Загрузка...Налоговый вычет при продаже квартиры
Налоговый вычет при продаже квартиры
При продаже жилой недвижимости собственник должен заплатить подоходный налог от полученного дохода. Но чтобы уменьшить налоговую нагрузку на граждан при продаже жилья законодательство предусматривает имущественные вычеты. О порядке применения этого вычета рассказывается в данной статье.
Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с налоговыми вычетами, то вам следует помнить, что:
- Каждый случай уникален и индивидуален.
- Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
- Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.
Доход, не подлежащий налогообложению
Доход от продажи квартиры (дома) не подлежит налогообложению, если квартира находилась в собственности гражданина не менее трёх лет.
Важно! Для квартиры, приобретённой с 01.01.2016, минимальный срок владения увеличен до пяти лет.
Но минимальный трёхлетний срок владения квартиры, при котором не уплачивается налог, сохраняется, в случае:
- если право собственности на квартиру возникло в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;
- если право собственности на квартиру возникло в порядке приватизации;
- если право собственности получено в результате передачи квартиры по договору ренты (пожизненное содержание с иждивением).
Важно знать, с какого момента отсчитывать данный срок минимального владения. По общему правилу собственность возникает с момента регистрации в Росреестре. Поэтому трёхлетний срок минимального владения нужно отсчитывать с даты указанной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Но, есть случаи, когда дата возникновения право собственности возникает раньше, чем указано в свидетельстве (в силу закона).
- Квартира считается принадлежащей наследнику со дня открытия наследства (смерти наследодателя);
- Квартира, купленная в кооперативе, принадлежит владельцу со дня уплаты последнего пая;
- Квартира, приватизированная до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» т.е. до 23.01.1998 принадлежит собственнику с момента приватизации (дата, указанная в договоре о приватизации).
Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры
Налоговый вычет после продажи квартиры может быть двух видов и налогоплательщик по своему усмотрению может выбрать наиболее выгодный для себя вариант.
Фиксированный налоговый вычет
Первый способ налогового вычета – это имущественный вычет в виде фиксированной суммы в 1 миллион рублей.
При этом способе вычета можно уменьшить налоговую базу на 1 млн рублей.
Рассмотрим на примере, данный способ. Допустим, официальная цена продажи квартиры 2 млн рублей, от этой суммы вычитаем 1 млн рублей и умножаем на 13% подоходного налога.
2 млн – 1 млн = 1 млн *13%= сумма налога 130 тыс. рублей.
Налоговый вычет на сумму произведённых расходов
Второй вариант – это вычет на сумму фактически произведённых и подтверждённых расходов, которые понёс налогоплательщик при покупке данного жилья.
Например, квартира была приобретена в 2014 г. за 2,6 млн рублей, а продана в 2015 г. за 3 млн рублей.
Налогоплательщик может воспользоваться данным вычетом и получается 3 млн р. – 2,6 млн рублей =400 тыс. *13*= сумма налога 52 тыс. рублей.
Важно! Поскольку стоимость продажи квартиры в этом случае незначительно превышает расходы на приобретение данной квартиры, то такой вариант вычета выгоднее для налогоплательщика, чем вычет фиксированной суммы.
Если же будет выбран вычет фиксированной суммы в 1 млн рублей, то налог будет больше (3 млн р. – 1 млн р. = 2 млн р. *13% = сумма налога 260 тыс. рублей).
Поэтому прежде чем выбрать способ налогового вычета, рекомендуем обратиться за консультацией к специалисту по налоговому праву.
Важно! Для того чтобы можно было воспользоваться налоговым вычетом в сумме произведённых расходов нужно собрать и представить в налоговую инспекцию документы подтверждающие расходы. Это такие документы, как договор купли-продажи квартиры, акт приёмки-передачи, платёжные документы.
Стоит добавить, что к понесённым расходам, кроме непосредственной стоимости квартиры, могут быть отнесены услуги риэлтера, проценты по ипотечному кредиту.
Оформление вычета в налоговой инспекции
Для получения имущественного налогового вычета при продаже квартиры нужно подать в налоговую инспекцию декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья. Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ вместе с документами о продажи подаётся обязательно независимо от цены продаваемой квартиры, даже когда налоговый вычет превышает стоимость по договору.
Важно! Не нужно подавать налоговую декларацию только в случае владения квартирой более трёх лет.
Налоговый вычет при продаже квартиры индивидуальным предпринимателем
Закон предусматривает, что индивидуальный предприниматель не сможет воспользоваться имущественным вычетом при продаже квартиры, которая использовалась для предпринимательской деятельности.
Важно! Если гражданин предприниматель продаёт личную квартиру, в которой он жил со своей семьёй и использовал по назначению, то он имеет право на вычет (т.к. это некоммерческое жильё).
Право на имущественный вычет неоднократно
На использование имущественного налогового вычета при продаже квартиры законом не предусмотрено ограничений, т.е. пользоваться вычетом можно неоднократно. Но, фиксированный имущественный вычет в пределах одного налогового периода (календарный год) ограничен суммой в 1 млн рублей. Поэтому, если владелец в одном календарном году продаёт несколько квартир, то фиксированный налоговый вычет будет не больше 1 миллиона рублей.
Итак, налоговое законодательство предусматривает, что при продаже жилой недвижимости граждане должны уплатить подоходный налог. Но, вместе с тем закон даёт возможность минимизировать данный налог, используя имущественные налоговые вычеты. Особенности получения вычетов при продаже квартиры раскрыты в данной статье.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.
Особенности вычета при продаже квартиры
Продажа квартиры может влететь владельцу в копеечку из-за уплаты налогов.Однако законодательные органы закрепили правило, согласно которому можно получить налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее 3 лет.
Он поможет сэкономить на уплате налогов путем возврата подоходного налога. С 2016 года срок, после которого можно продавать квартиру без уплаты налога с прибыли, увеличен до пяти лет.
Особенности налогового вычета
Часто менять квартиры не слишком выгодно, исходя из нормативных актов Российской Федерации. Если, не прожив и пяти лет, придется продавать жилье, при этом оно у владеющего не единственное (этот момент является важным в данном случае), закон обязывает уплатить 13% со стоимости при продаже недвижимости.
А если прожить в квартире пять лет и только потом продать, то налог с продажи платить не придется. Это закреплено различными правовыми нормативными актами.
Когда достаточно владеть квартирой в течение 36 месяцев, чтобы не платить дивиденды государству при совершении сделки купли-продажи?
Собственник может прожить в квартире тридцать шесть месяцев и продать ее, при этом он освобождается от уплаты дивидендов, если:
- Квартира досталась по наследству, была подарена.
- Муниципальное жилье стало являться приватизированным.
- Жилье перешло во владение по договору ренты.
- Квартира была приобретена до 2016 года и владелец имеет ее в собственности более 36 месяцев.
Во всех остальных случаях, продавая квартиру, которая была в собственности меньше пяти лет, придется заплатить налог на прибыль.
Таким образом, если владелец имущества, являющегося недвижимым, хочет избежать лишних трат при продаже жилья, он должен прожить в нем до момента продажи не менее 60 месяцев.
Способы неуплаты налога при продаже квартиры
Есть два способа не платить налог, продав недвижимость:
- Нужно прожить в квартире не менее 5 лет.
- Жилье должно стоить не дороже 1 миллиона рублей.
Закон освобождает от уплаты налога с продажи жилья стоимостью до 1 миллиона рублей. Прожить в таком жилье можно любое количество времени. Дивиденды платить в этом случае не нужно по законным основаниям.
Единственное, что придется сделать собственнику, продающему квартиру стоимостью в 1 млн. рублей, в которой он прожил меньше трех или пяти лет, это подать в фискальный орган, то есть в налоговую инспекцию, налоговую декларацию.
Сумма налога будет в таком случае нулевой, как и налогооблагаемая база, в связи с использованием имущественного вычета при продаже. То есть налоги платить не придется.
За нарушение правила предусмотрен штраф 1000 рублей. Штраф будет больше, если налоговый платеж не нулевой.
Подать в ИФНС (по простому в налоговую инспекцию) декларацию при продаже квартиры нужно в течение того года, когда была совершена сделка.
Расчет суммы вычета при продаже собственности
Рассчитать налоговый вычет при продаже квартиры, которая находится меньше 36 месяцев в собственности, можно двумя способами.
Если владелец жилья, прожив в нем менее трех лет, продает его за 5 миллионов рублей, какой налоговый вычет он может получить?
Можно воспользоваться данным законодательными бумагами правом и снизить налогооблагаемую базу. В приведенном примере собственник должен заплатить налог в размере 520 тысяч рублей. Вот как рассчитывалась сумма налога:
(5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 520 000 российских денежных знаков
1 миллион — это и есть налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее 36 периодов по 30 (31) дней. Налог в приведенном примере в итоге уплачивается не с пяти, а с четырех млн. рос. дензнаков.
Также можно документально подтвердить, за какую сумму была ранее куплена квартира, и вычесть эту сумму из полученного от продажи дохода. Например, если она была куплена за три млн. дензнаков, а продана за пять млн. рублей, налогом облагается величина:
5 000 000 — 3 000 000 = 2 000 000 дензнаков. Именно с этой суммы придется уплатить налог в размере тринадцати процентов. То есть в бюджет уйдет 260 000 рублей как дивиденды. Соответственно, налоговое бремя уменьшится в два раза.
Это нужно знать! Если документов о стоимости покупки квартиры у текущего продавца не сохранилось, то прибылью, которая облагается налогами, признается вся стоимость, за которую была продано жилье.
Закон не запрещает получать налоговые льготы при продаже жилья столько раз, сколько раз собственник будет совершать сделки купли-продажи. То есть не установлено ограничений касательно количества использования дивидендов при продаже. Но использовать несколько вычетов в одном календарном году не получится, так как это запрещено нормативами.
Это интересно! Жители РФ уплачивают налог с полученного дохода в размере 13%. Иностранные граждане — 30% (почти одна треть) от суммы дохода.
Владелец недвижимости после 2016 года, продав ее, освобождается от уплаты налога на прибыль, если:
- Квартира стоила менее 1 миллиона рублей.
- Срок владения недвижимостью — более 60 месяцев.
Если продавец недвижимости укажет в документах цену проданного жилого помещения меньше кадастровой, чтобы уменьшить сумму налога, по закону налогооблагаемая база будет увеличена. Корректирующий коэффициент — 0,7. Обусловлено это нововведениями, которые стали законодействующими в 2016 г.
Из данного видеоролика можно узнать о новых изменениях и порядке оформления документов в налоговой:
Распределение вычета между владельцами
При продаже недвижимости, находящейся в собственности у нескольких лиц, которые являются гражданами РФ и резидентами страны, имущественный вычет — 1 миллион российских денежных знаков — делится между ними пропорционально размеру части принадлежащего каждому имущества. Если свою часть недвижимости продает один из владельцев, он получает всю льготу целиком.
Исходя из вышенаписанного, можно сделать следующие выводы. Если собственник продает свою квартиру, по закону он должен заплатить налог со стоимости. В данном случае, продавая, он получает прибыль, а прибыль подлежит налогообложению.
Однако законодатель закрепил правило, согласно которому берется налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее трех лет. Через 2 года после 2014 года (тогда изменился порядок предоставления возмещения при покупке имущества, которое присуждено к недвижимому) срок, после которого можно продавать квартиру без уплаты налога с прибыли, увеличен до пяти лет.
Имущественный вычет при продаже имущества: как уменьшить налог
Если вы продали дом, квартиру, дачу, машину или другое имущество, то с полученного дохода нужно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). А также сдать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Чтобы уменьшить сумму налога можно использовать имущественный вычет при продаже имущества.
Движимое имущество, которое находилось в собственности более 3-х лет, а недвижимость более 5 лет после продажи не облагается НДФЛ. Декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно.
Имущественный вычет при продаже имущества
При продаже дома, квартиры, машины и другого имущества у гражданина появляется доход. С которого нужно рассчитать и заплатить налог (НДФЛ) в размере 13%. Чтобы уменьшить налог, можно воспользоваться имущественным вычетом.
Максимальный размер вычета при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли в них — 1 000 000 рублей.
Максимальный размер вычета при продаже другого имущества — 250 000 рублей.
У налогоплательщика есть выбор:
- воспользоваться имущественным вычетом;
- или уменьшить свой доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Пример 1.
Храмов А. Ю. в 2012 году купил квартиру за 2 200 000 рублей, в 2014 году он продал ее за 2 600 000 рублей. В 2015 году до 1 мая он должен сдать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог до 16 июля.
Если Храмов воспользуется имущественным вычетом, то НДФЛ будет = 2 600 000 — 1 000 000 =1 600 000 х 13% = 208 000 рублей.
Если Храмов уменьшит свой доход на понесенные расходы, то НДФЛ будет = 2 600 000 — 2 200 000 = 400 000 х 13% = 52 000 рублей.
В данном случае использовать имущественный вычет не выгодно.
Вычет предоставляется в пределах одного календарного года. Налогоплательщик сам выбирает способ, как уменьшить НДФЛ. В течение одного календарного года можно одновременно использовать вычет в размере 1 000 000 руб. и вычет в размере 250 000 руб.
Если человек в одном календарном году продал две квартиры, которые были в собственности меньше пяти лет, он может воспользоваться вычетом в размере 1 000 000. Вычет не удваивается из — за двух объектов недвижимости. Если гражданин продает две машины, его общий имущественный вычет 250 000 рублей, независимо от количества продаваемых объектов.
Как определить срок владения имуществом
Срок владения имуществом отсчитывается с момента получения имущества в собственность. Если имущество получено в собственность 8 ноября 2012 года, то 8 ноября 2015 года трехлетний срок владения истек. И продавая имущество, нужно будет сдавать декларацию в налоговую и рассчитывать налог.
С 1 января 2016 года введены новые правила налогообложения при продаже недвижимости. Согласно им срок владения недвижимым имуществом не облагаемый НДФЛ увеличился с трех лет до пяти. Но это касается только имущества, приобретенного после 1 января 2016 года.
Если же жилье приобретено до 2016 года или получено от близких родственников, после приватизации или по договору пожизненного содержания, то трехлетний срок сохраняется.
Декларацию 3-НДФЛ нужно сдать в налоговую не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход от продажи имущества.
Декларацию 3-НДФЛ можно принести в налоговую лично или через представителя, а также отправить по почте ценным письмом с описью вложений. Или передать в электронном виде по телекоммуникационным каналам связи.
НДФЛ следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода.
Сколько составит налоговый вычет при продаже квартиры возрастом менее 3 (трех) лет в собственности?
Продажа какой угодно собственности по мнению закона – это сделка, приносящая доход её владельцу, и поэтому облагающаяся налогом.
Квартира исключением не является, так что каждому обладателю жилья следует перед продажей уяснить все законодательные нюансы, чтобы избежать впоследствии проблем и недоразумений с налоговой. Ключевая информация указана в статьях 209, 217 и 220 Налогового кодекса.
Что собой представляет процедура?
Продавая квартиру, её хозяева получают прибыль, и должны с неё заплатить НДФЛ в 13%. Сумма получается внушительной, однако налоговую базу можно на вполне легальных основаниях уменьшить, воспользовавшись налоговым вычетом.
Возможность будет зависеть от срока, во время которого продаваемая жилплощадь была в собственности.
Момент, когда наступило официальное владение жильём, указывается в документах, фиксирующих право собственности, и обычно определяется днём получения свидетельства, хотя отсюда есть исключения:
- пользование жильём, полученным по наследству, считается с момента вступления в наследование;
- у кооперативного жилья – после окончательной выплаты пая и заполнения акта приёма-передачи;
- у ипотечной квартиры срок владения начинается, когда будет подтверждён подписями акт приёма-передачи.
Для получения вычета необходимо принести в налоговую заполненную декларацию (3-НДФЛ), и заявление. Документы можно сдать до 30 апреля того года, который наступит после года продажи.
Вычеты при продаже жилья старше 3 лет
Если жилплощадь была в собственности дольше трёх лет, то НДФЛ не выплачивается. Какой бы ни была стоимость продаваемой квартиры, налоговых отчислений не предусмотрено, и продавцу даже не придётся заполнять декларацию.
Важно и то, что данном случае годы считаются не календарные, а фактические.
Правда, этот срок существовал до наступления 2015 года. Начиная с 1 января время владения квартирой, после которого её можно будет продать без НДФЛ, увеличилось до 5 лет, не считая отдельных случаев, для которых стался актуальным период в 3 года:
- квартира получена по приватизации;
- квартира получена по договору ренты;
- квартира подарена или получена от кого-то из родственников в наследство.
Как осуществляется увольнение при ликвидация предприятия? Какие выплаты положены работнику согласно трудовому кодексу РФ? Другие важные моменты по данному вопросу.
Все положенные выплаты при сокращении – http://pravoin.com/trydovoe/othosheniua/vyiplatyi-pri-sokrashhenii.html. Мнение юристов по руководству статей трудового кодекса РФ.
Вычеты при продаже жилья младше 3 лет
За продажу жилья, которое принадлежало продавцу меньше 3 лет (5 лет после 1 января 2015 г), придётся заплатить НДФЛ.
Это относится и к муниципальному жилью, в котором владельцы прожили всю жизнь, а потом приватизировали и решили продать. Если от приватизации ещё не прошло указанного срока, то налог придётся заплатить.
От уплаты этих денег освобождаются только сделки по продаже жилищ стоимостью меньше миллиона, хотя декларацию всё равно придётся заполнить.
Особенности налоговых взысканий
Для жилой недвижимости сумма налогового вычета установлена в 1 миллион рублей (ст. 220 НК). Она вычитается из тех денег, за которые будет продана квартира, а остаток подлежит налогообложению.
Если у жилья имеется несколько владельцев, то миллион вычитается не из доли каждого, а делится пропорционально на всех.
Некоторые особенности расходов
Суть этого понятия заключается в следующем. Продавец получит за квартиру определённую сумму денег, но ещё совсем недавно ему пришлось потратиться на покупку этого жилья.
Разница между прибылью от продажи и тратами на приобретение станет налоговой базой. Естественно, сумму расходов надо подтвердить.
Например, собственник продаёт за 4 миллиона квартиру, которую два года назад приобрёл за 3. Налог будет считаться от разницы этих сумм и составит 130000 рублей.
Получается, что второй способ выгодней в большинстве случаев, хотя и требует документального подтверждения той цены, которую стоила квартира.
Узнаем все нюансы по получению кадастрового паспорта на гараж. В каких случаях он может понадобится? Мнение опытных специалистов.
А здесь посмотрим минимальную сумму алиментов на ребёнка. Какие различия есть?
Тут рассмотрим как оформляется дарственная на машину. Что для этого понадобится?
Если случится так, что квартира будет продана дешевле, чем было потрачено на приобретение, то уплата налога не потребуется, но сдать декларацию надо. К ней потребуется приложить копии всех документов на жильё, среди которых и подтверждающие стоимость.
Даже более того – теперь нужно ждать не три года, а целых пять лет, чтобы появилась возможность продать квартиру без необходимости платить налог. Это, конечно, создаёт проблемы честным гражданам, но законы всё-таки совершенствуются.
