Образец договора намерений о купле-продаже недвижимости

Образец договора намерений о купле-продаже недвижимости

Законодательство РФ предусматривает возможность заключения соглашения о сделке до момента ее совершения. Сторонами может быть в силу ограничивающих обстоятельств оформлен договор о намерениях купли-продажи недвижимости. Таким образом, каждый участник соглашается исполнить обязательства в будущем. Ключевые положения их отношений определяются статьей «Предварительный договор» ГК РФ.

В каких случаях составляется договор о намерениях купли-продажи

Необходимость обуславливается официальным подкреплением простых обещаний приобрести/передать тот или иной объект недвижимости. Соглашение о намерении заключить договор купли-продажи подкрепляет устное желание сотрудничества письменным обязательством. Основными причинами могут:

• документы по объекту сделки на данный момент проходят стадию подготовки (передача наследства, оформление собственности);
• проверка свидетельств о праве собственности покупателем;
• неготовность к продаже недвижимости, имеется в неполном объеме (ожидание завершения стройки);
• контрагент не имеет достаточной суммы средств, требуемой для осуществления сделки;
• недоверительные отношения (участники сомневаются в надежности противоположной стороны).

Независимо от причин каждый контрагент после подписания не может уклоняться от приобретения или предоставление имущества. В дальнейшем заключенный контракт является основанием непосредственно соглашения и акта приема-передачи собственности.

Разделы предварительного соглашения о намерениях купли-продажи

Структура оформления предварительного соглашения опирается на стандартный, установленный законодательством образец. Договор намерений о купле-продаже объекта недвижимости обязательно включают 10 основных разделов. Сначала указывается заголовок с номером документа, под ним – дата, место заключения. Ниже устанавливаются участники (прописывается ФИО, должность, именуемая сторона). Далее уточняются по пунктам:

• предмет договоренности (какой объект предусматривается к передаче);
• условия, в том числе описание предмета (если недвижимое имущество – точный адрес, характеристики, реквизиты объекта и свидетельства о праве собственности), договорная стоимость с учетом НДС, порядок оплаты и передачи;
• период действия (обозначить сроки – дата вступления в силу и непосредственной реализации соглашения);
• обязанности, права (в будущем продавец/покупатель имеет возможность отказа от заключения основного контракта);
• ответственность участников (юридические последствия за нарушение пунктов предварительного соглашения);
• расторжение договора (возможность прекращения действия документа и сопутствующие основания, в частности, нарушение существенных условий одной из сторон);
• претензионный порядок (способ досудебного решения разногласий);
• последствия действий явлений, независящих от воли сторон (форс-мажоры в виде природных чрезвычайных ситуаций, нарушение стабильной социально-политической обстановки в стране);
• дополнительные условия (отсутствие иных устных соглашений, количество экземпляров, прочие аспекты);
• уточнение реквизитов агентов, подписание договора.

Образцы документа

Объектом соглашения может быть любая недвижимость: передача жилой площади, земельного участка, здания или оборудования. Предварительный договор оформляется по единому шаблону с уточнением различных предметов сделки, сроков и сторон договоренности.

Образец документа по недвижимому имуществу выглядит следующим образом.

Аналогичным образом стороны могут прийти к письменному соглашению также касательно движимых объектов. Например, при продаже автомобиля сталкиваются с ситуацией: покупатель найден, но средств недостаточно. Есть три варианта действий: довериться устным обещаниям будущей покупки, получить аванс или оформить предварительный договор. Последний вариант наиболее надежный.

Образец намерений покупки транспортного средства идентичный. В существенных условиях указывается номер ПТС и страхования, год изготовления, модель и марка автомобиля, дополнительные реквизиты.

Договор намерений купли-продажи также применим в ситуациях:

• поставки товара или услуги;
• передачи готового бизнеса;
• покупки/аренды производственных мощностей или помещений;
• купли-продажи недвижимого имущества с предоставлением задатка;
• желания совместного сотрудничества.

Обязательно ли исполнение договора о намерениях купли-продажи

Цель документального оформления намерений – установить обязательства сторон. Каждое действие участника в рамках контракта регулируется российскими правовыми актами. Поэтому исполнение ключевых положений обязательно для обеих сторон.

Стоит отметить, что документ получает юридическую силу только при соблюдении следующих условий:

• оформлен письменно по установленной форме;
• заверен подписями контрагентов;
• определены объект, условия отношений;
• указаны конкретные обязательства, ограниченные сроком действия договоренности.

Если документ полностью удовлетворяет описанным пунктам, при несоблюдении обязательств контрагентом отношения регулируются ГК РФ, статьей «Заключение договора в обязательном порядке». Другой участник может перейти к разбирательству в судебном порядке с требованием подписать основной договор и возместить убытки вследствие сопротивления противоположной стороны.

Предварительное соглашение также не должно заверяться нотариусом и государственными органами (ст. 429, ГК РФ). Позиция суда будет следующая: документ фиксирует только намерение, не передачу имущества, поэтому предмет регистрации отсутствует.

Заключать договор о будущих намерениях – обычная практика в деловой среде. Это простой способ обезопасить, утвердить сделку при невозможности осуществить ее здесь и сейчас. Наряду с куплей и продажей недвижимости соглашение о намерении может касаться долгосрочной аренды.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как составить договор (соглашение) о намерениях (образец)?

Договор о намерениях (образец) заинтересует тех, кто настроен на заключение какой-либо сделки, но в конкретный момент времени подписать основной договор не может. Из данной статьи вы узнаете, что такое соглашение о намерениях и каковы особенности предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Соглашение о намерениях заключить договор

Соглашение о намерениях заключить договор – это документ, который выражает волю сторон к сотрудничеству в будущем. Несмотря на то что в документе выражается совместная воля сторон, он не влечет никаких юридических последствий, как, например, предварительный договор.

Характер заключенного соглашения скорее декларативный, но это не совсем «бесполезный» документ. В случае возникновения спора между сторонами и доведения дела до суда, соглашение о намерениях (образец которого не утвержден законодателем) можно представить в качестве доказательства наличия взаимоотношений между сторонами.

Договор намерения купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества фиксирует намерение сторон в будущем заключить сделку купли-продажи квартиры.

Как правило, этот договор подписывается сторонами, если продажу квартиры в настоящий момент времени осуществить невозможно по различным причинам (например, отсутствие у покупателя денежных средств).

Запомните! В договоре о намерении купли-продажи недвижимости обязательно должна быть идентификация объекта недвижимости (как минимум, адрес), указана цена и порядок расчетов, а также сроки совершения сделки.

Для покупателя такой договор-намерение выгоден тем, что выбранная им квартира будет продана по цене, оговоренной заранее.

Продавец выигрывает в том, что покупатель купит недвижимость в срок, указанный в договоре.

Скачать соглашение о намерениях	Скачать предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор долевого участия в строительстве

Если стороны заключили предварительный договор долевого участия в строительстве, то суд вправе признать его основной сделкой – договором долевого участия в строительстве и, соответственно, обязать застройщика зарегистрировать сделку в территориальном управлении Росреестра.

Но для этого необходимо одновременное соблюдение 2 условий:

• в предварительном договоре наличествуют все условия, которые необходимо включить в основной договор, а именно: идентификация объекта строительства, цена, гарантийные обязательства застройщика, срок передачи квартиры покупателю, способы обеспечения застройщиком обязательств по сделке;
• лицо, на чьи деньги строится объект недвижимости, соответствует требованиям о застройщике, установленным законодательством РФ.

Таким образом, договор о намерениях (образец которого представлен на нашем сайте) является «предварительным» документом для основной сделки. Рекомендуем вам включить в данный договор как можно больше условий, которые в дальнейшем найдут свое отражение в основном договоре.

Договор о намерениях купли-продажи недвижимости

Когда лицам необходимо закрепить будущую покупку какого-либо имущества, они заключают договор о намерении совершить операцию купли-продажи друг с другом. В Гражданском кодексе РФ это понятие именуется предварительным договором. Чтобы научиться правильно закреплять свои намерения на бумаге, сделать соглашение юридически действительным, необходимо разобраться в особенностях составления этого договора, и эта статья поможет читателю понять самые важные аспекты. В конце статьи можно найти ссылку для скачивания образца документа для распечатки.

Предварительный договор купли-продажи

Заключение сделки такого типа означает фиксацию намерения продавца продать, а покупателя купить определенное имущество друг у друга.

Когда по каким-либо причинам стороны не могут провести сделку в данный момент, но способны сделать это спустя некоторое время, они могут составить договор о намерениях, с помощью которого они берут на себя обязательство – по истечении определенного срока купить то или иное имущество (земельный участок, квартиру, дом, автомобиль и т. д.). Он предваряет саму сделку купли-продажи.

Это очень удобный вариант в той ситуации, когда потенциальный покупатель хочет приобрести определенное имущество (особенно это касается недвижимости), но при этом желает быть уверенным, что его выбор не окажется в итоге продан другому человеку. Также соглашение дает уверенность и продавцу в том, что его товар будет продан по оговоренной цене конкретному лицу в определенный временной срок.

Если стороны заинтересованы в сделке, то они вправе оформить устную договоренность в предварительный договор.

Судя по опыту людей, найти оптимальный, подходящий во всем условиям вариант не всегда просто. Потому при его нахождении рекомендуется заключение соглашения о намерениях.

В каких ситуациях заключается предварительный договор. Самые основные из них:

• временная нехватка финансов или нужных документов;
• покупка недвижимости в новостройках в стадии строительства;
• проверка будущим покупателем документов права собственности в государственных инстанциях;
• отсутствие возможности одной из сторон прибыть в назначенную дату для оформления купли-продажи.

Заключение соглашения о намерениях по требованиям законодательства накладывает на стороны правовые обязательства. То есть лица обязаны исполнить условия договоренности.

Оформление документа: требования и важные моменты

Оформляется в письменном виде, заверение у нотариуса необязательно, хотя некоторые юристы при покупке недвижимости, земельного участка или автомобиля, то есть объектов, которые стоят большие деньги, рекомендуют заверять документ.

1. В предмете договора (существенное условие) прописывается объект, который подлежит купле-продаже. Здесь стороны подробным образом указывают характеристики имущества, которое подлежит будущей продаже.

При продаже квартиры или дома нужно указать:

• ее точное местоположение;
• квадратуру площади: общую и жилой части;
• этажность дома и на каком этаже расположена квартира, имеется ли земельный участок вокруг частного дома и какой площади;
• количество комнат, санузлов;
• другие характеристики.

Если предмет – земельный участок, то нужно указать его месторасположение, площадь, имеются ли строения на нем и т. д.

Если автомобиль, то следует прописать подробные сведения из технического паспорта: название марки, модели, объем двигателя, цвет, другие характеристики.

1. Расписываются стороны договора: физические лица указывают персональные сведения: Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения, адрес места жительства и регистрации. Юридические лица также добавляют учредительные документы своей организации, если лицо работает по доверенности – номера этого документа (ксерокопия прилагается к договору).
2. В разделе финансов указывается, за какую цену стороны намерены осуществить куплю-продажу имущества. Здесь же указывается способ взаиморасчета: наличными или безналичными (в последнем случае указывается номер расчетного счета банка).

1. В разделе сроков нужно указать дату, когда будет заключено основное соглашение купли-продажи. Если его нет, то по ГК РФ у сторон есть 1 календарный год на заключение основного договора.
2. В разделе об ответственности указывается, что за неисполнение условий предварительного договора стороны могут обращаться в суд для защиты своих прав, возмещения возможных расходов и т.д.
3. В конце соглашения стороны ставят свои подписи и расшифровывают их. Представитель юридического лица также ставит печать своей организации.

Заключение договора о намерениях купли-продажи весьма полезно заинтересованным сторонам, потому что оно позволяет быть уверенным в получении (продаже) определенного имущества (будь то недвижимость, земельный участок, автомобиль или другой объект).

Информация в этой статье поможет читателю не забыть о важных условиях, которые нужно указать при составлении договора.

Договор о намерениях купли-продажи недвижимости

Покупка недвижимости – это серьезная сделка, поэтому стороны должны очень внимательно заниматься оформлением всех документов.

Помимо стандартного договора купли-продажи, российским законодательством предусмотрена возможность заключения еще одного соглашения.

Это договор о намерениях или, как его еще называют, предварительный договор купли-продажи.

В каких случаях может возникнуть необходимость в подписании

Соглашение о намерениях не всегда является обязательным, но многие стараются оформить его до заключения самой сделки. А все потому, что этот документ содержит практически все условия основного договора.

Об обязательности оформления предварительного контракта можно говорить, если сделка невозможна без оформления кредита или ипотеки. Ни один банк не будет предоставлять деньги, если стороны не заключили подобное соглашение.

Этот документ не имеет той юридической силы, которой наделен основной договор, заключаемый при такой сделке. С его помощью нельзя продать недвижимость или оформить ее на другого владельца. Предварительный договор содержит лишь основную информацию о намерениях сторон.

Причины для оформления (кроме требования банка) заключаются в следующем:

1. Временное отсутствие необходимой для покупки суммы;
2. Необходимость закрепить обязательства сторон до наступления возможности заключить основной договор;
3. Не до конца оформлены документы (право собственности).

Порядок подписания

Для того чтобы физ. лица спокойно могли продолжать оформлять сделку, заключение договора о намерениях должно быть осуществлено в соответствии с законодательством.

Существует определенный порядок заключения, которого необходимо придерживаться. Можно не заверять его нотариально, но для покупателя и продавца будет лучше, если юрист примет участие в оформлении.

Подготовка проекта и форма

Договор о намерениях всегда заключается в письменном виде, так как его устная форма недействительна с юридической точки зрения. Очень важно указать все необходимые детали сделки, иначе соглашение также будет признано недействительным. При оформлении договора о намерениях можно можно предусмотреть предоставление задатка.

Существенные условия

Любой договор о намерениях должен содержать следующие пункты:

• сведения о сторонах;
• информацию об объекте сделки;
• стоимость и способ расчета;
• условия заключения сделки;
• сроки заключения основного контракта;
• перечень условий досрочного расторжения предварительного соглашения;
• сведения об авансе;
• иные условия, не противоречащие действующему законодательству.

Если объектом купли-продажи выступает земельный участок и дом, то документ содержит:

• адрес;
• общая площадь дома (и участка);
• количество этажей;
• сведения о материалах;
• состояние ремонта;
• наличие (отсутствие) коммуникаций.

Если приобретается квартира в новостройке, то соглашение должно включать все риски покупателя. Это возможные трудности с оформлением права собственности, расчетом стоимости жилья и т. д.

Покупатель должен знать, что при оформлении договора о намерениях с застройщиком в договор следует включить определенные требования. К примеру, при обнаружении дефектов или при несоблюдении сроков сдачи жилья в эксплуатацию.

Условия, которые нельзя включить в соглашение о намерениях

По закону соглашение обязано включать все существенные условия, предусмотренные гражданским законодательством.

Несущественные условия, которые не были указаны в предварительном соглашении, могут быть добавлены в основной договор.

Нельзя включить в предварительный договор только условия, направленные на создание прав и обязанностей, которые могут создаваться лишь основным договором.

К примеру, нельзя указать сами условия оплаты за приобретаемую недвижимость и перехода права собственности, их можно прописать только с указанием, что именно такие условия будут содержаться в основном контракте.

Сроки

Согласно ст. 429 ГК РФ стороны имеют право указать период действия договора в самом документе. А если точнее, то его действие заканчивается при оформлении основного соглашения.

Если участники не указали дату заключения контракта, то договор о намерениях по умолчанию будет действителен на протяжении одного календарного года.

Типичные нарушения

Если покупатель и продавец не разбираются в юридических тонкостях, они могут нарушить порядок оформления договора. Самыми популярными ошибками являются:

1. Заключение соглашения о намерениях на приобретение недвижимости в многоквартирном доме, которая находится в процессе возведения. К примеру, застройщик еще не сдал дом в эксплуатацию;
2. Включение в предварительный договор условий, не соответствующих его предмету. Как неоднократно указывал Верховный суд РФ, в предварительном соглашении запрещается устанавливать какие-либо обязательства сторон, кроме обязанности заключить основной договор (например, Определение ВС РФ от 09.08.2016 года № 55-КГ16-7). В том числе, нельзя обязать передать имущество или вносить платежи за пользование им.
3. Оговорены не все важные условия. Не указан срок заключения основного контракта, нет стоимости недвижимости и т. д. Это может привести не только к ничтожности документа, но и к большим проблемам для сторон. Покупатель впоследствии может предложить другую сумму или затягивать процесс приобретения объекта.

Для того чтобы не допускать реальных ошибок, составление договора лучше доверить юристу.

Понуждение к заключению основного контракта

Уклонение от окончательного оформления сделки может осуществляться по разным причинам. Обычно это происходит, если продавец не оформил все необходимые документы на недвижимость или не было устранено иное препятствие для оформления основного контракта. Кто-то из участников сделки может просто передумать.

Но условия договора о намерениях предусматривают, что вторая сторона имеет право заставить «уклониста» заключить сделку и даже заплатить неустойку (возместить ущерб). Такие вопросы решаются исключительно через суд.

Есть ряд условий, которые следует соблюдать при обращении с судебным иском:

1. Отстаивать свои права участник сделки может до тех пор, пока действует договор о намерениях. Если его срок действия закончился, а стороны не сообщили о своих дальнейших действиях, он автоматически аннулируется;
2. Перед обращением в суд истцу необходимо направить ответчику предложение о заключении сделки.

Предложение должно быть отправлено заказным письмом или передано лично в руки под роспись. В любом случае, у отправителя должны остаться доказательства получения адресатом данного документа. Дальнейшие действия зависят от ответа второй стороны.

Предложение о заключении основного контракта не нужно заверять нотариально. Составляется документ просто:

1. Указываются данные сторон, обстоятельства и предмет заключения договора, а также его реквизиты.
2. Затем пишется предложение явиться для оформления соглашения (адрес, дата, время).
3. Подпись, дата.

Местом оформления документа указывают либо нотариальную контору, либо ближайшее отделение Росреестра. Неявка лица без уважительной причины является поводом для принуждения к заключению сделки.

Что касается искового заявления, то оно также оформляется стандартно. Помимо основной информации (ФИО сторон, описание объекта) следует подробно изложить обстоятельства спора. В качестве требований истец обязан указать принуждение ответчика к заключению основного контракта купли-продажи. При необходимости можно указать изменение определенного пункта соглашения. Суд вправе вносить поправки, если у сторон есть разногласия.

К иску следует приложить оригинал и копию предварительного соглашения, расписку о предоставлении аванса (если есть), а также документ, подтверждающий получение ответчиком соответствующего предложения.

Во время судебного разбирательства истцу необходимо доказать, что ответчик не соблюдал условия сделки и отказался заключать основной контракт. Если понадобиться, можно привлечь свидетелей (нотариуса). В случае, если суд вынесет положительное решение, стороны обязаны будут оформить сделку.

Риски покупателя

С юридической точки зрения этот документ гарантирует оформление основного договора купли-продажи. Даже если одна из сторон передумает, суд может вынести решение о заключении контракте. Тем не менее, риски все же есть. И больше всего проблем случается у покупателей, которые оформляет соглашение с застройщиками.

Особенно, если процедура осуществляется еще на стадии строительства:

1. Нет гарантий, что квартира будет получена;
2. Двойная продажа. Ничто не мешает застройщикам продавать одну и ту же жилплощадь несколько раз. Это очень удобно, так как ПД не подлежит госрегистрации. А значит, покупатель не может проверить сведения об объекте недвижимости в Росреестре;
3. Не стоит рассчитывать на выплату неустойки. Если сроки передачи недвижимости будут сорваны застройщиком, то убытки возмещены не будут. Просто потому, что в соглашении нет никаких условий для этого.

Лучше заключать с застройщиками ДДУ и регистрировать его, как и предписано законом. Если стороны заключают документ для последующей купли-продажи жилья на вторичном рынке, то особых рисков они не несут. Финансовая сторона может затронуть лишь покупателя, передавшего аванс. Но так как все зафиксировано с помощью соглашения, вернуть эти деньги в случае расторжения сделки не является проблемой.

Если сделка подразумевает передачу права собственности на недвижимость, лучше оформить договор о намерениях. Тогда стороны будут знать, что второй участник не откажется от выполнения обязательств без уважительных причин. С помощью данного соглашения можно защитить свои права, обратившись при необходимости в суд.

Подробнее о правилах оформления договоров о намерениях – смотрите в видео: