Что такое кадастровая стоимость: как определить и оспорить результаты ее расчета

Что такое кадастровая стоимость: как определить и оспорить результаты ее расчета

Если вы счастливый владелец недвижимости, то, наверное, заметили изменение в сумме налога на имущество за последний год. У большинства граждан она увеличилась. Почему так произошло? Раньше для начисления налога на имущество использовали инвентаризационную стоимость. Сегодня в основе расчета лежит кадастровая стоимость.

К 2020 году все регионы России должны за основу при расчете налога на имущество брать кадастровую стоимость. Но работа по оценке очень большая, и много допущено ошибок, которые привели к завышению налога. В статье разберем, что такое кадастровая стоимость, как ее узнать и оспорить при необходимости. Информация может быть полезна всем собственникам домов, квартир, дач, земли и прочих сооружений.

Что это такое

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, поставленного на государственный учет. Она формируется в процессе государственной кадастровой оценки и в идеале должна стремиться к рыночной цене.

Но в некоторых случаях произошел сбой в оценке, и собственники недвижимости столкнулись со значительным завышением оценочной стоимости над рыночной. Такие ошибки привели к массовой подаче заявлений на пересмотр. Почему это так взволновало и юридических, и физических лиц?

Дело в том, что результаты кадастровой оценки применяются государством для осуществления юридических операций с недвижимостью. Например:

,
• выкуп имущества в случае отчуждения государством,
• раздел имущества в суде,
• определение налога при продаже объекта,
• начисление налога на имущество и др.

Именно последний пункт коснулся почти каждого россиянина. Предприятия получили огромные счета по налогу на принадлежащее им имущество: земельные участки, здания, помещения и прочие сооружения. Население – на квартиры, землю, дома.

Мы с мужем тоже оказались в числе “счастливых” обладателей большого налога. У нас в собственности по непонятной теперь для властей причине оказалась газовая труба, которую мы проводили при строительстве дома.

Десять лет назад нас принудили оформить ее на себя. Сегодня все недоумевают, как такое могло случиться. В результате налог на трубу в несколько раз выше, чем на дом и землю вместе взятые. И никто пока не знает, что с этим делать. Надо обращаться в суд, но пугают денежные затраты.

Методы расчета

В законе о кадастровой оценке указано, что стоимость объекта рассчитывается на основе рыночной информации с учетом ценообразующих характеристик недвижимости:

• вид разрешенного использования земли и вид использования здания/сооружения на основе технической информации;
• местоположение объекта оценки;
• физические, технические и эксплуатационные характеристики;
• степень благоустройства;
• ограничения в использовании и т. д.

Кроме информации, которая напрямую связана с оцениваемым объектом, оценщик должен изучать и другие факторы, способные повлиять на цену недвижимости. Например, экономические или социальные.

Разработаны методические рекомендации, которые содержат правила определения кадастровой стоимости. Они действуют в отношении земельных участков и других объектов недвижимости, в том числе и незавершенных строительством.

Согласно рекомендациям стоимость определяется методами массовой оценки, когда объекты объединяются в группы по определенным признакам. Например, по сегментам рынка. Всего выделяют 16 таких сегментов.

А сейчас можете уже предложить сделать какие то текущие задачи для проекта, если такие есть.

Напомните о себе и заодно узнаете настрой эксперта на сотрудничество. предпринимателю также важно запланировать свое время для эффективного сотрудничества с вами.

Но если рыночной информации для массовой оценки недостаточно, то используется индивидуальный подход.

На основе собранной информации рассчитывается кадастровая стоимость, максимально приближенная к рыночной. Оценщик может использовать математические модели для более точного результата. Понятно, что итоговая величина зависит от квалификации специалиста. Ошибки не исключаются, поэтому большой счет в вашей квитанции на оплату налога на имущество – это не приговор. Его всегда можно оспорить.

Закон введен в действие с 01.01.2017, но до 2020 года действует переходный период. В частности, он касается того, кто оценивает объект. С 2020 года это могут делать только бюджетные организации, созданные в субъекте РФ. До этого года кадастровой оценкой будут заниматься оценочные компании.

Способы поиска информации о кадастровой стоимости

Если вы после прочтения статьи захотели проверить, как же оценили ваш объект недвижимости, сделать это очень просто. Способы получения информации:

1. Сайт Росреестра позволяет бесплатно в режиме онлайн узнать сведения о кадастровой стоимости любого объекта.

Для этого нажмите на иконку с домиком, как на скрине.

Введите любую известную информацию. Например, система может отыскать объект по адресу или кадастровому номеру.

2. Поиск по карте также даст возможность найти интересующий объект и узнать его стоимость. Расположена карта на сайте Росреестра.

3. Для получения официального документа с печатью и подписью необходимо заказать выписку из ЕГРН. Именно в ней содержится полная информация об объекте. Не только о кадастровой стоимости, но и об обременении, собственниках и др. Заказать выписку можно онлайн на сайте Росреестра.

Документ можно получить по электронной почте или на бумажном носителе. И в том, и в другом случае он будет носить официальный характер.

4. Доступны и другие, менее удобные, на мой взгляд, способы получения необходимой информации. Например, в МФЦ или региональном отделении Кадастровой палаты.

Как можно оспорить

Как часто проводят переоценку объектов для государственного учета? В законе прописано, что не чаще 1 раза в 3 года, но не реже 1 раза в 5 лет. Для городов федерального значения, например, таких как Москва, Санкт-Петербург, Севастополь – раз в 2 года.

Оспорить результаты оценки могут все граждане, интересы которых были затронуты этой оценкой, но не позднее 5 лет с момента внесения сведений об объекте в государственный кадастр и до момента нового пересмотра стоимости. Закон разрешает физическим и юридическим лицам выбрать один из возможных вариантов оспаривания:

1. Подать заявление в специальную комиссию при Росреестре.
2. Обратиться в суд.

Первый способ считается упрощенным и менее затратным по деньгам. Если комиссия не вынесла положительного решения по вашему вопросу, то остается еще один вариант – суд. В этом случае придется заплатить госпошлину, могут возникнуть дополнительные затраты на консультацию юриста, проведение независимой переоценки и т. д. Разбирательство в суде занимает значительно больше времени, чем в комиссии.

Можно и сразу обратиться с заявлением в суд, минуя комиссию Росреестра. Но после вынесения решения не в вашу пользу, подать документы на рассмотрение в комиссию уже нельзя.

Основания для пересмотра:

1. Если в результате оценки использовались недостоверные сведения или не все данные были учтены.
2. Если стоимость объекта стала значительно превышать рыночную.

В любом случае потребуется собрать доказательства. На сайте Росреестра можно запросить информацию о том, как была проведена процедура оценки, на основании каких исходных данных. Она хранится в специальном фонде и будет предоставлена по вашему запросу.

Сложность процедуры оспаривания я лично вижу в одном – сборе доказательной базы. Кадастровый инженер проводит оценку, используя многочисленные исходные данные. Например, район расположения объекта, его площадь, физические характеристики, доступность инженерных коммуникаций и т. д. Проверьте все эти сведения и если обнаружите ошибку, то приложите документы, подтверждающие вашу правоту.

Для примера я опять вернусь к моему случаю с газовой трубой. У нас дома хранятся все необходимые документы, которые мы оформляли на момент ее строительства. Длина трубы по ним составляет 36 м. Но при анализе данных по оценке мы обнаружили, что длина ее увеличилась в 10 раз и составила 360 м.

Элементарная техническая ошибка оценщика привела к искажению данных для расчета. В качестве доказательства достаточно приложить первоначальные данные строителей.

Кроме того, хорошим доказательством могут послужить ранее полученные кадастровые и технические паспорта. Это сейчас их уже не оформляют и не выдают на руки. Все заменила выписка из ЕГРН, но дома у многих владельцев сохранились старые документы. Там вы и можете посмотреть параметры вашей недвижимости.

Чтобы доказать, что кадастровая стоимость, например квартиры, завышена по отношению к рыночной, одного вашего мнения недостаточно. Здесь понадобится помощь оценочной компании, которая обязательно должна являться членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и застраховать ответственность своих сотрудников. Услуга платная. При обращении в суд понадобится еще и экспертиза готового отчета.

Документы для подачи заявления на оспаривание стоимости объекта недвижимости:

• выписка из ЕГРН;
• копии правоустанавливающих документов;
• документы, подтверждающие недостоверность использованных для оценки исходных данных;
• отчет об оценке и экспертиза отчета, если основанием является завышение стоимости по сравнению с рыночной;
• квитанция об уплате госпошлины, если подаете заявление в суд.

Могут потребовать и другие документы.

Заключение

Надеюсь, статья помогла вам понять, что значит кадастровая стоимость, и добавила еще одну монетку в вашу копилку финансовой грамотности.

Эксперты надеются, что с переходом всех регионов к 2020 году на оценку объектов недвижимости исключительно бюджетной организацией, такая оценка станет более качественной и прозрачной. Пока количество обращений граждан на пересмотр растет. За год выросло почти в 2,5 раза.

Стоит или не стоит оспаривать оценку – зависит от эффекта, который вы получите. Если снижение налога существенно, например, для некоторых предприятий – это десятки и сотни тысяч рублей, то, конечно, можно попробовать. Если разница составит несколько рублей, то не тратьте свое время и деньги.

Как правильно рассчитать налог на недвижимость и стоит ли оспаривать кадастровую стоимость?

Налог на имущество физических лиц представляет собой фактически налог на недвижимость. Основные объекты налогообложения: квартиры (комнаты), жилые дома, гаражи и машиноместа, а также объекты незавершенного строительства, иные здания, строения, сооружения. При этом объектом налогообложения будет именно недвижимость, на которую зарегистрировано право собственности, а плательщиком налога — собственник, указанный в Едином реестре прав на недвижимость.

Как рассчитывается налог?

Ранее налог на имущество с физических лиц рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости имущества, однако начиная с 2015 года идет постепенный переход регионов на расчет исходя из кадастровой стоимости. В 2015 году таких регионов было 28 (включая Москву и Московскую область), в 2016 — 49 (в том числе Санкт-Петербург и Ленинградская область), а в 2017 году — уже 61. Окончательно процесс перехода на расчет исходя из кадастровой стоимости должен быть завершен к 2020 году. Полный перечень регионов и год, в котором был осуществлен переход на расчет по кадастровой стоимости в соответствующем регионе, можно посмотреть на официальном сайте Налоговой службы.

Инвентаризационная стоимость представляет собой стоимость, рассчитанную БТИ в соответствии с Приказом Минстроя России №87 от 04.04.1992 г. Фактически она представляет собой восстановительную стоимость имущества (рассчитанную исходя из стоимости материалов на момент строительства) с учетом износа, скорректированную на различные коэффициенты. В ней отражаются площадь самого помещения, тип дома, год постройки и ввода в эксплуатацию, однако не учитываются такие факторы как местонахождение объекта и стоимость земельного участка под ним, его транспортная доступность, степень комфортности и т.п.

Оценка кадастровой стоимости предполагает определение рыночной стоимости и, соответственно, учет всех описанных выше факторов.

В связи с этим максимальные различия между инвентаризационной и кадастровой стоимостью будут в отношении относительно старых объектов, расположенных на наиболее привлекательных (и дорогостоящих) земельных участках (например, в центре города). Разница в инвентаризационной и кадастровой стоимости новостроек будет существенно меньше. Особенно существенная разница наблюдается в Москве, где стоимость объекта может возрасти в 30-40 раз.

Узнать инвентаризационную стоимость имущества может только собственник имущества, лично обратившись в БТИ. Информацию о кадастровой стоимости имущества можно получить на сайте Росреестра (например, в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Для определения налоговой базы стоимость имущества корректируется на налоговые вычеты и льготы, устанавливаемые Налоговым кодексом и местными нормативно-правовыми актами.

Как изменились ставки?

Базовые ставки по налогу на имущество и основные льготы зафиксированы в Налоговом кодексе РФ. При этом ставки и льготы по налогу могут корректироваться (в пределах, установленных Налоговым кодексом РФ) местными нормативно-правовыми актами, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — законами соответствующих городов.

Понижающие коэффициенты

После перехода на расчет исходя из кадастровой стоимости уровень ставок налога (0,1-2%) остается прежним, а база для расчета налога существенно увеличивается: как правило, кадастровая стоимость в несколько (а иногда и в десятки) раз превышает инвентаризационную. В связи с этим Налоговым кодексом РФ установлены понижающие коэффициенты, которые применяются к разнице между суммой налога, рассчитанной по новым правилам, и суммой налога, рассчитанной в последний год применения старых правил. Понижающие коэффициенты применяются в течение первых четырех лет после перехода на новые правила и составляют: 0,2 — в первый год, 0,4 — во второй год, 0,6 — в третий год и 0,8 — в четвертый год. Начиная с пятого года (например, в отношении Москвы — с 2019 года) налог уплачивается в полном размере.

Как оспорить кадастровую оценку?

С переходом на расчет налога на имущество исходя из рыночной стоимости сумма, подлежащая уплате, неуклонно растет. Это связано как с постепенной отменой понижающих коэффициентов, описанных выше, так и с резким одномоментным повышением стоимости объекта.

Предполагается, что кадастровая оценка должна отражать рыночную стоимость объекта. В то же время, на практике у собственников зачастую возникают сомнения в объективности кадастровой оценки и желание ее оспорить.

Обжаловать величину кадастровой стоимости можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (при территориальных управлениях Росреестра) или в судебном порядке.

Плюсы обращения в комиссию:

• быстрое рассмотрение спора (в течение месяца) (в судебном порядке — 2 месяца с возможностью дополнительного продления);
• отсутствие судебных расходов (например, на госпошлину, судебную экспертизу);
• возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке (однако присутствует также вероятность оспаривания решения, вынесенного комиссией в пользу физического лица, органами местного самоуправления).

• статистика удовлетворения требований комиссией (около 50%) несколько ниже, чем судами (около 60%);
• при положительном решении комиссии потенциальное снижение стоимости, как правило, ниже, чем при решении суда (комиссия — 10-20%, суд — около 40%). При этом стоит учитывать, что и суд при вынесении решения, скорее всего, не будет основываться на отчете оценщика, предоставленном истцом, а назначит судебную экспертизу, которая обычно дает промежуточную величину.

Несколько примеров из реальной практики рассмотрения дел в суде:

• Объект: жилой дом площадью 286 кв. м. Изначальная кадастровая стоимость — 38,2 млн рублей; рыночная стоимость по оценке истца — 11,8 млн рублей; а судебная экспертиза оценила рыночную стоимость в 14,2 млн рублей.
• Объект: квартира площадью 190,3 кв. м, квартира площадью 157,4 кв. м. Изначальная кадастровая стоимость — 51,6 млн рублей и 42,7 млн рублей; рыночная стоимость по оценке истца — 27,8 млн рублей и 21,7 млн рублей; результат судебной экспертизы — 48,9 млн рублей и 39,4 млн рублей.

За и против обжалования

На практике оспаривать кадастровую стоимость имущества стоит, если ее пересмотр даст возможность получить выгоду от налоговой экономии. Для этого следует оценить как общий размер налоговой экономии (т.е. как изменится сумма подлежащего уплате налога), так и затраты на пересмотр кадастровой стоимости.

При оценке налоговой экономии нужно обратить внимание на следующие факторы:

1. Применяется ли кадастровая стоимость для расчета налога по конкретному имуществу? Помимо налога на имущество, в настоящее время кадастровая стоимость служит базой для расчета земельного налога (в отношении земельных участков) и налога на доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества (если указанная в договоре цена продажи имущества меньше, чем его кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 («расчетная стоимость»), то налог на доходы рассчитывается исходя из такой расчетной стоимости). Если кадастровая стоимость уже определена, но еще не применяется для расчета налога, суд может отказать в ее изменении.
2. Действительно ли кадастровая стоимость завышена по отношению к рыночной? Получить ответ на этот вопрос могут помочь как оценочные организации, предоставляющие подобные услуги, так и общедоступная информация, в том числе данные Росреестра об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости в различных регионах.
3. На какой период будет распространяться эффект от изменения кадастровой стоимости? Кадастровая стоимость подлежит регулярному пересмотру (не чаще одного раза в 3 года (2 года применительно к Москве и Санкт-Петербургу) и не реже одного раза в 5 лет), поэтому максимальный эффект будет иметь оспаривание кадастровой стоимости сразу после ее установления или пересмотра. Измененная по результатам обжалования кадастровая стоимость учитывается начиная с того года, в котором было подано заявление налогоплательщика о несогласии с установленной стоимостью. После пересмотра кадастровой стоимости ее величину нужно оспаривать заново.
4. Нет ли каких-либо дополнительных осложняющих факторов? Например, отказ в пересмотре кадастровой стоимости вероятен, если объект снят с кадастрового учета (например, в случае сноса строения либо объединения или разделения земельных участков).

Сколько придется потратить на обжалование?

Расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости, включают в себя:

• стоимость подготовки отчета об оценке рыночной стоимости объекта. Она зависит от характеристик и площади объекта, а также от статуса оценочной организации (например, оценка стоимости квартиры площадью менее 100 кв.м. — от 15 000 рублей);
• стоимость судебной экспертизы (если суд не будет удовлетворен качеством отчета об оценке). Она также варьируется в зависимости от характеристик объекта и может в некоторых случаях достигать 100 000 рублей и более;
• государственную пошлину — 300 рублей с физического лица;
• стоимость юридических услуг по подготовке документов и представлению интересов истца — от 50 000 рублей.

В случае вынесения судом решения в пользу истца судебные расходы и расходы на юриста должны быть возложены на ответчика, однако на практике далеко не все расходы реально возмещаются. Например, суд может возложить на истца стоимость судебной экспертизы и уменьшить заявленные истцом расходы на юриста.

Уменьшить расходы может помочь объединение усилий с соседями по многоквартирному дому или поселку, однако в настоящее время в судебной практике практически нет коллективных исков от граждан об оспаривании кадастровой стоимости.

В целом, законодательство построено таким образом, чтобы максимально сократить возможности граждан по оспариванию кадастровой стоимости. В большинстве случаев это могут себе позволить лишь собственники крупных объектов. Кроме того, возможность регулярного (в том числе в течение переходного периода) пересмотра кадастровой стоимости в значительной степени снижает эффект от понижающих коэффициентов и оспаривания кадастровой стоимости и приводит к фактическому увеличению взимаемого налога.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

На сегодняшний день, перед каждым, кто собирается продать жилую недвижимость, неизменно встаёт дилемма: в чём разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры? Действительно, когда дело доходит до торговых сделок с недвижимостью, цены на жильё могут рассчитываться в двух величинах, которые будут сильно различаться.

Специфика рыночной стоимости

Поскольку ценовые показатели на рынке жилья постоянно колеблются, и находятся в зависимости от разнообразных факторов. В числе которых:

• курсы валют;
• значимые события в мире политики;
• сезонность и другие естественные факторы;
• иные события, ежедневно происходящие в мире;

Основные риски при сделках с недвижимостью выражаются в нестабильности этого рынка. К примеру, человек продал квартиру за определённую сумму, которую он планирует вложить в приобретение нового жилья. Но за какие-то несколько недель положение дел в сфере недвижимости меняется, цены возрастают, и ему уже не хватает вырученных от продажи денег.

Также, на ценность объекта недвижимости напрямую влияют такие критерии, как:

• район, месторасположение жилплощади;
• общее состояние помещения;
• этаж и состояние подъезда;
• наличие инфраструктуры во дворе – это может быть уже обустроенный двор или пустырь без асфальтного покрытия;
• издержки на возможный ремонт – нужен ли он, если да, то какой – косметический или основательный, в какую сумму он встанет, и т.д.

Вот базовые критерии, формирующие коммерческую ценность жилого помещения на современном рынке недвижимости.

Как правило, продавец назначает цену за квартиру, выставленную на продажу, основываясь на похожих предложениях. Но иногда приходится обращаться за оценкой к лицензированным экспертам в этой области. Они способны провести более беспристрастный анализ помещения, скорректировать сумму в меньшую или большую сторону. Но в подобной ситуации необходимо понимать, что выдаваемая справка недолго остаётся актуальной из-за нестабильности на рынке недвижимости.

Специфика кадастровой стоимости

Кадастровая ценность жилья представляет собой сухие фактические цифры – сумму, потраченную застройщиком на конкретное помещение, за вычетом износа помещения и возможного ремонта, который делал сам владелец квартиры. Поэтому кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной во всех случаях – за редкими исключениями, которые будут упомянуты ниже.

На формирование кадастровой стоимости не оказывает влияния ни престижность района, ни этаж квартиры, ни наличие иных удобств и уровень инфраструктуры. При подсчёте в расчёт принимается только фактическая стоимость жилплощади в квадратных метрах.

Отличия кадастровой ценности жилья от рыночной

Рыночная цена на жилую недвижимость является наиболее объективной и оправданной. Она почти всегда будет выше стоимости Государственного Кадастра. Случаи, при которых ценность по кадастру будет выше, хоть и редки, но иногда встречаются.

Чаще всего эти разновидности цен на жильё совпадают в домах старого типа – хрущёвках, панельных домах, недорогих квартирах. В таких случаях оба этих способа расчёта могут быть равнозначными. Но в подавляющем большинстве кадастровая цена будет составлять 2/3 от рыночной, а иногда и ½.

• хоть рыночную цену и нельзя назвать официальной, она является более объективной;
• расчёт кадастровой ценности не принимает во внимание никакие объективные критерии, описанные выше (курсы, валют, сезонность, иные инструменты спроса), а основан на данных, внесённых ранее в Кадастр недвижимости;
• номинальная оценка является догматичной и устоявшейся, а цена рынка более гибкая и нестабильная;

Механизм расчёта этих 2-х разновидностей оценок почти не отличается. Разница в том, что при формировании рыночной ценности во внимание принимается больше критериев. Поэтому часто получается, что две похожих квартиры имеют одну кадастровую ценность, но сильно разнящиеся рыночные показатели.

Когда рыночная стоимость будет ниже?

Ситуации, когда коммерческая стоимость на жилую недвижимость ниже номинальной, встречаются не часто. Как правило, это квартира улучшенной планировки, находящаяся в новостройке, но с одним существенным недостатком – на окраине города, либо за его пределами. То есть далеко не в самом востребованном районе города с сопутствующими неудобствами:

• ожидание в пробках по пути на работу;
• плохо организованное транспортное сообщение с центром города;
• вместо распланированной и отстроенной инфраструктуры – пустырь, нередко без дорожного покрытия, магазинов, школ и детских садов поблизости.

Эти неудобства конечно являются временными, но тем не менее соотношение кадастровой и рыночной стоимости в таких случаях сильно расходится – всё-таки большинство семей предпочитают жить ближе к центру города.

Где и как можно рассчитать кадастровую и рыночную цену жилья?

Рассчитать кадастровую стоимость жилья самостоятельно не получится по двум причинам. Во-первых – доступ к такого рода документации имеется только у официальных лиц ГКН (Государственного Кадастра недвижимости). А во-вторых, критерии этой оценки могут периодически также подвергаться изменениям. Конечно не так часто, как при расчёте коммерческой ценности, но стандарты и нормативы изменяются.

Узнать сведения из Кадастра можно одним из следующих способов:

• посетить официальный портал Росреестра;
• через интернет, имея сведения из кадастрового паспорта на жильё;
• по кадастровому паспорту, выданному в БТИ (если справка получалась давно, на её основании необходимо заказать новую оценку).

Рыночная цена так же определяется одним из нескольких доступных вариантов:

• анализ дохода. Этот метод основан на ликвидности жилья, аналогичные варианты во внимание не принимаются;
• анализ затрат. Вычисляется на основании вложенных средств в строительный объект. Чаще всего данный метод применяется для незавершённых строений жилой недвижимости;
• сравнительный анализ. Такой метод расчёта включает в себя множество различных факторов, участвующих в формировании рыночной стоимости жилья.

Заключение

Таким образом, кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной в большинстве ситуаций, когда дело касается операций с жилой недвижимостью. Рыночные цифры являются более объективными, отражающими реальное положение и стоимость. В то время как кадастровая цена формируется службами ГКН, и не включает в себя большинства факторов, влияющих на действительную стоимость жилья.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Ответы на вопросы об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости

Уменьшение кадастровой стоимости квартиры, дома или участка поможет сэкономить на налогах, а потому каждому собственнику нужно понимать: как этого добиться без суда? Что будет, если стоимость увеличили, пока она оспаривалась в суде? Как быть, если собственники недвижимости не могут договориться, стоит ли вообще стоимость оспаривать? И кто возместит расходы на оплату юруслуг?

Зачем оспаривать кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости – значит, уменьшить кадастровую стоимость, установленную государством. Зачем это делать? Для уменьшения земельного налога и налога на имущество, арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности, поскольку именно кадастровая стоимость используется налоговыми и иными органами при расчете налога и других платежей.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, если они затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц – как правило, владельцев квартир, домов и земельных участков, поскольку собственники недвижимости и уплачивают налоги и сборы.

Какой способ оспаривания кадастровой стоимости выбрать?

Существуют два способа оспаривания кадастровой стоимости: в административном (досудебном) порядке путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) и в судебном порядке.

Вы вправе по собственному усмотрению выбрать один из способов. Поскольку соблюдение гражданином досудебного порядка урегулирования спора не является обязательным, можно сразу идти в суд. Однако рекомендую сначала обратиться в комиссию, поскольку часто после подачи гражданином заявления при наличии обоснованного заключения кадастровая стоимость уменьшается. Причем на это уходит меньше времени, чем при судебном оспаривании.

Как оспорить кадастровую стоимость в административном порядке?

Для этого необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению таких споров. Комиссии формируются при территориальных управлениях Росреестра, например в Новосибирске это Управление Росреестра по Новосибирской области.

Для обращения в комиссию вам нужно составить и подать заявление. В нем необходимо указать Ф.И.О. собственника, адрес места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.

К заявлению в зависимости от оснований обращения нужно приложить:

• выписку из ЕГРН, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, обладающее правом на этот объект;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
• отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости; при этом рыночная стоимость участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость;
• иные документы (при необходимости).

Срок рассмотрения заявления – 1 месяц. В случае его удовлетворения кадастровая стоимость будет изменена автоматически, комиссия самостоятельном внесет сведения о ней в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

С 1 января 2021 г. в связи с вступлением в законную силу ряда приказов Росреестра упрощена процедура внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости в случаях, когда были допущены ошибки в ее установлении. Так, граждане, желающие исправить ошибки в кадастровой стоимости своих объектов недвижимости, теперь вправе подать заявление в отношении любого объекта недвижимости. В одном заявлении можно указать сразу несколько объектов. Заявление можно подать как на бумаге, подписав каждый лист, так и в электронном виде, заверив документ усиленной квалифицированной электронной подписью.

Кроме того, граждане могут подать в бюджетное учреждение, которое проводит кадастровую оценку в регионе, обращение с просьбой разъяснить, на каком основании была установлена та или иная кадастровая стоимость объекта недвижимости. В ходе рассмотрения такого обращения может быть установлено, что при определении кадастровой стоимости была допущена ошибка. В этом случае можно изменить кадастровую стоимость, не прибегая к процедуре оспаривания. Решение будет принимать бюджетное учреждение, которое проводит в регионе кадастровую оценку недвижимости.

Как оспорить кадастровую стоимость в суде?

Для этого вам нужно обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в верховный суд субъекта РФ по месту нахождения ответчика. В зависимости от спора ответчиком будет либо только Росреестр, либо Росреестр и дополнительно комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (если ранее комиссия отказала вам в уменьшении кадастровой стоимости). В заявлении вы просите суд установить кадастровую стоимость в размере рыночной. К нему необходимо приложить документы, обосновывающие ваши доводы. Обычно одним из них является заключение оценщика, например отчет об оценке земельного участка.

После рассмотрения дела суд вынесет решение: 1) либо об удовлетворении ваших требований, и тогда кадастровая стоимость будет определена по представленному вами отчету об оценке участка; 2) либо об отказе в удовлетворении требований – обычно суд не признает доводы обоснованными, если не хватает доказательств.

Если я оспариваю кадастровую стоимость и участка, и дома, можно подать в суд одно заявление и уплатить госпошлину один раз?

При оспаривании кадастровой стоимости нужно будет уплатить государственную пошлину. Ее размер для физлиц, т.е. граждан, составляет 300 руб., для юрлиц, т.е. организаций – 2 тыс. руб.

Если вы оспариваете кадастровую стоимость участка и дома одновременно, то заявление в суд можно подать одно. А вот госпошлину придется уплатить за каждый объект недвижимости отдельно: 300 руб. – за земельный участок и 300 руб. – за дом.

Участок принадлежит сестрам на праве общей долевой собственности. Одна из них собирается оспаривать его кадастровую стоимость, но другая не хочет. Что делать?

Одна из сестер без получения согласия другой вправе обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. При рассмотрении дела по заявлению одного из участников долевой собственности суд пересмотрит кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом.

Сестра, не желающая оспаривать кадастровую стоимость, может вступить в дело в качестве заинтересованного лица и выдвинуть свои возражения относительно установления иного размера кадастровой стоимости объекта недвижимости. Суд оценит эти возражения наряду с другими доказательствами по делу. При этом нужно учитывать, что формальное, необоснованное несогласие других сособственников с пересмотром кадастровой стоимости не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Обжаловал кадастровую стоимость участка в суде. Что дальше?

В случае оспаривания кадастровой стоимости участка в судебном порядке после вынесения решения судом вам нужно дождаться вступления его в законную силу. Случится это через месяц с момента вынесения решения, если оно не будет обжаловано. Затем вы получаете копию решения суда с отметкой о вступлении его в силу. Отметку поставят в канцелярии суда.

Полученное решение нужно подать в Росреестр (орган регистрации прав) через любое отделение МФЦ. К нему прикладывается заявление о внесении в ЕГРН сведений о новой кадастровой стоимости. Заявление это готовит специалист МФЦ. Кроме копии решения суда при себе необходимо иметь паспорт.

В течение 10 рабочих дней с даты подачи решения суда и заявления Росреестр вносит в ЕГРН сведений о новой кадастровой стоимости участка. Но нужно иметь в виду, что данные, которые отражаются на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра (pkk.rosreestr.ru), изменятся позже, по прошествии времени, которое отводится на техническое обновление сайта.

А если кадастровая стоимость будет изменена после проведения очередной кадастровой оценки, пока дело рассматривается в суде?

Да, это может случиться. Однако вы не вправе будете изменить свои требования и не сможете в уже рассматриваемом деле оспаривать новую кадастровую стоимость. В случае если суд вынесет положительное решение, то укажет в нем период действия определенной им кадастровой стоимости – с даты подачи вами заявления в суд до даты, когда начнет действовать кадастровая стоимость, определенная после проведения очередной кадастровой оценки. А чтобы оспорить ее, придется заново обратиться в суд с самостоятельным требованием.

Пример. Вы начали оспаривать кадастровую стоимость земельного участка – 1 млн руб., полагая ее завышенной, поскольку рыночная стоимость участка составляет не более 600 тыс. руб. Заявление в суд вы подали 1 февраля 2021 г. Но в период рассмотрения дела прошла очередная кадастровая оценка, и была установлена новая стоимость участка – 1 млн 200 тыс. руб. Учитываться она будет с 1 июня 2021 г. Однако изменить свои требования и оспорить кадастровую стоимость в таком размере в уже рассматриваемом деле вы не сможете. Суд вынесет положительное решение, но укажет, что кадастровая стоимость участка в размере 600 тыс. руб. установлена на период с 1 февраля по 1 июня 2021 г. Чтобы оспорить кадастровую стоимость в размере 1 млн 200 тыс. руб., вам нужно будет подать заявление снова.

А могут очередную кадастровую оценку провести после оспаривания кадастровой стоимости в суде?

Да, такое возможно. Периодичность проведения очередной государственной кадастровой оценки – каждые 3 года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – каждые 2 года), но в любом случае не позднее чем через 5 лет с года последней оценки.

С 1 января 2022 г. очередная государственная кадастровая оценка земельных участков будет проводиться через 4 года с года последней оценки (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – через 2 года).

С 1 января 2023 г. очередная государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест будет проводиться через 4 года с года последней оценки (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – через 2 года).

Важно: в 2022 г. во всех субъектах РФ оценку земельных участков проведут без учета ограничений ее периодичности. В 2023 г. то же коснется зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

Когда при начислении налогов начнут учитывать новую кадастровую стоимость?

Установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Другими словами, в решении суда указана дата подачи вами заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Именно с этой даты налоговая будет начислять налоги с учетом новой кадастровой стоимости. Но при условии внесения сведений о ней в государственный кадастр недвижимости.

Пример. 1 февраля 2021 г. вы подали заявление в суд об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. 1 апреля того же года суд вынес положительное решение, которое 1 мая вступило в законную силу. 10 мая вы получили копию решения и подали ее в Росреестр через МФЦ, а 21 мая в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о новой стоимости. Так вот, несмотря на то что вы подали документы только в мае, налоговая при расчете налога примет во внимание дату подачи вами заявления в суд, т.е. новая кадастровая стоимость будет учитываться с 1 февраля 2021 г.

При этом для иных целей, например для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Пример. Заявление в суд вы подали в октябре 2021 г. Суд вынес решение в ноябре того же года. Новая кадастровая стоимость для определения арендной платы будет учитываться с 1 января 2021 г.

Мне пришлось оплатить услуги юриста, который помог оспорить кадастровую стоимость в суде. Можно ли взыскать эту сумму с ответчика, ведь решение вынесено в мою пользу?

В данном случае вопрос о судебных расходах, а именно таковыми являются расходы на оплату услуг юриста, решается в соответствии с правилами гл. 7 Гражданского процессуального кодекса РФ и гл. 10 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При удовлетворении судом требований об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости судебные расходы взыскиваются с ответчика – органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Но если ответчик не оспаривает ваши требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, то и расходы на оплату юридических услуг взыскать с него не получится.

В случае удовлетворения требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, в том числе в связи с исправлением кадастровой ошибки в сведениях, судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки.

Если кадастровая стоимость была пересмотрена в связи с технической ошибкой в сведениях об объекте недвижимости, то судебные расходы взыскиваются с органа, допустившего такую ошибку.

При удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана (абз. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).