Изменение вида разрешенного использования и категории земельного участка

Изменение вида разрешенного использования и категории земельного участка

Достаточно часто у владельцев земельных участков появляется желание поменять разрешенное назначение их использования. Сделать это можно только получив согласие муниципальных властей на изменение вида разрешенного использования земельного участка (сокращенное наименование ВРИ).

1. Нормативная база.

Существующие ВРИ

Действующим законодательством определены конкретные ВРИ различных земель. Первым документом установлено 13 видов разрешенного использования (на 04.04.19).

• Основные – подобные участки требуется использовать исключительно по конкретному их назначению (согласно классификатору).

Изменение вида позволено выполнять только с учетом положений кодов, упомянутых в этом документе. Любое другое использование участка рассматривается как нарушение положений действующих законодательных актов. Это приводит к наложению административных взысканий. Например, штрафов.

• Вспомогательные – они дополняют 1-ую и 3-ю группы.

Как отдельный разрешенный вид использования версия не рассматривается. На таких землях разрешено строить любые строения, не являющиеся капитальными, появление которых не меняет целевого назначения рассматриваемой территории.

• Условно разрешенные – подобные виды использования обеспечивают широкий круг полномочий для владельцев в части их применения. Они регламентируются 37-ой статьей действующего ГрК.

Данный ВРИ предусматривает неукоснительное выполнение процедуры, которой регламентированы вопросы изменения вида разрешенного использования земельного участка:

• планы на дальнейшее использование земли согласовываются с администрацией;
• такие участки требуется использовать строго по назначению;
• необходимо соблюдение процедуры регламента, устанавливающего допустимое использование земли.

В тех случаях, когда в имеющихся документах на землю не содержится информации на предписанный вид использования, ее относят к данному виду.

Случаи изменения ВРИ

Чаще всего потребность изменения вида разрешенного использования земельного участка обусловлена следующим:

• владелец планирует продать участок и стремится за счет этого повысить стоимость (пример, сельхозземли стоят значительно дешевле аналогичной по площади территории под ИЖС);
• принято решение заняться бизнесом (поставить цех либо киоск), а по имеющемуся ВРИ участок имеет статус, запрещающий подобное;
• планируется построить многоэтажный дом на земле, видом использования которой предусмотрено ее применение для личного подсобного хозяйства;
• имеется возможность построить коттеджный поселок, но земля по статусу предназначена для занятия сельхоз деятельностью.

Если заблаговременно не поменять вид разрешенного использования земельного участка, согласно закону подобные действия будут рассматриваться как нецелевое использование. Что влечет административную ответственность, включая штраф:

• 0,5 % от кадастровой стоимости. При этом сумма не может быть меньше 3000 руб. Подобную величину имеют штрафы, наложенные за то, что на участках сельскохозяйственного назначения данными работами не занимаются;
• 1,0 % вышеназванной суммы (≥ 10000 руб.) предусмотрено за несоблюдение целевого назначения земли (установлен киоск на участке, являющемся приусадебным);
• 1,5 % (≥ 20000 рублей) — на участке под ИЖС никакого строительства не ведется долгое время.

Нормативная база

С учетом важности установления разрешенного вида использования земельного участка, подобная тема разносторонне регулируется комплексом действующих законодательных актов, основными из которых являются Федеральные законы:

• 136-ФЗ, датированный 25.10.01 (актуальная версия 27.06.19). Этим законом утвержден и введен в действие «Земельный Кодекс РФ»;
• 190-ФЗ от 29.12.04 (действующая редакция от 27.06.19). Утвержден ГрК РФ;
• 172-ФЗ, изданный 21.12.04 (актуальная версия 01.05.19). устанавливает правила перевода участков в разные категории;
• 218-ФЗ, от 13.07.15 (актуальная версия от 27.06.19) определил порядок регистрации недвижимости;
• «Классификатор ВРИ ЗУ» утвержден приказом №540, изданным 01.09.14 Минэкономразвития РФ (действующая редакция 04.02.19).

Алгоритм выполнения замены существующего ВРИ

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется по двум вариантам:

• ваш участок подпадает под действие действующего ГР, изменить имеющийся разрешенный вид можно просто направив в Росреестр заявку.
• когда для изменения требуется предварительное проведение слушаний, являющихся публичными (в населенном пункте отсутствуют действующие ПЗЗ, либо вид участка, условно разрешенный) с присвоением нового ВРИ согласно Классификатору, существующий порядок изменения требует обращаться в муниципалитет, на земле которого находится данный участок.

Подача допустима по почте, в электронном виде, через своего официального представителя, при личном посещении МФЦ.

В ней указывают избранный вариант изменения существующего вида разрешенного использования земельного участка. К заявке прилагается комплект документов (см. пункт «Требуемые документы»).

Изменение вида разрешенного использования прямо зависит от следующих факторов:

• наличия в муниципалитете действующих ПЗЗ;
• ГР, либо его отсутствия;
• группы ВРИ участка земли, которая указана в ГПЗУ, существующем ПЗЗ либо плане зонирования.

В случае действующего ПЗЗ и ГР, при попадании назначения (требуемого заявителю) земельных участков в группу ВРИ «основная», данный выбор и замена не нуждаются в дополнительных согласованиях. Изменение вносится простым направлением заявления в ближайшее отделение Росреестра.

Если выбранный вариант попадает на группу условно разрешенных использований земельных участков, сменить старый вид на требуемый возможно лишь после публичных слушаний. Заявка подается в муниципалитет, с приложением комплекта документов. Их перечень устанавливает местная администрация. Проводятся слушания. Принимается постановление о замене имевшегося разрешенного вида на новый, нужный заявителю. Постановление дает право Росреестру внести новую информацию по рассматриваемому участку.

Заявку могут подавать собственники земли, их доверенные лица. Кроме этого данное право предоставлено арендатору, при условии, что договор аренды заключен более чем на пять лет.

Требуемые документы

При решении вопроса замены видов разрешенного использования участков путем подачи заявки в МФЦ (например, в Росреестр), к ней прилагаются:

• паспорт (на ИП или физическое лицо) в копии. Для юр. лица, требуется документ, подтверждающий предоставленные представителю полномочия (оригинал или копия) и паспорт последнего (копия);
• подтверждение полномочий представителя владельца (к примеру, арендатора);
• согласие лица, которому юридически принадлежат права на данный земельный участок, с запрашиваемым изменением ВРИ (требуется, если заявку подает не владелец).

Иные документы, подача которых предусмотрена действующим законодательством, органы Росреестра обязаны получить самостоятельно.

Процедура сбора данного пакета может выполняться самостоятельно. Сроки получения документов не должны превышать 30 суток на день подачи заявки.

Изменения в кадастр вносятся не позднее 23 дней.

Если предстоит работа с администрацией, в ее адрес подается аналогичный пакет документов. К нему прилагается подтверждения регистрации ИП (юридического лица). Требуется только, если они подают заявку. Решение принимается муниципалитетом в срок, не превышающий 45 рабочих дней, учитывая проведение слушаний.

Документальное оформление изменения существующего ВРИ

Получив решение, позволяющее провести смену разрешенного использования конкретного земельного участка, лицо, подавшее заявку, обязано составить «Декларацию на изменение».

Она подается в Росреестр для внесения принятых изменений, касающихся ВРИ участка. Декларация подписывается ее составителем, с проставлением даты подписания.

Причины возможного отказа

Отказать в присвоении новых видов использования земельных участков могут в случаях, установленных законодательно. Чаще всего отказ выносится, если:

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка: 5 шагов

Помимо составления проектной документации, любое строительство требует соответствующего оформления права пользования наделом. Если здание возвести на территории, изначально не предназначенной для такой цели, то впоследствии его могут признать самостроем и демонтировать. Причем владелец в таких случаях должен уплатить штраф. Чтобы не столкнуться с подобными проблемами, важно еще в процессе планирования строительных работ проверить вид разрешенного использования участка, а при необходимости оформить смену ВРИ. Сделать это вполне возможно, если заранее ознакомиться с порядком проведения и особенностями такой процедуры.

Что такое ВРИ земли?

При выделении пользователям земельных участков вводятся некоторые ограничения по их применению. Они определяются в зависимости от месторасположения наделов, характеристик почвы, специфики близлежащих объектов и других факторов. В процессе определения видов землепользования учитываются такие моменты:

• Собственники или арендаторы земли не имеют права на изменение ВРИ, поскольку это прерогатива соответствующих муниципальных ведомств.
• Виды распоряжения земельной собственностью, условия их смены указаны в правилах землепользования, застройки. Последние утверждаются госорганами в обязательном порядке.
• Если на конкретный земельный надел распространяются предписания ПЗЗ, то смена ВРИ разрешается без публичных слушаний, дополнительных разрешений.

Существуют такие разновидности пользования участками: основная, вспомогательная, условно-разрешенная. Две первых допускается изменить без какого-либо одобрения уполномоченных органов. Третья предоставляет возможность строить либо заниматься какой-то деятельностью лишь при соблюдении определенных условий. Поскольку вместе с изменением ВРИ земельного участка корректируются требования к землепользователю, то такая процедура включает в себя согласование, слушание, исправление ПЗЗ.

Видео описание

Как быстро изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Как узнать ВРИ по номеру кадастра

Чтобы самостоятельно отыскать вид разрешенного использования конкретного земельного участка, требуется выполнить такие действия:

• Открыть кадастровую карту Росреестра.
• Ввести в строку поисковика номер надела.
• Ознакомиться с требуемой информацией в онлайн режиме.

Для документального подтверждения полученных сведений рекомендуется заказать выписку ЕГРН. Присылается она на протяжении трех рабочих дней. Если этот документ запросить через API Росреестра, тогда получить его можно уже спустя сутки. Стоимость такой услуги – около 300 руб. Все данные официальные, подтверждаются электронной цифровой подписью.

Кто может изменить вид разрешенного использования земельного участка

Согласно ЗК РФ, решение об смене ВРИ принимает местная или региональная администрация. В больших городах для этого создаются специальные отделы, которые рассматривают обращения землевладельцев. Узнать о наличии таких ведомств можно на муниципальных сайтах. К примеру, в Москве разрешением подобных земельных вопросов занимается Департамент городского имущества. Причем информация о самой процедуре предоставлена на сайте учреждения.

Если планируется изменить вспомогательный либо основной вид разрешительного использования надела, на который распространяются предписания ПЗЗ и регламентов, то с заявлением следует обращаться в Росреестр. Дальнейшая процедура заключается лишь в смене информационных данных. После ее завершения заявителю выдается выписка ЕГРН с указанием нового вида землепользования.

Какие документы требуются для изменения ВРИ

Чтобы убедиться в возможности смены ВРИ земельного участка, следует изучить положения ПЗЗ города либо региона, узнать текущий вид землепользования, существующие ограничения, запреты.

• паспорт либо регистрационная документация юридического лица (владельца, арендатора);
• заявление (обязательно указать цель изменения ВРИ, обосновать просьбу);
• правоподтверждающие бумаги на землю (выписка ЕГРН, соглашение аренды, свидетельство, постановление);
• ГПЗУ, содержащий подробную информацию о земельном наделе.

Некоторые документы (например, сведения из Госреестра) уполномоченный орган может запрашивать самостоятельно, потому заявитель их подавать не обязан.

Общий порядок изменения ВРИ отдельного земельного участка

Стандартная последовательность действий по смене разрешенного использования земли:

• Написать заявление на имя главы уполномоченного госоргана о смене одного ВРИ на иной. При этом чрезвычайно важно подробно объяснить необходимость такой процедуры.
• Собрать пакет указанных в законе документов (паспорт, правоподтверждающие бумаги на земельную недвижимость, ГПЗУ).
• Получить письменное разрешение или отказ на изменение ВРИ надела. Отрицательный ответ возможно обжаловать в суде.
• Выждать 15 дней. На протяжении этого времени администрация направляет соответствующую документацию в Госреестр, где происходит изменение сведений.
• Если по истечению установленного законом срока информация в реестре не обновилась, следует самостоятельно отправить декларацию в ведомство для завершения процедуры смены ВРИ.

Внимание! Если на объекте недвижимости расположено какое-либо капитальное строение, то вначале следует изменить его функциональное предназначение, чтобы оно соответствовало новой цели применения надела.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка под индивидуальное жилстроительство на коммерческий

Без проведения слушаний разрешается сменить лишь основной, вспомогательный ВРИ. Владельцу земли следует подать в Росреестр такие документы:

• Заявление установленного образца.
• ГПЗУ с указанием допустимого вида разрешенного использования для этой территории (копию).
• Декларацию о новом ВРИ надела (форма указана в ПЗЗ).

Спустя две недели заявитель должен получить положительный или отрицательный ответ по решению.

Как поменять вид разрешенного использования земельного участка под садоводство и подсобное хозяйство на ИЖС

Если надел находится в пределах населенного пункта, его переоформление из ЛПХ или СНТ в индивидуально жилое строительство проводится бесплатно после обращения владельца в Госреестр. При получении отказа в таком прошении придется обходиться условно-разрешенным видом: возводить здание, затем оформлять постройку по дачной амнистии.

Важно! Смена ВРИ земельного участка разрешена только после его переоформления из аренды в собственное владение.

Как переоформить землю с индивидуального жилстроительства на многоквартирное

Если владелец надела намерен выполнить изменение основного ВРИ на условно разрешенный, применяется последовательность предоставления согласия на последний вид использования земли. В подобном случае нужно отправить заявление в департамент по земельным отношениям. К нему требуется приложить следующий список документов:

• паспорт надела;
• правоустанавливающие бумаги на участок или решение уполномоченного госоргана о согласовании места будущего расположения строения;
• свидетельство о праве собственности на объект строительства;
• топографическую карту населенного пункта, на которой указаны границы участка;
• план объекта земельной недвижимости с координатами пограничных точек;
• документ, подтверждающий личность землевладельца (паспорт, свидетельство о госрегистрации физического либо юридического лица);
• санитарно-эпидемиологическое заключение.

В дальнейшем проводится публичное слушание (с участием соседей), спустя полмесяца выдается постановление о результатах. На основании последнего комиссия направляет рекомендации управлению муниципального образования, которое разрешает или отказывает в поданном прошении.

Можно ли провести изменение ВРИ земельного участка сельскохозяйственного назначения

Отдельные территории предназначены исключительно для ведения сельского хозяйства, связанных с ним различных производств, высаживания защитных лесонасаждений, научно-исследовательских целей. Градостроительные регламенты для подобных земель не устанавливаются, их применение определяется нормативными актами.

В России сельскохозяйственные угодья имеют особую ценность, подлежат сохранению. Проведение на них строительных работ запрещено. Смена ВРИ невостребованных в сельском хозяйстве земельных участков разрешена после перевода их в иную категорию, что допускается в исключительных случаях: при необходимости вынужденного размещения каких-либо объектов, потере плодородности земель.

Как провести изменение ВРИ земли в аренде

Как правило, смену разрешенного использования арендуемого участка провести сложно. Это связано с таким нюансом: в правоотношениях по замене одновременно выступают арендатор и владелец надела. Иногда соглашением аренды изначально предусматривается запрет на любую смену ВРИ.

Бывают случаи, когда пишется заявление о предоставлении земли в аренду, но указанная цель не совпадает с назначением этой территории. Чтобы выполнить изменение разрешенного использования земельного участка, нужно обсудить такую возможность с владельцем. Если он не возражает, то необходимо взять у него письменное разрешение. Его требуется предоставить соответствующим органами вместе со стандартным пакетом документов.

Видео описание

Как изменить вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка.

Заключение

Смена ВРИ земельного участка – необходимая, достаточно важная процедура. Она позволяет на законных основаниях распоряжаться своим наделом, увеличить его рыночную стоимость, сэкономить на налогах. Обычно процесс изменения разрешенного использования земли продолжается около двух месяцев. За некоторые его этапы придется заплатить. Если нет возможности самостоятельно заниматься этим вопросом, рекомендуется довериться опытному юристу.

Изменение видов разрешенного использования арендуемой госземли. Возможно ли?

Действующее земельное законодательство разграничивает все земли на территории РФ на 7 категорий (земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения и т.д.).Закон обязывает собственников использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Но вместе с этим градостроительное законодательство содержит понятие «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ) – документ, который дает ответ на вопрос: «Разрешено ли строить на этой земле и с какими параметрами?» в отношении земельных участков в границах того или иного населенного пункта. ПЗЗ, помимо всего прочего, включают в себя градостроительный регламент, который определяет виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в пределах той или иной территориальной зоны. Именно об этих видах разрешенного использования мы и расскажем в нашей статье применительно к земле, находящейся в публичной собственности.

Что такое виды разрешенного использования (ВРИ) земельного участка? Какими они бывают?

Вид разрешенного использования (или ВРИ) земельного участка, говоря простым языком, — это некое допустимое использование соответствующего участка, в рамках которого должен действовать его землепользователь. Эти сведения носят общедоступный характер и отражаются в открытых источниках, в частности — в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

ВРИ подразделяются на 3 категории: основные, вспомогательные и условно разрешенные. Они предусматриваются ПЗЗ для каждой зоны. С недавнего времени государство в лице Минэкономразвития взяло регулирование в сфере разрешенного использования земель под более строгий и унифицированный контроль, утвердив в 2014 году классификатор ВРИ. С момента его утверждения, определяемые ВРИ должны соответствовать ему в обязательном порядке. Исключением являются случаи установления ВРИ до утверждения классификатора, то есть такие ВРИ считаются действительными вне зависимости от их соответствия этому классификатору.

Градостроительное законодательство разрешает собственникам земельных участков свободно выбирать основные и вспомогательные ВРИ без каких-либо дополнительных согласований. В то же время, для предоставления условно разрешенного ВРИ собственник должен дополнительно его согласовать через органы местного самоуправления, которые выносят этот вопрос на рассмотрение общественных обсуждений или публичных слушаний. Но при относительной легкости изменения ВРИ земельных участков их собственниками, в отношении арендаторов публичных земельных участков все не так просто.

Можно ли изменить ВРИ арендованного участка?

Нередко бывает так, что после того, как землепользователь арендует земельный участок, его планы в отношении этой земли могут измениться. И также часто в результате изменений фактического использования земли необходимо зафиксировать их в публичном реестре (ЕГРН). В противном случае это может быть истолковано как нецелевое использование земли, которое, в свою очередь, является административным правонарушением.

Общего запрета на изменение арендатором ВРИ арендуемого им земельного участка в законе не содержится, однако здесь существуют весьма обширные исключения.
Например, если речь идет об аренде земли между двумя частными лицами, то здесь, как правило, все проще – по согласованию с арендодателем арендатор имеет право внести изменения в ЕГРН в части одного из основных или вспомогательных ВРИ и в соответствующий договор аренды. Вместе с тем, несколько иначе обстоит дело с публичными участками, переданными в аренду.

Что говорит закон об изменении ВРИ земельных участков, находящихся в публичной собственности?

В ситуации, когда арендатор публичного участка (т.е. участка, арендуемого у государства или муниципалитета) намерен изменить его ВРИ, следует иметь в виду следующее.

Во-первых, нужно учитывать законодательный запрет на изменение ВРИ земельного участка, если он был предоставлен в аренду по результатам торгов. Об этом прямо говорит Земельный кодекс. Поэтому арендатор, победивший на торгах на право аренды земельного участка, в последующем, по сути, автоматически лишается права изменить какие-либо характеристики такой земли (включая ВРИ) и связан лишь теми видами деятельности, которые были допустимы на ней при его передаче в аренду.

Другой случай – это договор аренды публичного земельного участка, заключенный без проведения торгов. Прямого законодательного запрета на изменение ВРИ в данном случае законом не предусмотрено. Этой позиции придерживается и Минэкономразвития РФ в одном из своих писем в 2018 году.

Вместе с тем, как дополнительно указало министерство, в настоящее время вопрос изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду без проведения торгов, законодательно не урегулирован и должен решаться с учетом всех обстоятельств, при которых соответствующий договор аренды был заключен. Таким образом, в данном вопросе необходимо полагаться на судебную практику.

Изменение ВРИ арендуемой публичной земли, предоставленной в аренду без проведения торгов. Что говорит судебная практика?

Несмотря на отсутствие прямого и явно выраженного законодательного запрета на изменение ВРИ публичной земли, арендуемой у муниципалитета или государства без торгов, судебная практика по этому вопросу носит отрицательный характер. Дело в том, что самостоятельное изменение арендатором ВРИ земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. И здесь возникают большие риски.

В отсутствие прямого запрета на такое изменение в законе стороны договора аренды заключают дополнительные соглашения к нему, в которых изменяют разрешенное использование участка. Наиболее распространены такие случаи в сфере жилищного строительства, когда застройщик получает участок в аренду для иных, не связанных со строительством жилья целей, а затем по согласованию с собственником участка изменяет ВРИ на приемлемое для него использование, после чего начинает застройку. И, казалось бы, все в рамках закона… Но!

В большинстве случаев по существу суды квалифицируют действие сторон договора аренды (арендодателя в лице публичного образования и арендатора-гражданина или юридического лица) по изменению ВРИ арендованной земли как обход действующего законодательства и публичных процедур (торгов). Последствием таких действий может явиться недействительность (ничтожность) как таких дополнительных соглашений по изменению ВРИ, так и самих договоров аренды со всеми вытекающими последствиями. Так в одном из дел Верховный Суд указал, что если предоставление земельного участка в аренду для определенной в договоре цели было осуществлено без проведения аукциона, изменение условий такого договора на аренду для жилищного строительства прямо противоречит ст. 39.6 Земельного кодекса. К слову, основоположником такой практики, по сути, стал еще ВАС РФ в 2013 году.

В другом деле высшая судебная инстанция заключила, что предусмотренные ст. 39.6 Земельного кодекса императивные правила о необходимости соблюдения публичных процедур предоставления земельного участка для жилищного строительства в целях расширения доступа участников рынка строительства к земельным участкам, а также в целях эффективного их использования и развития конкуренции, в результате вышеописанных действий соблюдены не были, а дополнительное соглашение по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов. В этой связи суд пришел к выводу о ничтожности дополнительного соглашения и договоров аренды в силу ст. 166, 168 Гражданского кодекса, как совершенных в нарушение явно выраженного в законе запрета, и посягнувших тем самым на публичные интересы (права неопределенного круга лиц).

Той же позиции придерживаются и нижестоящие суды. Так, Арбитражный суд Уральского округа квалифицировал действия сторон договора аренды, заключенного без проведения торгов в отношении земельного участка для размещения и обслуживания котельной на основании пп. 9 п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса, по дальнейшему изменению вида разрешенного использования арендованного земельного участка на строительство многоквартирных домов, как недобросовестные, указав, что в данном случае стороны заключили договор аренды земельного участка, на котором изначально предполагалось осуществление строительства многоквартирных домов. Аналогичные обстоятельства были установлены и Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в деле об оспаривании решения местной администрации об отказе в выдаче разрешения на строительство, в результате чего в удовлетворении заявления застройщика было отказано.

Еще печальнее выглядит ситуация, когда арендатор в результате совершения данных действий уже начал застройку. В таких случаях после признания судом изменения ВРИ или же самого договора аренды ничтожными к возведенным в период аренды объектам (в том числе объектам незавершенного строительства) могут быть применены положения ст. 222 Гражданского кодекса о самовольных постройках. Поэтому перед началом строительства необходимо дополнительно удостовериться в «чистоте» права на застройку, поскольку, вероятнее всего, в последующем помочь сохранению постройки не сможет и полученное (казалось бы — законно) разрешение на строительство.

Как поменять категорию земли

У земли ИЖС масса преимуществ. На ней можно зарегистрироваться по конкретному адресу, получить свободный и законный доступ к воде, газу, электроэнергии и канализации и помощь муниципальных властей в обслуживании территории. Поэтому сменить категорию земли на ИЖС хотят многие, но далеко не всегда это возможно. Обо всех тонкостях рассказывает коммерческий директор проекта БТИ 2.0 Алексей Паршин.

Согласно законам Российской Федерации, все земли делятся на ряд категорий: населенных пунктов; сельхозназначения; промышленного и социального назначения, а также некоторые другие. Только на земельных участках первых двух категорий закон разрешает строить жилье, и только эти территории имеют все права, чтобы устроить комфортную жизнь.

Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка под индивидуальное жилищное строительство актуален только для земель населенных пунктов, к примеру коттеджных поселков, где разрешены проживание и регистрация.

Другими словами, «категория земельного участка» и «вид разрешенного использования земельного участка» дают ответ на вопрос, какие объекты капитального строительства можно в законном порядке построить на этой земле.

Основная сложность — в генплане

Закон нашей страны не предусматривает переход земли из одной категории в другую по желанию собственника. Поменять ее с «сельхозназначения» на «земли, где можно возводить частный дом», не получится. Основанием для такого изменения может стать только новый утвержденный генплан территории. В этом плане администрация района должна предусмотреть такое изменение. Только в этом случае собственник имеет право подать ходатайство в администрацию о смене категории земельного участка.

Рассматривают ходатайство до двух месяцев, а после этого в течение еще пары недель выдается положительное решение или отказ.

Если ответ « да », то владелец участка получает на руки акт, в котором указываются:

• основания для изменения категории;
• границы, площадь и кадастровый номер участка;
• категория, к которой относилась земля, и категория, к которой она будет относиться теперь.

Главная причина отказа в смене категории земли

Вам откажут в смене категории участка, если участок расположен на удалении от черты населенного пункта и в планы администрации не входит развивать и расширять ближайший населенный пункт.

Еще до того, как запускать весь процесс, стоит учесть и другие факторы. Например, в смене категории откажут, если экологическая экспертиза оказалась отрицательной; если целевое назначение земли не соответствует землеустроительным документам; если участок относится к таким категориям, как пастбище, луг или нечто подобное.

Стоимость услуги и налоги

Во-первых, при изменении категории земли поменяется и налог на нее. Но если землю в другой статус не перевели, а на участке сельхозназначения разрешили построить жилой дом, то налоговая ставка останется прежней. Покрытие изменения кадастровой стоимости участка — вот самая затратная часть. И платить за это должен собственник. Сумма может достигать 30% от стоимости земли. На стоимость процедуры повлияют также размер участка, услуги по подготовке документов, создание проекта будущего дома, а если будет необходимо, то и экологическая экспертиза.

Иначе дело обстоит с видами разрешенного использования. Их поменять можно и даже проще, чем несколько лет назад. Если в вашей территориальной части Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) вы как собственник участка имеете право изменить ВРИ, тогда просто следуйте инструкции.

1. Уточните зону вашего участка

Это вы можете сделать на сайте администрации вашей территории (района). Узнав наименование зоны земли, важно уточнить ее расшифровку и весь список допустимых видов разрешенного использования.

2. Соберите документы

Если в этом списке в ПЗЗ допустимый вид разрешенного использования — ИЖС, то, чтобы изменить ВРИ, вам потребуются:

• паспорт и его копия; , подтверждающая права собственника;
• заполненное заявление в адрес кадастровой палаты и Росреестра об изменении ВРИ.

3. Куда обращаться?

Вы можете все сделать самостоятельно или прибегнуть к услугам кадастрового инженера. Он составит заявление на изменение ВРИ, приложит скан ПЗЗ (документа градостроительного зонирования), а после отправит дело в кадастровую палату, которая меняет ВРИ. Заявление вы также можете подать самостоятельно через МФЦ. Важно, чтобы весь процесс проводил сам собственник земельного участка, его наследник или нотариально доверенное лицо.