Ответ недели: договор аренды имущества с условием

Ситуация следующая: Между двумя ЮЛ был заключен договор аренды транспортного средства. Срок действия договора аренды с правом выкупа автомобиля закончился. Пункт по выкупу был сформулирован так: «Арендатор вправе выкупить транспортное средство (ТС) в течение действия настоящего договора». Но автомобиль не был выкуплен. Имеет ли право Арендодатель забрать авто без составления акта приемки-передачи ТС, так как Арендатор настаивает на приобретении ТС и акт не подписывает.

Сообщаю Вам следующее:

Договор аренды имущества с условием о его выкупе является смешанным договором, поскольку содержит элементы договора аренды и купли-продажи. Особенностью отношений, связанных с выкупом арендованного имущества, является то, что право собственности на вещь переходит к арендатору-покупателю после выполнения им обязанности покупателя по оплате цены (см. ст. 491 ГК). Норма ст. 491 ГК РФ наделяет продавца, не получившего в предусмотренный договором срок оплату за переданный товар, правом потребовать от покупателя на выбор или возврата товара или погашения задолженности, а норма ст. 622 ГК РФ наделяет арендатора по прекращении договора аренды обязанностью вернуть арендодателю объект аренды.

На основании изложенного, полагаем, что если арендатор не возвращает арендованное имущество после истечения срока аренды, арендодатель вправе истребовать свое имущество в соответствии со ст. 622 ГК РФ, поскольку после истечения договора аренды с правом выкупа у арендатора отсутствуют какие-либо права на арендованное имущество в связи с тем, что право собственности им не было приобретено, а право аренды уже прекратилось в связи с истечением ее срока.

Однако обратите внимание, что требование арендодателя о возврате предмета аренды в связи с тем, что договор аренды с правом выкупа прекращен из-за просрочки внесения платежей, оплата которых согласована в качестве основания для перехода права собственности на объект аренды, может быть признано судом злоупотреблением правом, если до возникновения спора большая часть таких платежей была внесена.

Документы КонсультантПлюс для ознакомления:

В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Стороны не могут исключить договором обязанность арендатора вернуть арендованное имущество, поскольку эта обязанность императивна (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Исключением является случай, когда договором предусмотрен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ). Однако стороны вправе определить порядок возврата имущества.

Внимание! Требований к тому, как должен оформляться возврат арендованного имущества, законом не установлено. Однако, суд не признает доказанным факт возврата имущества, если это не подтверждено документально (Определение ВАС РФ от 21.02.2008 N 1224/08). Обычно документом, подтверждающим факт возврата арендодателю имущества, является акт приема-передачи.

Договор аренды имущества с условием о его выкупе является смешанным договором (п. 3 ст. 421 ГК), поскольку содержит элементы договора аренды и купли-продажи.

Пункт 3 ст. 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Особенностью отношений, связанных с выкупом арендованного имущества, является то, что вещь считается переданной арендатору-покупателю с момента установления сторонами условия о выкупе (см. п. 2 ст. 224 ГК), а право собственности на вещь переходит к арендатору-покупателю после выполнения им обязанности покупателя по оплате цены (см. ст. 491 ГК).

Норма ст. 622 ГК РФ наделяет арендатора по прекращении договора аренды обязанностью вернуть арендодателю объект аренды, а норма ст. 491 ГК РФ наделяет продавца, не получившего в предусмотренный договором срок оплату за переданный товар, правом потребовать от покупателя на выбор или возврата товара или погашения задолженности.

В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

Пункт 2 Обзора касается спора, связанного с ненадлежащим исполнением довольно часто встречающегося в практике договора аренды с правом выкупа. Предметом аренды в данном случае являлся речной теплоход.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании суммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратить сданный ему внаем теплоход. Судом первой инстанции иск был удовлетворен, при этом, обязывая арендатора возвратить теплоход, суд указал на истечение срока аренды и возможность истребования арендодателем своего имущества в соответствии со ст. 622 ГК.

Читайте так же:

Главное управление по вопросам миграции

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции. При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что правило ст. 609 ГК о том, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи, является основанием для применения к отношениям сторон правила п. 2 ст. 489 ГК, согласно которому в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. В данном случае арендатор выплатил более половины стоимости теплохода.

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции о возврате теплохода, обоснованно указав на необходимость разграничения двух разных институтов — выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК) и продажи товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК). Дело в том, что п. 1 ст. 609 ГК, на который ссылался суд апелляционной инстанции, указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли — продажи соответствующего имущества.

Поэтому к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могли применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа, к каковым относится примененная судом апелляционной инстанции ст. 489 ГК. В связи с этим суд кассационной инстанции пришел к правильному выводу, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество, т.к. право собственности им еще не было приобретено, а право аренды уже прекратилось в связи с истечением ее срока.

Возврат имущества, переданного по договору аренды с правом выкупа

В соответствии со ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть имущество при прекращении договора аренды с правом выкупа. Анализ судебной практики позволяет выявить обстоятельства, при которых арендодателю может быть отказано в удовлетворении иска о возврате предмета аренды.

10.1. Вывод из судебной практики: Требование арендодателя о возврате предмета аренды в связи с тем, что договор аренды с правом выкупа прекращен из-за просрочки внесения платежей, оплата которых согласована в качестве основания для перехода права собственности на объект аренды, может быть признано судом злоупотреблением правом, если до возникновения спора большая часть таких платежей была внесена.

Примечание: В приведенном ниже Постановлении вывод суда основан на том, что арендатором было внесено 86,08% платежей.

Постановление ФАС Московского округа от 26.03.2013 по делу N А40-133150/11-161-753

«…ООО «Лизинговая компания «Ренессанс» обратилось в Арбитражный суд города Москвы со встречным иском к ООО «Спецстрой» о взыскании арендной платы в связи с просрочкой в возврате объекта аренды в размере 1505 08,99 руб. и об обязании возвратить объект аренды.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО «Лизинговая компания «Ренессанс» (арендодатель) и ООО «Спецстрой» (арендатор) заключен Договор финансовой аренды техники с правом выкупа от 05.06.2007 N 10-СПЦ/1683/07.

Ссылаясь на правовую природу спорного договора, как смешанного договора с элементами финансовой аренды и купли-продажи, суд апелляционной инстанции исходил из того, что обязательства сторон из договора от 05.06.2007 N 10-СПЦ/1683/07 в той части, в которой указанный договор содержит в себе элементы договора финансовой аренды, прекратились по окончании срока его действия, т.е. 19.06.2010.

Поскольку норма ст. 622 ГК РФ наделяет арендатора по прекращении договора аренды обязанностью вернуть арендодателю объект аренды, а норма ст. 491 ГК РФ наделяет продавца, не получившего в предусмотренный договором срок оплату за переданный товар, правом потребовать от покупателя на выбор или возврата товара или погашения задолженности; по договору финансовой аренды с правом выкупа арендодатель, не получивший всей обусловленной договором в качестве основания перехода права собственности оплаты, вправе требовать или возврата невыкупленного имущества, или уплаты оставшегося денежного долга.

Поскольку в рамках настоящего спора арендатор в счет исполнения договора финансовой аренды уплатил арендодателю 91 456,05 долларов США, что составляет 86,08% от всей суммы договора за весь срок аренды пользования объектом аренды при наличии просрочки уплаты лишь 14 786,56 долларов США, что составляет 13,92% от всей причитающейся по договору за весь срок аренды оплаты пользования объектом аренды, суд апелляционной инстанции с учетом требований разумности и справедливости, принимая во внимание, что большая часть предусмотренных договором аренды платежей, оплата которых согласована в качестве основания для перехода права собственности на объект аренды к лизингополучателю, была уплачена последним до возникновения спора, пришел к выводу о том, что реализация лизингодателем права истребовать объект аренды из владения лизингополучателя представляет собой злоупотребление правом, в связи с чем в силу п. 3 ст. 10 ГК РФ соответствующему праву не может быть предоставлена судебная защита.

Читайте так же:

Приказ о назначении ответственных лиц

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска об истребовании у лизингополучателя находящегося в лизинге объекта и в части взыскания арендной платы за фактическое пользование объектом аренды в период с ноября 2010 по февраль 2012 года…»

Аналогичная судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2013 по делу N А40-21880/11-109-123

Ответ подготовил Консультант Регионального информационного центра сети КонсультантПлюс

Образец договора аренды с последующим выкупом

В наше время, когда граждане не в состоянии сразу найти необходимую сумму для покупки какой-либо недвижимости, многие начинают брать кредиты, ипотеки, занимать у знакомых и составлять договора аренды с последующим выкупом недвижимого имущества. Это сложный вид договора, который требует особого внимания и определенных знаний.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-83-41 . Это быстро и бесплатно !

Условия выкупа

Аренда с последующим правом на выкуп происходит так: заключается договор, в котором говорится о том, что арендуемая недвижимость по окончании срока аренды станет собственностью арендатора, но только в том случае, если в установленный срок будет выплачена полная стоимость недвижимости.

Аренда с последующим выкупом очень схожа по понятиям с рассрочкой платежа, но в законодательстве они трактуются разными статьями. Для человека, который арендует недвижимость, существуют риски в составлении такого рода договоров.

Может возникнуть такая ситуация: арендодатель берет кредит под залог своей недвижимости и когда приходит время для передачи недвижимости в собственность арендатору, то совершить сделку не представиться возможным по причине того, что данное имущество в залоге у кредитора.

В наши дни этот вид сделки мало распространен, но в ближайшем будущем имеет значительные перспективы.

Преимущественное право выкупа

По действующему законодательству преимуществом на право выкупа обладают предприниматели малого и среднего бизнеса.

Для предпринимателей предусмотрена льготная приватизация помещений, которые они арендуют, т. е. они могут их приобрести не на торгах, а методом государственной регистрации права (купли-продажи) по рыночной цене с возможностью рассрочки платежа.

Преимущественным правом не могут обладать следующие субъекты предпринимательства:

Страховые и кредитные организации, ломбарды, пенсионные фонды негосударственного назначения, рынки ценных бумаг, а также фонды инвестиций;
Предприятия, которые добывают полезные ископаемые;
Предприниматели игорного бизнеса.

Предпринимателям предоставляется право выкупа при соблюдении таких условий как:

Площади помещений, которые арендуются, не должны превышать установленные законом;
Недвижимость, должна находиться в непрерывном арендном пользовании по договору не менее двух-трех лет (сроки непрерывной аренды могут быть изменены);
Оплата за пользование недвижимым имуществом перечислялась в срок и надлежащим образом;
Недвижимость, которую планируется выкупить, не предназначена для передачи другим предпринимателям.

Также есть и другие условия для последующего приобретения:

В аренде находится имущество, принадлежащее государству или муниципалитету;
Если планируется выкупать не одно помещение, а несколько, то они все должны находиться в аренде не меньше установленного срока;
Нельзя выкупить часть помещения. Если арендаторов несколько, и все хотят приобрести часть съемного помещения, то это возможно при условии, что недвижимость будет выкуплена полностью, а не частями.

Недвижимость приобретается по рыночной цене, которую определит независимый оценщик в соответствии с действующим законодательством.

Как составить договор аренды с правом выкупа?

Арендовать имущество с правом на последующий выкуп могут как юридические, так и физические лица.

При составлении такого типа договора нужно учитывать следующее:

В документе должно отражаться, что недвижимость по окончании срока аренды выкупается арендатором;
В соглашении указывается, что арендодатель передает имущество после получения выкупной стоимости;
В документации отражается полное описание того имущества, которое является арендным и в дальнейшем приобретаемым;
В данных бумагах должны быть четко прописаны сумма платежей по аренде и вносимая выкупная часть, а также общая стоимость данной недвижимости.

Договор аренды с правом выкупа на автомобили

Перед началом составления данного договора арендатору необходимо определиться в следующем:

Технические характеристики;
Марка авто;
Модель;
Выкупная стоимость.

Все эти данные будут обязательными при заключении данного документа. Все это должно быть изложено во всех подробностях для того, чтобы можно было определить, что это именно этот автомобиль. При отсутствии этих данных, договор будет недействительным.

Также обязательно должен быть пункт о переходе автомашины к арендатору по окончании срока аренды или ранее, при условии, что стоимость авто выплачена полностью.

Денежные средства, которые вносятся арендатором, являются оплатой аренды и взносами за будущую покупку. Если договор расторгается до окончания срока аренды, то арендатор внесенные деньги обратно не вернет, т. к. арендодатель вправе их присвоить за использование машины.

Читайте так же:

АО НПФ ТЕЛЕКОМ-СОЮЗ (ОКПО: 43467688)

По документу арендодатель передает свою автомашину во временное пользование арендатору за установленную плату.

Сторонами при составлении документа могут быть юридические и физические лица.

В разделе из данной документации подробным образом указываются характеристики машины. Автомашина передается в пользование по акту приема-передачи, который является приложением к основному договору, в данном акте должны быть также отражены характеристики, недостатки и отсутствующие претензии со стороны арендатора на текущее состояние автомобиля.

В раздел документа необходимо внести следующую информацию:

Объективная выкупная стоимость, определенная сторонами;
Информация о праве арендатора на выкуп автомобиля;
Порядок, в котором будут переданы права на собственность.

Актуальнее будет вынесение информации о переходе прав собственности на машину в дополнительное соглашение с обязательным указанием факта оплаты выкупной цены. Соглашение будет являться частью основного документа.

В договоре указываются следующие разделы:

Данные о сторонах договора;
Предмет договора:
- Наименование автомобиля, передаваемого во временное пользование, с внесением следующей информации:
  - Марка;
  - Модель;
  - Цвет;
  - Гос. номер;
  - Год выпуска;
  - Идентификационные данные;
  - Номера кузова, шасси, двигателя;
  - Данные паспорта на ТС.
  - Другие основные пункты по данному разделу.
Условия договора.
Порядок расчетов:
- Указание суммы передаваемой в день заключения договора;
- Дата ежемесячного платежа с указанием размера денежной выплаты;
- Пункт о факте получения денег, подтверждающийся распиской.
Срок действия данного соглашения.
Ответственности сторон.
Расторжение или изменения в составленном документе.
Условия непредвиденных случаев.
Порядок разрешения спорных ситуаций.

В конце указываются реквизиты обеих сторон и их подписи.

Документ составляется в двух экземплярах.

Договор аренды квартиры с правом выкупа

Обычно при составлении такого вида соглашений обе стороны занимаются предпринимательской деятельностью или одна из сторон государственная власть.

В данном договоре сочетаются соглашения об аренде и купле-продаже, вследствие чего должны быть учтены оба вида сделки. При установлении выкупной цены необходимо правильно ее рассчитать или обратиться к опытному специалисту, т. к. стоимость жилплощади может измениться, и в этой ситуации пострадает одна из сторон.

В случаях расторжения договора выплаченная сумма нанимателю не возвращается.

В документе указываются следующие сведения:

Описание жилплощади:
- Адрес;
- Площадь;
- Количество жилых комнат;
- Другие сведения о квартире.
Данные о переходе прав собственности.

Соглашение должно быть составлено в трех экземплярах.

Для составления договора лучше обратиться к квалифицированному юристу или в компанию, специализирующуюся на составлении таких документов.

К соглашению необходимо приложить акт приема-передачи, в котором отражается вся информация о квартире.

Договор аренды земельного участка с правом последующего выкупа

Данный документ может быть заключен как с частным лицом, так и с муниципалитетом округа в котором находится участок.

Договор составляется в типовой форме с обязательным указанием кадастрового номера участка, какого числа производится плата по аренде и выкуп.

Документ составляется в трех экземплярах.

Так же как и в других случаях составляется акт приема-передачи земельного участка.

Проблемы с оценкой стоимости квартиры

Зачастую происходят ситуации, когда при выплате аренды за жилое помещение, изменяется его рыночная стоимость. Данный факт должен быть вписан в условия договора.

Данное условие вписывается только по соглашению обеих сторон, но есть возможность договориться о том, что изменения в рыночной стоимости не будут влиять на данную сделку. В этом случае сумма пересчитываться не будет.
Можно также сделать запись о ежемесячном перерасчете вносимой суммы с учетом инфляции.
Если оплата происходит в иностранной валюте, то есть возможность в соглашении указать или конечную стоимость, или формулу, по которой она будет рассчитана.
Также может быть составлен пункт об изменении конечной суммы на фоне инфляции.
В случае если стоимость сильно изменилась, можно обратиться в судебные органы, но без соответствующего пункта в соглашении добиться чего-либо будет очень сложно.

Обязательные условия договора

При составлении договора в нем обязательно должна быть отражена информация, в какой ситуации имущество переходит в собственность нанимателя: по окончании срока действия соглашения или при досрочной выплате рыночной стоимости данного имущества.

Если в документе не оговаривалось досрочное погашение, то можно составить дополнительное соглашение для уточнения этой ситуации.

Составленный договор без указания идентификационных характеристик имущества со всеми мельчайшими подробностями может быть признан недействительным. Поэтому на наличие этой информации необходимо обратить внимание.

Еще одним немаловажным фактом является информации об арендной оплате и рыночной цене объекта.

Не нашли ответ на свой вопрос? Позвоните юристу!

Заключение

При составлении договоров подобного рода лучше обратиться к юристу, чтобы он помог правильно составить бумаги.

Существует большое количество рисков, связанных с заключением таких соглашений: при расторжении договора наниматель не сможет вернуть выплаченные деньги, одна из сторон может понести денежные потери из-за скачков рыночной стоимости, а также подобный договор не регулируется законом.

Заключаем без ошибок договор аренды жилого помещения с последующим выкупом — актуальный образец

Часто с арендой квартиры связаны негативные ассоциации: обманул арендодатель, нехорошие жильцы, повышение цены или же проблемы с помещением. Для того, чтобы урегулировать отношения между сторонами составляют договор аренды.

Существует еще договор аренды с последующим выкупом помещения. Что это такое? По сути — это услуга беспроцентной почастичной оплаты для покупки жилья. Составляется договор аренды, в котором вы ежемесячно платите определенную сумму до тех пор, пока не выплатите стоимость жилья. Далее собственник меняется, и тот, кто платил за аренду, становится владельцем.

В чем отличие документа с последующей куплей-продажей жилого помещения?

Отличие обычного арендного договора от аренды с последующим выкупом заключается в праве владения этой собственностью.

Обычная же аренда позволяет только снимать помещение для своих целей, и при этом арендодатель не меняется, ведь дополнительное соглашение о передаче владений после окончания срока действия договора заключается только для продажи.

На какой срок можно заключить соглашение?

Документы

Что касается покупателя, то ему нужно только удостоверение личности. Часто собственники требуют какие-либо справки о платежеспособности для того, чтобы убедиться, что вы выплатите всю стоимость помещения без задержек. Если аренду заключает доверенное лицо, то конечно, нужна еще и доверенность.

Арендодателю в таком случае потребуется весь пакет документов, так же как и при обычной продаже недвижимости:

удостоверение личности и доверенность, если одной из сторон договор не лично заключается;
нотариально заверенный устав, который подтверждает вашу регистрацию как юридическое лицо (если вы таковым являетесь);
документы на помещение, подтверждающие право владения;
согласие супруга если собственность общая.

Документы для дальнейшей регистрации аренды (их предоставляют в Росреестр):

заполненный бланк заявления;
экземпляр договора;
чек об оплате госпошлины;
документы, что подтверждают полномочия обеих сторон;
техпаспорт.

Что писать?

название документа нужно писать полностью;
часто путают Арендодателя и Арендатора, так вот Арендодатель – это владелец недвижимости, Арендатор – тот, кто в будущем станет им после выплаты аренды, соизмеримой со стоимостью недвижимости;
прописывать нужно полностью суть соглашения – аренда помещения с последующим правом выкупа, иначе это будет обычная аренда без оформления купли продажи;
в объекте сделки пишите всю информацию о помещении: характеристики, параметры;
в сумме договора график оплаты, информация о том, что плата за жилье входит в его стоимость, должна быть обязательно;
меру ответственности при нарушении договора также нужно писать.

Избегайте двояких фраз — это затруднит разбирательство в случае возникновения претензий.

На какие пункты обратить особое внимание?

С особым вниманием заполняйте личные данные и реквизиты. Распишите меру ответственности в случае грубых нарушений.

Нужно обращать пристальное внимание на пункт, где указаны данные о помещении. Если все заявленные характеристики будут детально прописаны в договоре, то продажа жилья в ненадлежащем состоянии станет невозможна.

Плюсы и минусы найма с правом дальнейшего приобретения

К основным преимуществам съема с последующим выкупом недвижимости можно отнести:

выплаты за квартиру без процентов (но только в том случае, если сам собственник не назначит их), так вы делаете покупку без переплат;
аренда возможна на длительный срок;
дополнительные деньги для продавца (он получает ежемесячно некую сумму за аренду + часть оплаты за квартиру);
можно рассчитываться так, как удобно;
вселиться, как правило, можно сразу после согласования и подписания договора;
нет посредников, из-за чего не нужно дополнительно тратить деньги;

Недостатки тоже присутствуют:

небольшое количество предложений среди недвижимого имущества;
потеря собственником имущества, ведь выгодно сдавать на постоянной основе, нежели продавать;
общая сумма за квартиру может меняться, поэтому если не прописать это в договоре, для покупателя будет весьма неприятная неожиданность;
почти невозможно обжаловать разрыв краткосрочного договора в одностороннем порядке;
при увеличении рыночной арендной стоимости собственник может повысить сумму самой аренды, чтобы избежать убытков;
это не типичные сделки, поэтому стандартного договора для них в законе не предусмотрено;
сменить собственника можно только по окончанию срока действия договора и выплаты стоимости имущества.

Риски покупателя и продавца

типичная ситуация – после смерти владельца родственники могут расторгнуть договор в одностороннем порядке, и вы потеряете свои деньги;
для гарантии при выдаче кредитов часто собственники предлагают в залог свое жилье, поэтому если по окончанию соглашения имущество будет под залогом – переоформить его будет сложно;
в связи с повышением цен на недвижимость арендодатель может потребовать внести изменения в договор, так вы будете платить ежемесячно больше, чем прежде;
в любой момент могут выселить из квартиры, что нельзя сказать об ипотечных выплатах.

Положения, которые следует обязательно прописать

Первое что нужно сделать – прописать объект отношений, так как это может быть что угодно из недвижимого имущества: земельный участок, дом, квартира, какое-либо нежилое помещение в виде склада.

Главное требование – сохранение всех свойств при эксплуатации помещения.

В договоре нужно обязательно прописать возможность снять жилплощадь с дальнейшим приобретением. Если в договоре данное обстоятельство не указано, то заключают допсоглашение.

Как написано в п.1 статьи 624 ГК, если вместе с помещением арендуется имущество, то все это должно перейти во владение и распоряжение покупателя после последней оплаты стоимости имущества.

Если арендатор не желает выкупать собственность, то заставить его сделать это по закону просто невозможно. Но, вернуть деньги он не сможет — по договору это арендная плата.

Полезное видео

Узнайте нюансы от практикующего юриста:

На первый взгляд, заключение такого соглашения весьма выгодно и той и другой стороне, но прежде чем заключить сделку, продумайте все пункты и опишите их так, чтобы не возникло недопониманий.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Заключаем договор аренды жилого дома с земельным участком с правом выкупа

Как быть, если намерение купить недвижимое имущество есть, а возможностей недостаточно? Один из доступных путей — аренда с правом последующего выкупа. Предметом договора становится здание, строение, сооружение, земельный участок.

Что представляет собой договор аренды с последующим выкупом

Рассмотрим ситуацию, в которой стороны договора аренды представляют физические лица, объектом аренды является земельный участок и расположенный на нем жилой дом. При этом арендатор имеет намерения произвести улучшения арендованного имущества.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Уточним, что право сдачи имущества в аренду принадлежит только собственнику. В договоре аренды обязательно УКАЗЫВАЮТ:

все важные параметры передаваемого в аренду имущества (назначение, площадь, кадастровый номер, этажность, точный адрес);
правоустанавливающие документы, на основании которых имущество принадлежит собственнику;
номер и дату записи о собственности в ЕГРП;
основные права, обязанности и ответственность сторон в случае ненадлежащего исполнения договора;
срок аренды;
размер арендных платежей;
выкупную сумму.

Договор аренды, заключенный на срок не более 1 года, не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если срок аренды превышает 1 год, законом предписан иной порядок действий. Договор необходимо зарегистрировать в установленном порядке в Управлении Россрестра.

Согласно ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть указано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон. При этом стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Существенным условием рассматриваемого договора аренды недвижимости является указание выкупной цены арендованного имущества. Если в документе не указан размер выкупной цены, такой договор является не заключенным в части условий о выкупе объекта недвижимости, что лишает стороны права требовать выкупа данного имущества.

Важно! Условие о переходе права собственности на имущество по окончании договора аренды не порождает отношений купли-продажи. Ведь, согласно п. 3 ст. 609 ГК, в этом случае должен быть заключен договор по форме стандартного договора купли-продажи. Переход права собственности на данное недвижимое имущество в случае выкупа подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 223, ст. 551 ГК РФ). И арендатор становится собственником имущества с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП, а не с момента уплаты всей выкупной цены, согласно ст. 624 ГК РФ.

Таким образом, при оплате всей выкупной цены за арендованное имущество, рекомендуется заключение договора купли-продажи конкретного имущества с регистрацией перехода права собственности на него в законном порядке.

Улучшения арендованного имущества в договоре

В течение срока аренды арендатор может производить улучшения арендованного имущества.

Все улучшения подразделяют на отделимые и неотделимые. В ст. 623 ГК РФ неотделимыми названы такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества. Отделимые улучшения, напротив, устраняются без ущерба недвижимости.

Поэтому в договоре ОГОВАРИВАЮТ:

необходимость выполнения арендатором неотделимых улучшений;
перечень таких улучшений;
стоимость улучшений.

До начала выполнения работ важно получить письменное согласие арендодателя (поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ не подлежит) с определением порядка установления и возмещения расходов.

Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Для проведения работ по производству отделимых улучшений по общему правилу согласия арендодателя не требуется.

Подводим итог

При заключении договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа данного имущества НЕОБХОДИМО:

голоса

Рейтинг статьи