Как меняется кадастровая стоимость земельного участка: порядок действий

Как меняется кадастровая стоимость земельного участка: порядок действий

Для расчета взносов в казну государство оценивает земельные наделы. Информация о стоимости земель вносится в единый реестр недвижимости. Кадастровая оценка используется для расчета налогов, арендных платежей, штрафов, государственной пошлины. Завышенная цена объектов приводит к несправедливому взысканию платы в бюджет. Чтобы снизить обязательные взносы нужно изменить кадастровую стоимость земельного участка.

Основания для пересмотра

Изменения в налоговом законодательстве, связанные с введением кадастровой стоимости в качестве базы для расчета платы в казну, привел к значительном росту налогов с граждан и организаций. В некоторых случаях плата за владение наделом земли выросла в десятки раз.

Причины роста платежей:

• база по расчету земельного налога приближена к рыночной стоимости;
• допущены ошибки при оценке участка.

Важно! Увеличение взносов в казну из-за применения кадастровой стоимости вместо инвентаризационной оспорить нельзя. Внести корректировки в государственную оценку можно только в том случае, если допущены ошибки при расчете, либо отчет независимого оценщика покажет превышение цены по кадастру над уровнем рынка.

Аналогичное правило действует, если заинтересованное лицо оспаривает результаты госоценки для снижения платы за аренду участка, выкупа земли и иных целей.

Под ошибками при определении стоимости земли понимают:

• неправильное указание физических характеристик объекта;
• арифметические просчеты;
• ошибочное применение данных;
• неверное определение оценщиком условий, влияющих на цену надела, — расположения участка, категории земель, разрешенного использования, нахождения в границах зон с особыми условиями и др.

Для проверки правильности оценивания земли государством, необходимо запросить документы у оценщика, на основании которых производился расчет. Пакет бумаг можно получить в территориальном подразделении Росреестра.

Для снижения результатов госоценки из-за превышения рыночной цены необходимо заказать отчет профессиональному оценщику. В качестве последнего могут выступать как граждане, подтвердившие свою квалификацию, так и оценочные агентства, отвечающие требованиям закона «Об оценочной деятельности в РФ». Рыночную цену следует определять на день проведения госоценки.

Как проверить расчет

Данные федерального кадастра являются открытыми. Узнать цену объекта недвижимости может любой человек в онлайн-режиме на сайте rosreestr.ru. Услуга предоставляется бесплатно. На портале «Госуслуги» на май 2019 года аналогичный сервис отсутствует.

Для получения сведений о стоимости объекта в ЕГРН заходить в свой профиль необязательно. Чтобы запросить данные, на главной странице сайта нужно кликнуть на разделе «Физическим лицам» в главном меню сайта.

В открывшемся списке популярных запросов следует выделить «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки»

По ссылке откроется страничка с описанием услуги. В правом столбце нужно еще раз кликнуть по опции в блоке «Электронные сервисы».

Пользователь перейдет на форму запроса сведений. В нее нужно внести кадастровый номер объекта. На этой странице также представлены запросы на получение дополнительных сведений о расчетах при проведении оценки.

По кнопке «Найти» заинтересованному лицу откроется таблица, содержащая сведения о текущей стоимости объекта в ЕГРН.

Совет. Если у гражданина отсутствуют сведения о номере участка, цену земли можно посмотреть на публичной кадастровой карте, или запросить выписку об объекте по его почтовому адресу.

Данные о государственной оценке земли также содержатся в письмах налоговой службы, высылаемых гражданам для уплаты земельного налога, в личном кабинете налогоплательщика на сайте nalog.ru.

Убедившись, что данные в едином реестре ошибочны или не соответствуют уровню рынка, владельцу стоит задуматься об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Куда обращаться

Законодательство РФ предусматривает два способа проведения процесса по оспариванию результатов госоценки (п. 1.1 ст. 391 НК РФ):

• в комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки недвижимости, созданной при территориальном управлении Росреестра;
• в суде.

Заявитель может самостоятельно выбрать место рассмотрения спора. Для направления судебного иска предварительно обращаться в комиссию не обязательно. Каждый из этих вариантов имеет свои преимущества и недостатки.

Решение спора через управление Росреестра:

• не требует оплаты государственной пошлины;
• оформляется быстрее: рассмотреть заявку комиссия должна в течение месяца;
• может быть оспорено в суде.

Преимуществом обращения в суд является возможность заявителя возместить свои затраты на процесс при получении положительного судебного решения и более длительный период принятия исков.

Список документов

Так как изменить кадастровую стоимость участка можно в разных инстанциях, пакет бумаг зависит от выбранного варианта действий заявителя и от причины пересмотра. В комиссию при Росреестре нужно подать:

• заявление;
• выписку из ЕГРН;
• если обоснованием правок служит превышение кадастровой стоимости над рыночной — оценочный отчет и положительное заключение экспертов СРО, членом которой является оценщик (оба документа на бумаге и в электронном виде);
• доказательства недостоверности или ошибок, если основанием для правки служат просчеты оценщика или неверные сведения, используемые в расчете.

К исковому заявлению в суд, помимо вышеуказанных документов следует приложить:

• материалы дела из комиссии по спорам, если ранее решение принято уполномоченным органом;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• документы, подтверждающие расходы заявителя на рассмотрение спора в суде.

Внимание! При отсутствии обязательных бумаг заявление в комиссию не принимаются. Суд отложит заседание до полного представления документов.

Порядок оспаривания в Росреестре

Обратиться в уполномоченный орган правообладатель может в течение полугода после внесения результатов оценки в кадастр. Полученное заявление комиссия по спорам должна рассмотреть в течение месяца после принятия заявки. Дату заседания она назначает в течение 7 дней. Сообщение о времени рассмотрения дела направляется правообладателю и в уполномоченный орган муниципалитета.

На заседании комиссии должны присутствовать не меньше половины ее членов. Возможные варианты решения:

• отклонить заявление об изменении кадастровой стоимости участка земли;
• пересмотреть результаты оценки;
• определить стоимость в кадастре равной размеру рыночной цены.

Уведомление о принятом решении направляется сторонам в течение 5 рабочих дней.

Судебный процесс

Дела о пересмотре результатов государственной оценки объектов недвижимости, включая наделы земли, рассматриваются в соответствии с 25 главой Кодекса административного судопроизводства РФ.

Вместе с требованием о оспаривании результатов оценки земли, истец может просить:

• об установлении рыночной цены в отношении земельного участка;
• об изменении кадастровой стоимости;
• об оспаривании решения комиссии Росреестра.

Прочие требования, например, об изменении суммы налога, необходимо заявлять в отдельных исках после завершения процесса.

Ответчиками по иску о внесении изменений в кадастр выступают Росреестр и уполномоченный орган, утвердивший результаты оценки.

Срок рассмотрения спора – 2 месяца. Судья может увеличить период еще на месяц в сложных случаях. Исковые заявления по данной категории дел принимаются в течение 5 лет с момента внесения сведений в единый реестр. При этом изменение оспариваемой цены в кадастре является препятствием для обращения в суд.

При удовлетворении исковых требований кадастровая стоимость указывается в судебном решении и подлежит внесению в ЕГРН.

Новый порядок! Изменения вступают в силу с момента начала действия оспариваемой цены. Данное правило введено с 1 января 2019 года, что позволяет собственникам требовать пересмотра суммы налогов за предыдущие налоговые периоды.

Заключение

Процедура пересмотра результатов государственной оценки земель требует привлечения сторонних экспертов и денежных трат. Поэтому к ней целесообразно прибегать, когда выгоды от положительного решения значительно превышают расходы правообладателя на ведение процесса. По новым правилам меняется кадастровая стоимость земельного участка с начала действия оспариваемой цены, что значительно повышает пользу от пересмотра.

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас: *

* Внимание! Юристы не консультируют по адресам и режимам работы МФЦ, порядку оказания государственных и муниципальных услуг и не оказывают техническую поддержку портала Госуслуг. Консультация носит исключительно юридический характер!

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Здесь вы можете получить правовую поддержку. Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных): *

* Внимание! Юристы не консультируют по адресам и режимам работы МФЦ, порядку оказания государственных и муниципальных услуг и не оказывают техническую поддержку портала Госуслуг. Консультация носит исключительно юридический характер!

Кадастровая стоимость земельного участка

Налоговая служба рассчитывает земельный налог на основании кадастровой стоимости участка. Оценка проводится каждые пять лет. Данные содержатся в Государственном кадастре недвижимости и базе ЕГРН.

Понятие кадастровой стоимости земли

Статья №66 Земельного кодекса РФ определяет понятие кадастровой стоимости участка. Специалист по межеванию собирает и анализирует информацию по конкретной территории. Рассчитывает по формуле цену земли и заносит информацию в базу.

Кадастровая цена – оценка государства, поэтому она может отличаться от рыночной в меньшую или большую сторону. Рыночная величина постоянно меняется на основании спроса и предложения. Оценка государства проводится один раз в пять лет. Возможна переоценка через 3 года по заявлению владельца. Обновленная информация вносится в Росреестр.

По кадастровой оценке определяют размер налога на землю, вступление в наследство, рассчитывают госпошлину и арендную плату. Банковские служащие ориентируются на эту величину при выдаче жилищных кредитов. Землевладелец может потребовать перерасчет, если не согласен с суммой.

От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка

Инженеры анализируют следующие факторы при определении стоимости участка:

• Расположение (район, расстояние до города или поселка, вид участков и категория земель).
• Социально-экономическое развитие (численность населенного пункта, наличие другой недвижимости, инфраструктуры).
• Бытовые условия (коммуникации, инженерные сети, наличие обслуживающих организаций, качество почвы).
• Площадь и возраст земли.
• Средняя рыночная цена на недвижимость.

Участки ИЖС стоят дороже садоводческих, так же, например, как земли населенных пунктов с инфраструктурой – дороже сельскохозяйственных.

С помощью указанных факторов инженеры оценивают собственность с трех сторон:

1. Сравнительная – ориентируются на рыночные расценки.
2. Доходная – смотрят, какой доход может принести собственность владельцу.
3. Затратная – учитывают, какие потери понесет покупатель при благоустройстве территории.

ВНИМАНИЕ! С помощью сервиса Росреестра, в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки», можно узнать стоимость земли по кадастровому номеру участка. Но информация может оказаться недостоверной, так как в публичную карту России внесены не все объекты.

Кто устанавливает кадастровую стоимость земли

Оценивает недвижимость Росреестр по инициативе местных органов власти. Выпускается постановление о необходимости провести данную процедуру. Росреестр составляет список объектов для проверки и отправляет кадастровым инженерам. По окончании работ администрация составляет нормативный акт.

Собственник вправе оспорить оценку недвижимости согласно статье 24.18 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Основания для пересмотра следующие:

• использовались ошибочные сведения;
• изменилась категория или виды разрешенного использования участка;
• соединились или разделились владения;
• не учитывалась рыночная цена.

Заявление на пересмотр подается в Росреестр. Специальная комиссия проверяет спорные вопросы и рассчитает стоимость. Владелец подает иск в суд, если не согласен с решением комиссии.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка

Росреестр предоставляет информацию о кадастровой стоимости участка. Однако услуга платная:

• на бумажном носителе 400 р. для граждан и 1100 р. для организаций;
• в электронном виде – 250р. и 700 р. соответственно.

ВНИМАНИЕ! Через Интернет заявка заполняется на сайте Росреестра или на портале Госуслуги. Лично – в местном отделении учреждения, а также через МФЦ или почту.

Инженеры рассчитывают стоимость земли по профессиональной формуле:

P = Sx (Рп + Рс) х К. Где S – площадь в кв. м., Рп – линейная функция в р./м², Рс – функция параметров сделки в р./м², К – переходный коэффициент. Эксперты выезжают на объект, анализируют его и получают цифры для расчетов.

Рассчитать тариф можно по упрощенной формуле:

Кадастровая стоимость = площадь участка × удельный показатель. Где удельный показатель – установленная в результате проверки стоимость земли за 1 кв. м.

Например, 1 кв. м. стоит 500 р., тогда кадастровая стоимость 10 соток земли составит:

1 000 × 500 = 500 000 рублей.

Информация о размере удельного показателя находится на сайте Росреестра.

Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровой стоимостью участка является его цена, которую фиксируют в государственном кадастре недвижимости. Оценочная комиссия, которой устанавливается кадастровая стоимость в разных районах Московской области, включая отдаленные, определяет месторасположение участка, его функциональность, инфраструктуру, соседние границы, рассчитывает расценки по районам.

Государство поручает оценку стоимости земель 1 раз в 5 лет. Размер стоимости зависит от характеристик недвижимого объекта: местоположения, площади, назначения, категории. Ее пересмотр возможен по инициативе собственника.

Как выяснить кадастровую стоимость участка

Кадастровая стоимость — общедоступная информация. Узнать, сколько стоит земельный участок можно на официальном сайте государственного кадастра недвижимости. Карта ГКН содержит сведения о функциональности земли, топографические обозначения, данные о соседних участках, границах районов, фотографии из космоса.

Чтобы получить точную информацию о кадастровой стоимости земли, можно оплатить небольшую госпошлину и оформить справку из кадастра на объект, которую выдают в течение 1-5 дней. Заявка подается в режиме онлайн, она содержит: Ф.И.О. заявителя, кадастровый номер участка, электронный адрес для направления справки.

Для чего нужно узнать кадастровую стоимость земли

Сведения о стоимости участка по кадастру необходимы:

• для корректного определения суммы земельного налога;
• ориентира при совершении сделок с недвижимостью;
• подтверждения права собственника;
• избежания в будущем споров, включая судебные.

Выкупная стоимость

При переходе арендуемой земли во владение на возмездной основе определяется выкупная стоимость. Она не тождественна оценке участка по кадастру, ее показатель статичен и пересматривается один раз в 3-5 лет при инвентаризации. Недвижимость выкупать также муниципалитеты и государство. Дешевле других обходится выкуп угодий, которыми владели 15 лет, а также на территориях с капитальными постройками:

• 20% от цены по кадастру за земли муниципалитета;
• 2,5% от цены по кадастру за участки в государственной собственности.

Как определяется муниципалитетами публичная кадастровая стоимость

Оценку угодий в пределах своих территорий заказывают муниципалитеты. За основу берут рыночную информацию с учетом назначения земли — возведение частных домов, гаража, МКД, для сада, огорода. Экспертиза принимает в расчет утвержденные законом нормативы, положения градостроительного и земельного законодательства.

Объективный результат оценки земель для дач определяется с учетом:

• их площади;
• близости транспортной развязки;
• наличия коммуникаций;
• категории земли;
• экологического состояния.

Цена по кадастру приравнена к рыночной на дату оценки. Этот параметр пересматривают не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет.

Если у вас остались вопросы, их можно задать экспертам группы компаний «Астерра», позвонив по телефону, указанному на сайте.

Порядок снижения кадастровой стоимости земельного участка

Расчет налогов на землю по кадастровой стоимости значительно увеличил сборы в государственную казну. Считается, что кадастровая оценка соответствует рыночной стоимости недвижимости, а значит, обеспечивает более справедливое налогообложение. Однако граждане не всегда согласны с новыми платежками.

Плановая переоценка производится раз в 5 лет. При ее проведении не принимают во внимание характеристики конкретного объекта недвижимости – расположение, понижающие коэффициенты. Статистика показывает, что обращение в суд в 97% случаев приводит к уменьшению налогооблагаемой базы. В этой статье мы расскажем, как снизить кадастровую стоимость земельного участка и не переплачивать государству за его ошибки.

Основания для пересмотра кадастровой оценки земельного участка

Массовая оценка земли проводится по среднерыночной стоимости участков в данном районе. Рассчитанные значения вносят в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН), которым в дальнейшем пользуется налоговая служба для начисления платежей. При этом реальная оценочная стоимость объекта может в разы отличаться от средней.

Владелец земли вправе самостоятельно инициировать процедуру оспаривания стоимости земли по кадастру. Сделать это можно в следующих случаях:

• Если при осуществлении расчетов были использованы недостоверные сведения о земле. Отчет о вводных данных размещается на сайте Росреестра не позднее 30 рабочих дней после завершения оценки. Обязательность оглашения сведений для расчета стоимости закреплена в ст. 15 Закона о кадастровой оценке.
• Владелец уверен, что цифры неверные и может это обосновать экспертным заключением.

Обратиться в госорганы для оспаривания кадастровой оценки можно не ранее, чем соответствующая запись появится в Росреестре. Закон разрешает гражданам обращаться как в официальные органы власти, так и в суд. Досудебный порядок не является приоритетным или обязательным – владелец или арендатор вправе обратиться с заявлением сразу в судебные органы.

С какого периода должны пересмотреть налоги по новой оценке

До 2020 года новые сведения о кадастровой стоимости принимались во внимание с наступлением нового налогового периода.

С 1 января 2020 года уточненная стоимость земельного участка должна применяться в следующие сроки:

• Если переоценка связана с изменением вида использования участка, его качественных характеристик, то налогообложение по новой стоимости проводят с момента внесения изменений в Кадастровый Реестр.
• Если заявитель докажет в суде или на госкомиссии, что при расчете стоимости участка были использованы некорректные данные или произошла ошибка, то перерасчет налогов обязаны произвести с момента внесения неверной записи.

Таким образом, ошибочно выплаченные налоги за предыдущие годы государство обязуется пересчитать и вернуть. Тогда как до 2020 года изменить налоговую базу можно было только с момента подачи заявления на уменьшение размера кадастровой оценки.

Как снизить оценку

Процедуру оспаривания государственной кадастровой оценки вправе инициировать не только хозяева земли, но и арендаторы участка.

Алгоритм действий следующий:

1. Начинать следует с получения официальной выписки из Росреестра о размере установленной стоимости. За получение таковой потребуется заплатить 250 рублей. Заказать документ можно, как лично обратившись в службу, так и посредством онлайн заявления. Срок выдачи при личном обращении – 3 рабочих дня. При заказе выписки через сервис ЕГРН – 1 день. Размер оплаты не меняется. Электронный документ визируется цифровой подписью регистратора.
2. Заказать независимую оценочную экспертизу. Заключение должно содержать обоснованную оценку земельного участка на момент проведения государственной кадастровой оценки. Ориентиром служит число внесения записи в Росреестр.

Основанием для снижения стоимости земли может служить нарушение плодородного слоя, наличие на участке «неудобиц» — оврагов, промоин, болотистых мест, соседство с промпредприятиями, автотрассами. Учитывают любые нюансы, которые снижают рыночную стоимость земли или препятствуют ее продаже.

Необходимые документы

Если владелец решает обратиться в органы исполнительной власти, то заявление подать можно лично, переслать почтовым отправлением или в электронном виде через Госуслуги.

К исковому заявлению прилагают следующие документы:

• Выписку из Росреестра.
• Официальное заключение независимых экспертов.
• Документы на право собственности.
• Оплаченную квитанцию госпошлины на 300 рублей.

Согласно закону о кадастровой оценке комиссия при Росреестре обязана в течение 7 дней уведомить заявителя о принятии претензии в работу, 30 дней дается для вынесения решения.