно указываются данные:
- Паспорта и (при наличии) свидетельств о рождении собственников и покупателей.
- Адрес квартиры, кадастровый номер.
- Информацию о документах на собственность, данные старого договора купли-продажи.
- Условия передачи недвижимости и ее стоимость.
Покупая квартиру в ипотеку, гражданин должен предоставить кредитный договор и сопроводительные бумаги.
Помимо договора КП необходимо составить акт приема-передачи жилья и после получения денег продавец пишет расписку. После чего участники сделки с документами идут в МФЦ, где передают бумаги сотруднику и составляют заявление о переходе прав. Также необходимо заплатить госпошлину. Сотрудник проверяет правильность составления документов и выдает расписку о получении, после чего отправляет данные в Росреестр.
По истечению 7 рабочих дней новому собственнику следует обратиться в МФЦ и получить готовые документы о переходе прав собственности.
Риски самостоятельной покупки недвижимости
Уважающие себя агентства недвижимости всегда проверяют квартиры, готовящиеся к продаже. Но если граждане собираются самостоятельно купить квартиру, они должны тщательно готовиться к сделке и учесть все нюансы. В основном встречаются следующие риски при покупке квартиры без риэлторов:
- Недобросовестные продавцы реализуют жилье недееспособных собственников (детей, инвалидов и пр.) без их разрешения.
- Несогласованная продажа (если имеется несколько собственников, и у них не взяли согласие на продажу).
- Квартира без приватизации (собственник – муниципалитет).
- Поддельные документы, просроченная доверенность (если продает не сам собственник).
- Временно отсутствующие жильцы или скрытые наследники, имеющие право на квартиру.
- Долги за ЖКХ и капремонт.
- Наличие незаконных перепланировок.
Заключение
Полностью дать гарантию покупки «чистой» квартиры не даст даже агентство. Поэтому эксперты Dominfo рекомендуют перед тем, как купить квартиру, воспользоваться сервисом проверки недвижимости, расспросить продавца и соседей и заключать нотариально оформленный договор купли-продажи.
Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.
Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры)
Ваши персональные данные не будут отправлены
на наши сервера, и не смогут быть доступны кому-либо
Фамилия: | Имя: | Отчество: |
Кем выдан: Когда выдан:
|