Management-study.ru

Студия менеджмента
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды рабочего места 2022

Договор аренды рабочего места 2022

Как мы уже не раз отмечали в статьях, отчеты по МСФО, а теперь и по ФСБУ, готовят для пользователя, который вкладывает деньги в фирму как в проект. Дисконтируют (приводят) показатели в отчетности для того, чтобы они были сопоставимы с другими вариантами вложений. Например – можно вложить деньги в фирму, а можно положить под проценты в банк или купить облигации с гарантированной выплатой купонного дохода.

Как инвестору понять, что для него выгоднее?

  1. Посчитать, сколько он получит в будущем, вложив сегодня, допустим, 1 млн рублей. Если по одному проекту будущий доход, скажем, через 2 года составит 100 000 рублей, а по второму – 150 000 рублей, можно понять, какой вариант выгоднее. Данный порядок действий называется компаундинг. Он «обратный» дисконтированию.
  2. Взять за основу прогноз (или обещания того, кто привлекает деньги) о том, сколько денег вернется от инвестиции в будущем. Например, учредители проекта обещают через 3 года выплатить инвестору 1,5 млн рублей, если он вложит 1,2 млн рублей. Плюс у инвестора есть возможность положить деньги на депозит под хорошие проценты.

Чтобы сделать выгодный выбор, инвестору можно сравнить, сколько в обоих случаях нужно вложить сегодня, чтобы через 3 года получить 1,5 миллиона. У него есть ставка, по которой банк примет деньги на депозит. Пусть это будет 10%.

Считаем по формуле банковского процента:

1 500 000/(1+0,1) 3 = 1 126 972 руб. – нужно вложить сегодня в банк, чтобы через 3 года получить 1,5 млн.

Можно дальше не вычислять процентную ставку по проекту. И так видно, что вложив меньшую сумму в банк, инвестор получит на выходе столько же. При этом минимизирует риски, что что-то пойдет не так и обещанный фирмой доход не будет получен.

Сумма, которую инвестор получил для сравнения по банку – это приведенная сумма депозита (сколько «стоят» сегодня будущие 1,5 млн). А формула, по которой он ее вычислил, – производная от формулы сложного процента.

ПС = К / (1+ r) t

ПС – приведенная (дисконтированная) стоимость;

К – дисконтируемая сумма;

r – процентная ставка;

t – период кредитования.

В бухотчетности по МСФО принято показывать проекты по 2-му варианту. А в качестве проекта рассматривать и приобретение активов, и дальнейшее ими распоряжение (например, передача в лизинг). Во всех случаях нужно продемонстрировать пользователю, что поступить с деньгами выгоднее именно так, чем просто отнести их на процентный вклад в банк. Теперь то же самое нужно и в ФСБУ.

Дисконтировать по ФСБУ 25/2018 придется многое

Обеспечение сопоставимости данных конкретного бухотчета с другими ведет к немного разному подходу в расчетах приведенной стоимости для арендодателя и арендатора. Неизменным остается одно: исходить всегда следует из фактических параметров факта хоз. жизни.

Например, Минфин уже начал давать установки в отношении договоров аренды, которые заключают на 11 месяцев с целью избежать госрегистрации (см. письмо от 04.10.2021 № 07-01-09/80036).

В нём чиновники настаивают, что при определении того, является аренда операционной или нет, нужно учитывать фактический срок, в течение которого арендатор будет пользоваться имуществом. Если договор сроком меньше 1 года регулярно продлевают и в нем заложена возможность продлевать еще, то аренду для целей бухучета нужно считать неоперационной! С отражением так, как того требует ФСБУ 25/2018.

А значит, по продлеваемым «коротким» договорам коммерческой недвижимости арендодатель все равно должен показывать в учете и отчетности инвестиции в аренду, а арендатор – право пользования объектом аренды (ППА).

Теперь перейдем к нюансам расчетов у арендодателя и арендатора (они же лизингодатель и лизингополучатель, разницы особой нет).

Ставка дисконтирования и инвестиции в аренду у арендодателя

Первое, что вгоняет в задумчивость бухгалтера, чья компания сдает что-то в аренду или лизинг, это требование рассчитать «свою» ставку дисконтирования для отражения в отчетности. Постараемся простыми словами объяснить, что имеется в виду.

Расчет ставки дисконтирования для арендодателя

Вспомним, о чем говорили в начале статьи. Что должен показать пользователю отчетности арендодатель? Базу для сравнения реализуемого им проекта по сдаче в аренду или лизинг с другими проектами вложения средств.

Для этого у арендодателя (лизингодателя) есть такие вводные данные:

  • сумма, в которую ему обошелся объект аренды;
  • сумма платежей, которую он получит по договору;
  • срок действия договора.

То есть, почти все данные для подстановки в формулу банковского процента:

S=P × (1+r) t

S – валовые поступления от аренды;

Р – стоимость вложений в аренду;

t – период договора.

Чего не хватает? Как раз процентной ставки r, чтобы пользователь мог сравнить доходность с тем же банковским депозитом или другим договором.

r – внутренняя норма доходности нашего «проекта» по сдаче чего-то в аренду/лизинг. И она же – ставка дисконтирования для отражения в бухучете и отчетности конкретного договора по ФСБУ 25/2018.

Быстро посчитать ее поможет Excel. Есть специальная формула ЧИСТВНДОХ (XIRR, если у кого-то до сих пор англоязычный Excel).

Читайте так же:
Договор перевозки груза - бланк 2022, скачать в doc

Чтобы правильно выполнить начисления, нужно внести в формулу все показатели, о которых мы только что рассказали.

Пример

Пусть есть договор лизинга, по которому 01.01.2022 передан предмет. Лизингополучатель платит ежеквартально, в начале квартала. Для упрощения расчетов примем, что выкупной стоимости отдельно нет. По завершении договора предмет лизинга остается у лизингоплучателя.

Лизингодатель купил предмет за 1 млн руб.

Лизингополучатель платит ежеквартально, до 5-го числа первого месяца квартала – 105 000 рублей.

Срок договора – 3 года.

Чтобы корректно сработала ЧИСТВНДОХ, нужно внести в нее все движения средств с датами, включая передачу предмета лизинга (аренды).

Теперь можно выбрать свободную ячейку, что вычислить ставку дисконтирования по этому договору.

Помечаем ячейку, жмем на значок функций в командной строке и в разделе «Финансовые» находим ЧИСТВНДОХ.

Вносим значения, выделяя диапазон данных, как показано на рисунке – все заполненные ячейки в каждом столбце.

Ставка дисконтирования по договору рассчитана!

Чистая приведенная стоимость инвестиций в аренду

Когда есть все данные для подстановки в формулу, включая процентные ставки, появляется возможность определить на нужную дату дисконтированную стоимость инвестиций в аренду.

Для этого надо взять всё ту же формулу банковского процента и учесть в ней то, что уже получено по договору на дату, на которую считаем.

Пример (продолжение)

Допустим, через 1 год действия договора из примера выше формула S=P*(1+r) t адаптируется так:

S=P × (1+r/4) 8

S – ЧПС инвестиций на дату;

r/4 – ставка процентного дохода за квартал (период платежа);

8 – количество периодов (кварталов), которые остались к оплате (только будут оплачены).

Произведя вычисления, получим ЧПС на нужную нам дату.

А если посчитаем значение ЧПС на дату начала договора, как у нас в примере – получим ЧПС как раз 1 млн руб. (сколько было вложено в предмет аренды).

В Excel «зашиты» формулы и для таких вычислений. Их даже несколько, но для арендодателя для любых вариантов оплаты по договору (например, с авансами) наиболее подходит ЧИСТНЗ.

Чтобы без особых проблем рассчитать показатели для отражения в учете и отчетности по ФСБУ 25/2018, можно сразу узнать ЧПС на конкретную дату, используя функцию ЧИСТНЗ.

Осталось запомнить важную деталь: если вычисляем ЧИСТНЗ на дату, на которую приходится и платеж по договору, сумму этого платежа нужно вычесть из получившегося результата.

Рассчитав, что должно отразиться в балансе на дату – ЧПС – можем далее воспользоваться формулой, которая описывает, как к этой сумме прийти по ФСБУ 25/2018.

У нас есть всё, кроме накопленного на дату процентного дохода по договору.

Заведем еще одну колонку и посчитаем.

Далее останется только вычесть из накопленных на дату процентов те, что уже начислены, чтобы получить сумму процентного дохода для отражения в учете на дату расчета.

Можем делать проводки:

Дт 76 Кт 91 (90) – на сумму дохода на дату (счет доходов зависит от того, основная деятельность лизинг или нет).

Дт 51 Кт 76 – платеж по лизингу (проходят по факту поступления).

Мы описали в некотором роде косвенный способ расчетов.

Прямой способ расчетов при лизинге (аренде)

Предлагаемого в большинстве изданий и консультаций основного метода расчетов (назовем его «прямой») коснемся для лучшего понимания вопроса.

Вот пример для договора лизинга с ежемесячными платежами

Обратите внимание на формулы. Предлагается делать расчет приведенной стоимости по каждому платежу, потом «отбивать» от него проценты, а потом, следуя «впрямую» указаниям ФСБУ 25/2018 (по формуле) приходить к ЧПС инвестиций в учете и балансе.

Хотя применяется для расчетов всё та же формула банковского процента.

Следовательно, вычисления с помощью формул Excel, которые мы разобрали в примере, при правильном их применении дадут точно такой же результат, без вбивания формул со сложными степенями в сотню и больше ячеек Excel.

Аренда в пандемии: что ждет собственников, юристов и судей

Аренда в пандемии: что ждет собственников, юристов и судей

В среду, 1 апреля, вступил в силу закон об экстренных мерах в связи с распространением нового типа коронавируса. Правительство получило право объявлять режим чрезвычайной ситуации. А также вводить новые меры поддержки бизнеса в том, что касается аренды, банкротств и госзакупок. Видимо, на случай, если пандемия потребует более жестких мер и они нанесут еще более тяжелый удар по экономике. Эти нормы во многом бланкетные – это значит, что их еще дополнят и конкретизируют. Но уже сейчас представители бизнес-сообщества и юристы активно их обсуждают и пытаются понять, что всех ждет.

Общую оценку дал партнер VEGAS LEX VEGAS LEX Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Транспортное право группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Страховое право группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) Профайл компании × Игорь Чумаченко. По его мнению, меры явно недостаточные. Закон не предлагает действенной помощи, которая поможет бизнесу сохранить рабочие места и продолжать выплачивать зарплату согласно требованиям президента и правительства. «По сути, затраты на реализацию «антикризисных» мер переложены на бизнес», – отметил эксперт.

Читайте так же:
Как установить личность человека без документов

В частности, пока нет указаний, что задействуются средства Фонда социального страхования, куда бизнес много лет перечислял значительные средства, или Фонда национального благосостояния, приводит пример Чумаченко.

Портал «Право.ru» поинтересовался у экспертов, как они оценивают изменения для арендаторов и арендодателей.

1. Арендодатель по требованию арендатора обязан будет предоставить «отсрочку оплаты за 2020 год» (условия и сроки пока не уточняются, их установит правительство).

2. Изменить размер арендной платы можно в любое время и любое количество раз по соглашению сторон (впрочем, так и сейчас делают).

3. Арендатор получил право уменьшить размер платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость.

* – правила действуют со дня, когда введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Например, в Москве режим повышенной готовности ввели 5 марта, а в большинстве регионов – 19 марта.

Отсрочка оплаты и свободное изменение арендной платы

Если договор аренды «старый», то есть заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС в регионе, то арендатор может потребовать у арендодателя отсрочки арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Арендодатель обязан заключить допсоглашение в течение 30 дней с момента обращения. «Требования к условиям и срокам отсрочки предусмотрит правительство», – говорится в законе.

Раньше власти уже установили послабления для арендаторов государственной и муниципальной собственности. Но теперь изменение касается всех видов собственности и всех договоров аренды.

В разрешении менять арендную плату по соглашению сторон эксперты не видят смысла, потому что это и так не запрещено. На это указывает многочисленная судебная практика. Видимо, еще одно свидетельство того, что закон принимали в спешке.

Уменьшение арендной платы: когда, сколько и на сколько?

Арендатор получил право уменьшить размер платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость. Эта норма вызывает у юристов больше всего вопросов. Хотя именно здесь закон не предусматривает дополнительной возможности конкретизировать нормы.

Что значит «невозможность использования имущества», задается вопросом Александр Куликов из Олевинский, Буюкян и партнеры Олевинский, Буюкян и партнеры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (high market) 25 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 45 место По выручке Профайл компании × . На практике может быть много неоднозначных ситуаций. Например, магазин закрылся для посетителей, но работал на доставку. В офисе никого не было, но продолжали работать расположенные там серверы, а сотрудники трудились удаленно. «Учитывая, что помещения заняты имуществом, а договор аренды продолжает действовать, то выходит, что арендодатель точно так же не мог использовать имущество, как и арендатор», – говорит Куликов.

Закон дал арендатору право уменьшить размер платы, если он не мог использовать недвижимость по назначению. Но даже если офис или магазин закрылись, то там, скорее всего, осталось имущество арендатора. Значит, арендодатель тоже не может использовать свои помещения.

«Не очень понятно, о каком периоде идет речь, – комментирует партнер Адвокатское бюро «А2» Адвокатское бюро «А2» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании × Михаил Кюрджев. – Идет ли речь о периоде, когда недвижимое имущество нельзя было использовать, или за весь 2020 год?» Кроме того, не совсем ясно, как и на насколько будет уменьшаться арендная плата, какова ответственность арендодателя, если он откажется, отмечает управляющий партнер Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × Денис Литвинов.

Также он отмечает, что норма противоречит Гражданскому кодексу – праву арендодателя расторгать договор аренды в случае неуплаты арендных платежей два раза подряд (ст. 619 ГК). «И если в конкуренции двух указанных норм побеждает правило об арендных каникулах, то это привязывает арендодателя к неплатежеспособному арендатору на неопределенный срок», – предупреждает Литвинов.

Что ждет арендодателей, юристов и суды

Поправка об уменьшении арендной платы усилит переговорную позицию арендаторов на переговорах, считает партнер Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Региональный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) группа Интеллектуальная собственность группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) 7 место По количеству юристов Профайл компании × Дмитрий Некрестьянов. Если же стороны не договорятся мирно о размере «скидки», то не исключается, что арендаторы вообще не будут платить, пока спор не разрешит суд, считает партнер Пепеляев Групп Пепеляев Групп Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Комплаенс группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Экологическое право группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международный арбитраж группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) × Алексей Коневский.

Читайте так же:
Договор безвозмездной передачи (пожертвования) материальных ценностей - бланк 2022, скачать в doc

У юристов-договорников работы будет достаточно: стоит ждать многочисленных переговоров по вопросу отсрочек и снижения арендной платы, прогнозирует партнер INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Интеллектуальная собственность группа Семейное и наследственное право группа Банкротство (включая споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × Александр Латыев. «А потом, когда переговоры в основном провалятся, новая работа будет у юристов-судебников», – ожидает эксперт.

Огромное дело «отложенных» исков ждет и суды, которые сейчас фактически приостановили текущую работу. Им придется определять, какое снижение арендной платы законно и справедливо. Судебная система может надорваться под валом дел, прогнозирует Латыев. По его мнению, лучше, если правительство заранее озаботится этим вопросом и выпустит универсальную методику для расчетов.

Судебная система может надорваться под валом «отложенных» дел.

Не исключается, что разъяснения потребуются от Пленума Верховного суда.

Чтобы смягчить удар для арендодателей, Мишустин пообещал дать регионам и муниципалитетам «рекомендации снизить налоги для арендодателей» и объявил, что «меры по противодействию коронавирусу будут рассматриваться как форс-мажор по договорам аренды». Впрочем, судя по уже заявленным мерам, можно предвидеть, что государство и дальше будет скупо на поддержку. Ведь бюджеты регионов тоже пострадают, а налог на имущество – это один из самых существенных источников доходов для субъектов.

Словом, арендодатели очень пострадают. Не только потому, что лишатся денег сейчас, но и потому, что по завершении карантинных мер спрос на аренду помещений снизится из-за кризиса, рассуждает Латыев. Он предсказывает банкротства тех, кто зарабатывал на сдаче в аренду, особенно если они до этого брали кредиты на строительство или реконструкцию своих объектов. А эти объекты будут выброшены на рынок по гораздо меньшей цене, чем они стоили недавно, прогнозирует Латыев.

  • Арендаторов любых помещений – отсрочки по платежам в 2020 году (на каких сроках и условиях, скажет правительство) и уменьшение арендной платы, если использовать имущество невозможно (на сколько, вообще непонятно, возможно, будут решать суды).
  • Арендодателей – потеря доходов от аренды (вплоть до банкротства).
  • Суды – вал исков.
  • Юристов – работа на переговорах и в судах, где будут определяться новые условия аренды.

В период кризисов и рецессий выигрывает тот, кто быстро приспосабливается к новым условиям. Поэтому предлагаем онлайн-конференции для юристов:

Договор аренды рабочего места 2022

Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 апреля 2020 г. № 439
МОСКВА
Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества

В соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и с учетом положений пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям — арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией;

руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления предоставить юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям — собственникам объектов недвижимости, предоставившим отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды объектов недвижимого имущества, указанным в пункте 1 требований, утвержденных настоящим постановлением, меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.

3. Настоящее постановление вступает в силу с даты его официального опубликования.

Председатель ПравительстваРоссийской Федерации М.Мишустин

УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 439

ТРЕБОВАНИЯ к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества

1. Настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно — договор аренды, отсрочка).

Читайте так же:
Договор на ремонт офиса между юридическими лицами

2. Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

3. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

4. Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

5. Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

6. Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правила

Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правила

Нежилое помещение может и должно приносить прибыль своему собственнику. Для того чтобы процесс передачи помещения для коммерческих целей стал как можно менее проблематичным, важно на старте определить условия взаимодействия между его владельцем и второй стороной — арендатором. Законодательство рассматривает различные способы передачи нежилых помещений под бизнес-цели. Безусловно, в этой сфере без нюансов не обходится. Разобраться с тем, как грамотно сформировать договор аренды, нам поможет наш эксперт — адвокат Марина Светлицкая.

В каких ситуациях гражданину может понадобиться заключение договора аренды нежилого помещения?

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

  • отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
  • обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
  • квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
  • если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
  • земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации. Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем. В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Читайте так же:
Бланк типового договора на оказание услуг

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Пункты договора аренды нежилого помещения должны включать описание всех нюансов, от срока сделки до условий расторжения

Как грамотно составить договор аренды нежилого помещения? Можно ли сделать это собственноручно?

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям. При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора. Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду. Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).

Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи). Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки. При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения. Насколько полно они учитывают интересы двух сторон — вопрос спорный.

Важное условие договора аренды нежилого помещения — размер арендной платы и порядок ее взимания и внесения арендатором. Чем подробнее будет описан данный пункт, тем с меньшим количеством проблем столкнутся стороны договора в реальности.

Участникам сделки следует определить порядок передачи нежилого помещения арендатору и порядок возврата имущества арендодателю. На практике окончание договорных отношений арендатора и арендодателя оформляется подписанием актов о сдаче-приемке помещения.

Договор должен содержать пункт о правилах содержания арендуемого помещения, в частности осуществление текущего и капитального ремонта. В разделе о правах и обязанностях двух сторон соглашения прописывается возможность собственника находиться на сдаваемой площади в период действия договора, возможность совершать какие-либо действия, требовать от арендатора улучшать внешний вид территории.

Юристы также рекомендуют максимально подробно описать всевозможные ситуации разрешения споров и их урегулирования. К таким нюансам можно отнести сроки нарушения внесения арендной платы, уклонение арендодателя от передачи помещения, порядок расторжения договора.

При несоблюдении условий договора аренды одна из сторон может потребовать расторжения соглашения раньше срока

Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

На какой срок можно заключать такой договор?

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Как и на каких условиях происходит расторжение договора?

Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector