Management-study.ru

Студия менеджмента
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать строящуюся квартиру по переуступке

Как продать строящуюся квартиру по переуступке?

Первичный рынок гораздо объемнее, чем может показаться на первый взгляд. Квартиру можно не только купить, но и переуступить. Сделки по переуступке проводятся со строящимися квартирами — в многоквартирных домах, еще не введенных в эксплуатацию. Продать квартиру по переуступке достаточно просто, важно соблюдать всего лишь несколько правил.

А чтобы застройщик не стал проблемой при продаже строящейся квартиры по переуступке и дал все необходимые разрешения для сделки, обращайтесь к юристу. Специалист рассмотрит ваш договор долевого строительства на предмет прав и обязанностей застройщика, поможет составить соглашение с покупателем и поспособствует скорейшей реализации квартиры по переуступке.

Что такое продажа по переуступке

Недвижимость на первичном рынке намного более привлекательна для покупателя. И дело даже не в техническом и эксплуатационном состоянии квартиры в новостройке. У строящейся квартиры нет предыдущих собственников, а, значит, у покупателя отпадает необходимость проверять историю прав собственности всех предыдущих владельцев.

Нет у строящейся квартиры и предыдущих пользователей и их прав пользования. Сама сделка проходит намного проще и для продавца жилья, и для его покупателя — им не нужно собирать множество документов, подтверждающих правовые отношения предыдущих собственников с квартирой.

Все квартиры в строящихся домах принадлежат своим будущим владельцам на правах требования. Продажа прав требования и называется переуступкой. Как это работает? На самом деле никакой сложности в процессе переуступки квартиры в новостройке нет. Если физическое лицо приобретает квартиру на этапе застройки, то он заключает с застройщиком договор долевого участия — ДДУ (ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004). До момента сдачи дома и ввода новостройки в эксплуатацию ДДУ будет подтверждать право владения строящейся квартирой.

В этом и состоит выгода переуступки. Граждане могут приобретать жилье в самом начале стройки, и если продажа квартиры приходится на заключительные этапы, то цена поднимается в разы. И это не всегда спекуляция — в процессе строительства (а дома строятся достаточно долго) продавец может много раз передумать и решить, например, что ему нужна квартира побольше, или же он вообще хочет жить в своем доме. Но учтите, переуступка в строящемся доме с завышением цены — это доход, а с любого дохода нужно платить налог на доходы физических лиц. Продать строящееся жилье по переуступке без налога получится только в одном случае — если цена реализации полностью соответствует цене изначальной покупки.

Как это выглядит с юридической точки зрения? До ввода в эксплуатацию многоквартирного дома гражданин, купивший жилье по договору долевого участия, владеет недвижимостью на правах требования. После сдачи дома все участники подписывают с застройщиком акты приема-передачи квартир. И только после подписания акта владельцу нужно оформлять право собственности.

Пока подпись физического лица (дольщика) не будет стоять под передаточным актом, продать квартиру можно только по договору переуступки (ст.11 214-ФЗ). То есть дольщик переуступает свои права требования другому физическому лицу, который также становится дольщиком. Застройщику даже не нужно проводить каких-то особых манипуляций при переуступке жилья в строящемся доме — можно просто убрать фамилию предыдущего дольщика и прописать инициалы нового.

Есть еще один вариант реализации квартиры до момента оформления прав собственности — сделка по предварительному договору купли-продажи. Такой способ возможен только в определенный момент — когда передаточный акт уже подписан, а права собственности еще не оформлены владельцем. Этот период считается самым юридически незащищенным, поэтому лучше избегать любых сделок до оформления собственнического права.

Как провести сделку по переуступке квартиры

Сделки по переуступке оформляются намного быстрее. Если на обычную куплю-продажу могут уйти месяцы, то переуступку можно оформить за несколько дней. И хотя рынок переуступленной жилой недвижимости сейчас не столь популярен (для оформления сделки нужны наличные деньги, а далеко не у многих покупателей есть крупные суммы в свободном распоряжении), спрос на переуступку все равно стабилен. Это намного дешевле и оперативнее, чем приобретать квартиру в сданном доме у собственника или у застройщика.

При переуступке жилой недвижимости в строящемся доме важно правильно выбрать момент для сделки и установить корректную цену. Цена сделки напрямую зависит от момента продажи. Чем меньше времени остается до ввода дома в эксплуатацию, тем дороже будет стоить квартира.

Оптимальным вариантом будет продажа за несколько месяцев до сдачи дома — на более ранних этапах не найдется много покупателей. Стройка закончится не скоро, а для контрагента важны гарантии того, что дом все-таки будет достроен. Когда до ввода в эксплуатацию остается не так много времени, покупатель видит, что стройка активно идет, а, значит, застройщик действительно надежен, и квартира будет передана в положенный срок.

Читайте так же:
Жалоба на воспитателя детского сада образец

Как происходят сделки по переуступке? Как и все другие операции с недвижимостью — поэтапно. Вот что нужно сделать дольщику, чтобы продать квартиру по переуступке:

  1. Установить цену на жилье. Можно определить стоимость самостоятельно или привлечь независимого специалиста по оценке. В любом случае цена должна соответствовать стоимости аналогичной недвижимости на рынке и другим подобным предложениям застройщика в этом доме. Если материальное положение продавца позволяет, то для форсирования сделки можно снизить стоимость такого жилья на 10%.
  2. Объявить потенциальным покупателям о продаже. Можно разместить объявления в тематической прессе или на онлайн-ресурсах, специализирующихся на операциях с жилой недвижимостью.
  3. Провести осмотр объекта. Если дом практически достроен, то проблемы в демонстрации не будет. Единственное, лучше привести жилье в порядок — убрать строительный мусор, подключить базовый свет. Если же сделка проходит на начальном этапе строительства, покупателю можно продемонстрировать визуализационные материалы от застройщика.
  4. Встретиться с представителями застройщика. У застройщика надлежит получить разрешение на переуступку. Это нужно сделать, если средства за жилье по ДДУ еще не выплачены в полном объеме. Если же все взаиморасчеты с застройщиком завершены, то его разрешение на реализацию не требуется, однако лишним точно не будет. Застройщик может потребовать комиссию за разрешение, это вполне законно.
  5. Встретиться с покупателем. Это нужно для окончательного обсуждения условий сделки. Еще раз проговорите цену, сроки, условия договора и порядок взаиморасчетов. Подготовьте все необходимые с вашей стороны документы и разрешения.
  6. Подписать соглашение. Форму соглашения можно взять у застройщика или же проговорить со своим юристом. Перед подписанием договора нужно еще раз перечитать все его разделы и только потом ставить свою подпись.
  7. Зарегистрировать переуступочное соглашение в Росреестре. После заключения договора нужно официально оформить нового правообладателя.

Больше никаких действий и дополнительных расходов от сторон не требуется. Такие договора даже не нужно заверять у нотариуса. Если вся документация будет в порядке, то стороны просто подписывают соглашение и дольщик переуступает право требования покупателю. Вот какие документы могут понадобиться для сделки:

  • паспорта сторон;
  • регистрационные документы (устав, ИНН, ОГРН) — если продавцом выступает юридическое лицо;
  • договор долевого участия;
  • все платежные регистры, подтверждающие факт перечисления оплаты застройщику — чеки, квитанции, платежные поручения;
  • согласие застройщика;
  • согласие банка на уступку — при ипотеке дольщика на переуступаемую недвижимость;
  • согласие супруга/супруги — при совместной собственности.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

Покупка квартиры по переуступке прав​Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров. И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

  1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
  2. Договор переуступки прав (требований). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.
  3. Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
  4. Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.
Читайте так же:
Договор безвозмездной передачи имущества между юридическими лицами

Договор переуступки в новостройке и риски, связанные с ним

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

  1. Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
  2. Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
  3. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке. Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое – у продавца может существовать и просроченная задолженность. Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.
  4. Согласие застройщика на переуступку. В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.
  5. Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
  6. Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.

Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит. Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке. Пока эти споры не будут урегулированы, оформление собственности не происходит.

Читайте так же:
Как погасить судимость после отбытия наказания

Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи. Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре. В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.

Как купить квартиру в новостройке по договору переуступки

chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostrojke

Приобрести новое жилье человек может несколькими способами: как обычно или по договору переуступки права собственности на жилплощадь. Переуступка права (цессия) – правоотношение со своими специфическими особенностями и нюансами, но иногда только так реально купить недвижимость в строящемся доме. В этой статье читатель узнает, что такое переуступка, как оформить договор цессии и купить квартиру в новостройке.

Характеристика понятия

Сейчас рынок недвижимости переживает свой расцвет, даже несмотря на кризисные явления в экономике. Спрос остается высоким даже при сильной конкуренции и широком предложении. Каждый человек пытается найти наилучший для себя вариант с самыми выгодными условиями. Строительные компании возводят новые дома, зачастую продают все квартиры еще до окончания строительства здания.

chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostrojke-5

В таких условиях приобрести жилплощадь реально по договору переуступки. Фактически сделка является той же самой куплей-продажей, но заключается не со строительной компанией, а с дольщиком возводящегося жилья. Покупатель имеет дело с посредником, перепродающим право собственности на недвижимость, которое он приобрел в начале строительства или на стадии получения разрешений.

Цессия дает возможность заработать инвестору, который занимается переуступкой жилья: как известно, по ходу возведения дома цена за квадратный метр жилплощади возрастает значительно. А покупателю это правоотношение дает возможность купить предпочтительное жилище в новостройке, даже если все места уже распроданы.

Также возможен другой вариант, когда лицо купило квартиру на ранних стадиях строительства многоэтажного дома для своего пользования, но изменения в жизни вынуждают отказаться от покупки и вернуть потраченные средства. В этом случае цессия – единственная возможность избежать штрафов из-за расторжения договора со строительной компанией.

Более того, переуступка квартиры позволит заработать деньги из-за повышения конечной цены готового жилья.

Внимание! Нужно помнить, что переуступка права на недвижимость реальна только до приемки квартиры собственником.

В ином случае продажа жилплощади будет оформлена в качестве обычной сделки по купле-продаже. Характерная особенность цессии: вместе с переуступкой права новый покупатель становится фактическим дольщиком, со всеми правами и обязанностями. По факту договор долевого участия оформляется на новое лицо. Это может дать определенные преимущества и недостатки.

Плюсы и минусы сделки по переуступке квартиры

Можно выделить следующие преимущества:

chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostrojke-2

  • возможность приобрести нужное жилье в предпочтительном месте;
  • переуступка может быть выгоднее в финансовом плане: инвесторы хотят успеть продать квартиру до сдачи объекта, потому на завершающей стадии строительства предлагают более низкие цены по сравнению с прейскурантом застройщика (ниже до 25%);
  • цессия выгодна покупателям ипотечного жилья, поскольку им нет необходимости выплачивать проценты по кредиту за недвижимость, которая еще не построена. В этом случае покупатель начинает оплачивать кредит уже по факту въезда в новостройку.

Как сказано выше, человек становится новым дольщиком, партнером строительной компании, но изменить условия договора он права не имеет. В этом заключен основной недостаток – покупатель вынужден согласиться с положениями договора с застройщиком, который заключил предыдущий дольщик.

Возможные риски при заключении сделки

Можно выделить 4 риска, на которые потенциальному покупателю нужно обратить внимание перед подписанием договора цессии.

Возможная недействительность сделки. Существует вероятность признания документа юридически ничтожным. Следует грамотно указать обязательства участников. Договор признается действительным при условии:

chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostrojke-4

  • если дольщик уплатил всю сумму, которая указана в договоре с застройщиком. Должны иметься соответствующие подтверждения внесения этой суммы;
  • наличие официального разрешения компании на совершение сделки, в отдельных случаях этот пункт указывается в договоре долевого участия;
  • наличие разрешения со стороны банка, если жилплощадь покупается на деньги ипотечного кредита.
Читайте так же:
Плата за техобслуживание газового оборудования в квартире

При признании договора ничтожным неудавшийся покупатель вправе выставлять требования не к строительной компании, а к лицу, с которым заключал соглашение. Он имеет право через суд вернуть все уплаченные средства с процентами, если досудебное урегулирование не привело к результату.

Признание строительной компании банкротом. Иногда массовая продажа нового жилья по сниженной стоимости зачастую оказывается признаком наступающего банкротства застройщика. По этой же причине сроки строительства могут затягиваться, а условия по договору – нарушаться.

Лицо, переуступившее недвижимость, не несет ответственности за действия компании, ведущей строительство: новому дольщику придется разбираться с юридическим лицом. Это создает трудности, потому что при наличии у юридического лица финансовой несостоятельности от него сложно чего-либо добиться. Обыкновенно подаются иски в суд, но нужно учитывать, что это сделают все дольщики недостроенного жилья.

Совет. Во избежание этих сложностей рекомендуется заранее получить информацию о финансовом состоянии компании, проверить фактическую стадию строительства, наличие всей необходимой документации.

Наличие двойной переуступки. Некоторые инвесторы могут переуступить одно и то же жилье два раза, обманывая покупателей. В этом случае заключаются два договора, по которым люди становятся дольщиками и передают деньги продавцу. В дальнейшем обман вскрывается, и судя по опыту судебных разбирательств, квартиру получает лицо, которое первым произвело регистрацию договора. Обманутые потребители вправе требовать разрешения ситуации от строительной компании.

Избежать этой проблемы можно, если указать в условиях договора цессии пункт об одной правовой форме переуступки права собственности. Также рекомендуется регистрировать договор в присутствии продавца.

С особым вниманием нужно относиться к предложениям купить квартиру у строительной компании не по договору долевого участия, а по иным схемам (вексельным, инвестиционным соглашениям и т.д.). Избежать подобных проблем просто – договориться об оплате после регистрации жилья в Росреестре.

Следует подчеркнуть, что большинство проблем при реализации механизма сделки можно избежать с помощью вдумчивого изучения положений договора. Иногда рекомендуется привлечь специалиста, который сможет оценить все юридические тонкости процесса.

Покупка квартиры по договору переуступки: порядок, необходимые документы

Проверка имеющегося пакета документов компании, ведущей строительство. Следует удостовериться в том, что многоэтажный дом строится на основе полученных разрешений, что он полностью легален. Достаточно запросить в представительстве юридического лица следующие бумаги:

chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostrojke-6

  • документы об образовании юридического лица, о нахождении на налоговом учете;
  • наличие государственной регистрации;
  • наличие в собственности земельного участка под строительство;
  • документ, разрешающий строительство;
  • подробная проектная документация и декларация;
  • договор об источнике капиталовложений;
  • бухгалтерский отчет о деятельности за последний квартал.

Оценка этой информации поможет подтвердить факт финансовой устойчивости компании.

Подготовка участников сделки. Этот пункт подразделен на действия продавца и покупателя, предшествующие заключению договора переуступки недвижимости.

  • получить письменное и заверенное у нотариуса согласие второго супруга на приобретение квартиры, если он находится в браке;
  • получить ипотечный договор (или иной кредит), если недвижимость покупается на заемные средства.

У продавца больше задач:

  • информировать застройщика о намерении заключить договор цессии, получить от него разрешение. Свое разрешение компания выдает за определенную плату, которая может достигать 5% от договорной цены жилья;
  • получить справку от застройщика об уплате всех положенных сумм;
  • оформить выписку ЕГРП на недвижимость.

Составление и заключение соглашения о переуступке. Участниками составляется соответствующий договор, куда вписываются все необходимые пункты. Рекомендуется составить его вместе с юристом, который поможет защитить интересы сторон.

Оформление договора в Росреестре. Вместе с самим документом стороны предъявляют:

chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostrojke-3

  • личные паспорта;
  • согласия супругов (если стороны договора состоят в браке);
  • договор долевого участия с застройщиком;
  • справка об отсутствии задолженности перед застройщиком;
  • согласие компании на переуступку;
  • согласие банка;
  • кредитный договор (при наличии кредита);
  • чек об оплате госпошлины (2 тыс. рублей).

Проверив все документы, регистратор заберет их, выдаст участникам расписки о полученных бумагах. После подписания сторонами заявления на регистрацию недвижимости, он назовет дату, к которой операция будет завершена. Это делается за две недели.

Приобретение недвижимости в новостройке по договору переуступки в большинстве своем очень выгодно, если знать особенности реализации этого механизма. В этой статье читатель получил нужную информацию, которая поможет ему со знанием дела и без ошибок провести все дела при покупке квартиры в новостройке.

Как купить квартиру в новостройке: видео

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Переуступка права требования — один из наиболее распространенных способов покупки жилья в новостройках. На завершительном этапе строительства все квартиры в новых домах, обычно, бывают распроданы. Поэтому переуступка — чуть ли не единственный способ для покупателя приобрести жилье в понравившемся объекте. Поговорим о механизме совершения сделки, а также плюсах и минусах этого способа приобретения недвижимости на первичном рынке.

Читайте так же:
Завещание на квартиру плюсы и минусы

Суть сделки

Цессия (или продажа-покупка жилья по договору переуступки) — это ни что иное, как передача от одного лица другому прав и обязанностей по договору долевого участия. Участники сделки называются цедент (дольщик) и цессионарий (лицо, приобретающее права и обязанности в долевом строительстве).

Цессия — это заработок для инвесторов, купивших квартиру в доме на этапе котлована и перепродающих почти готовое жилье по более высокой цене. Также договор переуступки — единственная возможность для людей, купивших долю в новостройке, не потерять деньги в случае, если у них изменились обстоятельства, и они хотят незамедлительно вернуть вложенные средства.

Переуступка прав возможна до тех пор, пока они не реализованы. То есть, когда акт приема-передачи квартиры состоится, договор цессии заключить уже не получится. Дольщик имеет право оформить право собственности сразу с несколькими цессионариями в том случае, если квартира состоит из 2 и более комнат. В действующем законодательстве нет запрета на такие действия цедента.

Плюсы и минусы механизма переуступки

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки - Фото 1

Для покупателей квартир в домах, которые находятся на завершающей стадии возведения, договор переуступки — неплохая возможность сэкономить. Продавцы нередко демпингуют, чтобы как можно быстрее найти покупателя для своей доли. В ряде случаев покупка жилья у частного соинвестора обходится дешевле, чем у застройщика. Разница может составлять от 5 до 20% стоимости квартиры.

Недостаток цессии только один — покупатель принимает на себя все обязательства перед дольщиком. В случае, если договор долевого участия по каким-то причинам будет признан недействительным, новый правообладатель не сможет предъявить претензии к застройщику, только к цеденту. Есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору, и тогда у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Как заключается договор переуступки прав?

Согласно ст. 4 и 17 Федерального закона № 214, договор переуступки заключается с соблюдением двух требований:

  • в письменном виде;
  • с обязательной государственной регистрацией.

Застройщик имеет право отказать в передаче готового объекта цессионарию на основании того, что договор между ним и цедентом государственную регистрацию не прошел. Стоит убедиться, что прежний правообладатель письменно уведомил компанию-застройщика о состоявшейся сделке. В противном случае, по окончании строительства объект может быть передан прежнему дольщику.

При оформлении сделки по переуступке права требования расходы относительно невелики. За согласование документов застройщик возьмет свою комиссию в размере от 1 до 5% стоимости жилья, прописанной в договоре долевого участия. Как правило, эту сумму выплачивают пополам цедент и цессионарий.

При заключении договора цессии, на этапе расчетов цедента и цессионера между собой, применяется механизм банковских ячеек. После того, как регистрирующий орган переоформляет договор на другое лицо, продавец имеет право забрать деньги.

При совершении цессии стоит привлекать застройщика

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки - Фото 2

В большинстве случаев, участие застройщика в процессе передачи прав переуступки вовсе не обязательно. Однако, многие строительные компании сегодня включают в договор о долевом участии отдельный пункт о необходимости получения своего согласия в случае передачи цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки потребуется.

Если на момент переуступки прав дольщик не успел выплатить стоимость жилья в полном объеме, письменное одобрение сделки застройщиком требуется обязательно. В договор об уступке включаются пункты о переводе долга перед застройщиком на цессионария в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и ст. 11-й Федерального закона №214.

Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют подключать застройщика в любом случае. Новому дольщику будет полезно уточнить, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще предстоит выполнить. Помимо этого, у застройщика стоит взять платежные документы, а также акт об исполнении обязательств по расчетам.

Обратите внимание, что доходы, полученные цедентом от реализации права требования, подлежат налогообложению, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Декларировать сделку необходимо в случае, если сумма, указанная в договоре об инвестировании средств, и договоре переуступки отличается. При этом оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector