Кадастровый инженер: обязанности, функции, деятельность и ответственность

Кадастровый инженер: обязанности, функции, деятельность и ответственность

До 2011 года у россиян такой вопрос не возникал – все знали, что задачи, связанные с недвижимостью, решает БТИ (бюро технической инвентаризации). Но уже 10 лет в нашей стране активно развивается институт кадастровых инженеров, и до сих пор многие граждане не понимают – а к кому, все же, обратиться – «по старинке» — в БТИ, или по «новомодному» – к кадастровому инженеру? Ответила на этот сложный вопрос партнер Московского областного БТИ, к.п.н., доцент, эксперт Национального центра финансовой грамотности, проектный директор Высшей школы современного образования Елена Бобкова.

В настоящее время БТИ занимается сбором и хранением технической информации о недвижимости, изготовлением технических документов на нее. При проведении инвентаризации объектов недвижимости, если при обследовании были выявлены изменения, специалисты БТИ вносят корректировки в существующую техническую документацию. Здесь можно получить различные выписки, справки и техническую документацию, которые потребуются при заключении сделок с недвижимостью. Далеко не обязательно во всех случаях заявителю появляться лично — в настоящий момент БТИ предоставляет множество услуг в режиме удаленного доступа. В зависимости от региона, перечень услуг, которые в 2021 году можно заказать и оплатить онлайн различаются, их перечни представлены на сайтах региональных БТИ. Так, например, для жителей Московской области в режиме удаленного доступа сейчас доступны такие услуги, как оформление технического плана на жилой дом, жилое или нежилое строение вспомогательного назначения (баня, гараж, хозяйственная постройка и т.п.), чертеж поэтажного плана объекта капитального строительства, технического паспорта квартиры или объекта капитального строительства, технического плана на машино-место, справок о наличии или отсутствии права собственности на объекты недвижимости и справок об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, отчетов об оценки рыночной стоимости квартиры.

Как мы видим, с БТИ все достаточно просто и прозрачно. Теперь перейдем к кадастровым инженерам.

Кто такой кадастровый инженер? Федеральный закон дает однозначное определение – это «физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров».

Для себя надо понимать, что это не сотрудник БТИ или Росреестра, это обычный человек, хоть и обладающий достаточно обширными познаниями в области землеустройства, геодезии, оценочной деятельности, сдавший официальный экзамен в целях подтверждения наличия у него профессиональных знаний – но не сотрудник какой-то организации. Кадастровый инженер работает на себя.

Если Вы обращаетесь к кадастровому инженеру – Вы заключаете договор подряда, результатом которого, скорее всего, будет межевой или технический план, акт обследования и/или иные документы, необходимые для внесения сведений о Вашей недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Проверить кадастрового инженера, которого Вам посоветовали и/или Вы нашли сами не сложно – достаточно зайти на сайт Росреестра – https://rosreestr.gov.ru/site/fiz/poluchit-svedeniya-iz-reestra-kadastrovykh-inzhenerov/ и запросить сведения из него. Услуга бесплатная. Если человека нет в реестре – перед Вами – мошенник.

Безусловно, при обращении и в БТИ, и к кадастровому инженеру есть свои плюсы и минусы.

БТИ – это структура разноплановых специалистов, кадастровый инженер – один. Ошибки допускают все, но вероятность ошибки в БТИ, где Ваше заявление обрабатывает несколько специалистов – все же – немного ниже. Важно отметить, что крупные госкомпании имеют новейшее сертифицированное оборудование, которого нет у частных кадастровых инженеров. Например, Московское областное БТИ владеет Системой точного позиционирования из 14 базовых станций, охватывающих всю Московскую область, что позволяет определять самые точные координаты. Также Московское областное БТИ имеет современную дорогостоящую технику, стоимостью в несколько миллионов рублей, что позволяет выполнить работы на самом высоком уровне и очень быстро.

У БТИ задач много, кроме Вашего обращения, а вот для кадастрового инженера Вы явно станете не «одним из тысяч заявлений», и выполнить работу он сможет в более сжатые сроки.

В тоже время, есть и риски – ведь БТИ «никуда не испарится» за время работы с Вашим делом, а вот с независимым исполнителем произойти может все, что угодно. Кроме того, БТИ ведет и сохраняет архив, где хранятся миллионы инвентарных дел по всем объектам недвижимости.

Что выбрать в каждом конкретном случае – решать Вам, предварительно все тщательно взвесив и обдумав!

В чем заключается работа кадастрового инженера?

На самом деле самый тяжелый этап работы кадастрового инженера начинается как раз после подготовки межевого плана, технического плана или акта обследования. Это проверка документов в Росреестре. Так как за отказы и приостановления кадастровый инженер несет ответственность — начиная от дисциплинарной в СРО, заканчивая уголовной, если в межевом плане, техническом плане или акте обследования содержатся подложные документы или сведения.

При проверке государственный регистратор смотрит не только документ, подготовленный кадастровым инженером, но и проверяет все документы, включенные в приложение, смотрит на законность их выдачи, на соответствие требований законодательства.

Это запрос сведений ЕГРН, анализ полноты исходных документов, проверка достаточности исходных документов для нужного заказчику вида работ. Такая проверка состоит из 10-20 пунктов. Например, для нежилого помещения смотрим сведения о правообладателе, объектах-дублях, незасвидетельствованных сведениях ЕГРН, в каком здании находится помещение (жилое или нежилое), поэтажные планы на предмет красных линий, перепланировки и реконструкции, относится ли к объектам культурного наследия, есть ли в перечне самостроя и т.п.

Проверяем все это для того, чтобы быть уверенными, что сможем выполнить поставленную заказчиком задачу, а не увязнуть в приостановлениях.

Часто на этом этапе выясняется, что с объектом что-то не так: например, нельзя зарегистрировать аренду, потому что в сведениях о помещении красные линии, или нельзя разделить участок, потому что его границы не уточнены. То есть оказывается, что для реализации задачи заказчика недостаточно просто подготовить технический или межевой план.

По итогам анализа документов кадастровый инженер готовит алгоритм работы, который позволяет собрать или подготовить все недостающие документы и решить задачу заказчика.

На этом этапе инженер проводит измерения объекта и их обработку. В результате геодезических измерений инженер получает координаты объекта. Эти координаты используются для подготовки межевого или технического плана.

Иногда в ходе геодезической съемки обнаруживаются нестыковки, например, здание вылезает за границы участка, или кадастровые границы соседних участков оказываются на вашей территории. Тогда приходится проводить дополнительные работы.

После проведения внутренних обмеров кадастровый инженер готовит поэтажные планы и определяет площадь объекта.

Геодезическая съемка и обмеры — объемная, но зато самая понятная часть работ.

Непосредственно подготовка межевого плана, технического плана или акта обследования. На этом этапе кадастровый инженер оформляет по установленным требованиям графическую часть документов: схемы, чертежи и планы, а затем формирует электронный документ в формате xml.

В межевом или техническом плане прописываются характеристики объекта, включаются материалы графической части и приложения — все другие документы, которые использовались кадастровым инженером при подготовке межевого или технического плана.

Ко многим приложениям у Росреестра довольно жесткие требования. Кроме того, все они должны быть отсканированы с оригинала в формате один к одному, даже если этот формат — А0. Следить за качеством приложений — тоже задача кадастрового инженера.

При работе с земельными участками отдельное большое мероприятие проведение согласования границ. Для согласования кадастровый инженер готовит проект межевого плана и занимается поиском заинтересованных лиц. Если их нет на местности, инженер извещает их почтой. А если их адресов нет в ЕГРН, готовит публикацию о согласовании в местной газете.

Смысл кадастровых работ — внести данные в Единый государственный реестр недвижимости. Поэтому естественно, что заказчику не нужен кадастровый инженер, технические и межевые планы которого не проходят кадастровый учет, как бы быстро и дешево инженер их не сделал.

При этом даже по нормальным техническим или межевым планам Росреестр часто пишет приостановки. Особенно по уточнению земельных участков и перепланировкам нежилых помещений. Большинство приостановок — со специфическими причинами, вроде несоблюдения условных знаков или несоответствия контура здания, без указания конкретных замечаний.

После этого выяснять настоящие причины приходится на консультациях в Росреестре. Консультации проходят раз в неделю, с огромной очередью. Кроме того, заказчику кадастровых работ трудно понять, например, какое поле в xml заполнять, «Note» или «Other». Или пожелания регистратора могут быть технически неосуществимы. Поэтому на консультации лучше ездить кадастровому инженеру. Он разговаривает с регистратором на одном языке.

Если консультации не помогают, кадастровый инженер обращается в апелляционную комиссию, ходит на личный прием к руководству Росреестра и делает все, чтобы прошел кадастровый учет.

Этот этап самый непредсказуемый. Иногда кадастровый учет проходит с первого раза, а иногда занимает полгода, причем не из-за кадастрового инженера, а из-за каких-нибудь старых реестровых ошибок, которые допущены 20 лет назад, и никто до сих пор их не исправлял.

Кроме перечисленных выше работ, кадастровые инженеры делают и другую работу, связанную с земельными участками и недвижимостью: проводят землеустроительные экспертизы, выносят точки границ участков, помогают проверить соответствие фактического состояния объекта недвижимости документам. Многие пошли дальше и помогают получать уведомления и разрешения на строительство, готовят проектную документацию, согласовывают перепланировки, делают топографическую съемку, оценку недвижимости и т.п.

Как видите, кадастровый инженер превратился в специалиста широкого профиля, который участвует в работе с недвижимостью не только как кадастровый инженер, но и как юрист, консультант и переговорщик. Если инженер перед началом работ не изучает внимательно документы, он рискует взять на себя невыполнимые обязательства. Если не помогает заказчику правильно подать документы в МФЦ, рискует получить приостановку из-за неправильно поданного заявления и потерять время на перезаписывание технического или межевого плана. Если не общается сам с регистраторами по приостановлениям, то получает информацию через заказчика работ с поправкой на то, что тот не специалист и может неправильно понять регистратора.

При этом кадастровый инженер может фактически только изготавливать межевой план, технический план или акт обследования, предварительно сделав обмеры и съемку. Документы ему предоставляет заказчик или его юрист, и кадастровый инженер не вникает в сущность документов. Он имеет на это право, в законе прописаны только технические инструкции для составления отчетных документов. Но и стоимость работ будет соответствующей, а результат непредсказуемым.

Ведь дополнительные консультации, как и квалификация специалиста — это всегда дополнительные затраты.

Некоторые проблемы ответственности кадастровых инженеров

Волкова, Е. А. Некоторые проблемы ответственности кадастровых инженеров / Е. А. Волкова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2015. — № 8 (88). — С. 713-716. — URL: https://moluch.ru/archive/88/17541/ (дата обращения: 05.12.2021).

В статье изложены проблемы ответственности кадастровых инженеров при осуществлении кадастровых работ. Приведены сведения о возможных этапах совершенствования института ответственности кадастровых инженеров.

Целью работы является исследование проблем и возможных вариантов решения вопросов, касающихся ответственности кадастровых инженеров. Автор анализирует нормативные правовые акты, регулирующие кадастровый учет объектов недвижимого имущества.

Приведены сведения о кадастровых инженерах, осуществляющих кадастровую деятельность. Изложены задачи совершенствования законодательства, регулирующих порядок осуществления деятельности кадастровых инженеров.

Ключевые слова: государственный кадастровый учет, кадастровые отношения, кадастровый инженер, кадастровая деятельность.

В настоящее время кадастровой деятельностью является выполнение в отношении недвижимого имущества работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих сведения о недвижимом имуществе, необходимые для осуществления их кадастрового учета.

Кадастровым инженером является специалист по кадастровой деятельности, который имеет аттестат кадастрового инженера и включен в реестр. Им может быть гражданин РФ со средним или высшим профессиональным образованием. К деятельности кадастрового инженера относятся услуги по межеванию земель (уточнению их границ) и инвентаризации объектов недвижимости.

На сегодняшний день кадастровые инженеры осуществляют выполнение работ в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, в том числе по межеванию земельного участка, замера объектов капитального строительства, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих сведения, необходимые для осуществления кадастрового учета о таких объектах.

Кадастровую деятельность вправе осуществлять физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Ранее такие работы проводились землеустроителями в рамках территориального землеустройства и работниками БТИ.

Так, если гражданин планирует получить в собственность земельный участок, то он должен пройти ряд процедур по выделению участка, межеванию, постановке на кадастровый учёт, и так далее. Для этого он должен обратиться к кадастровому инженеру.

Результатом деятельности кадастрового инженера является составление:

1) межевого плана (необходим для регистрации объекта недвижимости в государственных органах; в его состав входит заключение кадастрового инженера);

2) технического плана (разрабатывается при сборе документов для постановки недвижимости на учет);

3) акта обследования (составляется с целью последующего обращения в кадастровые органы для снятия объекта недвижимости с учета).

В Ростовской области предъявляется немало претензий к работе кадастровых инженеров — слишком часто из-за их некачественной работы граждане не могут поставить земельные участки на кадастровый учёт.

Статистика показывает, что основные причины отказов — несоответствие предоставляемых документов требованиям по форме и содержанию, а также нарушение установленных требований порядка согласования местоположения границ земельных участков. В некоторых случаях при подготовке межевых планов кадастровыми инженерами не всегда используются все необходимые документы, предусмотренные действующим законодательством. Нередки случаи, когда заказчик сам проводит согласование границ земельного участка. Хотя это прямая обязанность кадастрового инженера.

Не случайно, во многих развитых государствах мира, где кадастровый инженер давно и прочно обосновался как специалист, необходимый каждой территории и даже каждой семье, действует пожизненная ответственность кадастрового инженера за результаты своей работы, регрессом переходящая на его наследников. Сфера знаний кадастрового инженера должна быть очень широкой и разнообразной, она включает в себя глубокие познания в сфере гражданского, земельного, лесного, градостроительного и жилищного законодательства, в области налогообложения и информационных систем, и многое-многое другое. [5]

Некачественная работа кадастровых инженеров зачастую связана с тем, что проблема заложена в минимальных требованиях к соискателям этого статуса. Достаточно иметь диплом о любом высшем образовании. То есть, кадастровым инженером может стать любое физическое лицо, имеющее высшее образования, и до этого никогда не занимавшийся земельными вопросами.

Недостаточная квалификация значительной части нынешних кадастровых инженеров в вопросах межевания земельных участков. Так, к настоящему времени лишь треть кадастровых инженеров имеет высшее профильное образование. Это негативно сказывается на качестве выполняемых ими работ. Так, если профессиональные землеустроители получают в год не более 7 отказов при постановке на кадастровый учет, то у лиц, получивших соответствующий аттестат после краткосрочной подготовки, число ежегодных отказов превышает 40 [4].

Другая проблема — кадастровые инженеры не обязаны вступать в саморегулируемые организации. В государственном реестре кадастровых инженеров сегодня содержатся сведения более чем о 32 тыс. профессионалов, в то время как в СРО состоят лишь 22 % из них — всего 7 тысяч человек.

Остальные работают «на себя» или по договору с какой-либо организацией и не несут никакой ответственности ни перед гражданами, ни перед сообществом. А недовольные качеством услуг граждане вынуждены в гражданском порядке судиться с организациями, нанявшими этих инженеров.

Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) не предусматривает обязательности их участия в таких организациях. Однако на данном этапе становления института кадастровых инженеров такая обязательность была бы вполне уместной. Также следовало бы рассмотреть вопрос о возможности членства в таких организациях юридических лиц, оказывающих услуги в виде кадастровой деятельности.

Саморегулирование на основе Закона о кадастре весьма проблематично. По данному закону саморегулирование в кадастровой деятельности возможно только на членстве физических лиц, поскольку за основу взята профессиональная деятельность. А физических лиц, в качестве предпринимателей, ничтожно мало. Следовательно, основная масса кадастровых инженеров будет работать в фирмах, где есть лицензии на геодезическую деятельность.

Заказчик заключает договор на кадастровые работы с юридическим лицом, которое и несет ответственность за их выполнение. А будет ли отвечать кадастровый инженер за грубые ошибки в межевом плане и в каком объеме?

Так, при допущении кадастровым инженером более чем 10 ошибок он лишается аттестата. Это невыгодно саморегулируемой организации. Саморегулируемая организация, основанная на членстве физических лиц- кадастровых инженеров, утонет в потоке жалоб и заявлений, будет постоянно находиться под страхом самоликвидации ввиду выхода членов из её рядов.

Кроме того, ст.14.35 Кодекса об административных правонарушениях РФ в отношении кадастрового инженера предусмотрена ответственность за внесение заведомо ложных сведений, включенных в межевой план, акт согласования местоположения границ земельных участков, технический план или акт обследования, если это действие не содержит уголовно наказуемого деяния, в виде наложения административного штрафа в размере пяти тысяч рублей или дисквалификации на срок до трех лет. [2]

В дополнение к уголовной и административной ответственности Закон о кадастре предусматривает такой вид административного пресечения деятельности кадастрового инженера как аннулирование квалификационного аттестата.

Одним из оснований аннулирования аттестата на сегодняшний день является принятие более чем десяти раз в течение календарного года органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, связанным с грубым нарушениям кадастровым инженером требований, установленных Законом о кадастре, к выполнению кадастровых работ или оформлению соответствующих документов, подготовленных в результате таких работ.

Работу по совершенствованию законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности следует увязать с развитием гражданского законодательства в части регистрации прав, с работой по совершенствованию оказания государственных и муниципальных услуг, а также с имеющимися технологическими возможностями в данной сфере.

Итак, для усовершенствования института ответственности кадастровых инженеров необходимо в законодательном порядке установить.

1) Обязать кадастровых инженеров входить в членство саморегулируемой организации;

2) Дополнить Закон о кадастре, прописав необходимые требования к кадастровым инженерам;

3) Включить в требования при прохождении аттестации только профильное образование, такое как, высшее образование по специальности: землеустройство, юриспруденция, почвоведение, строительство, геодезия и картография, и так далее;

4) Лишение аттестата кадастрового инженера проводить после согласования с саморегулируемой организацией;

5) Поскольку результатом кадастровых работ является межевой план, в требованиях к кадастровому инженеру необходимо указать в каком объеме необходимы знания по геодезии.

1. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»// Российская газета, 1 августа 2007г.

2. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ// «Российская газета» 31 декабря 2001 г. N 256;

3. Бурмакина Н. И. Актуальные проблемы в сыере реализации кадастровых отношений и возможные пути их решения// 2015г. № 1.

4. Волков С. Н., Боголюбов С. А., Липски С. А. Экспертиза и надзор — важные и необходимые звенья землеустройства // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2013. N 2. с. 18–24.

5. Журавель А. Л. Формирование профессионального сообщества кадастровых инженеров: проблемы и перспективы.//Тихоокеанский государственный университет. 2013г.

6. Корецкая Г. А., Муратова А. С. Проблемы подготовки кадастровых инженеров.//Вестник Кузбасского государственного технического университета. 2015 № 1(107).

7. Обухов П. И. правовые проблемы создания и деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров.// Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 11.

Кадастровым инженерам указали на выход

Внесенный правительством в Госдуму законопроект, позволяющий Федеральной кадастровой палате (ФКП), выполнять те работы, которые делают кадастровые инженеры из частных компаний, вызвал ожидаемое недовольство участников рынка. Они считают, что это приведет к снижению конкуренции на рынке. В ФКП советуют противникам принятия документа лучше подумать о качестве своих работ: именно на это часто жалуются граждане.

Фото: Александр Подгорчук, Коммерсантъ / купить фото

Фото: Александр Подгорчук, Коммерсантъ / купить фото

84% опрошенных кадастровых инженеров против принятия законопроекта, наделяющего дополнительными полномочиями Федеральную кадастровую палату. Таковы итоги опроса, проведенного «Деловой Россией», Торгово-промышленной палатой и «Опорой России» при поддержке Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) среди 4,67 тыс. респондентов в 85 регионах страны.

Законопроект направлен правительством РФ в Госдуму в конце мая 2020 года и вносит изменения в закон «О государственной регистрации недвижимости» и другие акты в сфере государственного кадастрового учета. Беспокойство у профессионального сообщества вызвала ст. 3.1 законопроекта, где говорится, что ФКП получит право оказывать 15 видов услуг, в том числе определять координаты характерных точек границ земель, устанавливать местоположение их границ и определять площади таких участков при исправлении реестровых ошибок, чем и занимаются частные кадастровые инженеры.

По сути, ФКП будет совмещать функции исполнения и контроля над проведением кадастровых работ — против этого выступают 98% участников рынка, опрошенных РАСК. Более того, 60% выступают за дерегулирование рынка и снятие существующих барьеров. Итоги опроса оказались очевидны, поскольку ФКП, по словам гендиректора РАСК Николая Алексеенко, будет иметь очевидные конкурентные преимущества. «По сути,— продолжает он,— на рынке появится новая каста государственных кадастровых инженеров, с которыми частные специалисты не смогут конкурировать никогда в силу естественных причин». Сейчас, по данным Национальной палаты кадастровых инженеров, в стране на рынке кадастровых услуг работает около 10 тыс. компаний, а в Росреестре зарегистрировано почти 39,5 тыс. кадастровых инженеров.

Виктория Абрамченко, экс-глава Росреестра, в январе 2020 года
Безусловно, правообладатели недвижимости не должны нести расходы на исправление ошибок (кадастровых специалистов.— “Ъ”)

Законопроект буквально рубит под корень весь малый и средний бизнес в кадастровой области, говорит председатель общего собрания СРО «Кадастровые инженеры юга» Галина Высокинская. В итоге, продолжает она, «государство получит рост безработицы, сомнительное качество кадастровых работ, недостоверность сведений ЕГРН». Противники наделения ФКП дополнительными полномочиями считают, что пострадают и граждане. «Снижение конкуренции позволит государственным кадастровым инженерам диктовать потребителю свои условия и устанавливать завышенные тарифы на свои услуги»,— отмечает господин Алексеенко. Он добавляет, что в 2017 году была попытка принять ведомственный акт, но после получения отрицательного заключения Федеральной антимонопольной службы документ был отклонен. Они и в этот раз рассчитывают на такой исход дела, что косвенно подтверждают итоги опроса объединений.

Впрочем, судя по ответу ФКП на запрос “Ъ”, можно сделать вывод, что там с осторожностью относятся как к итогам самого опроса, так и к риторике участников рынка. В палате предлагают обратить внимание на то, что ФКП сможет «заключать договоры подряда на выполнение кадастровых работ в случаях, установленных правительством РФ». И пока власти не установят такие случаи, ФКП не вправе заключать договоры. В палате полагают, что «установление таких случаев не будет ограничивать конкуренцию на рынке». Между тем, как следует из итогов опроса объединений, 88% респондентов отнеслись отрицательно к этой инициативе. В РАСК добавляют, что был опрошен каждый восьмой кадастровый инженер страны, что показывает реальный срез мнения.

Вместе с тем, приводит ФКП свои данные, на 1 мая 2019 года примерно 32,2% кадастровых инженеров не имели необходимого образования. Более 40% решений органа регистрации прав о приостановлении государственного кадастрового учета связано с наличием ошибок, допущенных кадастровым инженером при подготовке необходимых документов. «Большая часть респондентов опроса — специалисты в области кадастровых и землеустроительных работ. Но если провести опрос среди физлиц, он выявит большое количество недовольных работой кадастровых инженеров»,— добавили в палате. Граждане, как правило, жалуются на затягивание инженерами сроков выполнения работ, а также нарушения порядка согласования границ участков.